土地租賃增值稅怎么交

　　一、把握兩個(gè)概念

　　(1)增值額，即轉讓土地使用權、地上建筑物及附著(zhù)物取得收入與扣除項目金額之間的差額。(2)扣除項目金額，即稅法規定準予納稅人從轉讓收入額中減除項目的金額，它包括取得土地使用權所支付的金額、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費用、與轉讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金及其他扣除項目等。

　　二、掌握稅率

　　土地增值稅實(shí)行的是四級超率累進(jìn)稅率：(1)增值額未超過(guò)扣除項目金額50%的部分，稅率為30%，速算扣除數為0;(2)增值額超過(guò)扣除項目金額50%，未超過(guò)扣除項目金額100%的部分，稅率為40%，速算扣除數為5%;(3)增值額超過(guò)扣除項目金額100%，未超過(guò)扣除項目金額200%的部分，稅率為50%，速算扣除數為15%;(4)增值額超過(guò)扣除項目金額200%的部分，稅率為60%，速算扣除數為35%。

　　三、確定應稅收入

　　包括貨幣收入、實(shí)物收入及其他收入。其中貨幣收入是轉讓土地使用權、房屋產(chǎn)權而收取的價(jià)款。實(shí)物收入是轉讓房地產(chǎn)取得的各種實(shí)物形態(tài)的估價(jià)收入。其他收入是轉讓房地產(chǎn)取得的無(wú)形資產(chǎn)或非專(zhuān)利技術(shù)等的評估收入。

　　四、確定扣除項目

　　(1)取得土地使用權所支付的金額，包括支付地價(jià)款和有關(guān)登記、過(guò)戶(hù)手續費;(2)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本，包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費和開(kāi)發(fā)間接費用;(3)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費用，主要包括利息支出和其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費用。其中其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費用按《土地增值稅暫行條例》及其實(shí)施細則規定：納稅人能銨轉移房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出，并能提供金融機構證明的，可按利息加上上述第(1)和(2)項合計的5%以?xún)扔嬎憧鄢�，否則按上述第(1)和(2)項合計的10%以?xún)扔嬎憧鄢?(4)轉讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金支出。包括營(yíng)業(yè)稅、城建稅、印花稅、教育費附加等;(5)其他扣除項目。這條主要是針對房地產(chǎn)企業(yè)規定的，對專(zhuān)門(mén)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的企業(yè)可以按20%計算扣除。這條規定對于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)特別重要，計算時(shí)千萬(wàn)不能遺漏。

　　五、計算方法

　　首先確定增值額與扣除項目合計的比例，看其結果介于稅率中哪一個(gè)層次，然后運用公式“土地增值稅稅額=增值額×稅率-扣除項目金額×速算扣除數”進(jìn)行計算。

　　舉例如下：某房地產(chǎn)公司開(kāi)發(fā)100棟花園別墅，其中80棟出售，10棟出租，10棟待售。每棟地價(jià)14.8萬(wàn)元，登記、過(guò)戶(hù)手續費0.2萬(wàn)元，開(kāi)發(fā)成本包括土地征用及拆迂補償費、前期工程費、建筑安裝工程費等合計50萬(wàn)元，貸款支付利息0.5萬(wàn)元(能提供銀行證明)。

　　每棟售價(jià)180萬(wàn)元，營(yíng)業(yè)稅率5%，城建稅稅率5%，教育費附加征收率3%。問(wèn)該公司應繳納多少土地增值稅?

　　計算過(guò)程如下：轉讓收入：180×80=14400(萬(wàn)元)

　　取得土地使用權所支付的金額與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本合計：(14.8+0.2+50)×80=5200(萬(wàn)元)

　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費用扣除：0.5×80+5200×5%=300(萬(wàn)元)

　　轉讓稅金支出：14400×5%×(1+5%+3%)=777.6(萬(wàn)元)

　　加計扣除金額：5200×20%=1040(萬(wàn)元)

　　扣除項目合計：5200+300+777.6+1040=7317.6(萬(wàn)元)

　　增值額=14400-7317.6=7082.4(萬(wàn)元)

　　增值額與扣除項目金額比率=7082.4/7317.6×100%=96.79%應納增值稅稅額=7082.4×40%-7317.6×5%=2467.08(萬(wàn)元)

　　六、會(huì )計處理

　　1.轉讓取得收入時(shí)：

　　借：主營(yíng)業(yè)務(wù)稅金及附加 2467.08

　　貸：應交稅金-應交土地增值稅 2467.08

　　2.實(shí)際上交時(shí)：

　　借：應交稅金-應交土地增值稅 2467.08

　　貸：銀行存款 2467.08

　　土地租賃增值稅扣除項目

　　(一)取得土地使用權所支付的金額(適用新建房轉讓和存量房地產(chǎn)轉讓)

　　包括地價(jià)款和取得土地使用權時(shí)按國家規定繳納的費用。

　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為取得土地使用權所支付的契稅，應視同“按國家統一規定交納的有關(guān)費用”，計入“取得土地使用權所支付的金額”中扣除。(P186-8)

　　(二)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本(適用新建房轉讓)

　　包括土地征用及拆遷補償費(包含耕地占用稅)、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開(kāi)發(fā)間接費用。

　　(三)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費用(適用新建房轉讓)

　　1.納稅人能按轉讓房地產(chǎn)項目分攤利息支出并能提供金融機構貸款證明的：

　　允許扣除的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費用=利息+[(一)+(二)]×5%以?xún)?/p>

　　上述利息超過(guò)國家上浮標準;超標利息及罰息不得扣除。

　　2.納稅人不能按轉讓房地產(chǎn)項目分攤利息支出或不能提供金融機構貸款證明的(包含全部使用自有資金的無(wú)利息支出的情況)

　　允許扣除的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費用=[(一)+(二)]×10%以?xún)?/p>

　　3.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)既向金融機構借款，又有其他借款的，其房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費用計算扣除時(shí)不能同時(shí)適用上述1、2項所述兩種辦法。

　　(四)與轉讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金(適用新建房轉讓和存量房地產(chǎn)轉讓)

　　包括營(yíng)業(yè)稅、城建稅、印花稅。教育費附加視同稅金扣除。

　　(五)財政部規定的其他扣除項目(適用從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的新建房轉讓)

　　從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的納稅人可加計扣除=(取得土地使用權所支付的金額+房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本)×20%

　　(六)舊房及建筑物的評估價(jià)格(適用存量房地產(chǎn)轉讓)

　　由政府批準設立的房地產(chǎn)評估機構評定的重置成本價(jià)乘以成新度折扣率后的價(jià)格。評估價(jià)格須經(jīng)當地稅務(wù)機關(guān)確認。

　　評估價(jià)格=重置成本價(jià)×成新度折扣率

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