土地增值稅和土地使用稅的區別

　　大家知道土地增值稅和土地使用稅區別是什么?下面是相關(guān)分析資料，我們一起了解一些吧。以下是小編幫大家整理的土地增值稅和土地使用稅的區別，歡迎大家分享。

　　土地增值稅的含義

　　土地增值稅是指轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著(zhù)物并取得收入的單位和個(gè)人，以轉讓所取得的收入包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入為計稅依據向國家繳納的一種稅賦，不包括以繼承、贈與方式無(wú)償轉讓房地產(chǎn)的行為。對土地使用權轉讓及出售建筑物時(shí)所產(chǎn)生的價(jià)格增值量征收的稅種。

　　土地價(jià)格增值額是指轉讓房地產(chǎn)取得的收入減除規定的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本、費用等支出后的余額。土地增值稅實(shí)行四級超額累進(jìn)稅率，例如增值額未超過(guò)50%的部分，稅率為30%，增值額超過(guò)200%的部分，稅率為60%。

　　土地增值稅以土地和地上建筑物為征稅對象，以增值額為計稅依據，土地增值稅與房產(chǎn)業(yè)土地增值稅的功能是國家對房地產(chǎn)增值征稅。

　　其計算公式為：應納稅額=增值額×適用稅率-扣除項目金額×速算扣除系數

　　征收辦法：土地增值稅是以轉讓房地產(chǎn)取得的收入，減除法定扣除項目金額后的增值額作為計稅依據，并按照四級超率累進(jìn)稅率進(jìn)行征收。

　　土地使用稅的含義

　　土地使用稅是指在城市、縣城、建制鎮、工礦區范圍內使用土地的單位和個(gè)人，以實(shí)際占用的土地面積為計稅依據，依照規定由土地所在地的稅務(wù)機關(guān)征收的一種稅賦。由于土地使用稅只在縣城以上城市征收，因此也稱(chēng)城鎮土地使用稅。城鎮土地使用稅根據實(shí)際使用土地的面積，按稅法規定的單位稅額交納。

　　其計算公式如下：應納城鎮土地使用稅額=應稅土地的實(shí)際占用面積×適用單位稅額

　　一般規定每平方米的年稅額，大城市為0.50～10.00元;中等城市為0.40～8.00元;小城市為0.30～6.00元;縣城、建制鎮、工礦區為0.20～4.00元。房產(chǎn)稅、車(chē)船使用稅和城鎮土地使用稅均采取按年征收，分期交納的方法。

　　案例解讀：土地增值稅和土地使用稅的區別

　　某人通過(guò)國有土地出讓行為取得A土地使用權，該人在擁有該土地使用權的期間需要繳納土地使用稅(免稅的除外)，如果該人不轉讓該土地使用權一直擁有則一直交土地使用稅，不交土地增值稅，一段時(shí)間后，該人將A土地轉讓?zhuān)�如果轉讓價(jià)格高于受讓價(jià)格(不考慮地上建筑物及其他稅費)，則就高于部分按一定比例繳納土地增值稅，土地轉讓后，不再繳納土地使用稅。

　　土地增值稅征稅范圍

　　一般規定

　　(1)土地增值稅只對“轉讓”國有土地使用權的行為征稅，對“出讓”國有土地使用權的行為不征稅。

　　(2)土地增值稅既對轉讓國有土地使用權的行為征稅，也對轉讓地上建筑物及其它附著(zhù)物產(chǎn)權的行為征稅。

　　(3)土地增值稅只對“有償轉讓”的房地產(chǎn)征稅，對以“繼承、贈與”等方式無(wú)償轉讓的房地產(chǎn)，不予征稅。不予征收土地增值稅的行為主要包括兩種：

　�、俜慨a(chǎn)所有人、土地使用人將房產(chǎn)、土地使用權贈與“直系親屬或者承擔直接贍養義務(wù)人”。

　�、诜慨a(chǎn)所有人、土地使用人通過(guò)中國境內非營(yíng)利的社會(huì )團體、國家機關(guān)將房屋產(chǎn)權、土地使用權贈與教育、民政和其他社會(huì )福利、公益事業(yè)。

　　特殊規定

　　(1)以房地產(chǎn)進(jìn)行投資聯(lián)營(yíng)，以房地產(chǎn)進(jìn)行投資聯(lián)營(yíng)一方以土地作價(jià)入股進(jìn)行投資或者作為聯(lián)營(yíng)條件，免征收土地增值稅。其中如果投資聯(lián)營(yíng)的企業(yè)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，或者房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進(jìn)行投資聯(lián)營(yíng)的就不能暫免征稅。

　　(2)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將開(kāi)發(fā)的房產(chǎn)轉為自用或者用于出租等商業(yè)用途，如果產(chǎn)權沒(méi)有發(fā)生轉移，不征收土地增值稅。

　　(3)房地產(chǎn)的互換，由于發(fā)生了房產(chǎn)轉移，因此屬于土地增值稅的征稅范圍。但是對于個(gè)人之間互換自有居住用房的行為，經(jīng)過(guò)當地稅務(wù)機關(guān)審核，可以免征土地增值稅。

　　(4)合作建房，對于一方出地，另一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅;但建成后轉讓的，應征收土地增值稅。

　　(5)房地產(chǎn)的出租，指房產(chǎn)所有者或土地使用者，將房產(chǎn)或土地使用權租賃給承租人使用由承租人向出租人支付租金的行為。房地產(chǎn)企業(yè)雖然取得了收入，但沒(méi)有發(fā)生房產(chǎn)產(chǎn)權、土地使用權的轉讓?zhuān)�因此，不屬于土地增值稅的征稅范圍�?/p>

　　(6)房地產(chǎn)的抵押，指房產(chǎn)所有者或土地使用者作為債務(wù)人或第三人向債權人提供不動(dòng)產(chǎn)作為清償債務(wù)的擔保而不轉移權屬的法律行為。這種情況下房產(chǎn)的產(chǎn)權、土地使用權在抵押期間并沒(méi)有發(fā)生權屬的變更，因此對房地產(chǎn)的抵押，在抵押期間不征收土地增值稅。

　　(7)企業(yè)兼并轉讓房地產(chǎn)，在企業(yè)兼并中，對被兼并企業(yè)將房地產(chǎn)轉讓到兼并企業(yè)中的，免征收土地增值稅。

　　(8)房地產(chǎn)的代建行為，是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司代客戶(hù)進(jìn)行房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)，開(kāi)發(fā)完成后向客戶(hù)收取代建收入的行為。對于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司而言，雖然取得了收入，但沒(méi)有發(fā)生房地產(chǎn)權屬的轉移，其收入屬于勞務(wù)收性質(zhì)，故不在土地增值稅征稅范圍。

　　(9)房地產(chǎn)的重新評估，按照財政部門(mén)的規定，國有企業(yè)在清產(chǎn)核資時(shí)對房地產(chǎn)進(jìn)行重新評估而產(chǎn)生的評估增值，因其既沒(méi)有發(fā)生房地產(chǎn)權屬的轉移，房產(chǎn)產(chǎn)權、土地使用權人也未取得收入，所以不屬于土地增值稅征稅范圍。

　　(10)土地使用者處置土地使用權，土地使用者轉讓、抵押或置換土地，無(wú)論其是否取得了該土地的使用權屬證書(shū)，無(wú)論其在轉讓、抵押或置換土地過(guò)程中是否與對方當事人辦理了土地使用權屬證書(shū)變更登記手續，只要土地使用者享有占用、使用收益或處分該土地的權利，具有合同等到證據表明其實(shí)質(zhì)轉讓、抵押或置換了土地并取得了相應的經(jīng)濟利益，土地使用者及其對方當事人就應當依照稅法規定繳納營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅和契稅等。

　　拓展：商業(yè)土地增值稅稅率是多少

　　一、土地增值稅的含義

　　土地增值稅，是指轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著(zhù)物并取得收入的單位和個(gè)人，以轉讓所取得的收入包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入減除法定扣除項目金額后的增值額為計稅依據向國家繳納的一種稅賦，不包括以繼承、贈與方式無(wú)償轉讓房地產(chǎn)的行為。

　　二、商業(yè)土地增值稅的稅率如何計算?

　　房地產(chǎn)商業(yè)土地增值稅如何清算，一般情況如下：

　　房地產(chǎn)商業(yè)土地增值稅一般是采取先預交后清算的方式進(jìn)行的(一般的預征率在2%-4%，具體每個(gè)地方不一樣的)：

　　1、先計算可以扣除項目金額(包括土地成本、建造成本、稅金、開(kāi)發(fā)費用及利息、加計扣除等)

　　2、計算收入

　　3、收入-扣除項目金額=增值額

　　4、增值額/扣除項目金額=增值率

　　5、按稅率計算稅額

　　基本步驟如下：

　　計算土地增值稅的公式為：應納土地增值稅=增值額×稅率

　　1、公式中的“增值額”為納稅人轉讓房地產(chǎn)所取得的收入減除扣除項目金額后的余額。

　　納稅人轉讓房地產(chǎn)所取得的收入，包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入。

　　計算增值額的扣除項目：

　　(1)取得土地使用權所支付的金額;

　　(2)開(kāi)發(fā)土地的成本、費用;

　　(3)新建房及配套設施的成本、費用，或者舊房及建筑物的評估價(jià)格;

　　(4)與轉讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金;

　　(5)財政部規定的其他扣除項目�！锻恋卦鲋刀悤盒袟l例實(shí)施細則》第七條第六款規定，該扣除項目為“根據條例第六條(五)項規定，對從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的納稅人可按本條(一)、(二)項規定計算的金額之和，加計20%的扣除”，即“取得土地使用權所支付的金額”和“開(kāi)發(fā)土地的成本、費用”之和的20%。

　　但上述加計扣除項目，并不是所有的房地產(chǎn)轉讓銷(xiāo)售在計算土地增值稅時(shí)都可以加計扣除的，只有符合一定的條件才可以享受。一是必須是從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的納稅人，也就是具有開(kāi)發(fā)資質(zhì)的企業(yè);二是必須實(shí)際從事了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)，對只從事房地產(chǎn)二手轉讓的企業(yè)，不得減除加計扣除項目。

　　具體計算增值額時(shí)，不同情況的處理方法

　　根據國家稅務(wù)總局《關(guān)于印發(fā)〈土地增值稅宣傳提綱〉的通知》(國稅函發(fā)[1995]110號)規定，在具體計算增值額時(shí)，要區分以下幾種情況進(jìn)行處理：

　　(一)對取得土地或房地產(chǎn)使用權后，未進(jìn)行開(kāi)發(fā)即轉讓的，計算其增值額時(shí)，只允許扣除取得土地使用權時(shí)支付的地價(jià)款、繳納的有關(guān)費用，以及在轉讓環(huán)節繳納的稅金。這樣規定的目的主要是抑制“炒”買(mǎi)“炒”賣(mài)地皮的行為。顯然，這種情況沒(méi)有規定加計扣除項目。

　　(二)對取得土地使用權后投入資金，將生地變?yōu)槭斓剞D讓的，計算其增值額時(shí)，允許扣除取得土地使用權時(shí)支付的地價(jià)款、繳納的有關(guān)費用、開(kāi)發(fā)土地所需成本再加計開(kāi)發(fā)成本的20%以及在轉讓環(huán)節繳納的稅金。這樣規定，是鼓勵投資者將更多的資金投向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。需要納稅人注意的是，這種情況雖然可以加計扣除，但在計算轉讓土地使用權加計扣除項目時(shí)，僅是對開(kāi)發(fā)成本加計扣除，對土地成本價(jià)款不加計扣除。

　　(三)對取得土地使用權后進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建造的，在計算其增值額時(shí)，允許扣除取得土地使用權時(shí)支付的地價(jià)款和有關(guān)費用、開(kāi)發(fā)土地和新建房及配套設施的成本和規定的費用、轉讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金，并允許加計20%的扣除。這可以使從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的納稅人有一個(gè)基本的投資回報，以調動(dòng)其從事正常房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的積極性。需要納稅人注意的是，在計算開(kāi)發(fā)建造房屋轉讓銷(xiāo)售的加計扣除項目時(shí)，不僅允許對開(kāi)發(fā)成本加計扣除，對土地成本價(jià)款也允許加計扣除。

　　(四)轉讓舊房及建筑物的，在計算其增值額時(shí)，允許扣除由稅務(wù)機關(guān)參照評估價(jià)格確定的扣除項目金額(即房屋及建筑物的重置成本價(jià)乘以成新度折扣率后的價(jià)值)，以及在轉讓時(shí)繳納的有關(guān)稅金。這主要考慮到如果按原成本價(jià)作為扣除項目金額，不盡合理。而采用評估的重置成本價(jià)能夠相對消除通貨膨脹因素的影響，比較合理。從中也可以看出，這種轉讓舊房的情況也不允許加計扣除。

　　(五)對于轉讓舊房及建筑物的，如果能夠取得購置發(fā)票，還可以采用另外一種計算土地增值稅的方法。財政部、國家稅務(wù)總局《關(guān)于土地增值稅若干問(wèn)題的通知》(財稅[2006]21號)第二條規定，納稅人轉讓舊房及建筑物，凡不能取得評估價(jià)格，但能提供購房發(fā)票的，經(jīng)當地稅務(wù)部門(mén)確認，《條例》第六條第(一)項、第(三)項規定的扣除項目的金額(即土地價(jià)和房屋建筑物評估價(jià))，可按發(fā)票所載金額并從購買(mǎi)年度起至轉讓年度止每年加計5%計算。對納稅人購房時(shí)繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，準予作為“與轉讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”予以扣除，但不作為加計5%的基數。對于轉讓舊房及建筑物，既沒(méi)有評估價(jià)格，又不能提供購房發(fā)票的，地方稅務(wù)機關(guān)可以根據《稅收征管法》第三十五條的規定，實(shí)行核定征收。

　　2、土地增值稅實(shí)行四級超率累進(jìn)稅率：

　　增值額未超過(guò)扣除項目金額50%的部分，稅率為30%。

　　增值額超過(guò)扣除項目金額50%、未超過(guò)扣除項目金額100%的部分，稅率為40%。

　　增值額超過(guò)扣除項目金額100%、未超過(guò)扣除項目金額200%的部分，稅率為50%。

　　增值額超過(guò)扣除項目金額200%的部分，稅率為60%。

　　上面所列四級超率累進(jìn)稅率，每級“增值額未超過(guò)扣除項目金額”的比例，均包括本比例數。

　　納稅人計算土地增值稅時(shí)，也可用下列簡(jiǎn)便算法：

　　三、商業(yè)土地增值稅稅率是多少?

　　計算土地增值稅稅額，可按增值額乘以適用的稅率減去扣除項目金額乘以速算扣除系數的簡(jiǎn)便方法計算，具體公式如下：

　　(一)增值額未超過(guò)扣除項目金額50%

　　土地增值稅稅額=增值額×30%

　　(二)增值額超過(guò)扣除項目金額50%，未超過(guò)100%的土地增值稅稅額=增值額×40%-扣除項目金額×5%

　　(三)增值額超過(guò)扣除項目金額100%，未超過(guò)200%的土地增值稅稅額=增值額×50%-扣除項目金額×15%

　　(四)增值額超過(guò)扣除項目金額200%

　　土地增值稅稅額=增值額×60%-扣除項目金額×35%

　　公式中的5%，15%，35%為速算扣除系數。

　　城鎮土地使用稅繳納期限

　　房產(chǎn)稅以及城鎮土地使用稅，按年計算，分上、下半年兩期繳納。上半年的申報繳納期限為當年的6月15日前，下半年的申報繳納期限為當年的12月15日前。

　　土地使用稅如何計算繳納

　　城鎮土地使用稅根據實(shí)際使用土地的面積，按稅法規定的單位稅額交納。其計算公式如下：

　　應納城鎮土地使用稅額=應稅土地的實(shí)際占用面積×適用單位稅額

　　一般規定每平方米的年稅額，大城市1.5元至30元;中等城市1.2元至24元;小城市0.9元至18元;縣城、建制鎮、工礦區0.6元至12元�！�。房產(chǎn)稅、車(chē)船使用稅和城鎮土地使用稅均采取按年征收，分期交納的方法。

　　「例」武泰鋼材進(jìn)出口公司擁有自用房產(chǎn)原值600000元，允許減除20%計稅，房產(chǎn)稅年稅率為1.2%;小汽車(chē)2輛，每年每輛稅額300元;載重汽車(chē)3輛，計凈噸位15噸，每噸年稅額60元;占用土地面積為1500平方米，每平方米年稅額為6元;稅務(wù)部門(mén)規定對房產(chǎn)稅、車(chē)船使用稅和城鎮土地使用稅在季末后10日內交納，1月31日計算本月份應交納各項稅金。

　　月應納房產(chǎn)稅額=5760/12=480(元)

　　月應納車(chē)船使用稅額=3300/12=275(元)

　　月應納城鎮土地使用稅額=1500×6/12=9000/12=750(元)

　　根據計算的結果，提取應納房產(chǎn)稅、車(chē)船使用稅和城鎮土地使用稅。會(huì )計分錄如下：

　　借：管理費用——稅金1505

　　貸：應交稅金——應交房產(chǎn)稅 480

　　應交稅金——應交車(chē)船使用稅275

　　應交稅金——應交城鎮土地使用稅750

　　近日的土地使用稅應該如何計算

　　在實(shí)踐中，土地使用稅一般是按照實(shí)際使用土地的面積來(lái)征收的，但是，該土地使用稅的具體計算公式是怎樣的呢?

　　土地使用稅，是指在城市、縣城、建制鎮、工礦區范圍內使用土地的單位和個(gè)人，以實(shí)際占用的土地面積為計稅依據，依照規定由土地所在地的稅務(wù)機關(guān)征收的一種稅賦。由于土地使用稅只在縣城以上城市征收，因此也稱(chēng)城鎮土地使用稅。

　　一、土地使用稅應納稅額的計算方法

　　土地使用稅按納稅人實(shí)際占用的土地面積，依照規定的稅額計算征收。其計算公式為：

　　年應納土地使用稅稅額=實(shí)際占用的土地面積×單位適用稅額

　　月應納土地使用稅稅額=年應納土地使用稅稅額÷12

　　同一土地的土地使用權由幾方共有的，由共有各方按照各自實(shí)際使用的土地面積的比例，分別計算其應繳納的城鎮土地使用稅。

　　二、城鎮土地使用稅的納稅期限和納稅地點(diǎn)

　　按照規定，土地使用稅按年計算，分期繳納。具體繳納期限由省、自治區、直轄市人民政府確定。各省、自治區、直轄市稅務(wù)機關(guān)根據當地情況，一般確定按月、季或半年等期限繳納城鎮土地使用稅。

　　土地使用稅的納稅地點(diǎn)為土地所在地，由土地所在地稅務(wù)機關(guān)征收。

　　企業(yè)使用的土地不屬于同一省(自治區、直轄市)管轄范圍的，應由納稅人分別向土地所在地稅務(wù)機關(guān)繳納土地使用稅。

　　在同一省(自治區、直轄市)管轄范圍內，納稅人跨地區使用的土地，如何確定納稅地點(diǎn)，由各省、自治區、直轄市稅務(wù)局確定。

　　新征用的土地，依照下列規定繳納土地使用稅：

　　(1)征用的耕地，自批準征用之日起滿(mǎn)一年開(kāi)始繳納土地使用稅;

　　(2)征用的非耕地，自批準征用次月起繳納土地使用稅。

【土地增值稅和土地使用稅的區別】相關(guān)文章：

土地使用稅03-27

城鎮土地使用稅法03-27

城鎮土地使用稅的征收03-27

土地使用稅如何計算的02-26

城鎮土地使用稅免征03-27

城鎮土地使用稅稅率02-25

城鎮土地使用稅計算02-25

城鎮土地使用稅管理02-25

城鎮土地使用稅的算法02-25