最新土地增值稅稅率表

　　個(gè)人所得稅表是計算個(gè)人所得稅的表。下面是小編幫大家整理的最新土地增值稅稅率表，供大家參考借鑒，希望可以幫助到有需要的朋友。

　　土地增值稅稅率表

　　土地增值稅只對“轉讓”國有土地使用權的行為征稅，對“出讓”國有土地使用權的行為不征稅。它是以轉讓房地產(chǎn)取得的收入，減除法定扣除項目金額后的增值額作為計稅依據，并按照四級超率累進(jìn)稅率進(jìn)行征收。下面來(lái)更加詳細的了解土地增值稅。

　　一、土地增值稅的特點(diǎn)：

　　1、在房地產(chǎn)轉讓環(huán)節征收;

　　2、以房地產(chǎn)轉讓實(shí)現的增值額為計稅依據;

　　3、征稅范圍比較廣;

　　4、采用扣除法和評估法計算增值額;5、實(shí)行超率累進(jìn)稅率。

　　二、土地增值稅的納稅人：

　　增值稅納稅人是指轉讓國有土地使用權、地上建筑物及其附著(zhù)物并取得收入的單位和個(gè)人。土地增值稅的納稅義務(wù)人不論法人與自然人;不論經(jīng)濟性質(zhì);不論內資與外資企業(yè)、中國公民與外籍個(gè)人;不論部門(mén)。

　　三、計稅方法

　　在計算土地增值稅的應納稅額的時(shí)候，應當先用納稅人取得的房地產(chǎn)轉讓收入減除有關(guān)各項扣除項目金額，計算得出增值額。再按照增值額超過(guò)扣除項目金額的比例，分別確定增值額中各個(gè)部分的適用稅率，依此計算各部分增值額的應納土地增值稅稅額。各部分增值額應納土地增值稅稅額之和。

　　應納稅額計算公式：

　　應納稅額 = ∑ (增值額 × 適用稅率)

　　四、土地增值稅的征稅范圍：

　　1、征稅范圍的一般規定：

　　(1)土地增值稅只對轉讓國有土地使用權的行為征稅，對出讓國有土地使用權的不征稅(國家才是所有者，才能出讓);

　　(2)土地增值稅既對轉讓土地使用權的行為征稅，也對轉讓地上建筑物及其他附著(zhù)物產(chǎn)權的行為征稅;

　　(3)土地增值稅只對有償轉讓的房地產(chǎn)征稅，對以繼承、贈與等方式無(wú)償轉讓的房地產(chǎn)，不予征稅。

　　2、征稅范圍的具體和特殊規定

　　(1)以房地產(chǎn)進(jìn)行投資聯(lián)營(yíng)

　　以房地產(chǎn)進(jìn)行投資聯(lián)營(yíng)一方以土地作價(jià)入股進(jìn)行投資或者作為聯(lián)營(yíng)條件，免征收土地增值稅。其中如果投資聯(lián)營(yíng)的企業(yè)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，或者房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進(jìn)行投資聯(lián)營(yíng)的就不能暫免征稅。

　　(2)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將開(kāi)發(fā)的房產(chǎn)轉為自用或者用于出租等商業(yè)用途，如果產(chǎn)權沒(méi)有發(fā)生轉移，不征收土地增值稅。

　　(3)房地產(chǎn)的互換，由于發(fā)生了房產(chǎn)轉移，因此屬于土地增值稅的征稅范圍。但是對于個(gè)人之間互換自有居住用房的行為，經(jīng)過(guò)當地稅務(wù)機關(guān)審核，可以免征土地增值稅。

　　(4)合作建房，對于一方出地，另一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅;但建成后轉讓的，應征收土地增值稅。

　　(5)房地產(chǎn)的出租，指房產(chǎn)所有者或土地使用者，將房產(chǎn)或土地使用權租賃給承租人使用由承租人向出租人支付租金的行為。房地產(chǎn)企業(yè)雖然取得了收入，但沒(méi)有發(fā)生房產(chǎn)產(chǎn)權、土地使用權的轉讓?zhuān)�因此，不屬于土地增值稅的征稅范圍�?/p>

　　(6)房地產(chǎn)的抵押，指房產(chǎn)所有者或土地使用者作為債務(wù)人或第三人向債權人提供不動(dòng)產(chǎn)作為清償債務(wù)的擔保而不轉移權屬的法律行為。這種情況下房產(chǎn)的產(chǎn)權、土地使用權在抵押期間并沒(méi)有發(fā)生權屬的變更，因此對房地產(chǎn)的抵押，在抵押期間不征收土地增值稅。

　　(7)企業(yè)兼并轉讓房地產(chǎn)，在企業(yè)兼并中，對被兼并企業(yè)將房地產(chǎn)轉讓到兼并企業(yè)中的，免征收土地增值稅。

　　(8)房地產(chǎn)的代建行為，是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司代客戶(hù)進(jìn)行房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)，開(kāi)發(fā)完成后向客戶(hù)收取代建收入的行為。對于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司而言，雖然取得了收入，但沒(méi)有發(fā)生房地產(chǎn)權屬的轉移，其收入屬于勞務(wù)收性質(zhì)，故不在土地增值稅征稅范圍。

　　(9)房地產(chǎn)的重新評估，按照財政部門(mén)的規定，國有企業(yè)在清產(chǎn)核資時(shí)對房地產(chǎn)進(jìn)行重新評估而產(chǎn)生的評估增值，因其既沒(méi)有發(fā)生房地產(chǎn)權屬的轉移，房產(chǎn)產(chǎn)權、土地使用權人也未取得收入，所以不屬于土地增值稅征稅范圍。

　　(10)土地使用者處置土地使用權，土地使用者轉讓、抵押或置換土地，無(wú)論其是否取得了該土地的使用權屬證書(shū)，無(wú)論其在轉讓、抵押或置換土地過(guò)程中是否與對方當事人辦理了土地使用權屬證書(shū)變更登記手續，只要土地使用者享有占用、使用收益或處分該土地的權利，具有合同等到證據表明其實(shí)質(zhì)轉讓、抵押或置換了土地并取得了相應的經(jīng)濟利益，土地使用者及其對方當事人就應當依照稅法規定繳納營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅和契稅等。

　　五、土地增值稅應納稅額的計算：

　　1、計算公式

　　土地增值稅應納稅額=增值額×適用稅率—扣除項目金額×速算扣除系數

　　2、計算步驟

　　(1)計算轉讓房地產(chǎn)取得的收入(貨幣收入、實(shí)物收入)

　　(2)計算扣除項目

　�、偃〉猛恋厥褂脵嘀Ц兜慕痤~

　�、陂_(kāi)發(fā)土地的成本、費用

　�、坌陆ǚ考芭涮自O施的成本、費用或者舊房及建筑物的評估價(jià)格

　�、芘c轉讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金，包括：營(yíng)業(yè)稅、城市維護建設稅、印花稅、教育費附加。

　　(3)計算 增值額=轉讓房地產(chǎn)的收入—扣除項目

　　(4)計算 增值率=增值額÷扣除項目金額×100%

　　(5)確定適用稅率和速算扣除系數，按照計算出的增值率確定。

　　(6)計算土地增值稅的應納稅額=增值額×適用稅率—扣除項目金額×速算扣除系數

　　六、土地增值稅的減免稅：

　　1、納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過(guò)扣除項目金額20%的，予以免稅;超過(guò)20%的，應按全部增值額繳納土地增值稅。高級公寓、別墅、度假村不屬于普通標準住宅。

　　2、因國家建設需要依法征用、收回的房地產(chǎn)，免征土地增值稅。因城市實(shí)施規劃、國家建設的需要而搬遷，由納稅人自行轉讓原房地產(chǎn)的比照有關(guān)規定免征土地增值稅。

　　3、企事業(yè)單位、社會(huì )團體以及其他組織轉讓舊房作為廉租住房、經(jīng)濟適用住房房源且增值額未超過(guò)扣除項目金額20%的，免征土地增值稅。

　　4、自2008年11月1日起，對居民個(gè)人轉讓住房一律免征土地增值稅。

　　七、土地增值稅的納稅申報：

　　(一)土地增值稅納稅申報程序

　　1、納稅人應在轉讓房地產(chǎn)合同簽訂后7日內，到房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機關(guān)辦理;經(jīng)常轉讓經(jīng)審核可按月按季申報納稅。

　　2、納稅人采取預售方式銷(xiāo)售房地產(chǎn)的，對在項目全部竣工結算前轉讓房地產(chǎn)取得的收入，稅務(wù)機關(guān)可以預征土地增值稅，之后辦理納稅清算后，多退少補。

　　(二)土地增值稅納稅清算

　　1、土地增值稅的清算條件，區分“應當清算”和“可要求清算”

　　(1)符合下列情形之一的，納稅人應當進(jìn)行土地增值稅的清算：

　�、俜康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)項目全部竣工、完成銷(xiāo)售的;

　�、谡�體轉讓未竣工決算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目的;

　�、壑苯愚D讓土地使用權的。

　　(2)符合下列情形之一的，主管稅務(wù)機關(guān)可以要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算：

　�、僖芽⒐を炇盏姆康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)項目，已轉讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過(guò)85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的;

　�、谌〉娩N(xiāo)售(預售)許可證滿(mǎn)三年仍未銷(xiāo)售完畢的;

　�、奂{稅人申請注銷(xiāo)稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續的;

　�、苁〖壎悇�(wù)機關(guān)規定的其他情況。

　　2、清算后再轉讓房地產(chǎn)的處理：?jiǎn)挝唤ㄖ�面積成本費用=清算時(shí)扣除項目總金額÷清算的總建筑面積

　　3、土地增值稅的核定征收：有無(wú)帳可查或申報不可信的五種情形之一的，稅務(wù)機關(guān)可以參照，核定征收

　　(三)土地增值稅納稅地點(diǎn)：向房地產(chǎn)所在地的主管稅務(wù)機關(guān)繳納稅款

　　1、納稅人是法人的，當轉讓的房地產(chǎn)坐落地與其機構所在地或經(jīng)營(yíng)所在地一致時(shí)，則在辦理稅務(wù)登記的原管轄稅務(wù)機關(guān)申報納稅即可;如果轉讓的房地產(chǎn)坐落地與其機構所在地或經(jīng)營(yíng)所在地不一致時(shí)，則應在房地產(chǎn)坐落地所管轄的稅務(wù)機關(guān)申報納稅。

　　2、納稅人是自然人的，當轉讓的房地產(chǎn)坐落地與其居住所在地一致時(shí)，則在居住所在地稅務(wù)機關(guān)申報納稅;當轉讓的房地產(chǎn)坐落地與其居住所在地不一致時(shí)，在辦理過(guò)戶(hù)手續所在地的稅務(wù)機關(guān)申報納稅。

　　同時(shí)，凡在我國境內轉讓房地產(chǎn)并取得收入的單位和個(gè)人，除稅法規定免稅的外，均應依照土地增值稅條例規定繳納土地增值稅。換言之，凡發(fā)生應稅行為的單位和個(gè)人，不論其經(jīng)濟性質(zhì)，也不分內、外資企業(yè)或中、外籍人員，無(wú)論專(zhuān)營(yíng)或兼營(yíng)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，均有繳納增值稅的義務(wù)。

　　八、中華人民共和國土地增值稅暫行條例

　�。�1993年12月13日中華人民共和國國務(wù)院令第138號發(fā)布　根據2011年1月8日國務(wù)院令第588號《國務(wù)院關(guān)于廢止和修改部分行政法規的決定》修訂）

　　第一條　為了規范土地、房地產(chǎn)市場(chǎng)交易秩序，合理調節土地增值收益，維護國家權益，制定本條例。

　　第二條　轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著(zhù)物（以下簡(jiǎn)稱(chēng)轉讓房地產(chǎn)）并取得收入的單位和個(gè)人，為土地增值稅的納稅義務(wù)人（以下簡(jiǎn)稱(chēng)納稅人），應當依照本條例繳納土地增值稅。

　　第三條　土地增值稅按照納稅人轉讓房地產(chǎn)所取得的增值額和本條例第七條規定的稅率計算征收。

　　第四條　納稅人轉讓房地產(chǎn)所取得的收入減除本條例第六條規定扣除項目金額后的余額，為增值額。

　　第五條　納稅人轉讓房地產(chǎn)所取得的收入，包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入。

　　第六條　計算增值額的扣除項目：

　�。ㄒ唬┤〉猛恋厥褂脵嗨�支付的金額；

　�。ǘ�）開(kāi)發(fā)土地的成本、費用；

　�。ㄈ�）新建房及配套設施的成本、費用，或者舊房及建筑物的評估價(jià)格；

　�。ㄋ模┡c轉讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；

　�。ㄎ澹┴斦�部規定的其他扣除項目。

　　第七條　土地增值稅實(shí)行四級超率累進(jìn)稅率：

　　增值額未超過(guò)扣除項目金額50%的部分，稅率為30%。

　　增值額超過(guò)扣除項目金額50%、未超過(guò)扣除項目金額100%的部分，稅率為40%。

　　增值額超過(guò)扣除項目金額100%、未超過(guò)扣除項目金額200%的部分，稅率為50%。

　　增值額超過(guò)扣除項目金額200%的部分，稅率為60%。

　　第八條　有下列情形之一的，免征土地增值稅：

　�。ㄒ唬┘{稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過(guò)扣除項目金額20%的；

　�。ǘ�）因國家建設需要依法征收、收回的房地產(chǎn)。

　　第九條　納稅人有下列情形之一的，按照房地產(chǎn)評估價(jià)格計算征收：

　�。ㄒ唬╇[瞞、虛報房地產(chǎn)成交價(jià)格的；

　�。ǘ�）提供扣除項目金額不實(shí)的；

　�。ㄈ�）轉讓房地產(chǎn)的成交價(jià)格低于房地產(chǎn)評估價(jià)格，又無(wú)正當理由的。

　　第十條　納稅人應當自轉讓房地產(chǎn)合同簽訂之日起7日內向房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機關(guān)辦理納稅申報，并在稅務(wù)機關(guān)核定的期限內繳納土地增值稅。

　　第十一條　土地增值稅由稅務(wù)機關(guān)征收。土地管理部門(mén)、房產(chǎn)管理部門(mén)應當向稅務(wù)機關(guān)提供有關(guān)資料，并協(xié)助稅務(wù)機關(guān)依法征收土地增值稅。

　　第十二條　納稅人未按照本條例繳納土地增值稅的，土地管理部門(mén)、房產(chǎn)管理部門(mén)不得辦理有關(guān)的權屬變更手續。

　　第十三條　土地增值稅的征收管理，依據《中華人民共和國稅收征收管理法》及本條例有關(guān)規定執行。

　　第十四條　本條例由財政部負責解釋?zhuān)瑢?shí)施細則由財政部制定。

　　第十五條　本條例自1994年1月1日起施行。各地區的土地增值費征收辦法，與本條例相抵觸的，同時(shí)停止執行。

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