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房地產(chǎn)市場(chǎng)調查報告

時(shí)間:2021-10-26 13:18:19 調查報告 我要投稿

房地產(chǎn)市場(chǎng)調查報告15篇

  隨著(zhù)人們自身素質(zhì)提升,我們使用報告的情況越來(lái)越多,報告中提到的所有信息應該是準確無(wú)誤的。其實(shí)寫(xiě)報告并沒(méi)有想象中那么難,下面是小編整理的房地產(chǎn)市場(chǎng)調查報告,僅供參考,歡迎大家閱讀。

房地產(chǎn)市場(chǎng)調查報告15篇

房地產(chǎn)市場(chǎng)調查報告1

  當前,隨著(zhù)我國經(jīng)濟的高速增長(cháng),居民生活水平日益提高,教育、住宅、汽車(chē)、通信已成為新的消費熱點(diǎn),尤其是住宅消費更為民眾首選。近年來(lái),以住宅為主的房地產(chǎn)業(yè),在住宅商品化新體制基本確立,房地產(chǎn)市場(chǎng)體系逐步建立,群眾消費熱情高漲的環(huán)境下,保持了持續快速的發(fā)展勢頭,已經(jīng)成為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)。XX年,全國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資7736.4億元,占固定資產(chǎn)投資的17.9%,占gdp的7.6%。房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高,對幾十個(gè)相關(guān)產(chǎn)業(yè)都有帶動(dòng)作用,與建筑業(yè)發(fā)展以及擴大社會(huì )就業(yè)更為密切相關(guān)。房地產(chǎn)業(yè)作為一種重要的經(jīng)濟杠桿,在城市建設、改善人民生活、促進(jìn)經(jīng)濟發(fā)展等方面發(fā)揮了巨大作用。

  我縣的房地產(chǎn)業(yè)從1998年開(kāi)始,受住房體制改革的刺激,市場(chǎng)消費得到實(shí)質(zhì)性的啟動(dòng)。XX年以來(lái),房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資保持旺盛的勢頭,XX年全縣房地產(chǎn)投資2.0376億元,比上年增長(cháng)162.7%,占當年固定資產(chǎn)投資的24.7%。房地產(chǎn)業(yè)已成為推動(dòng)我縣經(jīng)濟增長(cháng)和發(fā)展的重要力量。

  為進(jìn)一步促進(jìn)我縣房地產(chǎn)市場(chǎng)持續健康地發(fā)展,現對我縣房地產(chǎn)市場(chǎng)現狀、發(fā)展前景、存在的問(wèn)題及相關(guān)建議分析如下:

  一、房地產(chǎn)市場(chǎng)現狀

  (一)房地產(chǎn)市場(chǎng)供給狀況

  1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)蓬勃發(fā)展,民營(yíng)企業(yè)迅速崛起。

  由于我縣的房地產(chǎn)市場(chǎng)啟動(dòng)較晚,發(fā)展較慢,加之房地產(chǎn)行業(yè)的平均利潤較其它行業(yè)高,因此吸引了民營(yíng)經(jīng)濟和股份制經(jīng)濟的大舉進(jìn)入。XX年,全縣只有6家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè),其中國有企業(yè)2家,民營(yíng)企業(yè)4家。到了XX年底已發(fā)展成有17家開(kāi)發(fā)企業(yè),其中擁有三級開(kāi)發(fā)資質(zhì)企業(yè)2家,三級資質(zhì)以下的企業(yè)15家;國有企業(yè)僅有1家,民營(yíng)企業(yè)16家。XX年,民營(yíng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的開(kāi)發(fā)投資額占開(kāi)發(fā)總投資額的96%。民營(yíng)企業(yè)發(fā)展迅速,成為我縣房地產(chǎn)投資增長(cháng)的主要動(dòng)力。

  2、房地產(chǎn)投資高速增長(cháng),成為拉動(dòng)投資增長(cháng)的主要力量。

  作為一個(gè)新興行業(yè),我縣的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展十分迅速,投資規模日益擴大,尤其從XX年開(kāi)始,受城建規模擴大,基礎設施投資加快,舊城改造力度加大及房改房政策的刺激,市場(chǎng)容量大幅增長(cháng),房地產(chǎn)業(yè)取得了跳躍式發(fā)展。XX年完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額7757萬(wàn)元,是上年投資額的5倍,比同期全社會(huì )固定資產(chǎn)投資增速高4.5倍;XX年完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額20376萬(wàn)元,同比增長(cháng)1.6倍,高于同期全社會(huì )固定資產(chǎn)投資增速1.2倍。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資占全社會(huì )投資的比重也越來(lái)越大,XX年為3.32%,XX猛增至13.25%,XX年再創(chuàng )新高達為24.71%,成為拉動(dòng)投資增長(cháng)的主要力量。應該說(shuō),這幾年的投資擴張是市場(chǎng)釋放性的增長(cháng),不存在投資過(guò)熱引起的“泡沫”問(wèn)題。

  3、商業(yè)營(yíng)業(yè)用房建設投資增幅較大,商品住宅建設投資主體地位突出。

  “xx”末期,在國家把住宅建設培育成新的經(jīng)濟增長(cháng)點(diǎn)的政策指引下,我縣的房地產(chǎn)企業(yè)加大了普通住宅為主的開(kāi)發(fā)建設力度,并獲得了長(cháng)足的發(fā)展。據統計部門(mén)數據顯示,XX年---XX年,住宅建設投資占當年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)總投資的70%、67.6%、64.9%;商業(yè)營(yíng)業(yè)用房3年來(lái)的投資分別占當年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)總投資額的15.86%、29.2%、33.86%。從比重上看,商業(yè)營(yíng)業(yè)用房建設投資增幅呈遞增趨勢,住宅建設投資呈下降趨勢,但其主體地位依然突出。

  4、土地投放量逐年上升,開(kāi)發(fā)規模越來(lái)越大。

  近三年來(lái),我縣的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展勢頭迅猛,房地產(chǎn)交易異;鸨,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目用地投放量逐年上升。XX年全縣總投放為16畝;XX年總投放為98畝,是上年的6倍;XX年總投放達236畝,同比增長(cháng)2.2倍。同時(shí),土地投放由原來(lái)的單體地塊出讓逐漸向小區化、規;、整體化出讓轉變。XX年平均每宗房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)出讓土地面積為1.36畝,XX年為10.59畝,XX年為21.83畝,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)規模越來(lái)越大。

  5、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)水平存在明顯地區差異,住宅商品化程度逐漸提高。

  受城鄉二元格局的影響,一直以來(lái),房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資主要以縣城為主,縣城區與各鄉鎮間的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)水平差距十分明顯。XX年,縣城房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額約占總投資額的72%,華埠鎮約占總開(kāi)發(fā)投資額的22%,其他鄉鎮約占6%。

  因受近幾年規劃控制的影響,城鎮和礦區私人建房投資額年逐年減少。XX年比XX下降69.06%,XX年比XX年下降22.55%。私人建房投資的減少,有利于促進(jìn)住宅商品化程度的逐漸提高。

  6、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設資金到位情況理想,定金、預付款占投資資金的比重上升。

  近幾年,一方面由于房地產(chǎn)銷(xiāo)售市場(chǎng)狀況比較理想,房地產(chǎn)資金回籠較快,另一方面也因為金融政策對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的支持。我縣房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金的到位情況比較理想,在各類(lèi)投資中的資金保障程度最高。

  在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資資金中,自籌資金、國內貸款、定金及預付金是開(kāi)發(fā)資金的全部來(lái)源,居于絕對主導地位。從各類(lèi)資金的動(dòng)態(tài)情況看,國內貸 款資金和定額預付金的增速較快,定金及預付金占年度資金來(lái)源的比重逐年上升。XX年至XX年分別為8.7%、22.37%和42.41%;同期國內貨款所占比重分別為2.08%、31.88%、32.39%;而同期自有資金分別為61.95%、38.04%、25.01%。

  (二)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求狀況

  1、房地產(chǎn)市場(chǎng)需求趨旺,呈現出“兩頭輕、中間重”的銷(xiāo)售態(tài)勢。

  近年來(lái),我縣房地產(chǎn)市場(chǎng)有了很大發(fā)展,商品房銷(xiāo)售態(tài)勢良好,銷(xiāo)售面積逐年增長(cháng),預售面積大幅攀升,市場(chǎng)需求趨旺。XX年-XX年銷(xiāo)售面積分別為32646m2、35362m2、80811m2,同期預售面積分別為31491.52m2、42594.99m2和95377.6m2,從XX年開(kāi)始,預售面積超過(guò)了銷(xiāo)售面積。XX年底,空置一年以上的商品房面積僅1977m2。

  在商品房住宅銷(xiāo)售調查中,90-110m2戶(hù)型住宅占銷(xiāo)售總額的45.4%,110-130m2戶(hù)型住宅占銷(xiāo)售總面積的30.83%,90m2以下戶(hù)型占12%,130平方米以上戶(hù)型占11.74%,明顯呈現出“兩頭輕、中間重”的銷(xiāo)售態(tài)勢。

  2、個(gè)人消費成為市場(chǎng)需求的主體,縣內需求占商品房銷(xiāo)售的全部。

  隨著(zhù)住房體制改革的逐步推進(jìn),福利分房制度已退出了歷史舞臺,個(gè)人購房比重大幅上升。XX年,全縣個(gè)人購房面積達29672.2m2,占銷(xiāo)售面積的83.9%;XX年個(gè)人購房面積達80628m2,占總銷(xiāo)售面積的99.77%,個(gè)人已成為市場(chǎng)消費的主體,是房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的主導因素。目前,個(gè)人購買(mǎi)房屋的類(lèi)型以住宅為主,XX年個(gè)人購買(mǎi)住宅面積達70941m2,占個(gè)人購房總面積的87.98%。從購買(mǎi)對象和使用上來(lái)看,購房的全部是縣內居民,基本以自用為主,因而,我縣尚不存在房地產(chǎn)“泡沫”。

  3、商品住宅價(jià)格上升較快,相對升幅較大。

  因近年來(lái)商品房市場(chǎng)需求旺盛,商品房?jì)r(jià)格放開(kāi),市場(chǎng)處于賣(mài)方市場(chǎng),經(jīng)濟適用房啟動(dòng)較晚,土地實(shí)行市場(chǎng)競價(jià)在一定程度上提高了開(kāi)發(fā)成本。多種因素造成商品房住宅價(jià)格上升較快,升幅較大。據最新調查資料統計,XX年商品住宅平均售價(jià)約987元/m2,比上年度上升14.76%,XX年平均售價(jià)約1140元/m2,同比上升15.5%。而同期我縣國內生產(chǎn)總值的升幅為6.48%、10.63%。

  4、存量房交易活躍,房改房成為“生力軍”。

  自1999年房改房上市政策出臺后,存量房交易活躍,交易面積逐年“放大”,XX年共成交184起,面積16396.17m2,XX年共成交243起,面積20405.54m2,XX年共成交225起,面積21300m2。近三年的交易量中,住宅占總交易起數的96.62%,房改房約占住宅交易起數的62.2%,因而成為存量房交易市場(chǎng)的"生力軍"。

  房改房的上市,不僅增加了住房市場(chǎng)的供給量,給買(mǎi)房人更多的選擇,而且創(chuàng )造了更大的住房需求,讓更多的居民成為增量房的消費者。

  二、當前我縣房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的主要問(wèn)題。

  (一)房地產(chǎn)市場(chǎng)缺少行業(yè)發(fā)展總體規劃的指導,沒(méi)有建立市場(chǎng)的預警、預報機制和城市規劃、土地供應、金融信貸方面的宏觀(guān)調控機制,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)存在一定的無(wú)序化和較大的風(fēng)險性。

  (二)市場(chǎng)化運作不規范,政策性的土地協(xié)議出讓?zhuān)锨吠恋卣袠顺鲎尳鸬炔还礁偁幮袨閲乐財_亂了房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序。

  (三)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)市場(chǎng)準入“門(mén)檻低”,開(kāi)發(fā)企業(yè)數量多,規模普遍偏小,行業(yè)集中度低。部分企業(yè)資金實(shí)力不足,主要依靠金融貸款和定金、預付金進(jìn)行開(kāi)發(fā),加大了投資風(fēng)險。

  (四)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)行為不規范,如未取得許可證擅自開(kāi)工建設及預售、合同不兌現、面積縮水、虛假廣告、延期交付、提高容積率等違法違規行為依然存在。

  (五)城鎮規劃區范圍內商品化程度不高,私人建房依然存在,弱化了房地產(chǎn)市場(chǎng)的高消費群體,給市場(chǎng)帶來(lái)一定影響。單體的開(kāi)發(fā)仍然存在,清一色的商住樓布局不利于提高城市品位,不利于改善居住環(huán)境。

  (六)市場(chǎng)配套體系不完善,物業(yè)管理和房地產(chǎn)中介服務(wù)滯后于房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

  (七)住宅體系不完善,經(jīng)濟適用房投放少,廉租房建設尚未啟動(dòng)。商品住宅價(jià)格提升過(guò)快,價(jià)格偏高。

  (八)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)結構不合理,住宅品種單一,難以滿(mǎn)足不同的消費需求,刺激消費的增長(cháng),商業(yè)營(yíng)業(yè)用房比重偏高,出現供大于求的現象。

  三、房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢

  (一)行業(yè)趨于整合,結構面臨調整,價(jià)格相對穩定。

  1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將趨于整合,行業(yè)集中度將明顯提高。

  隨著(zhù)城市建設規模的不斷擴大,按照生態(tài)城市化建設要求以及城市管理和房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)的現實(shí)需要,商品住宅開(kāi)發(fā)將向小區化、規;、物業(yè)化、品牌化的經(jīng)營(yíng)方向發(fā)展,這勢必加劇企業(yè)間資金、規模、管理等各方面的競爭。國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續健康發(fā)展的通知中強調,要加強房地產(chǎn)貨款監管和市場(chǎng)監管,這對我縣房地產(chǎn)企業(yè)的生存和發(fā)展帶來(lái)了歷史性的考驗和挑戰。為謀求發(fā)展做大做強,我縣企業(yè)將在政策嚴管和市場(chǎng)競爭中趨于規范整合,集中度將明顯提高,并形成市場(chǎng)競爭的核心能力。一批實(shí)力較強的大企業(yè)將脫穎而出,而一些小而散、缺乏競爭力的企業(yè)將面臨被淘汰出局的危險。

  2、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)結構將面臨調整,低價(jià)位商品住宅將成為開(kāi)發(fā)主流。

  隨著(zhù)人們居住消費觀(guān)念的改變,個(gè)人住房需求將呈現多元化、多層次的發(fā)展趨勢。原先把住房作為固化資產(chǎn)而想方設法貨借資金以求一次性到位的住房消費,將逐步向把住房作為可流通商品量力而行適時(shí)換房的觀(guān)念轉變。

  我縣房地產(chǎn)起步較晚,目前處于發(fā)展階段,前幾年住房開(kāi)發(fā)項目針對的大多是收入相對較高的工薪、個(gè)私業(yè)主群體。這一消費群體的經(jīng)濟相對寬裕,而且換房以改善居住條件的要求也十分迫切,因而對開(kāi)發(fā)商而言,銷(xiāo)售風(fēng)險較小,且利潤空間較大。近年來(lái)的開(kāi)發(fā),已基本消耗了這一群體的購買(mǎi)力,對他們而言,住房消費是較長(cháng)一段時(shí)間后的第二、三次換房。

  而目前,尚未購房的和大部分房改房住戶(hù)這些中低收入消費群體,因供需矛盾仍未能實(shí)現改善住房的愿望。尚未購房的群體包括企業(yè)未參加房改的職工,鄉鎮行政、事業(yè)單位工作和退休的單職工,估計約有800戶(hù)左右;全縣房改房約有7000多套,1999年以來(lái)交易備案的約900套,加上拆遷房約近百套,需換房戶(hù)按剩下的30%計,將有近XX套的消費。激活這群中低收入消費群體,將給我縣房地產(chǎn)業(yè)帶來(lái)極大的發(fā)展。影響這一群體住房消費的最主要制約因素是價(jià)格,如何緩解這一供需矛盾呢,我們認為除了政策及金融支持外,開(kāi)發(fā)適合這一群體消費的總價(jià)位較低的住宅(如近郊90-110m2戶(hù)型、城區80-100m2戶(hù)型)是今后幾年的開(kāi)發(fā)主流。

  同時(shí),隨著(zhù)商住房商品化程度的不斷提高,單體別墅、聯(lián)立式住宅等中高檔商品房將適量推向市場(chǎng)。政府對“弱勢群體”越來(lái)越關(guān)注,建設“廉租房”,建立低收入家庭住房保障機制,讓所有人都“居有其所”,是政府當務(wù)之急的一件大事。

  3、供需趨于平衡,價(jià)格相對穩定

  因前幾年對市場(chǎng)釋放的需求估計不足,商品住宅的供應不夠,造成了供小于求的矛盾,也在很大程度上影響了價(jià)格的上升。XX年新開(kāi)工的面積達188450m2,其中商品住宅1265551m2,營(yíng)業(yè)用房61899m2。XX年的供應量放大較快。據調查顯示,11家開(kāi)發(fā)企業(yè)到11月底的銷(xiāo)售總量為95360m2,空置面積(待售面積)有60077m2,其中住宅25413m2,商業(yè)用房34659m2,年度存量較大,這予示著(zhù)前幾年的賣(mài)方市場(chǎng)狀況將有所改變。

  從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)土地供應上看,XX年為4.94公頃,XX年為14.55公頃(包括南湖地塊約9公頃,實(shí)施投放量約5.5公頃),XX年11月止約投放2.52公頃,雖然年度投放緊縮較快,但考慮XX年南湖地塊一期建設將動(dòng)工,實(shí)際的開(kāi)發(fā)面積將不會(huì )減少。另土地儲備目前還有岙灘、西入口等總量約910畝的儲量,尚較充足,保證了今后幾年的土地供應。從需求上看,市場(chǎng)的消費潛力依然較大。隨著(zhù)政策的兌現,開(kāi)發(fā)結構的調整,舊城改造的持續以及人口的集聚,住房消費潛力將被進(jìn)一步激活,得以更充分地釋放,給市場(chǎng)帶來(lái)持續動(dòng)力。今后幾年的房地產(chǎn)市場(chǎng)供需將趨于平衡。

  另?yè)⺋X年11月對11家開(kāi)發(fā)企業(yè)的調查資料顯示,XX年商品住宅銷(xiāo)售平均價(jià)格約為1240元/m2,雖然價(jià)格比上年每平方米上升了100元,但較前兩年價(jià)格的升幅有所回落。隨著(zhù)市場(chǎng)供需日趨平衡,今后幾年,商品住宅的價(jià)格升幅有限,價(jià)格相對穩定。

  (二)發(fā)展動(dòng)力十足,發(fā)展前景廣闊。

  1、城市化進(jìn)程的不斷推進(jìn),給市場(chǎng)發(fā)展提供持續動(dòng)力。

  縣城新一輪城市總體規劃確定了以芹南至南湖為城市主中心區,以此為依托在岙灘形成居住區及副中心,圍繞花山路、荷花廣場(chǎng)形成另一城市副中心區的"一個(gè)中心兩個(gè)副中心"的規劃布局結構,城市形態(tài)由原來(lái)的團狀發(fā)展改變?yōu)榻M團式帶狀發(fā)展。這將有效地拓展城市發(fā)展空間,加快舊城改造步伐,加速城市化進(jìn)程。而且,隨著(zhù)城市化的發(fā)展,縣城與華埠鎮的城市空間、布局不斷接近,城華對接形成一體化發(fā)展已成為可能。加快城市重大設施的配套建設,將帶動(dòng)沿級及周邊地區的人口、產(chǎn)業(yè)的有效集聚,城市規劃與人口發(fā)展的購房需求量將持續增長(cháng)。

  按《縣城城市總體規劃(XX-20xx)》對人口規模的預測,規劃近期(至XX年)縣城城市人口規模將發(fā)展到4.6萬(wàn)人,凈增近萬(wàn)人,按人均建筑面積30m2計,縣城區至XX年因人口增加需求建筑面積達30萬(wàn)m2,集中成片的舊城改造將大大增加了拆遷量,拆遷購置用房每年約需1-2萬(wàn)m2住房;另外還有改善性住房增加的需求量,婚齡青年的購房需求。這些真實(shí)的需求給房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展提供了持續的動(dòng)力。

  2、生態(tài)立縣戰略的實(shí)施,給房地產(chǎn)帶來(lái)了巨大的空間。

  生態(tài)立縣戰略的確立,為我縣指明了一條生態(tài)保護和經(jīng)濟發(fā)展并存的可持續發(fā)展道路,是我縣實(shí)現跨越式發(fā)展的歷史選擇和必然途徑。隨著(zhù)生態(tài)立縣戰略的深入實(shí)施,我縣的森林生態(tài)系統功能進(jìn)一步增強,生態(tài)環(huán)境質(zhì)量始終保持全省全國先進(jìn)水平,生態(tài)環(huán)境更加安全。生態(tài)旅游業(yè)資源愈顯豐富,特色文化愈顯深厚。生態(tài)城鎮建設穩步推進(jìn),生態(tài)城市功能進(jìn)一步強化,城市品位大大提高。對外大交通構架將打通與周邊兩省的交通瓶頸,基本形成接軌浙、皖、贛三省的交通網(wǎng)絡(luò )。錢(qián)江源頭生態(tài)縣的生態(tài)環(huán)境將越來(lái)越顯示出它的價(jià)值和魅力,被更多的人熟悉和向往。

  一片“山秀、天藍、水青”的生態(tài)人居環(huán)境,將吸引大批向往優(yōu)質(zhì)生態(tài)環(huán)境的城市居民來(lái)觀(guān)光、旅游、休閑度假,甚至居住,給房地產(chǎn)市場(chǎng)注入新的活力。生態(tài)環(huán)境的優(yōu)越,提升了城市競爭力,也贏(yíng)來(lái)了投資者的青睞。萬(wàn)向集團將投巨資打造“浙西硅谷”,萬(wàn)向硅峰公司在近年內計劃整體搬搬至硅電子基地,形成硅電子產(chǎn)業(yè)的集聚,一個(gè)具有相當經(jīng)營(yíng)規模、資金實(shí)力和國際競爭力的企業(yè)集團將崛起于錢(qián)江源頭生態(tài)縣。硅電子基地的發(fā)展將極大地帶動(dòng)城市化發(fā)展,也為我縣房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展帶來(lái)了廣闊的發(fā)展前景。

  四、政策建議

  (一)建立預警預報制度,加強行業(yè)調查分析,引導行業(yè)健康發(fā)展。

  盡快建立房地產(chǎn)市場(chǎng)預警預報和信息披露制度,及時(shí)向社會(huì )通報本縣房地產(chǎn)市場(chǎng)供求、結構、價(jià)格、漲幅、空置數量、投資動(dòng)向等情況。行業(yè)協(xié)會(huì )和職能部門(mén)要定期對房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調查分析,引導開(kāi)發(fā)企業(yè)理性投資,消費者理性購房。

  (二)加強政府宏觀(guān)調控,努力解決供需矛盾,實(shí)現供需平衡。

  保持房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的適度規模,基本實(shí)現供需平衡對我縣房地產(chǎn)業(yè)乃至整個(gè)國民經(jīng)濟發(fā)展具有重要作用。政府及有關(guān)部門(mén)應發(fā)揮調控功能,加大調控力度,通過(guò)規劃、土地、金融三大調控手段的配合作用,保持開(kāi)發(fā)規模與有效需求的同步增長(cháng)。

  規劃方面應發(fā)揮導向作用,通過(guò)城市建設方向和進(jìn)度的調整,利用房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)空間上的拓展和壓縮,有效控制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)規模,通過(guò)對居住用地的功能、布局調整,調控商品房的開(kāi)發(fā)結構(如針對目前商業(yè)用房供應過(guò)多的現狀,規劃設計條件可以在今后開(kāi)發(fā)地塊中明確開(kāi)發(fā)性質(zhì)為純住宅,不搞商住樓);有計劃地進(jìn)行舊城改造,以穩定住房需求,防止因改造引起的突發(fā)性需求而產(chǎn)生的供需脫節;控制單體開(kāi)發(fā)建設有利于開(kāi)發(fā)的規;;控制私人建房有利于住宅的商品化。

  土地方面要科學(xué)編制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目的土地供應計劃,建立結構合理、總量平衡的各類(lèi)房地產(chǎn)項目年度土地供應計劃體系。進(jìn)一步完善土地儲備機制,加強城市閑置土地、政府保留用地或暫不宜進(jìn)入市場(chǎng)交易地的收購儲備,并根據市場(chǎng)需求和城市建設需要逐步投放市場(chǎng)。以增強政府對土地市場(chǎng)的調控監管力度。加強土地有償使用力度,嚴格實(shí)行經(jīng)營(yíng)性用地招標、拍賣(mài)、掛牌制度,嚴禁以任何其它方式取得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地,規范房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行為。

  金融方面要控制總量,合理調整信貨支持,實(shí)行差別政策,以控制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與住房消費中比重,抑制投資、投機需求和過(guò)度超前消費。要積極提供土地收購儲備的信用貸款,同時(shí)強化貨款監控,實(shí)行封閉運行。加強對房地產(chǎn)貨款的監管,依法依規貨款,嚴格控制經(jīng)營(yíng)不規范、信用度低、資產(chǎn)負債率高的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的貨款,擴大支持信譽(yù)好、資金實(shí)力強、市場(chǎng)前景好的開(kāi)發(fā)企業(yè)貨款,繼續加大貨款風(fēng)險小、收益大的個(gè)人住房貨款,適度增加對經(jīng)濟適用住房的信貸支持。

  (三)完善市場(chǎng)監管制度,加大違規查處力度,規范市場(chǎng)秩序。

  各職能部門(mén)就應嚴格履行管理職責,完善市場(chǎng)監管制度。加強資質(zhì)管理和注冊資金管理,把好“入門(mén)關(guān)”;加強房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目審批管理,把好“發(fā)證關(guān)”;加強房地產(chǎn)交易的動(dòng)態(tài)管理,把好“交易關(guān)”。加大房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售中存在的改變容積率、合同不況現、面積縮水、虛假廣告等違規、違紀行為的查處力度,不能以罰代處,一罰了之,要發(fā)現一起查處一起,絕不姑息。

  (四)堅持市場(chǎng)化導向,創(chuàng )造公平競爭環(huán)境,規范市場(chǎng)化運作。

  不論土地投放的方式是單獨投放還是捆綁式投放,都應實(shí)行公開(kāi)的市場(chǎng)化運作,經(jīng)營(yíng)性土地使用權的出讓和轉讓?zhuān)匆幎ǘ急仨氝M(jìn)入市場(chǎng)交易,采取招標、拍賣(mài)和掛牌方式,杜絕協(xié)議出讓行為,推行“陽(yáng)光交易”,使更多有實(shí)力的開(kāi)發(fā)商能在公平競爭的環(huán)境下取得土地進(jìn)行開(kāi)發(fā)。經(jīng)濟適用房等政策性用房的開(kāi)發(fā)也應推向市場(chǎng)運作,可以采取土地公開(kāi)拍賣(mài)、政府按定價(jià)回購或除掉地價(jià)和規定費用,適當留有開(kāi)發(fā)微利等方式運作。

  (五)加強住房政策性保障,引導商品房結構調整,完善住房供給體系。

  經(jīng)濟適用房是國家政策性住房保障的重要組成部分,它既可以給中低收入者提供住房保障,又可以起到抑制市場(chǎng)價(jià)格的調節作用。應科學(xué)合理投放經(jīng)濟適用房的供給量,既不能對市場(chǎng)造成負面影響,也不能失去政策性的保障作用。根據我縣市場(chǎng)較小的實(shí)際,經(jīng)濟適用房的投放量宜小不宜大,因為二手房市場(chǎng)尚有較大的消化空間。通過(guò)加強中介服務(wù),政策性補貼鼓勵中低收入者按實(shí)際需求購買(mǎi)二手房,可以進(jìn)一步活躍存量房市場(chǎng),促進(jìn)增量房消費市場(chǎng)的發(fā)展。

  要加快廉租房建設,建立保障機制,切實(shí)保障城鎮最低收入家庭基本住房需求。據最新統計數字,我縣城鎮貧困戶(hù)(人均年收入低于2400元)有657戶(hù),1512人,其他住房困難戶(hù)154戶(hù)362人。解決和改善這些貧困戶(hù)的住房問(wèn)題是一項當務(wù)之急的大事。

  積極引導和鼓勵開(kāi)發(fā)商從市場(chǎng)需求出發(fā),針對不同消費群體的消費特征和購買(mǎi)能力,開(kāi)發(fā)不同檔次、不同價(jià)位的商品房,一方面可以滿(mǎn)足不同層次的消費需要,另一方面可以充分調動(dòng)消費潛力。

  (六)加快發(fā)展房地產(chǎn)服務(wù)業(yè),培育市場(chǎng)潛在消費群體,促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)一步發(fā)展。

  房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)主要包括房地產(chǎn)中介和物業(yè)管理服務(wù)兩大類(lèi)。從我縣目前情況看,房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)已滯后于房地產(chǎn)整個(gè)行業(yè)的發(fā)展,需要進(jìn)一步加快發(fā)展。首先要制定、完善相關(guān)法規,加大對房屋中介機構、物業(yè)管理公司的管理力度,清除無(wú)證、無(wú)照中介機構,規范中介市場(chǎng)。其次要積極促進(jìn)中介機構更新經(jīng)營(yíng)觀(guān)念,提升服務(wù)層次,不斷提高從業(yè)人員素質(zhì),以誠信創(chuàng )品牌;再者要加大扶持力度,創(chuàng )造良好的發(fā)展環(huán)境。房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)的發(fā)展將有利于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的進(jìn)一步發(fā)展。要通過(guò)落實(shí)住房貨幣化分配政策,建立面向中低收入家庭的貸款擔保機制;強化住房公積金的歸集和運用,加大公積金和銀行住房抵押貸款的力度;采取購房貸款貼息優(yōu)惠;合理拆遷補償等一系列的財政、金融政策,提高中低收入消費群體的經(jīng)濟承受能力,使潛在的住房需求轉化為現實(shí)購買(mǎi)力,有效擴大市場(chǎng)需求量。

  (七)促進(jìn)產(chǎn)業(yè)集聚,加快市場(chǎng)建設,增強發(fā)展后勁。

  要一如既往地推進(jìn)招商引資工作,主動(dòng)承接從大、中城市梯度轉移的勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)。加快硅電子基地建設,加速引進(jìn)大企業(yè)大集團的項目、資金、人才、技術(shù)等。利用縣工業(yè)園區這一平臺,進(jìn)一步促進(jìn)產(chǎn)業(yè)集聚,不斷推進(jìn)工業(yè)化步伐,從而帶動(dòng)城市化的發(fā)展。

  要深入貫徹實(shí)施生態(tài)立縣戰略,大力發(fā)展生態(tài)工業(yè)、生態(tài)農業(yè)、生態(tài)旅游業(yè),以打響錢(qián)江源綠色品牌為動(dòng)力,以打造全國綠色食品生產(chǎn)、加工基地為目標,加快建立“綠色食品城”市場(chǎng)。當前應著(zhù)力加快茶葉市場(chǎng)的擴大經(jīng)營(yíng)。

  通過(guò)“興工業(yè)、旺市場(chǎng)”加快地區經(jīng)濟發(fā)展,加速要素集聚,從而增強房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展后勁。

房地產(chǎn)市場(chǎng)調查報告2

  沿中元街分布聯(lián)邦大廈、星匯大廈、建匯大廈、好運廣場(chǎng)、廣裕中心,中心地段分布常陽(yáng)花園、金地利、天鵝湖花園、麗景新園、明珠廣場(chǎng)等,其座落于常平商圈區,整個(gè)區域以小戶(hù)型,小面積為主,綠化率低,配套設施少,其成功銷(xiāo)售的主要原因來(lái)自地段,地段決定它的價(jià)值,此區域樓盤(pán)極具投資性,投資價(jià)值高,回報快,出租率高,購買(mǎi)以香港本地投資客較多,部分買(mǎi)來(lái)住家,其交通購物方便,周邊配套設施齊全,是常平最繁華的商業(yè)圈。

  住宅空置嚴重,原有“外銷(xiāo)”住宅的設計與需求日趨“內銷(xiāo)”的矛盾越來(lái)越明顯。南南零星分布金碧花園、紫荊花園、陽(yáng)光山莊,產(chǎn)品有別墅,洋房售價(jià)不等,以中小戶(hù)型為主,

  早期針對長(cháng)香港業(yè)主,如紫荊花園購買(mǎi)者98%為香港人,其產(chǎn)品戶(hù)型設計針對港人設計,目前港人購房所占比例僅僅20%左右,而陽(yáng)光山莊2004年購房80%為內地人,常黃公路沿線(xiàn)區域銷(xiāo)售很不樂(lè )觀(guān),目前處于滯銷(xiāo)局面,目前購買(mǎi)客戶(hù)向本地內地市場(chǎng)延伸,其產(chǎn)品已不適應消費者需求。

  常平房地產(chǎn)的發(fā)展趨勢向東門(mén)聚集,鎮政府全力打造文化新城,一大批基礎設施相繼施工,如:鐵路公園、廣電中心、文化廣場(chǎng)、中心廣場(chǎng)、高爾夫球場(chǎng)、常平大劇院,因市場(chǎng)配套的大力支持,成為常平市場(chǎng)新地熱點(diǎn)區域。加之政府全力扶植該區域的房地產(chǎn),如東田 麗園,旺角新城,04年一經(jīng)推出就受消費者的相當大的關(guān)注,這與常平的規劃是分不開(kāi)的,成為常平打造文化新城的有力依托。

  5)麗城開(kāi)發(fā)商住居區,依托于隱賢山莊風(fēng)景區的人文底蘊與自然景觀(guān)為價(jià)值支撐,早期居家型物業(yè)的主要開(kāi)發(fā)地。

  位于常平東面鐵路旁邊分布有麗城隱賢

  山莊、麗景、麗都、聚福,規劃新建落成的世紀康城,相鄰新天美地,以東莞四大旅游景點(diǎn)之一隱賢山莊,為文化背景,集居所、餐飲、商貿、娛樂(lè )、渡假、旅游為一體,其區域開(kāi)發(fā)的商品房,配套設施較為齊全,綠化率高,環(huán)境優(yōu)美,交通便利空氣清新,遠離工業(yè)區,污染小,戶(hù)型設計超前,購買(mǎi)者都以早期港人居住渡假為主,投資客較小,一般自住。其購買(mǎi)的主要原因,來(lái)自周邊環(huán)境,空氣新鮮,其戶(hù)型設計符合早期港人需求,現區域內以香港人居多,F今推出的新樓盤(pán)如新天美地5期、世紀康城都以精美裝修突出個(gè)性化特點(diǎn),以?xún)?yōu)質(zhì)的管理服務(wù),新穎的產(chǎn)品設計為基礎,銷(xiāo)售均價(jià)在3600元/平方米左右,目前片區內香港人購房呈下降趨勢,本地與內地呈現上升趨勢,且該區域出租率不高。

  針對本案麗都花園附近幾個(gè)樓盤(pán)市調分析。

  麗城鹿兒島早期以風(fēng)景區,大環(huán)境為賣(mài)點(diǎn),在售戶(hù)型有二戶(hù)至三戶(hù)。早期以香港人為主,后期購房以外地人和本地人為主,占比例的80%,其戶(hù)型方正實(shí)用,樓價(jià)適中,各方面配套齊全,03、04年銷(xiāo)售不是很樂(lè )觀(guān),現仍然有部分空置房,導致現暫停原因來(lái)自發(fā)展商,根據調查其空置房是作為抵扣工程款所用;

  山水雅居現主打休閑地段,主要宣傳推廣其配套齊全,戶(hù)型設計新穎超前,戶(hù)型選擇的多樣性。根據我司前期的調研,該項目原定于05年3月開(kāi)盤(pán)正式發(fā)售,由于工程資金的原因推遲至5月開(kāi)始認籌,F樓體已近封頂,由于近年常平的房地產(chǎn)市場(chǎng)供給相對大于需求的情況,本地的消化能力弱的客觀(guān)原因,山水雅居的客戶(hù)訪(fǎng)問(wèn)量也較少,我司預測導致該盤(pán)遲遲未能發(fā)售的原因也就是由于認籌客戶(hù)量的不足造成;

  新天美地,其地理位置不理想,但走品牌個(gè)性化,特設7.5米的高入口大堂,裝修材料采用頂級材料,名廠(chǎng)潔具及廚具,新盤(pán)推出特價(jià)單位毛胚房,造成過(guò)一時(shí)搶購熱潮,但經(jīng)過(guò)購房者的一段時(shí)間理性思考,其銷(xiāo)售也逐步回落,作為新推樓盤(pán)其推廣力度是相當大的,幾乎涵蓋了常平的所有媒體渠道。其產(chǎn)品中兩房購買(mǎi)中80%為香港人,三戶(hù)及四房購買(mǎi)為本地人,外地商人,銷(xiāo)售情況在本區域內相對較好。

  相鄰樓盤(pán)分析表僅供參考

  世紀康城 山水雅居 新天美地 戶(hù)型 二房 三房 二房 三房 二房 三房 面積 77.2 **3 77 128 75.37 137 均價(jià) 3500元 3800元 3400元

  27萬(wàn) 36萬(wàn) 29.3萬(wàn) 48.6萬(wàn) 25.6萬(wàn) 46.6萬(wàn) 20年供樓 1600元 1850元 1700元 2600元 1400元 2500元 30年供樓 1300元 1500元 1400元 2**0元 **50元 2000元 租金篇二:房地產(chǎn)市場(chǎng)調研報告范本

房地產(chǎn)市場(chǎng)調查報告3

  20xx年西安市房地產(chǎn)市場(chǎng)在20xx年快速增長(cháng)的基礎上繼續保持穩定、快速、健康發(fā)展的態(tài)勢,市場(chǎng)形勢良好,商品房市場(chǎng)表現活躍,投資量、施工面積、竣工面積、銷(xiāo)售面積等指標快速增長(cháng),市場(chǎng)成交活躍,空置量持續減少,

  這一方面是因為20xx年是國家現代化建設第三步戰略目標的起步之年,也是實(shí)施西部大開(kāi)發(fā)戰略和十五計劃的開(kāi)局之年,隨著(zhù)國家商品房建設步伐的加快及商品房開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售各方面政策的完善和推進(jìn),宏觀(guān)經(jīng)濟的持續向好,居民收入的穩步增長(cháng),使西安的房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入了一個(gè)強勢上升期,尤其是商服房銷(xiāo)售的高速增長(cháng),說(shuō)明了西部大開(kāi)發(fā)的政策效應已經(jīng)體現和大眾對西部大開(kāi)發(fā)的信心和支持;20xx年來(lái)伴隨著(zhù)國家金融政策的.調控,開(kāi)發(fā)商資金構成情況也處于進(jìn)一步調整過(guò)程。從資金來(lái)源上看:20xx年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金來(lái)源結構中開(kāi)發(fā)商自有資金及預售資金比例進(jìn)一步擴大。自有資金占總投資的40.78%,較20xx年該比例增加了4.36%,實(shí)際投資額較上年增長(cháng)18.98%;借貸資金較上年該比例下降了6.43%。 隨著(zhù)國家商品房建設步伐的加快及商品房開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售各方面政策的完善和推進(jìn),宏觀(guān)經(jīng)濟的持續向好,居民收入的穩步增長(cháng),西安的房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入了一個(gè)強勢上升期,尤其是商品房銷(xiāo)售的高速增長(cháng),說(shuō)明了西安市房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步走向良性循環(huán)的軌跡;另一方面由于國家繼續重點(diǎn)扶持房地產(chǎn)業(yè),繼續采用優(yōu)惠政策,優(yōu)化市場(chǎng)環(huán)境,進(jìn)一步激活房地產(chǎn)市場(chǎng),今年準備政府積極整頓和規范房地產(chǎn)市場(chǎng),培育品牌,轉變房地產(chǎn)市場(chǎng)管理職能,力求給房地產(chǎn)業(yè)一個(gè)自由發(fā)揮且有充分公益保障的空間,說(shuō)明了西安的房地產(chǎn)市場(chǎng)將告別成長(cháng)期,邁進(jìn)成熟期,走向規范,使開(kāi)發(fā)商的投資行為趨于市場(chǎng)化,消費者的購房行為更加理性,政府充當的角色更具經(jīng)濟性。 未來(lái)西安的市場(chǎng)走勢將呈現出總體看好、平穩發(fā)展的態(tài)勢,產(chǎn)業(yè)成熟期的?D些特征將逐步涌現,不再出現大起大落的局面,并保持一定的增長(cháng)速

  西安宏觀(guān)經(jīng)濟大勢向好

  20xx年以來(lái),西安國民經(jīng)濟繼續保持兩位數的增長(cháng)速度,上半年經(jīng)濟增長(cháng)率達11.6,實(shí)現國內生產(chǎn)總值343億元,其中第一產(chǎn)業(yè)增加值18.6億元,比去年同期增長(cháng)3.4%,第二產(chǎn)業(yè)增加值149.5億元,同比增長(cháng)15.5%,第三產(chǎn)業(yè)完成增加值174.9億元,比去年同期增長(cháng)9.3%,

  到6月底,全市完成固定資產(chǎn)投資60.74億元,同比增長(cháng)30.31%。城市居民人均可支配收人3371元,比去年同期增長(cháng)8.3%,城鄉居民儲蓄存款余額734.52億元,比年初增長(cháng)8.69%。

  房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)供應情況

  20xx年上半年,西安市商品房完成投資10.20億萬(wàn)元,比去年同期增長(cháng)20.73%。分物業(yè)來(lái)看,各物業(yè)投資分別占商品房投資的比例為:公寓別墅類(lèi)為0.69%,商服房類(lèi)為18.30%,普通住宅類(lèi)為61.64%,辦公樓類(lèi)為19.37%;比去年同期公寓別墅類(lèi)下降86.04%,商服房、普通住宅、辦公樓類(lèi)分別增長(cháng)117.67%、1.06%和5.4倍。

  20xx年上半年西安市商品房施工面積94.04萬(wàn)平方米,比去年同期增長(cháng)44.84%;商品房竣工面積73.37萬(wàn)平方米,比去年同期增長(cháng)68.40%;商品房新開(kāi)工面積20.45萬(wàn)平方米,比去年同期增長(cháng)25.54%。

  從物業(yè)來(lái)看,公寓別墅類(lèi)、商服房類(lèi)、普通住宅類(lèi)和辦公樓類(lèi)施工面積占商品房總施工面積的比例分別為:5.83%、9.73%、70.64%、13.81%,比去年同期分別增長(cháng)31.05%、71.99%、42.10%、49.57%;

  新開(kāi)工面積公寓別墅類(lèi)、商服房類(lèi)、普通住宅類(lèi)和辦公樓類(lèi)占商品房新開(kāi)工總面積的比例分別為:0.99%、24.73%、59.46%、14.82%,比去年同期分別增長(cháng)一94.17%、195.12%、39.81%、26.58%。

  從資金來(lái)源看,上半年自有資金32244萬(wàn)元,占總投資額的31.61%;借貸資金48O19萬(wàn)元,占總投資額的47.07%;預售資金21743萬(wàn)元,占總投資額的21.32%。從所占比例與去年相比來(lái)看,自有資金所占比例上升明顯,預售資金也增長(cháng)較快,借貸資金所占比例呈下降趨勢.

  市場(chǎng)銷(xiāo)售

  上半年,西安市商品房成交活躍,市場(chǎng)銷(xiāo)售繼續保持去年以來(lái)的高速增長(cháng)態(tài)勢,銷(xiāo)售面積和銷(xiāo)售額比去年同期均有較大幅度的增長(cháng)。1-6月商品房累計銷(xiāo)售面積達90.37萬(wàn)平方米,比去年同期增長(cháng)了52.98%。其中售給個(gè)人的79.60萬(wàn)平方米,占商品房銷(xiāo)售總面積的88.08%,個(gè)人購房繼續呈上升趨勢,占商品房銷(xiāo)售的比例越來(lái)越高。上半年商品房銷(xiāo)售額30.28億元,比去年同期增長(cháng)82.94%。

  20xx年8月末及9月中旬西安相繼舉辦了兩次房展會(huì ),為銷(xiāo)售旺季推波助瀾。9月份的商品房成交量并沒(méi)有令人失望,總共成交了670713平方米,是今年各月份銷(xiāo)售的最好成績(jì),較上期上升了10.04%,較去年同期增長(cháng)78.53%。普通住宅依舊獨領(lǐng)風(fēng)騷,占到總銷(xiāo)售量的88.7%,較8月份所占份額上升了7.5%;商品用房較上期呈下降態(tài)勢,商品用房占到總銷(xiāo)售量的7.8%,較上期下跌7.7%;寫(xiě)字樓占成交面積的2.9%,較上期上浮0.9%;別墅有小量交易,占總成交量的0.2%。

  從市場(chǎng)銷(xiāo)售情況來(lái)看,西安商品房銷(xiāo)售從20xx年以來(lái)的持續快速增長(cháng),加之其它相關(guān)指標也相應地呈現較好的增長(cháng)趨勢,說(shuō)明了隨著(zhù)住房制度改革和貨幣分房政策的實(shí)施,住房的有效需求增多,一些潛在需求也浮出水面。如果西安住宅二級市場(chǎng)全面開(kāi)放,加快公房上市步伐,使住宅的一、二級市場(chǎng)能得到了較好的聯(lián)動(dòng),將會(huì )為西安樓市創(chuàng )造越來(lái)越多的需求空間,商品房銷(xiāo)售的快速增長(cháng)也相應地仍將會(huì )持續下去。

房地產(chǎn)市場(chǎng)調查報告4

  一、xx房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現狀

  優(yōu)越的地理環(huán)境,濃厚的商業(yè)氛圍,舊城歷史景觀(guān)和獨特濱江景觀(guān)特色是xx房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展的主要特質(zhì)。從20xx年起至今,xx商品房?jì)r(jià)格一直呈現穩步上漲的態(tài)勢,xx已成為武漢高檔房產(chǎn)的主要聚集區域,同時(shí),也成為優(yōu)勢地產(chǎn)竟相博弈之地?傮w而言,xx房地產(chǎn)無(wú)論從產(chǎn)品定位還是創(chuàng )新程度,都趨向于中高端。

  xx年以后,隨著(zhù)大量外埠資本注資xx,該區域房地產(chǎn)格局呈現出新變化。一方面,房產(chǎn)的整合概念不斷增強,如永清片區的新天地項目,集合住宅、酒店、寫(xiě)字樓、商鋪等不同商業(yè)業(yè)態(tài)于一體。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)不再以某類(lèi)物業(yè)為主,而是深化為產(chǎn)業(yè)概念,地產(chǎn)對城市的影響力進(jìn)一步增強。另一方面,頂級項目拉動(dòng)了高端消費力量。長(cháng)期以來(lái),武漢的房產(chǎn)高端消費都受到了產(chǎn)品的極大制約,項目品質(zhì)的均等性使xx的房地產(chǎn)業(yè)不能滿(mǎn)足細分市場(chǎng)的要求。20xx年后,這一局面被打破,xx濱江地產(chǎn)及商業(yè)地產(chǎn)呈現出積極的發(fā)展態(tài)勢。20xx年,xx房地產(chǎn)進(jìn)入了歷年來(lái)最火爆的一年。

  目前,xx房地產(chǎn)呈現出住宅、商業(yè)并進(jìn)的格局,物業(yè)形態(tài)上以高層為主,投資型物業(yè)不斷涌現。在國家宏觀(guān)調控措施的影響之下,房地產(chǎn)項目的消化速度雖然有所放緩,但價(jià)格仍然穩步上升。

  二、xx商品住宅發(fā)展特征

  產(chǎn)品特征:xx中心區域住宅以高層住房、高檔公寓為主;城郊結合部以多層、小高層、連排別墅為主。

  價(jià)格特征:xx城區商品住宅總體價(jià)格水平在6500元/平方米左右,均價(jià)在 6500元/平方米以下的物業(yè)主要集中于后湖、金銀湖,、二七片及古田區域。

  供求特征:全市商品房銷(xiāo)售項目中,xx區域占據了39.54%,xx區域樓盤(pán)供求基本平衡。

  消費者特征:包括、商人、公司職員、企業(yè)老總、外來(lái)人員等。

  產(chǎn)品定位:中高端產(chǎn)品為主,中低檔樓盤(pán)放量偏少(多集中在后湖、金銀湖)。

  文化訴求特征:濃厚的商業(yè)、娛樂(lè )等都市文化特征。

  三、20xx年(1-6月份)xx商品住宅供給和銷(xiāo)售基本分析

  (1) 商品住宅價(jià)格與銷(xiāo)量分析

  xx區域憑借得天獨厚的地理位置、豐富的土地資源以及優(yōu)美的自然環(huán)境等優(yōu)勢在過(guò)去的時(shí)間內,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)量居武漢市前列,同其它區域相比,其價(jià)格一直呈現出上升狀態(tài),20xx年(1—6月份),xx住宅均價(jià)達到5894.43元/平方米,與去年同期相比,價(jià)格增長(cháng)了39.57%。另一方面,受?chē)液暧^(guān)調控政策影響,在進(jìn)入20xx年以后,商品住宅的銷(xiāo)量出現一定程度的下降,20xx年(1—6月份),xx住宅銷(xiāo)量為8950套,與去年同期相比,減少了51.32%。

  從上表可以看出,xx區的住宅物業(yè)平均價(jià)格同整個(gè)武漢市的總體住宅物業(yè)平均價(jià)格的漲落步調還是相一致的,而且上漲的幅度十分平穩。從整個(gè)區域市場(chǎng)來(lái)看,高檔樓盤(pán)主要集中在xx中心城區,中檔樓盤(pán)主要聚集在東西湖、后湖和古田區域。

  xx中心區作為武漢市的一個(gè)開(kāi)發(fā)熱點(diǎn),住宅開(kāi)發(fā)力度較大,目前區域可售樓盤(pán)套數在45000套左右。從市場(chǎng)接受情況來(lái)看也是比較理想的,相信隨著(zhù)該區經(jīng)濟不斷的縱身發(fā)展,房地產(chǎn)業(yè)會(huì )在其中充當越來(lái)越重要的角色。

  同時(shí),該區域交通日益通暢,市政配套逐步成熟,東西湖、后湖、古田區域的綠化、美化和環(huán)境綜合整治工作取得積極成果,這些都將為這一帶的房?jì)r(jià)帶來(lái)一定的升值空間。

  (2) xx商品住宅市場(chǎng)供求關(guān)系

  1、20xx年(1—6月份)xx商品住房市場(chǎng)總容量約為45000套,1—6月總供給13299套,市場(chǎng)總銷(xiāo)量為8950套,總體供銷(xiāo)比為1.49:1。

  2、拆遷購房與投資性購房比例的降低導致住宅銷(xiāo)量減少

  為避免因房屋拆遷量過(guò)大而導致被動(dòng)需求的過(guò)度增長(cháng)和市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng),武漢市在xx年以來(lái)對拆遷規模進(jìn)行了壓縮。20xx年(1-6月份),全市舊城改造拆遷面積為16萬(wàn)平方米,同比下降28.94%。

  同時(shí),國家出臺的政策促使投資購房的成本和風(fēng)險不斷加大,也直接導致了購房需求的減少。據億房網(wǎng)今年(1-6月份)的網(wǎng)絡(luò )調查數據和對90多個(gè)樓盤(pán)的調研數據顯示,已擁有一套住房,進(jìn)行第二次或多次購買(mǎi)行為的家庭占到47.52%,其中,包含了改善居住條件和投資購房等動(dòng)因。由于這種動(dòng)因并不屬于迫切性需求,因而受外部環(huán)境的影響較大,成為住房市場(chǎng)中可伸縮性的需求。

  xx作為武漢房產(chǎn)投資的主要區域,投資類(lèi)樓盤(pán)銷(xiāo)售的放緩使其住宅整體銷(xiāo)量有所減少。

  3、購房者對xx中心城區的住宅偏好度高

  億房研究中心的20xx年最新調研數據顯示,潛在消費者對購買(mǎi)住房的區域偏好主要集中于xx中心城區。但受到該區域高房?jì)r(jià)的影響,使得一部分在該區域工作及希望在該區域置業(yè)的人群不得不在別的片區尋求替代品。

  4、主要銷(xiāo)售的住房產(chǎn)品價(jià)格集中在5000-7000元/平方米

  如下圖所示:5000—7000元/平方米價(jià)格層次的商品住房銷(xiāo)量占到總銷(xiāo)量的 65%以上,7000元/平方米以上產(chǎn)品的銷(xiāo)量逐步上升。

  5、今年1-6月份主要銷(xiāo)售的住房產(chǎn)品戶(hù)型集中在90-120 平方米

  20xx年(1-6月份)xx的戶(hù)型供銷(xiāo)比例統計結果顯示,90平方米以下戶(hù)型供小于銷(xiāo),140平方米以上戶(hù)型供大于銷(xiāo),90-140平方米戶(hù)型供銷(xiāo)比較平衡。其中,90平方米以下戶(hù)型的上市量占到xx總上市量的20.52%,90平方米以下戶(hù)型的銷(xiāo)售量占到xx總銷(xiāo)量的27.83%。90平方米以下戶(hù)型的上市和銷(xiāo)售情況受政策的影響程度日益顯現,從今年1-6月份的情況來(lái)說(shuō),xx90平方米以下戶(hù)型的上市量較大,占到全市同等戶(hù)型上市量的40.17%,90平方米以下戶(hù)型的銷(xiāo)量則占到全市同等戶(hù)型銷(xiāo)量的45.43%。

  四、xx各區域住宅市場(chǎng)發(fā)展概況

  xx區目前由xx中心區、古田片區、二七、后湖片區和東西湖區四個(gè)區域組成,根據其房地產(chǎn)發(fā)展特點(diǎn),下文將按不同片區對其住宅發(fā)展特征進(jìn)行分析:

  (一)xx中心區

  20xx年上半年xx中心區成交均價(jià)為6875.42元/平方米,較去年同期上漲2152.88元/平方米,漲幅為45.59%。其中商品住宅共成交3235套,較去年減少4630套,降幅為58.87%。

  從上半年xx中心區成交價(jià)格來(lái)看,1至5月呈遞增趨勢,5月達到價(jià)格高峰,為7286.34元/平方米,隨后6月價(jià)格出現小幅回落,但每平方米價(jià)格仍穩定7200元以上。相比價(jià)格來(lái)說(shuō),成交方面較去年嚴重萎縮,總體成交量還未達到去年同期水平的一半。

  出現這樣的情況,主要由兩方面因素造成,首先xx中心區商品房供應量趨于下降,與去年同期相比,新房供應量減少3成之多,制約了購房者消費;當然,更重要的原因在于上半年武漢樓市的整體低迷和觀(guān)望。尤其在中心城區,房?jì)r(jià)漲幅過(guò)快,甚至超過(guò)中高收入購房者的支付能力,樓市顯得愈發(fā)不景氣。在這樣的市場(chǎng)面前,大多數開(kāi)發(fā)商選擇堅挺,僅有少部分尾盤(pán)項目打起價(jià)格戰,這也就造成了6月該片區的價(jià)格出現小幅回落。

  xx的發(fā)展總是伴隨商業(yè)的腳步前進(jìn)的。隨著(zhù)武漢天地的問(wèn)世,集住宅、甲級辦公樓、零售、餐飲、娛樂(lè )、精品酒店等多種功能的140萬(wàn)平方米大體量項目對永清文化進(jìn)行傳承與再造,勢必帶領(lǐng)整個(gè)永清板塊的崛起;時(shí)代豪苑、外灘棕櫚泉也讓整個(gè)風(fēng)景如畫(huà)的沿江板塊活力四射;融科天城的推出,加上位于解放大道循禮門(mén)綜合項目的即將興建,位于xx內環(huán)解放大道中心地段的老循禮門(mén)板塊煥發(fā)出新魅力,而之前,新世界中心的落成以及武漢國際廣場(chǎng)的興建也讓武廣板塊如虎添翼。

  預計不久的將來(lái),xx內環(huán)將呈現漢正街、武廣、永清、循禮門(mén)、沿江等多板塊綜合發(fā)展態(tài)勢,各大板塊功能定位不同又相互促進(jìn),將由點(diǎn)及面,以板塊崛起帶動(dòng)周邊區域發(fā)展,從而促進(jìn)整個(gè)xx中心區的加快建設。

  xx中心區主要在售樓盤(pán)信息(截止到20xx年6月30號)

  (二)古田片區

  20xx年上半年古田片區成交均價(jià)為5217.82元/平方米,較去年同期上漲1516.4元/平方米,漲幅為40.97%。其中商品房住宅共成交1195套,較去年減少2609套,降幅為68.59%。

  從成交價(jià)格情況來(lái)看,盡管古田片區今年1至6月一直都是穩中有升,但與去年同期相比,在全市各區中價(jià)格漲幅居末位,僅僅高于青山片區。另外,成交方面,古田僅成交1195套,跌幅居全市之首。

  從該區域樓盤(pán)地理位置的分布來(lái)看,活躍樓盤(pán)全部集中在解放大道古田四路至古田二路沿線(xiàn),該地段離中心城區較近,周邊配套也相對完善,所以構成了古田片區目前的供應主體。正因為如此,隨著(zhù)輕軌建設的降溫和解放大道沿線(xiàn)開(kāi)發(fā)的逐步完成,該片區供應量減少,市場(chǎng)關(guān)注度有所下降,再加上經(jīng)濟適用房對商品房?jì)r(jià)格體系的沖擊,以至今年古田片區樓市較為沉寂。

  對古田區域的整體規劃,為古田板塊的樓市發(fā)展改善了外部環(huán)境,區域房地產(chǎn)市場(chǎng)后期發(fā)展看好。隨著(zhù)硚口對古田區域的閑置工業(yè)用地進(jìn)行處理,使得古田區域項目可以成片,整體開(kāi)發(fā),同時(shí),未來(lái)輕軌通車(chē),西漢正街商圈形成,都將在很大程度上改善古田區域的城市環(huán)境,為古田樓市的發(fā)展提供有力支撐。

  古田片區主要在售樓盤(pán)信息(截止到20xx年6月30號)

  (三)二七、后湖片區

  20xx年上半年二七、后湖片區成交均價(jià)為5186.25元/平方米,較去年同期上漲1694.93元/平方米,漲幅為48.55%。其中商品房住宅共成交2364套,較去年下降42.06%。

  從成交價(jià)格來(lái)看,該片區價(jià)格漲幅基本趨于平穩,1至5月穩中有升,6月價(jià)格略為回調。受供應量的影響,后湖地區商品房關(guān)注度下降,百步亭現代城、香利國庭等項目撐起了該區域成交的主體。二七地區則依然是航天·雙城和東立國際獨攬商品房住宅市場(chǎng)。由于新上市樓盤(pán)數量較前兩年大幅減少,二七、后湖片區的樓市整體呈現溫和向上的走勢,部分樓盤(pán)因而加大了打折力度,高端商品房?jì)r(jià)格回落明顯。

  令人振奮的是,輕軌二期的正在加速建設,堤角至丹水池路段基本竣工,黃浦路段則已建設過(guò)半,交通方面的瓶頸有望在近兩年內打破。商業(yè)方面,二七的東部購物公園正在緊鑼密鼓的招商之中,家樂(lè )福等商業(yè)巨頭已經(jīng)確定落戶(hù),未來(lái)她將輻射后湖、二七等地區,彌補商業(yè)配套不足的現實(shí)問(wèn)題。

  二七、后湖片區主要在售樓盤(pán)信息(截止到20xx年6月30號)

  (四)東西湖片區

  20xx年上半年?yáng)|西湖片區成交均價(jià)為4708.77元/平方米,較去年同期上漲1431.83元/平方米,漲幅為43.69%。其中商品房住宅共成交2364套,較去年增長(cháng)了14.07%。

  從成交價(jià)格及成交套數來(lái)看,東西湖片區今年實(shí)現價(jià)量雙增,特別是銷(xiāo)量,盡管只增長(cháng)14個(gè)百分點(diǎn),但縱觀(guān)今年全市其他的銷(xiāo)售情況,該片區的表現還是令人刮目相看的。

  雖然整個(gè)市場(chǎng)氣氛的一直處于觀(guān)望情緒,但從該片區個(gè)別項目的調查顯示,客戶(hù)平均接待量并沒(méi)減少多少。而來(lái)看房的客戶(hù),很多也是因為價(jià)格相對較低,所以將買(mǎi)房目標選定在郊區,面對高房?jì)r(jià),有迫切購房需求的中低購房者不得不把目光集中在郊區盤(pán),從目前情況來(lái)看,東西湖盡管存在交通不便,但價(jià)格低、環(huán)境好彌補了部分缺失。

  多層作為郊區最易消化的普通住宅產(chǎn)品類(lèi)型,一直是本區域開(kāi)發(fā)的主力產(chǎn)品。近4 年來(lái)其供應量的遞減趨勢說(shuō)明,市場(chǎng)環(huán)境的影響下,開(kāi)發(fā)商開(kāi)始注重產(chǎn)品結構的調整,產(chǎn)品重心逐漸由多層向高層和小高層轉換。

  和其他區域市場(chǎng)多層——小高層——高層的轉換階段不同,本區域由于其自身條件限制,小高層的過(guò)渡時(shí)間不長(cháng)、過(guò)渡量較少,迅速邁入了高層物業(yè)開(kāi)發(fā)階段。因此高層物業(yè)還需一定時(shí)間的市場(chǎng)磨合,才能逐步為區域市場(chǎng)接受。從樓市發(fā)展的總趨勢看,高層物業(yè)是未來(lái)市場(chǎng)的主流產(chǎn)品。

  東西湖被譽(yù)為武漢的“北大門(mén)”,而金銀湖更是占據空港經(jīng)濟之利,未來(lái)還將在這里修建保稅物流中心,發(fā)展物流經(jīng)濟。這將大為加強東西湖于城市圈的聯(lián)系,加快異地置業(yè)的腳步,為下一步樓市的繁榮奠定基礎。

  東西湖片區主要在售樓盤(pán)信息(武漢市房地產(chǎn)信息網(wǎng)截止到20xx年6月30號)

房地產(chǎn)市場(chǎng)調查報告5

  在東莞新一輪城市建設高潮的帶動(dòng)下,全市房地產(chǎn)業(yè)繼續穩步、健康、持續發(fā)展,房地產(chǎn)立項數量、商品房施工面積、商品房竣工面積,實(shí)際投入資金、實(shí)際銷(xiāo)售面積等較上年都有較大幅度增長(cháng),整個(gè)房地產(chǎn)呈現出欣欣向榮的態(tài)勢。

  然而當前房地產(chǎn)還處于買(mǎi)方市場(chǎng),消費者的購房變得更加理性,因此研究購房者的需求具有更加重要的意義。為此,我司進(jìn)行了“東莞市住房消費狀況研究”的市場(chǎng)調研活動(dòng),我們從東莞市常平鎮的總體住房消費者的角度出發(fā),對民眾對住房需求特點(diǎn)以及置業(yè)特點(diǎn)等進(jìn)行了較為分析和研究。以此作為我司常平項目下階段銷(xiāo)售的市場(chǎng)依據。

  、高水平的城市化目標,常平房地產(chǎn)業(yè)成為僅次于制造、物流為主的第三大支柱產(chǎn)業(yè)。 東莞市政府關(guān)于常平(20xx~2**0)經(jīng)濟發(fā)展戰略預測:20xx年、20xx年和2**0年常平鎮國內生產(chǎn)總值分別為82.16億元、165.25億元、428.61億元;20xx年、20xx年和2**0年城鎮化水平分別為70%、75%和80%左右。

  常平的城市定位及重心南移的決策,使鎮區南部迎來(lái)了前所未有的發(fā)展機遇,必將成為常平房地產(chǎn)市場(chǎng)的熱點(diǎn)。

  根據常平鎮新的城市規劃城市性質(zhì)為“珠江三角洲東部地區的鐵路樞紐、客流、物流中心、東莞市東部經(jīng)濟、文化中心、華南商貿重鎮”。規劃常平鎮20xx年、20xx年和2**0年的城鎮總人口分別為47.5萬(wàn)人、52萬(wàn)人、60萬(wàn)人左右;20xx年、20xx年和2**0年基礎設施配套人口分別按31萬(wàn)人、36萬(wàn)人和45萬(wàn)人計算。規劃20xx年、20xx年和2**0年城鎮建設用地規模分別為31平方公里、36平方公里和54平方公里左右。城市建設用地發(fā)展方向為主要向南,并適當向東發(fā)展,采取生活內聚、產(chǎn)業(yè)外延的拓展方式。

  生態(tài)住宅將成為開(kāi)發(fā)商及消費者共同關(guān)注的投資亮點(diǎn)。

  常平鎮城市綠地景觀(guān)規劃將其中2**0年常平鎮建成區綠化覆蓋率不小于50%,人均公共綠地面積達到12平方米以上,城市綠地系統結構為“一軸、兩帶、三心、五點(diǎn)”。規劃 常平城市景觀(guān)體系為“一點(diǎn)十廊,五軸十六節點(diǎn),三區七門(mén)戶(hù)”,以“新城、碧水、綠脈”作為城市總體形象特征,將常平建設成為“水在城中,城在綠中,綠在陽(yáng)光中,綠、水、城共生共融”的生態(tài)城市。

房地產(chǎn)市場(chǎng)調查報告6

  瀘州市是四川南部一個(gè)中等規模的城市,一個(gè)時(shí)期以來(lái),瀘州市的房地產(chǎn)業(yè)取得了長(cháng)足的發(fā)展,房地產(chǎn)在經(jīng)濟和社會(huì )生活中的地位和作用日益重要。分析瀘州的房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢,可以了解西部同類(lèi)型城市房地產(chǎn)業(yè)的基本特點(diǎn)。

  一、瀘州房地產(chǎn)市場(chǎng)現狀

 。ㄒ唬┏擎偩用褡》織l件有巨大改善,但仍有較大需求

  據統計,20xx年,全市城鎮人均居住面積10平方米,比1978年的3.26平方米增加了6.74平方米,住房成套率由1992年的37.4%增加到了1999年的65%。但總的說(shuō)來(lái),居民住房狀況與全國、全省相比還有巨大差距。1999年,全年仍有危房面積3.5萬(wàn)平方米,城鎮居民缺房戶(hù)6722戶(hù),城市現有平房住宅173.36萬(wàn)平方米。據有關(guān)資料顯示,全市城鎮人均居住面積與全國相比低一倍左右,與全省相比低l.4平方米,F有城鎮居民現實(shí)和潛在需求巨大。

 。ǘ┳》恐贫雀母锶嫱七M(jìn),住房社會(huì )化、商品化的條件基本成熟

  截止20xx年6月,全市公有住房272萬(wàn)平方米,按房改政策已出售217.8萬(wàn)平方米。批準房改房上市2.48萬(wàn)平方米。住房租售價(jià)格比進(jìn)一步協(xié)調,20xx年租金標準達到了雙職工家庭收入的10.81%,新房達到了14.4%,均達到了國家和省政府提出的10-15%的要求。

 。ㄈ┓康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)投資快速平穩增長(cháng),商品住宅價(jià)格平穩上升

  20xx年完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資5.32億元,為1992年的10.23倍,平均增長(cháng)率44.23%,施工面積為167.7萬(wàn)平方米,比92年增加2.86倍,年均增加35.7%。92年至20xx年,累計竣工面積為330.6萬(wàn)平方米(含拆遷安置用房),累計銷(xiāo)售237.81萬(wàn)平方米,產(chǎn)銷(xiāo)保持平衡。至20xx年7月,空置房為3.66萬(wàn)平方米,且多為樓層、環(huán)境、位置不佳的住房。

  92年以來(lái),全市商品住宅價(jià)格基本保持平衡上升趨勢,沒(méi)有出現大幅波動(dòng)。目前普通商品住宅價(jià)格為800-1500元/平方米,近十年間增幅為300-800元/平方米,與全省其它同類(lèi)型城市相比平均低100-300元/平方米。

 。ㄋ模┩恋毓⿷M(jìn)一步規范,招商引資工作獲得進(jìn)展

  以往,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地多為開(kāi)發(fā)商自行分散征用,或相互間轉讓獲得。市委、市政府作出了政府完全控制土地一級市場(chǎng)的決定,加大了對土地供應的調控力度。為適應實(shí)施西部大開(kāi)發(fā)戰略的需要,加強了房地產(chǎn)招商引資工作,已敲定數宗大型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目,并相繼實(shí)施,為房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展變化增添了外來(lái)因素。

  二、房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展存在的主要問(wèn)題

 。ㄒ唬┓康禺a(chǎn)市場(chǎng)導向不夠明確,商品房開(kāi)發(fā)成本偏高

  如過(guò)去對土地一級市場(chǎng)實(shí)際上未壟斷,土地與規劃銜接差,招投標機制不健全。在小區建設、有形市場(chǎng)建設等方面缺乏明確的規劃,到目前為止尚未建成一個(gè)10萬(wàn)平方米以上的小區,單個(gè)市場(chǎng)的規模也較小。這個(gè)問(wèn)題目前已引起市委、市政府的重視,相繼出臺了有關(guān)政策,加大了調控引導力度,逐步形成有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的大環(huán)境。

  瀘州市商品房售價(jià)與相鄰地區相比并不高,主要是售價(jià)與成本之間的相對利潤空間小。主要原因一是政府、行業(yè)部門(mén)應投入的水、電、氣、綠化、公共設施等配套打入成本;二是征地拆遷成本高,與周邊中小城市相比綜地成本偏高;三是土地市場(chǎng)的管理不夠嚴格,開(kāi)發(fā)商和有的單位炒買(mǎi)炒賣(mài),提高了用地成本。

 。ǘ┓康禺a(chǎn)融資規模小,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)素質(zhì)不高

  一是金融貸款資源利用差。據銀行提供的數據,全市金融機構的存貸差為50億元左右。銀行貸款在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金來(lái)源中所占比例為32.45%。因無(wú)置業(yè)擔保公司承擔風(fēng)險,銀行未大面積向居民按揭貸款。二是引進(jìn)外地投資少,我市目前引進(jìn)的十余個(gè)外地投資項目,已投入資金不足3億元。

  主要是數量多、規模小、實(shí)力不強、信譽(yù)差,尚未形成集約化、規;(jīng)營(yíng)。全市開(kāi)發(fā)企業(yè)86家,市區72家,平均注冊資金僅有700余萬(wàn)元,無(wú)一家一級資質(zhì)企業(yè)。企業(yè)在開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中往往不注意自身形象品牌的樹(shù)立,產(chǎn)品品質(zhì)、經(jīng)營(yíng)信譽(yù)不高,企業(yè)發(fā)展缺乏活力。

 。ㄈ┓扛南嚓P(guān)環(huán)節不配套

  一是房改房上市須原產(chǎn)權單位蓋章和房改部門(mén)審批,一定程度上抑制了房改房上市和三級市場(chǎng)活躍。二是住房公積金管理中心與房改辦公設,住房公積金管理、使用與房改政策脫節,職工對自己的公積金歸集、使用、審批不清楚,不能及時(shí)用于購置新房、維修補貼,加上住房補貼未到位,一定程度上削弱了個(gè)人買(mǎi)房支付能力。

  三、未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展前景預測

  市人口預計達到480萬(wàn)人,其中非農業(yè)人口將達到120萬(wàn)人,比目前增加50萬(wàn)人左右,絕大多數將流向市區居住。未來(lái)10年中,對住宅的理論需求量平均在80萬(wàn)平方米以上。

  經(jīng)濟發(fā)展和市民收入水平的提高,實(shí)際購買(mǎi)力將不斷增強,住宅的有效需求量將增加。20xx年全市城鎮居民人均可支配收入6324元,人均住房消費為709元,人均居住面積為10平方米。今后10年市區平均住宅的有效需求量將大于理論需求量,是可以實(shí)現的。

  不同消費群體對不同檔次的住宅產(chǎn)生不同的需求量。根據有關(guān)調查分析,高收入者對高檔住宅的需求,中值收入者對中檔住宅的需求,以及低收入者對普通經(jīng)濟適用房的需求,三者之間的比例關(guān)系大體分別為20%,40%和40%。

  四、發(fā)展房地產(chǎn)市場(chǎng)的對策措施

  一要加大政策動(dòng)力,制定扶持制政策和創(chuàng )造良好的軟環(huán)境,提升房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟中的地位,把它作為新的經(jīng)濟增長(cháng)點(diǎn)來(lái)培育。二要刺激、搞活住房需求,增強發(fā)展的內在動(dòng)力,實(shí)現健康、有序、協(xié)調發(fā)展。三要選準方向,根據城市功能定位和發(fā)展戰略,集中力量重點(diǎn)突破。

  房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是房地產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的基礎、生產(chǎn)環(huán)節,因此,必須遵循有關(guān)原則。一是住房消費的社會(huì )化、商品化。二是土地供應的規范化三是住宅建設小區化。四是市場(chǎng)建設體系化,結合瀘州建設區域性商貿中心城市的戰略,對市場(chǎng)開(kāi)發(fā)建設應做到統籌規劃,合理布局,圍繞產(chǎn)業(yè)特征進(jìn)行配置。

  具體應制定和實(shí)施以下政策:采取積極的金融信貸政策,刺激住房消費;新區開(kāi)發(fā)和舊區改建統籌規劃,做到使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)實(shí)施有重點(diǎn)、有規劃;引導企業(yè)重組,實(shí)行集約化經(jīng)營(yíng)。逐步改變企業(yè)規模小、實(shí)力不強、能力弱的狀況;打破限制、徹底放開(kāi)房改房上市。對已辦理完房產(chǎn)證、土地證的住房,除國家規定不能轉讓的外,都可上市交易;發(fā)展和規范中介機構,搞活流通;加強物業(yè)管理。

  結束語(yǔ)

  通過(guò)對房地產(chǎn)市場(chǎng)現狀和前景的分析我得出結論:瀘州市的房地產(chǎn)業(yè)正處于成長(cháng)期。瀘州市的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展潛力巨大,市場(chǎng)前景廣闊,采取適當的政策措施,抓住當前時(shí)機,對加快房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展,使之成為新的經(jīng)濟增長(cháng)點(diǎn)和國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)是十分必要的。

房地產(chǎn)市場(chǎng)調查報告7

  “兩港一城”建設熱潮和城市化進(jìn)程加快促進(jìn)了我區房地產(chǎn)市場(chǎng)的蓬勃發(fā)展。目前房地產(chǎn)業(yè)在我區經(jīng)濟發(fā)展中具有重要地位和作用,房地產(chǎn)業(yè)直接稅收占到總稅收的15%左右,相關(guān)稅收占到總稅收的30%;如果加上契稅收入,則占到36%。隨著(zhù)經(jīng)濟的發(fā)展和城市化進(jìn)程的不斷加快,房地產(chǎn)業(yè)對稅收的支柱作用會(huì )更加明顯。

  近期,中央和市陸續出臺了針對房地產(chǎn)市場(chǎng)的調控政策,對于受外部環(huán)境影響較敏感的房地產(chǎn)業(yè)來(lái)說(shuō),政策的調整無(wú)疑會(huì )影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。認清我區房地產(chǎn)市場(chǎng)現狀,客觀(guān)分析政策對房地產(chǎn)走勢的影響,從而研究提出相應的對策推薦,對持續我區房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續健康發(fā)展,具有重要好處。

  一、我區房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現狀

  今年1-6月,我區房地產(chǎn)業(yè)實(shí)現稅收5億元,同比增長(cháng)85%;房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資完成37。3億元,其中住宅投資完成23億元;商品房施工面積489。9萬(wàn)平方米,銷(xiāo)售100萬(wàn)平方米。今年以來(lái),我區房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展呈現以下特點(diǎn):

  1、房產(chǎn)投資持續較高增速

  我區近年的大開(kāi)發(fā)大建設態(tài)勢和房地產(chǎn)市場(chǎng)的走熱使得房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對我區房地產(chǎn)市場(chǎng)前景紛紛看好。今年上半年我區房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)仍延續了去年以來(lái)的較快增長(cháng)勢頭,1-6月,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)平均增速為42。2%,具體走勢見(jiàn)圖一。其中,住宅建設在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資中的地位突出,占到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)全部投資的62%;商業(yè)營(yíng)業(yè)用房今年開(kāi)發(fā)增速也持續走高,2-6月累計增速分別為:2。6%、15。2%、84。5%、79。1%、1。9倍;辦公樓開(kāi)發(fā)投資也持續了10倍以上的增速。

  2、房產(chǎn)銷(xiāo)售勢頭回落明顯

  今年我區商品房銷(xiāo)售面積和銷(xiāo)售額的同比增速均呈逐月下降趨勢,2-6月的增速走勢見(jiàn)圖二:

  從商品房預售狀況來(lái)看,回落趨勢明顯。1-6月全區預售3940套,總面積50。6萬(wàn)平方米;預售套數和面積數與去年同期相比分別降低了15。5%和15。4%。出于對宏觀(guān)政策的觀(guān)望心態(tài),3月份我區商品房預售出現了一次明顯下降,4月份僅售出474套,總面積6。5萬(wàn)平方米,與3月份相比均下降了44。3%。5月、6月繼續維持了較低的預售水平,每月預售385套,總面積5萬(wàn)平方米左右。

  3、房產(chǎn)平均價(jià)格持續走高

  雖然今年年初開(kāi)始,中央及市頻頻出臺調控房地產(chǎn)市場(chǎng)的有關(guān)政策,但年后,房地產(chǎn)市場(chǎng)已進(jìn)入快速上漲的新一輪行情,由于土地的稀缺性、百姓改善住房的實(shí)際需求支撐以及“跟漲不跟跌”的投資心理等因素影響,我區房?jì)r(jià)也呈持續走高的態(tài)勢。

  自年開(kāi)始,我區房地產(chǎn)價(jià)格以年均20%以上的速度快速提升,房?jì)r(jià)在、、年分別同比上漲20。5%、30%和42%。目前,我區新建商品房均價(jià)已達5590元每平方米,同比上升20%;存量房均價(jià)已達5000元每平方米,同比上升47%。

  二、近期房地產(chǎn)市場(chǎng)調控政策對我區房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的影響

  由于房地產(chǎn)價(jià)格持續上漲,房地產(chǎn)市場(chǎng)投機成份嚴重,中央將防范房地產(chǎn)風(fēng)險作為今年宏觀(guān)調控的重點(diǎn),市也出臺了多項有關(guān)政策,加強對房地產(chǎn)業(yè)的調控。中央和市的政策主要透過(guò)以下幾方面來(lái)調控房市:

  ——土地供應結構調整。建設部等七部委出臺《關(guān)于做好穩定住房?jì)r(jià)格工作的意見(jiàn)》,規定各地要根據房地產(chǎn)市場(chǎng)變化狀況,適時(shí)調整土地供應結構、供應方式及供應時(shí)光;對房?jì)r(jià)上漲過(guò)快的地方,適當提高居住用地在土地供應中的比例,著(zhù)重增加中低價(jià)位普通商品住房和經(jīng)濟適用住房建設用地供應量;嚴控高檔住房用地供應。

  ——房貸利率調整。3月16日,央行出臺了調整商業(yè)銀行自營(yíng)性個(gè)人住房信貸政策,規定對房?jì)r(jià)上漲過(guò)快城市或地區,可將個(gè)人住房貸款最低首付款比例由20%提高到30%,并實(shí)行住房貸款下限管理,將個(gè)人住房貸款利率下限水平由5。31%提高到6。12%。

  ——房地產(chǎn)財稅政策調整。國稅總局、財政部、建設部聯(lián)合發(fā)文,規定20xx年6月1日后,個(gè)人將購買(mǎi)不足2年的住房對外銷(xiāo)售的,全額征收營(yíng)業(yè)稅,同時(shí)規定凡在20xx年6月1日以后購買(mǎi)非普通住房的,按3%全額征收契稅。

  ——房地產(chǎn)發(fā)展目標調整。20xx年市《》確立了“以居住為主、以市民消費為主、以普通商品住宅為主”的“三個(gè)為主”樓市調控原則。

  ——房地產(chǎn)銷(xiāo)售登記方式調整。市加強新建樓盤(pán)網(wǎng)上備案工作,于2月18日推出“網(wǎng)上二手房”試運轉,增強房地產(chǎn)信息的透明度,并出重拳打擊違規炒作房產(chǎn)的企業(yè)。

  ——房地產(chǎn)供應結構調整。大力調整供應結構,加大配套商品房為主的中低價(jià)普通商品房供應。20xx年市計劃開(kāi)工建設配套商品房和中低價(jià)商品房各1000萬(wàn)平方米。

  從短期看,宏觀(guān)政策的調整將對我區的房地產(chǎn)投資建設帶來(lái)直接影響,從而關(guān)系到財政收入、固定資產(chǎn)投資、第三產(chǎn)業(yè)增加值等主要經(jīng)濟目標的完成;同時(shí),平抑房?jì)r(jià)政策的出臺導致市場(chǎng)觀(guān)望氣氛濃重,房地產(chǎn)市場(chǎng)尤其是二手房市場(chǎng)交易量將有較大程度的萎縮,我區房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展將出現必須程度的“緩剎車(chē)”效應。

  但從長(cháng)期看,宏觀(guān)政策調整必將有效剔除我區房地產(chǎn)市場(chǎng)中的投機因素,到達抑制投機行為、規范投資行為、鼓勵居住消費的目的,有利于我區房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續健康發(fā)展,主要將起到以下幾方面的作用:

  ——合理控制房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)量。透過(guò)調整房貸利率、稅收政策,減少房地產(chǎn)市場(chǎng)中的投機成分,顯露市場(chǎng)真實(shí)需求量,合理引導房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)量。同時(shí),透過(guò)嚴格土地供應,有效防止過(guò)度開(kāi)發(fā)的狀況發(fā)生。

  ——緩解房地產(chǎn)業(yè)供求矛盾。透過(guò)加大配套商品房和中低價(jià)商品房的建設量,調整房地產(chǎn)供應結構,滿(mǎn)足普通老百姓的住房需求,有效緩解房地產(chǎn)業(yè)的供求矛盾。

  ——適度平穩房地產(chǎn)價(jià)格。思考到“兩港一城”建設效應初顯、浦東板塊效應顯現、基礎設施建設加快帶來(lái)的房產(chǎn)升值效應,我區房地產(chǎn)價(jià)格仍將繼續走高,但期房限轉、稅收調整、商品房網(wǎng)上登記等政策辦法將有效穩定過(guò)快上漲的房?jì)r(jià),使其漲幅趨于穩定。

  三、用心應對,持續我區房地產(chǎn)市場(chǎng)持續健康發(fā)展

  總的來(lái)說(shuō),由于我區房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展基數相對較低,近期又迎來(lái)“兩港一城”開(kāi)發(fā)建設的歷史性機遇,從長(cháng)遠來(lái)看,我區房地產(chǎn)市場(chǎng)仍將有比較大的發(fā)展空間。近期的房地產(chǎn)調控政策將使我區正在發(fā)展中的房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入一個(gè)調整-鞏固-提高的階段,走向日趨成熟。為持續我區房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續健康發(fā)展,當前要注意以下幾點(diǎn)。

  1、加強房地產(chǎn)價(jià)格監測工作

  及時(shí)掌握我區房地產(chǎn)價(jià)格動(dòng)態(tài)和走勢,建立起科學(xué)有效的房?jì)r(jià)監測和預警體系,加強對房地產(chǎn)市場(chǎng)的調控,維護房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格秩序,促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續健康發(fā)展。重點(diǎn)監測土地出讓價(jià)格,新建商品房、存量房的交易價(jià)格;當前個(gè)性要重視加強對住宅類(lèi)商品房?jì)r(jià)格的監測工作。加強房?jì)r(jià)的季度、年度分析預測工作,將出讓土地面積、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額,新建商品房的開(kāi)工面積、竣工面積、銷(xiāo)售面積、空置房面積及空置率,市場(chǎng)平均價(jià)格及變動(dòng)狀況和原因等列入分析資料。一旦發(fā)現價(jià)格異常波動(dòng),及時(shí)提出預警推薦。

  2、加強房地產(chǎn)項目的跟蹤管理工作

  建立房地產(chǎn)項目的跟蹤聯(lián)系網(wǎng)絡(luò ),及時(shí)反饋?lái)椖康倪M(jìn)展狀況,以便發(fā)現問(wèn)題、協(xié)調問(wèn)題、解決問(wèn)題。確保房地產(chǎn)企業(yè)根據政府年度土地供應計劃經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目,并按照統一招標、拍賣(mài)和掛牌的方式來(lái)取得土地使用權,同時(shí),嚴格對房地產(chǎn)企業(yè)有關(guān)用地、立項、規劃、建設和銷(xiāo)售手續的辦理。把好房地產(chǎn)項目的市場(chǎng)準入關(guān),嚴格審查房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資質(zhì)條件,對抽逃注冊資本金、項目資本金,無(wú)證或超范圍從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的行為,要依法嚴厲打擊。

  3、有計劃有步驟的規劃房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)

  結合我區經(jīng)濟發(fā)展和城鎮建設總體規劃來(lái)開(kāi)發(fā)房地產(chǎn),根據軌道交通等基礎設施建設來(lái)編制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)計劃,合理預留開(kāi)發(fā)空間,以到達透過(guò)城市規劃來(lái)引導房地產(chǎn)開(kāi)發(fā),帶動(dòng)經(jīng)濟發(fā)展的良好效果。加強對房地產(chǎn)市場(chǎng)的監控,透過(guò)房地產(chǎn)市場(chǎng)的信息透明化,培育和發(fā)揮房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì )的作用,引導房地產(chǎn)企業(yè)掌握市場(chǎng)狀況,根據市場(chǎng)運行狀況合理安排開(kāi)發(fā)計劃。

  4、合理引導住房主體需求

  中低收入職工、新增的城鎮職工、城市化推進(jìn)的人群、進(jìn)城務(wù)工的農民工、城鎮中的困難家庭是社會(huì )上的住房主體需求。為滿(mǎn)足這部分需求,市政府今年大力推進(jìn)配套商品房和中低價(jià)商品房?jì)深?lèi)住房建設,同時(shí)加大廉租房的建設力度。我區要以此為契機,用心引導商品房開(kāi)發(fā)向普通住宅建設傾斜,改善住宅供應,完善住宅功能,提高住宅質(zhì)量。同時(shí),結合我區開(kāi)發(fā)建設和城市化進(jìn)程實(shí)際,引導居民對住房的理性消費,推動(dòng)主體需求的合理化。

房地產(chǎn)市場(chǎng)調查報告8

  “只要去做,你就能得到!焙芏喾康禺a(chǎn)項目都遵循了這條熟悉的好萊塢式格言。但在磚石和砂漿的現實(shí)世界里,所有經(jīng)濟上獲得成功的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目都與其市場(chǎng)潛力密不可分。

  房地產(chǎn)市場(chǎng)分析可為房地產(chǎn)各項活動(dòng)提供決策和實(shí)施的依據,不科學(xué)的市場(chǎng)分析將導致不切實(shí)際的市場(chǎng)預期及錯誤的需求判斷,從而引發(fā)房地產(chǎn)活動(dòng)中的風(fēng)險。本文從實(shí)用的角度,探討了房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的層次與內容體系,歸納總結出服務(wù)于房地產(chǎn)投資決策、項目融資、房地產(chǎn)征券投資、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程、房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀(guān)管理等活動(dòng)的房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報告的特點(diǎn),對房地產(chǎn)市場(chǎng)分析缺乏有效性的原因進(jìn)行分析,并提出了提高房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報告有效性的途徑。

  一、房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的層次與內容

  1、房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的層次

  房地產(chǎn)市場(chǎng)分析由于深度與內容側重點(diǎn)上的不同要求,可分為以下三個(gè)層次的分析,每一后續的分析可建立在前一層次分析所提供的信息基礎之上,它們之間有邏輯聯(lián)系。

  區域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析:

  是市場(chǎng)研究區域內所有的物業(yè)類(lèi)型及總的地區經(jīng)濟,對總的房地產(chǎn)市場(chǎng)及各專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)總供需情況的綜合分析。它側重于地區經(jīng)濟分析、區位分析、市場(chǎng)概況分析等內容。

  專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析:

  是對市場(chǎng)研究區域內專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)(住宅、商業(yè)或工業(yè)物業(yè))或專(zhuān)業(yè)子市場(chǎng)的供需分析,是在前一層次分析的基礎上,對特定子市場(chǎng)的供需情況進(jìn)行單獨的估計和預測。它側重于專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)供求分析內容。

  項目房地產(chǎn)市場(chǎng)分析:

  是在前兩個(gè)層次的基礎上,對特定地點(diǎn)特定項目作競爭能力分析,預測一定價(jià)格和特征下的銷(xiāo)售率及市場(chǎng)占有率情況,對項目的租金及售價(jià)、吸納量及吸納量計劃進(jìn)行預測。它側重于項目競爭能力分析等內容。

  2、房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的內容

  房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的內容較為復雜與多樣,將它歸納為六項主要內容。各類(lèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析由于要求的側重點(diǎn)不一樣。所包含的內容也不完全相同,有的可能只包含其中的幾項。

  地區經(jīng)濟分析:

  是研究地區的經(jīng)濟環(huán)境,它包含¢ù地區經(jīng)濟的基本趨勢分析;¢?地區基礎產(chǎn)業(yè)的發(fā)展趨勢分析。房地產(chǎn)市場(chǎng)分析可采用計劃部門(mén)等機構對地區經(jīng)濟情況的研究結果,而不必對地區經(jīng)濟情況作完全分析。但需要根據分析時(shí)的實(shí)情作調整,以反映最新信息,當然,如沒(méi)能找到公共機構的預測信息,也需作一些獨立預測。

  區位分析:

  是某地點(diǎn)的最佳用途分析,它是進(jìn)行投資決策時(shí)的主要分析內容。它要對項目地塊所在的區位與類(lèi)似的區位進(jìn)行比較,發(fā)現市場(chǎng)機會(huì );在有兩個(gè)或兩個(gè)以上的可選用途時(shí),就要對每一種可能的用途進(jìn)行分析比較。此處所指的是宏觀(guān)層次上的分析,而不是在宏觀(guān)和微觀(guān)上都作比較的可行性研究中市場(chǎng)分析的全部?jì)热荨?/p>

  市場(chǎng)概況分析:

  它包含¢ù對地區房地產(chǎn)各類(lèi)市場(chǎng)總的未來(lái)趨勢分析;¢ú把項目及其所在的專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)放在整個(gè)地區經(jīng)濟中,考察它們的地位和狀況,分析人口、公共政策、經(jīng)濟、法律是否支持該項目!?找出影響計劃項目成功的關(guān)鍵問(wèn)題,明確下一步分析的方向和側重點(diǎn)。

  專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)供求分析:

  它包含¢ù根據潛在需求的來(lái)源地及競爭物業(yè)的所在地,確定市場(chǎng)研究區域;¢ú細分市場(chǎng),進(jìn)行產(chǎn)品細分及消費者細分。找出某一消費群體所對應的房地產(chǎn)產(chǎn)品子市場(chǎng);¢?分析各子市場(chǎng)的供需關(guān)系,求出各子市場(chǎng)的供需缺口;¢ü將供需缺口最大的子市場(chǎng)確定為目標子市場(chǎng),具體求出目標子市場(chǎng)供求缺口量(即未滿(mǎn)足的需求量)。

  項目競爭分析:

  它包含:¢ù分析目標物業(yè)的法律、經(jīng)濟、地點(diǎn)、及地點(diǎn)的可達性等特征;¢ú根據目標物業(yè)的特征選擇、調查競爭物業(yè);¢?進(jìn)行競爭評價(jià),確定目標物業(yè)的競爭特點(diǎn),預測一定價(jià)格和特征下項目的銷(xiāo)售率及市場(chǎng)占有率(市場(chǎng)份額)。這里面還包含要得出三個(gè)分析的側重點(diǎn),即營(yíng)銷(xiāo)建議、售價(jià)和租金預測、預測吸納量及吸納量計劃。當然,每個(gè)市場(chǎng)分析不一定都包含所有的側重點(diǎn)。其中營(yíng)銷(xiāo)建議是研究銷(xiāo)售較好的競爭項目及戶(hù)型,進(jìn)行目標物業(yè)的規劃設計和產(chǎn)品功能定位,并找出目標物業(yè)的競爭優(yōu)勢,提出強化其優(yōu)勢、弱化劣勢的措施,并指出它的市場(chǎng)風(fēng)險來(lái)源。售價(jià)和租金預測是通過(guò)對比分析,總結競爭項目歷史上的出售率、出租率及租金、售價(jià)情況來(lái)預測。吸納量計劃是指研究地區、價(jià)格和市場(chǎng)份額間的關(guān)系,將項目所在子市場(chǎng)中未滿(mǎn)足的需求。按照市場(chǎng)占有率進(jìn)行分配。預測項目的吸納量及吸納量計劃。

  敏感性分析:

  測定關(guān)鍵參數的敬感性。確定分析結果適用的范圍,反映市場(chǎng)分析面對的不確定定性。即測定關(guān)鍵參數變動(dòng)范圍,對分析中的關(guān)鍵假設,測定它閃在確保項目滿(mǎn)足投資目標要求的情況下,允許變動(dòng)的范圍。

  二、不同使用目的下房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的特點(diǎn)

  在實(shí)際應用中,某一使用者或部門(mén)可能會(huì )遇到所有物業(yè)類(lèi)型的市場(chǎng)分析問(wèn)題。如投資決策部門(mén)、金融機構、房地產(chǎn)證券公司、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、政府農場(chǎng)宏觀(guān)管理部門(mén)等,他們由于各自不同的目的需要,對市場(chǎng)分析報告的側重點(diǎn)和深度也有差別。

  1、投資決策中的房地產(chǎn)市場(chǎng)分析

  房地產(chǎn)項目投資決策的目標是開(kāi)發(fā)或投資滿(mǎn)足目標收益要求的房地產(chǎn)項目,決策中最重要的問(wèn)題是投資地點(diǎn)的選擇和投資機會(huì )的把握,它要做的是項目房地產(chǎn)市場(chǎng)分析。其中,置業(yè)投資決策要確保項目的經(jīng)濟能力,分析市場(chǎng)前景及項目租金預測。開(kāi)發(fā)投資決策要決定市場(chǎng)需求和尋找市場(chǎng)機會(huì ),選擇正確的位置、合適的開(kāi)發(fā)時(shí)間,以保證項目汗發(fā)完成后有良好的市場(chǎng)需求。

  2、項目融資中的房地產(chǎn)市場(chǎng)分析

  房地嚴項目融資中要時(shí)項目進(jìn)行市場(chǎng)評估,以預測項目的銷(xiāo)售收入,作為衡量貸款還款的主要來(lái)源。在融資過(guò)程中,開(kāi)發(fā)商需要房地產(chǎn)市場(chǎng)分析作為項目可行性分析的一個(gè)重要都分提供申請貸款的理由。金融機構借助房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的結果來(lái)評估項目的投資潛力,確保貸款和投資有一個(gè)好的市場(chǎng)基礎,確保項目的經(jīng)濟能?chē),作為貸款項目選擇的重要依據。

  3、房地產(chǎn)證券化中的房地產(chǎn)市場(chǎng)分析

  在房地產(chǎn)證券化過(guò)程中,房地產(chǎn)形場(chǎng)分析的目的、是幫助評估師合理確定抵押物的價(jià)值,幫助證券商進(jìn)行市場(chǎng)定性、確定抵押物組合、為房地產(chǎn)證券定價(jià)等,為投資者提供抵押對象的完備信息,反映抵押對象的質(zhì)量及市場(chǎng)預期回報。作為投資者選擇證券類(lèi)則的依據;為政府擔保方及評級機構提供房地產(chǎn)的市場(chǎng)前景分析,價(jià)為分析證券實(shí)際價(jià)值的參考,并為進(jìn)行證券結構控制提供依據?傊,為證券化服務(wù)的房地產(chǎn)市場(chǎng)分析目的較復雜,它根本的側重點(diǎn)在于關(guān)注房地產(chǎn)市場(chǎng)前景及項目物業(yè)的收益或回報率。

  4、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中的房地產(chǎn)市場(chǎng)分析

  房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)過(guò)程中,開(kāi)發(fā)商要根據市場(chǎng)的需要確定方向,設計或修訂投資策略,指導選定位置,進(jìn)行產(chǎn)品計劃、設計、品質(zhì)、定價(jià)、調整,獲取規劃許可和政府支持,獲取金融機構貸款的支持,制定合理的營(yíng)銷(xiāo)策略促進(jìn)項目開(kāi)發(fā)成功。如為其提供項目建成后的市場(chǎng)可按納的售價(jià)和租金水平;根據項目特點(diǎn)進(jìn)行亮點(diǎn)的挖掘,據此制定營(yíng)銷(xiāo)策略;另外,市場(chǎng)分析還提高了房地產(chǎn)企業(yè)對市場(chǎng)狀況的把握程度,增強了企業(yè)的競爭能力,實(shí)時(shí)調整營(yíng)銷(xiāo)策略。

  5、市場(chǎng)宏觀(guān)管理中的房地產(chǎn)市場(chǎng)分析

  房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀(guān)管理要把握房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系的變化規律,以合理制定有關(guān)的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)政策;把握房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀(guān)經(jīng)濟情況及政策、法律環(huán)境,及房地產(chǎn)市場(chǎng)供求情況,了解整個(gè)房地產(chǎn)宏觀(guān)市場(chǎng),以指導土地規劃及利用,合理控制土地開(kāi)發(fā)與土地供給的數量與結構;了解房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)物業(yè)供需情況,為房地產(chǎn)合理結構控制提供依據;房地產(chǎn)宏觀(guān)管理部門(mén)還要確定什么樣的項目類(lèi)型能獲得公眾的贊同,了解計劃開(kāi)發(fā)項目周?chē)姷膽B(tài)度,以確保新的開(kāi)發(fā)適合社區的需要,滿(mǎn)足公眾的需要。

  研究以上各類(lèi)活動(dòng)的特點(diǎn),得出各類(lèi)房地產(chǎn)活動(dòng)所需市場(chǎng)分析的層次及內容側重點(diǎn)如表所示。

  三、提高房地產(chǎn)市場(chǎng)分析有效性的途徑

  1、影響房地產(chǎn)市場(chǎng)分析有效性的原因

  通過(guò)對房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的系統研究,本文認為影響市場(chǎng)分析有效性的原因有:第一,分析師對房地產(chǎn)市場(chǎng)分析要點(diǎn)的把握程度。只有根據分析目的把握住市場(chǎng)分析的關(guān)鍵所在,才能使分析切中要點(diǎn),達到一定深度,不因分析內容過(guò)多而遮掩了主體的分析;第二,分析過(guò)程中邏輯關(guān)系是否合理。第三,市場(chǎng)分析所選用的分析方法是否恰當;第四,市場(chǎng)分析的數據是否充分、可靠。在一個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析中,如有以上原因的一個(gè)或幾個(gè)情況發(fā)生,都會(huì )導致市場(chǎng)分析結論的不合理和缺乏有效性。

  2、提高房地戶(hù)市場(chǎng)分析有效性的途徑

  總體上來(lái)說(shuō),要提高房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報告的有效性或可信度,首先就要明確各類(lèi)房地產(chǎn)活動(dòng)對房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的要求,明確市場(chǎng)分析的工作重點(diǎn),有針對性地分析。同時(shí),要求在分析過(guò)程中,采用合適的市場(chǎng)分析方法,論證有力、結論明確。具體的要求是:系統完整、邏輯清晰合理;報告中采用的數據有針對性,有兩個(gè)以上數據來(lái)源的比較;需求參數確定合理,對關(guān)鍵需求參數的變動(dòng)趨勢有獨到的研究分析,而不是簡(jiǎn)單采用了不變的參數來(lái)求算;預測需求時(shí)測定了細分市場(chǎng)的分段需求;分析中要分析子市場(chǎng)分段中有競爭的供給,而不是籠統地分析已建和在建項目的供給;市場(chǎng)占有率、吸納量計劃的確定過(guò)程合理且有邏輯性;市場(chǎng)分析結論明確,結論適用的范圍界定清楚,能充分反映市場(chǎng)分析結論所面對的不確定性。

  房地產(chǎn)市場(chǎng)分析,是房產(chǎn)市場(chǎng)調查者最主要的一種統計分析方法,這也是考察房地產(chǎn)市場(chǎng)的最根本的依據,是房產(chǎn)走向的導航標!

房地產(chǎn)市場(chǎng)調查報告9

  “兩港一城”建設熱潮和城市化進(jìn)程加快促進(jìn)了我區房地產(chǎn)市場(chǎng)的蓬勃發(fā)展。目前房地產(chǎn)業(yè)在我區經(jīng)濟發(fā)展中具有重要地位和作用,房地產(chǎn)業(yè)直接稅收占到總稅收的15%左右,相關(guān)稅收占到總稅收的30%;如果加上契稅收入,則占到36%。隨著(zhù)經(jīng)濟的發(fā)展和城市化進(jìn)程的不斷加快,房地產(chǎn)業(yè)對稅收的支柱作用會(huì )更加明顯。

  近期,中央和市陸續出臺了針對房地產(chǎn)市場(chǎng)的調控政策,對于受外部環(huán)境影響較敏感的房地產(chǎn)業(yè)來(lái)說(shuō),政策的調整無(wú)疑會(huì )影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。認清我區房地產(chǎn)市場(chǎng)現狀,客觀(guān)分析政策對房地產(chǎn)走勢的影響,從而研究提出相應的對策建議,對保持我區房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續健康發(fā)展,具有重要意義。

  一、我區房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現狀

  今年1-6月,我區房地產(chǎn)業(yè)實(shí)現稅收5億元,同比增長(cháng)85%;房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資完成37.3億元,其中住宅投資完成23億元;商品房施工面積489.9萬(wàn)平方米,銷(xiāo)售100萬(wàn)平方米。今年以來(lái),我區房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展呈現以下特點(diǎn):

  1、房產(chǎn)投資保持較高增速

  我區近年的大開(kāi)發(fā)大建設態(tài)勢和房地產(chǎn)市場(chǎng)的走熱使得房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對我區房地產(chǎn)市場(chǎng)前景紛紛看好。今年上半年我區房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)仍延續了去年以來(lái)的較快增長(cháng)勢頭,1-6月,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)平均增速為42.2%,具體走勢見(jiàn)圖一。其中,住宅建設在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資中的地位突出,占到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)全部投資的62%;商業(yè)營(yíng)業(yè)用房今年開(kāi)發(fā)增速也持續走高,2-6月累計增速分別為:2.6%、15.2%、84.5%、79.1%、1.9倍;辦公樓開(kāi)發(fā)投資也保持了10倍以上的增速。

  2、房產(chǎn)銷(xiāo)售勢頭回落明顯

  今年我區商品房銷(xiāo)售面積和銷(xiāo)售額的同比增速均呈逐月下降趨勢,2-6月的增速走勢見(jiàn)圖二:

  從商品房預售情況來(lái)看,回落趨勢明顯。1-6月全區預售3940套,總面積50.6萬(wàn)平方米;預售套數和面積數與去年同期相比分別降低了15.5%和15.4%。出于對宏觀(guān)政策的觀(guān)望心態(tài),3月份我區商品房預售出現了一次明顯下降,4月份僅售出474套,總面積6.5萬(wàn)平方米,與3月份相比均下降了44.3%。5月、6月繼續維持了較低的預售水平,每月預售385套,總面積5萬(wàn)平方米左右。

  3、房產(chǎn)平均價(jià)格持續走高

  雖然今年年初開(kāi)始,中央及市頻頻出臺調控房地產(chǎn)市場(chǎng)的有關(guān)政策,但年后,房地產(chǎn)市場(chǎng)已進(jìn)入快速上漲的新一輪行情,由于土地的稀缺性、百姓改善住房的實(shí)際需求支撐以及“跟漲不跟跌”的投資心理等因素影響,我區房?jì)r(jià)也呈持續走高的態(tài)勢。

  自年開(kāi)始,我區房地產(chǎn)價(jià)格以年均20%以上的速度快速提升,房?jì)r(jià)在、、年分別同比上漲20.5%、30%和42%。目前,我區新建商品房均價(jià)已達5590元每平方米,同比上升20%;存量房均價(jià)已達5000元每平方米,同比上升47%。

  二、近期房地產(chǎn)市場(chǎng)調控政策對我區房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的影響

  由于房地產(chǎn)價(jià)格持續上漲,房地產(chǎn)市場(chǎng)投機成份嚴重,中央將防范房地產(chǎn)風(fēng)險作為今年宏觀(guān)調控的重點(diǎn),市也出臺了多項有關(guān)政策,加強對房地產(chǎn)業(yè)的調控。中央和市的政策主要通過(guò)以下幾方面來(lái)調控房市:

  中央:

  ——土地供應結構調整。建設部等七部委出臺《關(guān)于做好穩定住房?jì)r(jià)格工作的意見(jiàn)》,規定各地要根據房地產(chǎn)市場(chǎng)變化情況,適時(shí)調整土地供應結構、供應方式及供應時(shí)間;對房?jì)r(jià)上漲過(guò)快的地方,適當提高居住用地在土地供應中的比例,著(zhù)重增加中低價(jià)位普通商品住房和經(jīng)濟適用住房建設用地供應量;嚴控高檔住房用地供應。

  ——房貸利率調整。3月16日,央行出臺了調整商業(yè)銀行自營(yíng)性個(gè)人住房信貸政策,規定對房?jì)r(jià)上漲過(guò)快城市或地區,可將個(gè)人住房貸款最低首付款比例由20%提高到30%,并實(shí)行住房貸款下限管理,將個(gè)人住房貸款利率下限水平由5.31%提高到6.12%。

  ——房地產(chǎn)財稅政策調整。國稅總局、財政部、建設部聯(lián)合發(fā)文,規定XX年6月1日后,個(gè)人將購買(mǎi)不足2年的住房對外銷(xiāo)售的,全額征收營(yíng)業(yè)稅,同時(shí)規定凡在XX年6月1日以后購買(mǎi)非普通住房的,按3%全額征收契稅。

  ——房地產(chǎn)發(fā)展目標調整。XX年市《政府工作報告》確立了“以居住為主、以市民消費為主、以普通商品住宅為主”的“三個(gè)為主”樓市調控原則。

  ——房地產(chǎn)銷(xiāo)售登記方式調整。市加強新建樓盤(pán)網(wǎng)上備案工作,于2月18日推出“網(wǎng)上二手房”試運轉,增強房地產(chǎn)信息的透明度,并出重拳打擊違規炒作房產(chǎn)的企業(yè)。

  ——房地產(chǎn)供應結構調整。大力調整供應結構,加大配套商品房為主的中低價(jià)普通商品房供應。XX年市計劃開(kāi)工建設配套商品房和中低價(jià)商品房各1000萬(wàn)平方米。

  從短期看,宏觀(guān)政策的調整將對我區的房地產(chǎn)投資建設帶來(lái)直接影響,從而關(guān)系到財政收入、固定資產(chǎn)投資、第三產(chǎn)業(yè)增加值等主要經(jīng)濟目標的完成;同時(shí),平抑房?jì)r(jià)政策的出臺導致市場(chǎng)觀(guān)望氣氛濃重,房地產(chǎn)市場(chǎng)尤其是二手房市場(chǎng)交易量將有較大程度的萎縮,我區房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展將出現一定程度的“緩剎車(chē)”效應。

  但從長(cháng)期看,宏觀(guān)政策調整必將有效剔除我區房地產(chǎn)市場(chǎng)中的投機因素,達到抑制投機行為、規范投資行為、鼓勵居住消費的目的,有利于我區房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續健康發(fā)展,主要將起到以下幾方面的作用:

  ——合理控制房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)量。通過(guò)調整房貸利率、稅收政策,減少房地產(chǎn)市場(chǎng)中的投機成分,顯露市場(chǎng)真實(shí)需求量,合理引導房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)量。同時(shí),通過(guò)嚴格土地供應,有效防止過(guò)度開(kāi)發(fā)的情況發(fā)生。

  ——緩解房地產(chǎn)業(yè)供求矛盾。通過(guò)加大配套商品房和中低價(jià)商品房的建設量,調整房地產(chǎn)供應結構,滿(mǎn)足普通老百姓的住房需求,有效緩解房地產(chǎn)業(yè)的供求矛盾。

  ——適度平穩房地產(chǎn)價(jià)格?紤]到“兩港一城”建設效應初顯、浦東板塊效應顯現、基礎設施建設加快帶來(lái)的房產(chǎn)升值效應,我區房地產(chǎn)價(jià)格仍將繼續走高,但期房限轉、稅收調整、商品房網(wǎng)上登記等政策辦法將有效穩定過(guò)快上漲的房?jì)r(jià),使其漲幅趨于穩定。

  三、積極應對,保持我區房地產(chǎn)市場(chǎng)持續健康發(fā)展

  總的來(lái)說(shuō),由于我區房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展基數相對較低,近期又迎來(lái)“兩港一城”開(kāi)發(fā)建設的歷史性機遇,從長(cháng)遠來(lái)看,我區房地產(chǎn)市場(chǎng)仍將有比較大的發(fā)展空間。近期的房地產(chǎn)調控政策將使我區正在發(fā)展中的房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入一個(gè)調整-鞏固-提高的階段,走向日趨成熟。為保持我區房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續健康發(fā)展,當前要注意以下幾點(diǎn)。

  1、加強房地產(chǎn)價(jià)格監測工作

  建立起科學(xué)有效的房?jì)r(jià)監測和預警體系,加強對房地產(chǎn)市場(chǎng)的調控,維護房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格秩序,促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續健康發(fā)展。重點(diǎn)監測土地出讓價(jià)格,新建商品房、存量房的交易價(jià)格;當前特別要重視加強對住宅類(lèi)商品房?jì)r(jià)格的監測工作。加強房?jì)r(jià)的季度、年度分析預測工作,將出讓土地面積、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額,新建商品房的開(kāi)工面積、竣工面積、銷(xiāo)售面積、空置房面積及空置率,市場(chǎng)平均價(jià)格及變動(dòng)情況和原因等列入分析內容。一旦發(fā)現價(jià)格異常波動(dòng),及時(shí)提出預警建議。

  2、加強房地產(chǎn)項目的跟蹤管理工作

  建立房地產(chǎn)項目的跟蹤聯(lián)系網(wǎng)絡(luò ),及時(shí)反饋?lái)椖康倪M(jìn)展情況,以便發(fā)現問(wèn)題、協(xié)調問(wèn)題、解決問(wèn)題。確保房地產(chǎn)企業(yè)根據政府年度土地供應計劃經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目,并按照統一招標、拍賣(mài)和掛牌的方式來(lái)取得土地使用權,同時(shí),嚴格對房地產(chǎn)企業(yè)有關(guān)用地、立項、規劃、建設和銷(xiāo)售手續的辦理。把好房地產(chǎn)項目的市場(chǎng)準入關(guān),嚴格審查房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資質(zhì)條件,對抽逃注冊資本金、項目資本金,無(wú)證或超范圍從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的行為,要依法嚴厲打擊。

  3、有計劃有步驟的規劃房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)

  結合我區經(jīng)濟發(fā)展和城鎮建設總體規劃來(lái)開(kāi)發(fā)房地產(chǎn),根據軌道交通等基礎設施建設來(lái)編制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)計劃,合理預留開(kāi)發(fā)空間,以達到通過(guò)城市規劃來(lái)引導房地產(chǎn)開(kāi)發(fā),帶動(dòng)經(jīng)濟發(fā)展的良好效果。加強對房地產(chǎn)市場(chǎng)的監控,通過(guò)房地產(chǎn)市場(chǎng)的信息透明化,培育和發(fā)揮房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì )的作用,引導房地產(chǎn)企業(yè)掌握市場(chǎng)狀況,根據市場(chǎng)運行狀況合理安排開(kāi)發(fā)計劃。

  4、合理引導住房主體需求

  中低收入職工、新增的城鎮職工、城市化推進(jìn)的人群、進(jìn)城務(wù)工的農民工、城鎮中的困難家庭是社會(huì )上的住房主體需求。為滿(mǎn)足這部分需求,市政府今年大力推進(jìn)配套商品房和中低價(jià)商品房?jì)深?lèi)住房建設,同時(shí)加大廉租房的建設力度。我區要以此為契機,積極引導商品房開(kāi)發(fā)向普通住宅建設傾斜,改善住宅供應,完善住宅功能,提高住宅質(zhì)量。同時(shí),結合我區開(kāi)發(fā)建設和城市化進(jìn)程實(shí)際,引導居民對住房的理性消費,推動(dòng)主體需求的合理化。

房地產(chǎn)市場(chǎng)調查報告10

  關(guān)注民生,讓百姓實(shí)現“住有所居”的目標,是黨委、政府的中心工作之一,也是政協(xié)組織關(guān)心的重要議題。為了深入了解榆林房地產(chǎn)市場(chǎng)起伏較大的原因,促進(jìn)榆林房產(chǎn)業(yè)的健康有序發(fā)展,按照XX年榆林市政協(xié)總體工作安排,環(huán)資委就金融危機對我市房地產(chǎn)業(yè)的影響,向榆陽(yáng)、神木、府谷等7個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)較為完善的縣區和市發(fā)改、房產(chǎn)、統計等8個(gè)相關(guān)部門(mén)及規模較大的房地產(chǎn)企業(yè)征集相關(guān)資料,并在榆林城區進(jìn)行了實(shí)地視察。為了切實(shí)搞好這次視察活動(dòng),視察前組織部分委員及相關(guān)部門(mén)負責同志召開(kāi)座談會(huì ),就視察路線(xiàn)、房產(chǎn)企業(yè)的確定、視察內容以及視察方法廣泛征求意見(jiàn)。視察結束后,又召集榆林城區有代表性的房地產(chǎn)企業(yè)召開(kāi)專(zhuān)題座談會(huì ),認真聽(tīng)取他們的意見(jiàn)建議,F就有關(guān)榆林市房地產(chǎn)市場(chǎng)視察情況報告如下:

  一、基本情況

  近年來(lái),隨著(zhù)住房制度改革的不斷深化,我市住房建設基本形成了以商品房為主、經(jīng)濟適用房和廉租房為輔“三位一體”的住房供應體系,基本解決了不同層次住房困難家庭的住房問(wèn)題,居住條件得到了很大改善,房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)一步得到完善。

  XX年至XX年10月份,全市共建成商品房面積210.6萬(wàn)㎡,完成銷(xiāo)售面積136.8萬(wàn)㎡,空置面積74.0萬(wàn)㎡,空置率為35.2%,其中XX年1-10月份全市建成商品房面積49.1萬(wàn)㎡,銷(xiāo)售27.2萬(wàn)㎡。

  XX年榆林市區商品房均價(jià)1646元/㎡,XX年漲至2300元/㎡,XX年更是漲至高層4000元/㎡、多層3000元/㎡,XX年1-10月份,高層3900-4100元/㎡、多層3000-3200元/㎡。盡管XX年下半年以來(lái)成交量下降明顯,但房?jì)r(jià)仍未下降且略有上升,這主要是受建材價(jià)格、心理預期等諸多因素的影響。XX年特別是二、三季度以來(lái),榆林城區樓市發(fā)生強勢反彈,從低迷逐步走向火熱,5-10月份剛性需求促成成交量大幅反彈,房?jì)r(jià)平穩上揚。

  經(jīng)濟適用住房也是影響榆林房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要因素。XX年--XX年全市累計完成經(jīng)濟適用房85.1萬(wàn)㎡,其中XX年完成22萬(wàn)㎡;XX年完成18.1萬(wàn)㎡,同比下降17.7%;XX年完成45萬(wàn)㎡,同比增加了148.6%,安置住房困難戶(hù)8510戶(hù)。目前在建經(jīng)濟適用住房23萬(wàn)㎡,小高層均價(jià)2300元/㎡,多層均價(jià)約1800元/㎡,在房產(chǎn)市場(chǎng)占有較大份額。

  廉租房建設起步較晚。在實(shí)物配租方面,榆、神、府等7個(gè)縣區申報了建筑面積7.7萬(wàn)㎡(1540套),總投資1.17億元,其中榆陽(yáng)區等5個(gè)縣區已開(kāi)工4.25萬(wàn)㎡、850套。

  二、我市房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要表現及原因分析

  1、房?jì)r(jià)起伏較大,樓市回暖較快。榆林房地產(chǎn)市場(chǎng)起步較晚,撤地改市特別是XX年以后逐步發(fā)展壯大,多以本土企業(yè)為主,一些經(jīng)營(yíng)思路、開(kāi)發(fā)模式、營(yíng)銷(xiāo)策略、管理經(jīng)驗、廣告宣傳、市場(chǎng)定位、經(jīng)濟實(shí)力等方面較好的企業(yè)脫穎而出,消費者對撤地改市后房?jì)r(jià)漲幅的心理預期,加之中國宏觀(guān)經(jīng)濟利好的影響,榆林的房地產(chǎn)市場(chǎng)迎來(lái)了快速發(fā)展的階段。同時(shí)在“買(mǎi)漲不買(mǎi)跌”消費心理的作用下,在某些大樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)時(shí)甚至出現了排隊買(mǎi)房的現象,各種因素導致榆林特別是榆林市區的房?jì)r(jià)起伏較大(見(jiàn)圖2),充分暴露了房地產(chǎn)市場(chǎng)的不健全和不完善。金融危機以來(lái),榆林的房地產(chǎn)市場(chǎng)也受到了較大程度的影響,XX年全市共建商品住房空置面積按主體竣工口徑計算約47.5萬(wàn)㎡,空置率約為63%,交易量大幅下降,開(kāi)發(fā)量明顯下滑。XX年全市房地產(chǎn)上市交易面積67.6萬(wàn)㎡,交易額17.9億元,交易面積較上年下降近40%,開(kāi)發(fā)量下降10%,到XX年第一季度,更是跌到了低谷,下降了63.1%。7縣區XX年第一季度較去年第四季度下降了61%,到了第二、三季度強勢反彈,7縣區分別比上季度增長(cháng)了54.8%、56.3%,促成今年二、三季度榆林房地產(chǎn)市場(chǎng)快速回暖主要源自?xún)纱髣?dòng)力:一是去年一度低迷的樓市積壓了的購房需求在今年上半年集中釋放;二是政策效果顯現。上半年為防范通貨緊縮,保持經(jīng)濟增長(cháng),穩定宏觀(guān)經(jīng)濟形勢,國家出臺了不少扶持政策,增強了消費者的購房積極性。同時(shí),相對寬松的信貸政策明顯促進(jìn)了房地產(chǎn)商的開(kāi)發(fā)熱情,進(jìn)而引燃了XX年三季度樓市的大爆發(fā)。同時(shí),銀行信貸支持也是助推房?jì)r(jià)快速回升的主要原因之一。截止6月末,全市金融機構各項存款余額已達1092億元,居全省第二,較年初增加206億元,較年初增加137億元,增長(cháng)29.35%,同比多增76億元,增量已相當于XX年全年的181.75%,增幅分別高于全國、全省4.93個(gè)和1.35個(gè)百分點(diǎn)。6月末,全市金融機構個(gè)人消費貸款余額為67億元,較年初新增4億元,其中,6月當月個(gè)人中長(cháng)期消費貸款新增4.15億元。金融機構為積極配合國家啟動(dòng)和鼓勵消費各項政策措施的貫徹落實(shí),創(chuàng )新金融服務(wù)品種,增加了對居民消費的信貸投入,有力地推動(dòng)了榆林房地產(chǎn)市場(chǎng)較快回暖。

  5、房地產(chǎn)資金來(lái)源借貸比重增加,自籌資金比重減少。XX年榆林市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的本年度資金來(lái)源中,國內貸款占到17%,到XX年上升到33%;企業(yè)自籌和其他資金來(lái)源的比重分別由51%、32%下降到XX年的42%和25%。在省內其他地區房地產(chǎn)公司貸款大幅減少的情況下,我市房地產(chǎn)資金來(lái)源中的國內貸款穩中有升,也是我市支持房地產(chǎn)市場(chǎng)良性發(fā)展政策的具體體現。XX年國內貸款達到48%,企業(yè)自籌和其他資金來(lái)源分別占到27%、25%企業(yè)自籌資金和以定金及預收款為主的其他資金來(lái)源下降,反映了房地產(chǎn)投資者和大多購房者處于觀(guān)望狀態(tài),人心的穩定及市場(chǎng)信心的重建都需要時(shí)間,目前房屋銷(xiāo)售仍處于調整期。

  面對金融危機的嚴重影響,市委、市政府審時(shí)度勢,沉著(zhù)應對,制定了有針對性的政策和措施,對全市工業(yè)經(jīng)濟運行實(shí)施政府干預,在有效地遏制了工業(yè)經(jīng)濟持續下滑的勢頭,加之中省宏觀(guān)政策的相繼出臺和“保穩定、保民生、保發(fā)展”目標的實(shí)施,榆林的房產(chǎn)企業(yè)逐步走出低谷,從第二季度開(kāi)始,榆林的房地產(chǎn)受?chē)艺{控政策的推動(dòng),投資者信心顯著(zhù)增強,銷(xiāo)售額明顯增加,房地產(chǎn)業(yè)可以說(shuō)率先從金融危機的陰影中走了出來(lái),對榆林經(jīng)濟的平穩快速發(fā)展起到了積極的促進(jìn)作用。

  三、我市房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟中的支柱地位和作用

  1、房地產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟增長(cháng)的貢獻。1998年廢除福利分房、實(shí)行住房商品化改革以來(lái),我市房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入持續穩定發(fā)展期,對經(jīng)濟增長(cháng)的貢獻不斷增大。從1998年到XX年,房地產(chǎn)行業(yè)年均增長(cháng)24%,高于國民生產(chǎn)總值的增長(cháng)速度。1998年到XX年,扣除土地購置費后的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資對gdp增長(cháng)的直接貢獻率從不到1%上升到2.5%。由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資到引致的相關(guān)產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟增加值,可視為對經(jīng)濟增長(cháng)的間接貢獻率,1998年到XX年榆林市房地產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)投資對gdp增長(cháng)的間接貢獻率從3%上升到10%。

  2、房地產(chǎn)對投資增長(cháng)的貢獻。對經(jīng)濟增長(cháng)貢獻40%是城鎮固定資產(chǎn)投資,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資對固定資產(chǎn)投資總額貢獻比重很大:

  3、房地產(chǎn)業(yè)對消費增長(cháng)的貢獻。XX年以來(lái)房地產(chǎn)銷(xiāo)售額4年平均占全社會(huì )消費品零售總額的8.41%,是占消費份額最大的行業(yè)。在全球金融危機仍未見(jiàn)底、經(jīng)濟未完全復蘇的情況下,擴大內需成為中國經(jīng)濟增長(cháng)的主要推動(dòng)力,擴大房地產(chǎn)的投資和住宅銷(xiāo)售是擴大內需不可替代的重要選擇(見(jiàn)表7):

房地產(chǎn)市場(chǎng)調查報告11

  引言: 新房成交遠高于預期,二手房20%個(gè)稅出臺,成交火爆。

  20xx年第一季度新房成交量達到1194套,成交量遠高于預期,同比20xx年第一季度,成交量增漲明顯,樓盤(pán)分多期開(kāi)盤(pán)的營(yíng)銷(xiāo)手段使得開(kāi)盤(pán)的去化率十分驚人。受到3月1日出臺的國五條細則——個(gè)人出售房產(chǎn)要嚴格按照轉讓所得的20%計征個(gè)人所得稅的影響,諸暨3月份二手房市場(chǎng)交易火爆, 單月成交量達到了842套。(文中所有數據截至3月29日)

  一、第一季度商品房住宅(新房)成交量分析

 。20xx年第一季度諸暨商品房住宅成交量統計圖)

  提要:20xx年第一季度新房成交量同比20xx年第一季度有明顯漲幅。從數據分析可以看出,諸暨房地產(chǎn)市場(chǎng)新房每月成交量都在300套以上,第一季度總成交1194套。

  環(huán)比20xx年第四季度,20xx第一季度新房成交量有所回落,同比20xx年第一季度有明顯漲幅。

  每年的1、2月份,春節前后,大部分房企正處于總結前一年業(yè)績(jì)、制訂新一年目標的階段,開(kāi)盤(pán)、營(yíng)銷(xiāo)節奏普遍放緩,因此這個(gè)時(shí)間段內交易量通常會(huì )相對較低,尤其20xx年年底市場(chǎng)總體處于高位,在此影響下今年一季度成交環(huán)比有所回落是正,F象。

  如果將今年一季度新房成交量與往年同期比較,則不難發(fā)現,今年一季度成交量相比去年成交量有大幅度的提高,與歷史同期最高水平相差無(wú)幾?偨Y來(lái)看,去年年底的市場(chǎng)上升行情其實(shí)仍在延續。

  二、第一季度商品房住宅(新房)成交均價(jià)分析

 。ǖ谝患径戎T暨商品房住宅成交均價(jià)走勢圖)

  提要:第一季度諸暨商品房住宅(新房)成交均價(jià)相比于20xx年有小幅度的上漲。

  從1月份開(kāi)始,諸暨商品房住宅(新房)成交均價(jià)在穩步上升。環(huán)比20xx第四季度,漲幅不大。但是同比20xx年第一季度,成交均價(jià)卻有明顯漲幅,上漲幅度達到了8。6%。

  事實(shí)上,20xx年樓市調控初步控制了房?jì)r(jià)快速上漲的局面。但是20xx年第一季度卻有了明顯的漲幅,因此在我們看來(lái),整個(gè)20xx年上半年諸暨房地產(chǎn)市場(chǎng)都將維持量?jì)r(jià)齊升的格局。從存量角度看,存量雖仍處在一個(gè)相對高位,但經(jīng)過(guò)20xx年的去庫存消化,存量水平已有明顯的下降,從消化周期來(lái)看,隨著(zhù)庫存的減少和成交的回升,消化周期相比20xx年同期普遍出現大幅縮短。

  三、第一季度諸暨二手房住宅成交及住宅出租分析

 。20xx年第一季度諸暨二手房成交量走勢圖)

  二手房:受到3月1日出臺的國五條細則——個(gè)人出售房產(chǎn)要嚴格按照轉讓所得的20%計征個(gè)人所得稅的影響, 諸暨3月份二手房市場(chǎng)交易火爆。

  20xx年第一季度諸暨二手房住宅成交1171套,同比20xx年第一季度二手房住宅成交的293套上漲了300%。20xx年第四季度諸暨二手房市場(chǎng)成交347套,環(huán)比20xx年第四季度成交量上漲了237%。

  3月1日國五條細則出臺之后,住建部部長(cháng)姜偉新在接受記者采訪(fǎng)時(shí)強調,“國五條”一定要嚴格執行。他說(shuō):“執行過(guò)程中如果有什么問(wèn)題再改,但一定要嚴格執行!蓖ㄟ^(guò)走訪(fǎng)諸暨本地的中介了解到,此前執行的個(gè)人所得稅政策分為幾類(lèi)情況:普通住宅按照房屋成交價(jià)的1%計征;非普通住宅按照房屋成交價(jià)的2%計征;但自有住房如滿(mǎn)5年且為個(gè)人唯一住房的可免征個(gè)人所得稅。

  細則出臺前的短期內,由于個(gè)稅按此差額征收,短期內會(huì )加速二手房的交易,爭取搭上政策的末班車(chē),二手房交易將進(jìn)入暫時(shí)的高峰期。

  租房:每年過(guò)年前后都是房屋租賃的淡季,并且由于諸暨教育局新政的實(shí)施,進(jìn)一步導致了房租租賃的減少,年后的租賃市場(chǎng)主要以因工作需求租賃房屋的為主。

  四、第一季度諸暨房地產(chǎn)市場(chǎng)總結

  20xx年1月,隨著(zhù)春節的逐漸臨近,大部分房企放慢了營(yíng)銷(xiāo)推案節奏,新增供應量環(huán)比出現大幅下滑,然而諸暨的成交量卻依然在延續去年底的“翹尾”行情,盡管環(huán)比去年第四季度的成交量有所回落,但同比卻出現了增長(cháng)。3月1日國五條細則出臺之后, 二手房交易進(jìn)入暫時(shí)的高峰期, 諸暨3月份二手房市場(chǎng)交易火爆。一手房市場(chǎng)對“國五條”反應稍顯遲鈍,新政對于我市一手房市場(chǎng)的影響,可能會(huì )在未來(lái)一段時(shí)間里逐步顯現。

  我市存量雖仍處在一個(gè)相對高位,但經(jīng)過(guò)20xx年的去庫存消化,存量水平已有明顯的下降,從消化周期來(lái)看,隨著(zhù)庫存的減少和成交的回升,消化周期相比20xx年同期普遍出現大幅縮短。

  總體看來(lái),20xx年諸暨房地產(chǎn)市場(chǎng)可謂取得了開(kāi)門(mén)紅。至于這波行情能延續到什么時(shí)候,我們認為,如果短期內整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)政策面能維持當前的平穩格局,那么市場(chǎng)需求繼續溫和釋放應是基本上確定的。

房地產(chǎn)市場(chǎng)調查報告12

  南京房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額仍在增長(cháng),銷(xiāo)竣比顯示供需仍不平衡。20xx年南京房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)累計投資額445.97億元,同比增長(cháng)27%,20xx年1-2月房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成投資額77.2億元,同比增長(cháng)41%。**年以來(lái)平均銷(xiāo)竣比為2.64,**年全年呈現供不應求的局面,但是**年前兩個(gè)月銷(xiāo)售面積跟不上竣工面積,主要原因可能是受市場(chǎng)拐點(diǎn)論的影響。

  **年1-2月份商品房銷(xiāo)售均價(jià)為5331元,同比**年2月份增長(cháng)**.1%,相比**年全年銷(xiāo)售均價(jià)增長(cháng)0.5%,但是比較**年末的銷(xiāo)售均價(jià)略有下降。**年12月份南京市商品房成交量顯著(zhù)放大,**年前兩個(gè)月成交量較少,相比**年1-2月份同比減少60%多。

  **年前4個(gè)月南京住宅市場(chǎng)成交量表現比較平穩,較**年同比有所減少。**年3月份累計成交面積約40萬(wàn)平方米,同比減少17%左右,4月份截至到4月22日累計成交40.2萬(wàn)平方米,有望超過(guò)3月份的成交量,但同比**年4月仍有縮減。

  南京未來(lái)兩年的住房建設計劃將提高響應政策號召,土地供應不會(huì )對房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)度限制。未來(lái)兩年南京的住房建設計劃將逐步落實(shí)90/70政策,增加中低價(jià)位、中小戶(hù)型商品房的供應量,加大保障性住房的投入,由于存量土地比較多,**年土地供應相比**年減少135 萬(wàn)平方米左右,但是09年將在**年的基礎上增加200萬(wàn)平方米的土地供應,因此未來(lái)兩年南京房地產(chǎn)市場(chǎng)不會(huì )受到土地供應的限制。

  **年以來(lái)南京商品房銷(xiāo)售情況,20xx年,南京市商品房全年銷(xiāo)售額為603.51億元,銷(xiāo)售面積 **37.88萬(wàn)平方米,銷(xiāo)售均價(jià)為5303.8元/平方米,其中住宅全年銷(xiāo)售額533.42億元,銷(xiāo)售面積為**64.52萬(wàn)平方米,銷(xiāo)售均價(jià)為 50**元/平方米,現房全年銷(xiāo)售額為77.58億元,銷(xiāo)售面積為190.27萬(wàn)平方米,銷(xiāo)售均價(jià)為4**7元/平方米,期房全年銷(xiāo)售額為455.84億元,銷(xiāo)售面積為874.24萬(wàn)平方米,銷(xiāo)售均價(jià)為5214元/平方米。

  **年1-2月份南京市商品房銷(xiāo)售額為24.74億元,銷(xiāo)售面積46.41萬(wàn)平方米,銷(xiāo)售均價(jià)為5331元,售價(jià)同比**年2月份增長(cháng)**.1%,相比**年全年銷(xiāo)售均價(jià)增長(cháng)0.5%。其中住宅銷(xiāo)售額為20.61億元,銷(xiāo)售面積42.63萬(wàn)平方米,銷(xiāo)售均價(jià)為4835元/平方米,同比增長(cháng) 16.23%,現房銷(xiāo)售額為2.05億元,銷(xiāo)售面積為4.37萬(wàn)平方米,銷(xiāo)售均價(jià)為4691元/平方米,同比下降22.2%,期房銷(xiāo)售額為18.56億元,銷(xiāo)售面積38.26萬(wàn)平方米,銷(xiāo)售均價(jià)為4851元/平方米,同比增長(cháng)27.83%。

  從各月商品房銷(xiāo)售均價(jià)的走勢來(lái)看,**年南京商品房銷(xiāo)售均價(jià)呈現穩步上漲態(tài)勢,但是**年末到**年初房?jì)r(jià)有略微的下降。

  從圖表6的每月銷(xiāo)售量來(lái)看,20xx年12月份南京市商品房成交量顯著(zhù)放大,**年初可能受淡季因素和房地產(chǎn)拐點(diǎn)論影響,成交量較少,相比**年1-2月份同比減少60%多。 **年以來(lái),南京市各區域板塊住宅成交數量不一,成交量位居前兩位的是江寧和浦口兩大板塊。截至到**年4月22日,江寧板塊累計成交近5000套,約38.9萬(wàn)平方米,浦口板塊累計成交近3400套,約32.9萬(wàn)平方米。江寧板塊3月份成交約**.5萬(wàn)平方米,浦口板塊成交約12.44萬(wàn)平方米,分別占全市總成交額的29%和31%。河西板塊屬于南京市的高尚住宅區,該板塊的項目大多屬于知名開(kāi)放商,樓盤(pán)房型結構和質(zhì)量也相對比較好,但是價(jià)位偏好,離市中心較遠,適合有車(chē)族的消費群體,**年該板塊成交量位居全市,城南板塊4月份成交量有顯著(zhù)放大,截至到4月22日,城南板塊4月份成交近8.7萬(wàn)平方米,占全市總成交量的14.8%。

  玄武、白下、鼓樓三大區域的樓盤(pán)銷(xiāo)售均價(jià)位居全市前三位。玄武區的樓盤(pán)售價(jià)在9000元/平方米~25000元/平方米之間,白下區普遍在9000元 /平方米~15000元/平方米左右,鼓樓的房?jì)r(jià)普遍在**000元/

  平方米以上,位置較偏的蘇寧千秋情緣在7000元/平方米左右。建鄴區的樓盤(pán)大多集中

  在河西板塊,該板塊環(huán)境比較好,樓盤(pán)質(zhì)量也比較高,知名地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商如中海地產(chǎn)、萬(wàn)科、棲霞建設等都在該板塊開(kāi)發(fā)項目,老南京和新南京都喜歡在此安家落戶(hù),目前該板塊的銷(xiāo)售均價(jià)都在**000元/平方米以上。

  新樓盤(pán)比較多的是江寧區,江寧區是南京高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區,環(huán)境也比較好,售價(jià)相對較低,比較適合來(lái)南京落戶(hù)的外地大學(xué)生,目前普通住宅售價(jià)大概在 6000元/平方米左右,各個(gè)不同的樓盤(pán)價(jià)格差異也比較大。由于江寧區房?jì)r(jià)相對較低,環(huán)境較好,并有大量別墅項目,是富人聚集地,同時(shí)將受惠于即將開(kāi)通的地鐵2號線(xiàn),預計江寧區的房?jì)r(jià)會(huì )有較大升值空間。 三,南京未來(lái)兩年住房建設計劃,根據南京市住房建設計劃,**年南京各類(lèi)住房上市量將達**20萬(wàn)平方米,其中普通住房上市總量約850萬(wàn)平方米,經(jīng)適房(含廉租房)約240萬(wàn)平方米,比**年120萬(wàn)平方米的經(jīng)濟適用房供應量增加了近一倍,中低價(jià)商品房約30萬(wàn)平方米。**年南京廉租房建設計劃投入資金3.6億,籌建廉租住房**00套,約5萬(wàn)平米。**年各類(lèi)住房建設用地計劃供應量為850萬(wàn)平方米,其中住房建設用地700萬(wàn)平方米,保障性住房建設用地約150萬(wàn)平方米,相比**年土地實(shí)際供應量985萬(wàn)平方米減少約135萬(wàn)平方米。

  09年南京普通住房上市量約800萬(wàn)平方米,相比**年的850萬(wàn)平方米有所下調,其中,中低價(jià)位、中小戶(hù)型商品房約560萬(wàn)平方米,將逐步落實(shí)90/70政策;經(jīng)濟適用住房約225萬(wàn)平方米,與**的計劃基本持平;中低價(jià)商品房(含限價(jià)房、拆遷復建房)可上市供應總量為60萬(wàn)平方米,比 **年30萬(wàn)平方米的供應計劃將近翻了一倍;廉租房建設計劃投入資金

  3.4億元,籌建廉租住房**00套,約5萬(wàn)平方米。09年各類(lèi)住房建設用地計劃供應 **50萬(wàn)平方米,其中各類(lèi)普通商品住宅建設用地850萬(wàn)平方米,保障性住房建設用地200萬(wàn)平方米,相比**年的土地供應量有所增加,預示土地市場(chǎng)將持續活躍。09年南京市住房建設計劃總量與**年大致持平。

  總的來(lái)或,未來(lái)兩年南京的住房建設計劃將逐步落實(shí)90/70政策,增加中低價(jià)位、中小戶(hù)型商品房的供應量,加大保障性住房的投入,由于存量土地比較多,**年土地供應相比**年減少135萬(wàn)平方米左右,但是09年將在**年的基礎上增加200萬(wàn)平方米的土地供應,因此未來(lái)兩年南京房地產(chǎn)市場(chǎng)不會(huì )受到土地供應的限制。

房地產(chǎn)市場(chǎng)調查報告13

  1.西安房地產(chǎn)市場(chǎng)總體情況.

 。玻埃埃赌晡靼彩蟹康禺a(chǎn)市場(chǎng)在2005年快速增長(cháng)的基礎上繼續保持穩定、快速、健康發(fā)展的態(tài)勢,市場(chǎng)形勢良好,商品房市場(chǎng)表現活躍,投資量、施工面積、竣工面積、銷(xiāo)售面積等指標快速增長(cháng),市場(chǎng)成交活躍,空置量持續減少。這一方面是因為20xx年是國家現代化建設第三步戰略目標的起步之年,也是實(shí)施西部大開(kāi)發(fā)戰略和十五計劃的開(kāi)局之年,隨著(zhù)國家商品房建設步伐的加快及商品房開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售各方面政策的完善和推進(jìn),宏觀(guān)經(jīng)濟的持續向好,居民收入的穩步增長(cháng),使西安的房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入了一個(gè)強勢上升期,尤其是商服房銷(xiāo)售的高速增長(cháng),說(shuō)明了西部大開(kāi)發(fā)的政策效應已經(jīng)體現和大眾對西部大開(kāi)發(fā)的信心和支持;20xx年來(lái)伴隨著(zhù)國家金融政策的調控,開(kāi)發(fā)商資金構成情況也處于進(jìn)一步調整過(guò)程。從資金來(lái)源上看:20xx年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金來(lái)源結構中開(kāi)發(fā)商自有資金及預售資金比例進(jìn)一步擴大。自有資金占總投資的40.78%,較2004年該比例增加了4.36%,實(shí)際投資額較上年增長(cháng)18.98%;借貸資金較上年該比例下降了6.43%。 隨著(zhù)國家商品房建設步伐的加快及商品房開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售各方面政策的完善和推進(jìn),宏觀(guān)經(jīng)濟的持續向好,居民收入的穩步增長(cháng),西安的房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入了一個(gè)強勢上升期,尤其是商品房銷(xiāo)售的高速增長(cháng),說(shuō)明了西安市房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步走向良性循環(huán)的軌跡;另一方面由于國家繼續重點(diǎn)扶持房地產(chǎn)業(yè),繼續采用優(yōu)惠政策,優(yōu)化市場(chǎng)環(huán)境,進(jìn)一步激活房地產(chǎn)市場(chǎng),今年準備政府積極整頓和規范房地產(chǎn)市場(chǎng),培育品牌,轉變房地產(chǎn)市場(chǎng)管理職能,力求給房地產(chǎn)業(yè)一個(gè)自由發(fā)揮且有充分公益保障的空間,說(shuō)明了西安的房地產(chǎn)市場(chǎng)將告別成長(cháng)期,邁進(jìn)成熟期,走向規范,使開(kāi)發(fā)商的投資行為趨于市場(chǎng)化,消費者的購房行為更加理性,政府充當的角色更具經(jīng)濟性。 未來(lái)西安的市場(chǎng)走勢將呈現出總體看好、平穩發(fā)展的態(tài)勢,產(chǎn)業(yè)成熟期的?D些特征將逐步涌現,不再出現大起大落的局面,并保持一定的增長(cháng)速

  2、西安宏觀(guān)經(jīng)濟大勢向好

  20xx年以來(lái),西安國民經(jīng)濟繼續保持兩位數的增長(cháng)速度,上半年經(jīng)濟增長(cháng)率達11.6,實(shí)現國內生產(chǎn)總值343億元,其中第一產(chǎn)業(yè)增加值18.6億元,比去年同期增長(cháng)3.4%,第二產(chǎn)業(yè)增加值149.5億元,同比增長(cháng)15.5%,第三產(chǎn)業(yè)完成增加值174.9億元,比去年同期增長(cháng)9.3%。到6月底,全市完成固定資產(chǎn)投資60.74億元,同比增長(cháng)30.31%。城市居民人均可支配收人3371元,比去年同期增長(cháng)8.3%,城鄉居民儲蓄存款余額734.52億元,比年初增長(cháng)8.69%。

  3、房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)供應情況

  20xx年上半年,西安市商品房完成投資10.20億萬(wàn)元,比去年同期增長(cháng)20.73%。分物業(yè)來(lái)看,各物業(yè)投資分別占商品房投資的比例為:公寓別墅類(lèi)為0.69%,商服房類(lèi)為18.30%,普通住宅類(lèi)為61.64%,辦公樓類(lèi)為19.37%;比去年同期公寓別墅類(lèi)下降86.04%,商服房、普通住宅、辦公樓類(lèi)分別增長(cháng)117.67%、1.06%和5.4倍。

  20xx年上半年西安市商品房施工面積94.04萬(wàn)平方米,比去年同期增長(cháng)44.84%;商品房竣工面積73.37萬(wàn)平方米,比去年同期增長(cháng)68.40%;商品房新開(kāi)工面積20.45萬(wàn)平方米,比去年同期增長(cháng)25.54%。

  從物業(yè)來(lái)看,公寓別墅類(lèi)、商服房類(lèi)、普通住宅類(lèi)和辦公樓類(lèi)施工面積占商品房總施工面積的比例分別為:5.83%、9.73%、70.64%、13.81%,比去年同期分別增長(cháng)31.05%、71.99%、42.10%、49.57%;

  新開(kāi)工面積公寓別墅類(lèi)、商服房類(lèi)、普通住宅類(lèi)和辦公樓類(lèi)占商品房新開(kāi)工總面積的比例分別為:0.99%、24.73%、59.46%、14.82%,比去年同期分別增長(cháng)一94.17%、195.12%、39.81%、26.58%。

  從資金來(lái)源看,上半年自有資金32244萬(wàn)元,占總投資額的31.61%;借貸資金48O19萬(wàn)元,占總投資額的47.07%;預售資金21743萬(wàn)元,占總投資額的21.32%。從所占比例與去年相比來(lái)看,自有資金所占比例上升明顯,預售資金也增長(cháng)較快,借貸資金所占比例呈下降趨勢.

  4、市場(chǎng)銷(xiāo)售

  上半年,西安市商品房成交活躍,市場(chǎng)銷(xiāo)售繼續保持去年以來(lái)的高速增長(cháng)態(tài)勢,銷(xiāo)售面積和銷(xiāo)售額比去年同期均有較大幅度的增長(cháng)。1-6月商品房累計銷(xiāo)售面積達90.37萬(wàn)平方米,比去年同期增長(cháng)了52.98%。其中售給個(gè)人的79.60萬(wàn)平方米,占商品房銷(xiāo)售總面積的88.08%,個(gè)人購房繼續呈上升趨勢,占商品房銷(xiāo)售的比例越來(lái)越高。上半年商品房銷(xiāo)售額30.28億元,比去年同期增長(cháng)82.94%。

  20xx年8月末及9月中旬西安相繼舉辦了兩次房展會(huì ),為銷(xiāo)售旺季“推波助瀾”。9月份的商品房成交量并沒(méi)有令人失望,總共成交了670713平方米,是今年各月份銷(xiāo)售的最好成績(jì),較上期上升了10.04%,較去年同期增長(cháng)78.53%。普通住宅依舊獨領(lǐng)風(fēng)騷,占到總銷(xiāo)售量的88.7%,較8月份所占份額上升了7.5%;商品用房較上期呈下降態(tài)勢,商品用房占到總銷(xiāo)售量的7.8%,較上期下跌7.7%;寫(xiě)字樓占成交面積的2.9%,較上期上浮0.9%;別墅有小量交易,占總成交量的0.2%。

  從市場(chǎng)銷(xiāo)售情況來(lái)看,西安商品房銷(xiāo)售從20xx年以來(lái)的持續快速增長(cháng),加之其它相關(guān)指標也相應地呈現較好的增長(cháng)趨勢,說(shuō)明了隨著(zhù)住房制度改革和貨幣分房政策的實(shí)施,住房的有效需求增多,一些潛在需求也浮出水面。如果西安住宅二級市場(chǎng)全面開(kāi)放,加快公房上市步伐,使住宅的一、二級市場(chǎng)能得到了較好的聯(lián)動(dòng),將會(huì )為西安樓市創(chuàng )造越來(lái)越多的需求空間,商品房銷(xiāo)售的快速增長(cháng)也相應地仍將會(huì )持續下去。

房地產(chǎn)市場(chǎng)調查報告14

  一、總體概況

  1、地理綜述:

  濰坊市位于山東半島中部,南依沂山,北瀕渤海,扼山東內陸腹地通往半島地區的咽喉,膠濟鐵路橫貫市境東西。東連海港名城青島、煙臺,西接工礦重鎮淄博、東營(yíng),南連臨沂、日照,地理位置優(yōu)越。濰坊市南北長(cháng)188 公里,東西寬164公里,總面積15859平方公里,其中市區面積1472平方公里。市域地勢南高北低,南部是山區丘陵,中部為平原,北部是沿海灘涂。20xx年全市出生人口81648人,合法生育率達97.7%,人口自然增長(cháng)率4.00‰,性別比104.3。據公安部門(mén)統計,全市20xx年末總人口855.3萬(wàn)人,其中非農業(yè)人口328.3萬(wàn)人。經(jīng)濟實(shí)力居山東省第四位。

  2、基礎設施概況:

  濰坊市鐵路、公路、機場(chǎng)、通信及城市供水、供氣和商貿設施建設已取得重大進(jìn)展。公路通車(chē)里程達到14萬(wàn)公里。全部開(kāi)通了程控電話(huà)和國內外直撥電話(huà),電話(huà)交換機總容量達到101萬(wàn)。市區供水普及率達100%,居民生活燃料氣化率達90.03%。

  3、城市經(jīng)濟綜述

  (1)地區生產(chǎn)總值

  濰坊現轄奎文、濰城、坊子、寒亭4區,青州、諸城、安丘、昌邑、壽光、高密6市(縣級),臨朐、昌樂(lè )2縣,共有152 個(gè)鄉鎮,濰坊為地級市,轄4區2縣代管6市。市中心區人口68萬(wàn)。20xx年濰坊市生產(chǎn)總值(GDP)完成1720.88億元,按可比價(jià)格比上年增長(cháng)16.5%;其中第一產(chǎn)業(yè)增加值211.81億元,增長(cháng)0.2%;第二產(chǎn)業(yè)增加值1000.63億元,增長(cháng)20.6%,其中工業(yè)增加值916.51億元,增長(cháng)21.7%;第三產(chǎn)業(yè)增加值508.44億元,增長(cháng)16.1%,一、二、三產(chǎn)業(yè)分別拉動(dòng)GDP增長(cháng)0.03、11.74和4.73個(gè)百分點(diǎn)。按常住人口計算,人均GDP達到19677元(按現行匯率折算約2520美元),比上年增長(cháng)16.2%。產(chǎn)業(yè)結構調整取得新進(jìn)展,工業(yè)在國民經(jīng)濟中的主導地位更趨明顯。一、二、三產(chǎn)業(yè)的比例關(guān)系由上年的13.69:56.86:29.45調整為12.31:58.15:29.54。

  (2)居民收入

  1)濰坊市人均GDP及增長(cháng)情況

  20xx年人均GDP達到17279元(按現行匯率折算為2141美元),20xx年人均GDP達到19677元(按現行匯率折算為2520美元),比上年增長(cháng)16.2%。

  2)濰坊市人均可支配收入情況

  城鄉居民收入增長(cháng)明顯。據抽樣調查,20xx年全市城鎮居民人均可支配收入11846元,比上年增長(cháng)14.8%。城鎮居民人均消費性支出8816.3元,增長(cháng)15.1%。

  4、城市建設規劃

  中心城區總體布局 “一心、一環(huán)、一軸、一廊”

  1) “一心”,即月河路、北宮街、北海路、健康街所圍合的城市核心區;

  2) “一環(huán)”,即長(cháng)松路、玄武街、濰縣路、寶通街組成的城市快速交通環(huán);

  3) “一軸”,即由北海路為主的交通、發(fā)展軸。

  4) “一廊”,即由白浪河、虞河兩側綠化帶及兩河之間休閑綠地構成的生態(tài)綠化廊道。

  5、未來(lái)城市規劃

  (1)城市化與中心城市人口規模

  根據人口綜合預測法,濰坊市中心城市的總人口數20xx年將達到127萬(wàn)人,20xx年將達到179萬(wàn)人;人口發(fā)展策略方面,將實(shí)行“合理疏導,向心集聚;企業(yè)集中,擴大就業(yè);制度保障,引流穩流;安定老齡,提高素質(zhì)”的總體原則。

  (2)發(fā)展濰坊城市經(jīng)濟 提升綜合競爭力

  近期(從目前到20xx年)全市GDP年均增速達到13%,到20xx年GDP總量達到2400億元,全市三產(chǎn)比例為10:60:30;中心城市GDP年均增速實(shí)現16%,到20xx年GDP總規模達到800億元,占全市比重上升到33%,市區三產(chǎn)比例為9:58:33。

  遠期全市GDP年均增速為9%,到20xx年全市GDP達到5700億元,全市三產(chǎn)比例為7:61:32;中心城市GDP到遠期年均增速為11%,到20xx年中心城市GDP規模達到2300億元,占全市比重為40%,市區三產(chǎn)結構為5:55:40。

  (3)濰坊城市用地

  根據《濰坊市土地利用總體規劃(19972010)》,1997年20xx年全市安排的建設用地總規模為93.89km2(14.08萬(wàn)畝),其中建設用地占用耕地47.6km2(7.14萬(wàn)畝),說(shuō)明耕地是濰坊市建設用地重要的供給來(lái)源。其中濰坊市區經(jīng)濟發(fā)展拉動(dòng)城市用地增長(cháng)的特征十分明顯,濰坊市中心城區國民生產(chǎn)總值與城市用地之間呈現出較強的正線(xiàn)性關(guān)系,此外,城市新增功能對城市用地需求、人口增加帶來(lái)的城市用地需求也呈此狀況。

  規劃中明確了商業(yè)用地約1156ha,中心城居住用地采用“一帶四團”布局,居住用地人均28.1m2,占地面積50.6m2。工業(yè)用地熱病花葉病5.1m2,占地面積45.2km2。倉儲用地人均9.6m2,占地面積17.3km2。

  小結:近兩年來(lái)濰坊市的產(chǎn)業(yè)結構和投資環(huán)境進(jìn)一步優(yōu)化,年均固定資產(chǎn)投資增長(cháng)近1/3,其中房地產(chǎn)建設投資特別是住宅建設投資都在以50%以上的速率增長(cháng),說(shuō)明濰坊房地產(chǎn)建設投資市場(chǎng)發(fā)展健康。濰坊市位于山東交通核心地帶,三面臨陸,北面靠海,終年四季分明,屬于中國比較適宜人類(lèi)居住的城市之一。

  二、調查內容

  1、調查時(shí)間:

  20xx年7月21號、22號

  2、調查區域:

  以圍繞濰城區為主,奎文區為輔向其城區樓盤(pán)展開(kāi)調研。

  3、調查對象:

  面積在50畝以上,建筑面積在10萬(wàn)平以上的樓盤(pán)等

  4、調查目的:

  了解濰坊市及擬投項目的周邊房地產(chǎn)投資環(huán)境

  三、目前房地產(chǎn)狀況調查

  1、產(chǎn)品形態(tài)

  單就從房地產(chǎn)產(chǎn)品來(lái)說(shuō),濰坊房地產(chǎn)市場(chǎng)還處于初級階段。很多產(chǎn)品還沒(méi)有在市場(chǎng)上出現,就目前市場(chǎng)上的產(chǎn)品形態(tài)和品質(zhì)還不能從根本上解決市場(chǎng)需求,產(chǎn)品升級還有一個(gè)過(guò)程。從建筑形態(tài)上來(lái)看,簡(jiǎn)單

  的復制,借鑒的東西太多了。有個(gè)性,有標志性的建筑還是太少。缺少自己的文化內涵和自主創(chuàng )新。通過(guò)7月22號的調查,發(fā)現濰坊市民不喜歡東西山墻的房屋,不喜歡高層。喜歡格局方正和正南正北的房屋。這就導致了房地產(chǎn)市場(chǎng)建筑規劃設計的產(chǎn)品守舊,束縛了產(chǎn)品品質(zhì)的提高,單體建筑往往做成板式,整個(gè)市場(chǎng)都是這種產(chǎn)品,沒(méi)有錯落感,形成不了好的視覺(jué)效果,也不利于社區景觀(guān)的營(yíng)造。當然在實(shí)際操作過(guò)程中,開(kāi)發(fā)商能自然的換位思考,從使用者的角度考慮產(chǎn)品研發(fā)和交易的便利性,充分尊重使用者的利益對濰坊房地產(chǎn)行業(yè)的成熟起到了很好的推動(dòng)作用。

  通過(guò)簡(jiǎn)單統計,目前市區在售樓盤(pán)100多個(gè),幾乎遍地開(kāi)花,但沒(méi)有精品,同質(zhì)化,同樣化相當嚴重,所有樓盤(pán)幾乎都是一樣,其價(jià)格也相差不大,差價(jià)主要顯示在地段差別上。目前市場(chǎng)上缺少兩極產(chǎn)品:1、最差。低檔房,不是說(shuō)品質(zhì)很差,而是價(jià)格要夠低。要讓單位職工和農民買(mǎi)得起。2、最好。當然是說(shuō)品質(zhì)、配套、房型、房?jì)r(jià)要質(zhì)優(yōu)價(jià)高。地段倒不是主要問(wèn)題?膮^有一個(gè)目前濰坊市場(chǎng)上比較高檔的樓盤(pán),叫玫瑰園。小高層和高層,建筑面積12萬(wàn)平方米。6層買(mǎi)到4200元每平方米。但是銷(xiāo)量一般,主要是規模不大,很多配套上不了。主推巴厘島風(fēng)格的景觀(guān)設計,在濰坊綠化作為樓盤(pán)賣(mài)點(diǎn),不具有沖擊力度。在濰坊整個(gè)城市的綠化都是相當不錯的,而且綠化比較容易做,綠樹(shù)成蔭,芳草萋萋滿(mǎn)眼都是。

  2、市場(chǎng)需求量

  任何行業(yè)的發(fā)展,最根本是需求的存在。就目前濰坊住宅需求是剛性的,有很大的量存在。

  潛在需求,目前城區現有居民108萬(wàn)人,到20xx年,由于城市化水平的提高,具有關(guān)部門(mén)分析,濰坊城區居民將增加到130萬(wàn)人,這期間就有22萬(wàn)人需要解決住房問(wèn)題,按人均30計算,就需要660萬(wàn)的住宅面積。

  現有居民改善住房需求,假定只有10%的城市家庭,考慮改善住房條件,其每個(gè)家庭只想增加20平米,那么濰坊10%的城市家庭是30000戶(hù),這個(gè)改善需求是60平米。

  隨著(zhù)城市改造力度的加大濰坊城市房屋拆遷正處于快速發(fā)展階段。未來(lái)一段時(shí)間內由于基礎設施建設舊城改造危房拆遷,城市房屋拆遷量將仍保持較大規模,從而形成對房地產(chǎn)的巨大需求。

  總體來(lái)說(shuō)濰坊市房地產(chǎn)未來(lái)幾年的發(fā)展仍將是平穩上升的。

  3、房地產(chǎn)價(jià)格

  20xx年奎文、濰城、高新中心區,住宅的均價(jià)已到3000元/平米。最高的已到3500元/平米。從區域市場(chǎng)房?jì)r(jià)來(lái)看奎文區是房?jì)r(jià)領(lǐng)跑者,濰城區房?jì)r(jià)相對要低一些,但均價(jià)也到2800元/平米。給我的感覺(jué)是濰坊的房產(chǎn)是比較實(shí)在的,蓋什么樣的就賣(mài)什么樣的,沒(méi)有唬頭,缺少錦上添花的東西,就像去農民的菜園里買(mǎi)青菜一樣,貨真價(jià)實(shí)當然是沒(méi)有泡沫和水份,房?jì)r(jià)是合理的。當前濰坊市區房地產(chǎn)市場(chǎng)總體是健康的。今年及今后一個(gè)時(shí)期內,市區房?jì)r(jià)依然不會(huì )下降,房?jì)r(jià)穩中有升的基本態(tài)勢仍然不會(huì )改變。

  據市房管局對市區89家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)今年以來(lái)的投資、開(kāi)發(fā)建設及銷(xiāo)售等情況的調查數據顯示,今年上半年,市區共完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資44.3億元,同比增長(cháng)44.6%,增幅比去年同期有所下降。其中,商品住房完成投資34.7億元,同比增長(cháng)34.6%;商品房施工面積為345.5萬(wàn)平方米,同比增長(cháng)82.6 %,其中,商品住房施工面積252.4萬(wàn)平方米,同比增長(cháng)80.1%;商品房新開(kāi)工面積109.1萬(wàn)平方米,同比增長(cháng)19.95%,其中,新開(kāi)工住房95.95萬(wàn)平方米,同比增長(cháng)26.06%;據統計,共批準商品房預售面積161.73萬(wàn)平方米,同比增長(cháng)61.7%;完成初始登記面積141.43萬(wàn)平方米,同比增長(cháng)24.09%;完成商品房買(mǎi)賣(mài)面積59.67萬(wàn)平方米,同比增長(cháng)1.09%;多層80-100平方米、高層100-120平方米的戶(hù)型已經(jīng)成為市場(chǎng)主流;商品房空置三年以上的面積僅為5.1萬(wàn)平方米,房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展進(jìn)一步健康理性。

  預計今后一段時(shí)間內,如果國家從緊的金融政策和貨幣政策沒(méi)有大的變化,隨著(zhù)市場(chǎng)主體整合效應的進(jìn)一步顯現,房地產(chǎn)投資增幅會(huì )有回落,但回落的幅度不會(huì )很大。據調查統計,上半年,市區新建商品房銷(xiāo)售均價(jià)同比增長(cháng)2.2%,比去年同期漲幅回落1.3個(gè)百分點(diǎn)。

  價(jià)格的上升,是受內因和外因兩種因素綜合作用的體現。內因方面,主要是由于成本的增加,必然導致價(jià)格上漲。首先是土地成本的增加,土地招拍掛制度,直接增加了開(kāi)發(fā)企業(yè)獲得土地的成本。其次是建筑成本的增加,近年來(lái),鋼材、建材價(jià)格大幅上漲,人工成本較大提高,特別是今年以來(lái),據估算,鋼材價(jià)格上漲了約50-60%,混凝土價(jià)格上漲約30%,水泥價(jià)格上漲約50%,人工成本上漲了1-2倍,各種配套費用也有了大的提高。同時(shí),新型建筑材料的運用、小區環(huán)境的營(yíng)造、配套設施的完善等等也都會(huì )推動(dòng)房?jì)r(jià)的上漲。外因方面,是住房消費的增長(cháng)。主要一是由于城鎮居民、流動(dòng)人口增多,商品住房需求量不斷增大;二是城市建設力度加大,因拆遷而購房的居民較多;三是社會(huì )各類(lèi)群體收入水平的提高,購買(mǎi)力增強。

  各項數據顯示,濰坊市房?jì)r(jià)盡管持續上升,但不會(huì )出現大起大落,房?jì)r(jià)總體上是合理的,不存在虛高或泡沫,今后一段時(shí)間內,房?jì)r(jià)不會(huì )下降,總體穩中有升的態(tài)勢不會(huì )改變,但上升會(huì )放緩。

房地產(chǎn)市場(chǎng)調查報告15

  在東莞新一輪城市建設高潮的帶動(dòng)下,全市房地產(chǎn)業(yè)繼續穩步、健康、持續發(fā)展,房地產(chǎn)立項數量、商品房施工面積、商品房竣工面積,實(shí)際投入資金、實(shí)際銷(xiāo)售面積等較上年都有較大幅度增長(cháng),整個(gè)房地產(chǎn)呈現出欣欣向榮的態(tài)勢。

  然而當前房地產(chǎn)還處于買(mǎi)方市場(chǎng),消費者的購房變得更加理性,因此研究購房者的需求具有更加重要的意義。為此,我司進(jìn)行了“東莞市住房消費狀況研究”的市場(chǎng)調研活動(dòng),我們從東莞市常平鎮的總體住房消費者的角度出發(fā),對民眾對住房需求特點(diǎn)以及置業(yè)特點(diǎn)等進(jìn)行了較為分析和研究。以此作為我司常平項目下階段銷(xiāo)售的市場(chǎng)依據。

  高水平的城市化目標,常平房地產(chǎn)業(yè)成為僅次于制造、物流為主的第三大支柱產(chǎn)業(yè)。 東莞市政府關(guān)于常平(20xx~20xx)經(jīng)濟發(fā)展戰略預測:20xx年、20xx年和20xx年常平鎮國內生產(chǎn)總值分別為82.16億元、165.25億元、428.61億元;20xx年、20xx年和20xx年城鎮化水平分別為70%、75%和80%左右。

  常平的城市定位及重心南移的決策,使鎮區南部迎來(lái)了前所未有的發(fā)展機遇,必將成為常平房地產(chǎn)市場(chǎng)的熱點(diǎn)。

  根據常平鎮新的城市規劃城市性質(zhì)為“珠江三角洲東部地區的鐵路樞紐、客流、物流中心、東莞市東部經(jīng)濟、文化中心、華南商貿重鎮”。規劃常平鎮20xx年、20xx年和20xx年的城鎮總人口分別為47.5萬(wàn)人、52萬(wàn)人、60萬(wàn)人左右;20xx年、20xx年和20xx年基礎設施配套人口分別按31萬(wàn)人、36萬(wàn)人和45萬(wàn)人計算。規劃20xx年、20xx年和20xx年城鎮建設用地規模分別為31平方公里、36平方公里和54平方公里左右。城市建設用地發(fā)展方向為主要向南,并適當向東發(fā)展,采取生活內聚、產(chǎn)業(yè)外延的拓展方式。

  生態(tài)住宅將成為開(kāi)發(fā)商及消費者共同關(guān)注的投資亮點(diǎn)。

  常平鎮城市綠地景觀(guān)規劃將其中20xx年常平鎮建成區綠化覆蓋率不小于50%,人均公共綠地面積達到12平方米以上,城市綠地系統結構為“一軸、兩帶、三心、五點(diǎn)”。規劃 常平城市景觀(guān)體系為“一點(diǎn)十廊,五軸十六節點(diǎn),三區七門(mén)戶(hù)”,以“新城、碧水、綠脈”作為城市總體形象特征,將常平建設成為“水在城中,城在綠中,綠在陽(yáng)光中,綠、水、城共生共融”的生態(tài)城市。

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