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房地產(chǎn)市場(chǎng)概述-房地產(chǎn)市場(chǎng)的基本概念
房地產(chǎn)相信我們大家都不陌生，但是房地產(chǎn)市場(chǎng)的一些概念想必大家都沒(méi)有認真的了解過(guò)，下面就和小編一起來(lái)看看吧!
1.房地產(chǎn)市場(chǎng)的含義：
房地產(chǎn)時(shí)一種特殊的商品，不可移動(dòng)性是其與勞動(dòng)力、資本以及其他類(lèi)型商品的最大區別。雖然土地和地上建筑物不能移動(dòng)，但可以被某個(gè)人或單位擁有，并且給擁有者帶來(lái)利益，因此就產(chǎn)生了房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)、租賃、抵押等交易行為。
傳統意義上的房地產(chǎn)市場(chǎng)，是指從事房地產(chǎn)交易活動(dòng)的場(chǎng)所。隨著(zhù)電子商務(wù)時(shí)代的到來(lái)，交易雙方不再需要到一個(gè)特定的場(chǎng)所去交易，因此市場(chǎng)的概念就進(jìn)一步擴大為一切途徑和形式的交易活動(dòng)安排。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)及管理活動(dòng)中涉及的房地產(chǎn)市場(chǎng)，則采用了房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)中對房地產(chǎn)市場(chǎng)的定義，指潛在的房地產(chǎn)買(mǎi)者和賣(mài)者，以及當前的房地產(chǎn)交易活動(dòng)。
房地產(chǎn)市場(chǎng)由參與房地產(chǎn)交易的當事人、作為交易對象的房地產(chǎn)資產(chǎn)以及交易制度、促進(jìn)交易的組織機構等構成。這些反映著(zhù)房地產(chǎn)市場(chǎng)運行中的種種現象，影響著(zhù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的運行質(zhì)量和發(fā)展趨勢。
2.房地產(chǎn)市場(chǎng)的運行環(huán)境：
房地產(chǎn)市場(chǎng)的運行環(huán)境是指影響房地產(chǎn)市場(chǎng)運行的各種因素的總和。在整個(gè)市場(chǎng)經(jīng)濟體系中，房地產(chǎn)市場(chǎng)并不是孤立存在的，它時(shí)刻受到社會(huì )經(jīng)濟體系中各方面因素的影響，同時(shí)也會(huì )對這些因素產(chǎn)生反作用。按照這些影響因素的性質(zhì)，可以將房地產(chǎn)市場(chǎng)的運行環(huán)境分為以下八類(lèi)：社會(huì )環(huán)境、政治環(huán)境、經(jīng)濟環(huán)境、金融環(huán)境、法律制度環(huán)境、技術(shù)環(huán)境、資源環(huán)境和國際環(huán)境。
(1)社會(huì )環(huán)境是指一定時(shí)期和一定范圍內人口的數量及其文化、教育、職業(yè)、性別、年齡等結構，家庭的數量及其結構，各地的風(fēng)俗習慣和民族特點(diǎn)等。
(2)政治環(huán)境是指政治體制、政局穩定性、政府能力、政策連續性以及政府和公眾對待外資的態(tài)度等。它涉及資本的安全性，是投資者最敏感的問(wèn)題之一。
(3)經(jīng)濟環(huán)境是指在整個(gè)經(jīng)濟系統內，存在于房地產(chǎn)業(yè)之外，而又對房地產(chǎn)市場(chǎng)有影響的經(jīng)濟因素和經(jīng)濟活動(dòng)。例如城市或區域總體經(jīng)濟發(fā)展水平、就業(yè)狀況、居民收入與支付能力、產(chǎn)業(yè)與結構布局、基礎設施狀況、利率和通貨膨脹率等。
(4)金融環(huán)境是指房地產(chǎn)業(yè)所處的金融體系和支持房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的金融資源。金融體系包括金融政策、金融機構、金融產(chǎn)品和金融監管。金融資源則涵蓋了針對房地產(chǎn)權益融資和債務(wù)融資的金融服務(wù)種類(lèi)和金融支持力度等。
(5)法律制度環(huán)境是指與房地產(chǎn)業(yè)有關(guān)的現行法律法規與相關(guān)政策，包括土地制度、產(chǎn)權制度、稅收制度、住房制度、交易制度等。
(6)技術(shù)環(huán)境是指一個(gè)國家或地區的技術(shù)水平、技術(shù)政策、新產(chǎn)品開(kāi)發(fā)能力以及技術(shù)發(fā)展動(dòng)向等。
(7)資源環(huán)境是指影響房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的土地、能源、環(huán)境和生態(tài)等自然資源條件。
(8)國際環(huán)境是指經(jīng)濟全球化背景下國際政治、經(jīng)濟、社會(huì )和環(huán)境狀況或發(fā)生的事件與關(guān)系。它是一種動(dòng)態(tài)的過(guò)程，是國家以外的結構體系對一國的影響和一國對國家以外結構體系的影響所做出的反應之間的相互作用、相互滲透和相互影響的互動(dòng)過(guò)程。
3.影響房地產(chǎn)市場(chǎng)轉變的社會(huì )經(jīng)濟力量：
隨著(zhù)全球經(jīng)濟一體化進(jìn)程的逐步推進(jìn)和信息技術(shù)的飛速發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與社會(huì )經(jīng)濟發(fā)展息息相關(guān)，其中影響房地產(chǎn)市場(chǎng)轉變的主要社會(huì )經(jīng)濟力量包括：
(一)金融業(yè)的發(fā)展
房地產(chǎn)業(yè)作為產(chǎn)業(yè)出現時(shí)，金融資本供給方的決策會(huì )直接影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格，進(jìn)而影響市場(chǎng)供給及人們對房地產(chǎn)價(jià)格和租金水平的預期，從而導致市場(chǎng)空置情況及實(shí)際租金水平的變化。金融和資本市場(chǎng)的支持，對我國房地產(chǎn)市場(chǎng)的迅速發(fā)展和房地產(chǎn)價(jià)格水平的提升，起到了不可替代的重要作用;而且隨著(zhù)房地產(chǎn)金融和房地產(chǎn)投資工具的創(chuàng )新，這種影響力還會(huì )進(jìn)一步擴大。
(二)信息、通訊技術(shù)水平的提高和交通條件的改善
信息、通訊技術(shù)水平的提高和交通條件的改善大大縮短了不同物業(yè)之間的相對距離，推動(dòng)了不同地域消費品的交流，降低了勞動(dòng)力的溝通成本和時(shí)間費用。這無(wú)疑會(huì )改變人們固有的物業(yè)區位觀(guān)念，增加對不同位置物業(yè)的選擇機會(huì )，促進(jìn)不同地區問(wèn)的資本流動(dòng)。
(三)生產(chǎn)和工作方式的轉變
2007年我國第三產(chǎn)業(yè)增加值比重達到了39.1%，北京、上海、廣東第三產(chǎn)業(yè)增加值比重均超過(guò)了全國平均水平，分別達到了71.3%、 51.9%和42.3%。第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展壯大、勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)向資金密集型和技術(shù)密集型產(chǎn)業(yè)的轉變、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展等，促進(jìn)了人們工作和生活居住模式及觀(guān)念的轉變，居家辦公、網(wǎng)上購物、跨區域甚至跨國服務(wù)采購與外包等模式的出現，使房地產(chǎn)空間服務(wù)需求特點(diǎn)發(fā)生了重大改變。
(四)人文環(huán)境的變化
社會(huì )老齡化、家庭小型化、受教育程度的提高等，使人們對住房的認識、以及住房消費觀(guān)念與消費模式發(fā)生了巨大變化，老年住宅、青年公寓、第二居所和季節性住宅等概念應運而生。
(五)自然環(huán)境的變化
城市環(huán)境污染、農村人口大量涌入城市所產(chǎn)生的社會(huì )問(wèn)題等導致住宅郊區化;環(huán)境問(wèn)題和社會(huì )問(wèn)題的解決、土地資源的約束，使城區內住宅重新受到青睞。
(六)政治制度的變遷
住房問(wèn)題的社會(huì )政治性特征，使得任何政府均將住房政策作為其施政綱領(lǐng)中的重要內容。
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