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房地產(chǎn)市場(chǎng)結構和指標
房產(chǎn)市場(chǎng)流通的房產(chǎn)，是有一定的房屋所有權和使用權的房屋財產(chǎn)。那么房地產(chǎn)市場(chǎng)結構是怎么樣的呢?有哪些指標呢?我們一起來(lái)了解一下!
1.房地產(chǎn)市場(chǎng)結構：
(一)房地產(chǎn)市場(chǎng)的壟斷競爭關(guān)系
市場(chǎng)結構，是指某一市場(chǎng)中各種要素之間的內在聯(lián)系及其特征。按照某行業(yè)內部的生產(chǎn)者或企業(yè)數目、產(chǎn)品差別程度和進(jìn)入障礙大小，可以將市場(chǎng)劃分為完全競爭市場(chǎng)、壟斷競爭市場(chǎng)、寡頭壟斷市場(chǎng)和完全壟斷市場(chǎng)四種市場(chǎng)結構類(lèi)型。四種市場(chǎng)結構中，完全競爭市場(chǎng)競爭最為充分，完全壟斷市場(chǎng)不存在競爭，壟斷競爭和寡頭壟斷具有競爭但競爭又不充分。
由于房地產(chǎn)具有明顯的不可移動(dòng)性和異質(zhì)性，且市場(chǎng)集中度較低，因此房地產(chǎn)市場(chǎng)具有明顯的壟斷競爭特征。房地產(chǎn)市場(chǎng)的壟斷競爭特征，給予房地產(chǎn)供給者一定程度的銷(xiāo)售控制能力，包括銷(xiāo)售時(shí)間控制、銷(xiāo)售數量控制和銷(xiāo)售價(jià)格控制等。以住房市場(chǎng)為例，由于存量住房市場(chǎng)的交易雙方主要為分散的家庭，因此存量住房市場(chǎng)的'壟斷競爭市場(chǎng)結構特征表現為競爭多于壟斷;而在新建住房市場(chǎng)上，由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)集中開(kāi)發(fā)建設商品住房項目是市場(chǎng)供應的主要組成部分，如果同期在某一區域市場(chǎng)的新建住房開(kāi)發(fā)項目較少，就容易形成區域性壟斷，導致壟斷多于競爭。此外，房地產(chǎn)市場(chǎng)的壟斷競爭特征，除受到子市場(chǎng)分割的影響外，還受到供給者或需求者市場(chǎng)勢力的影響，進(jìn)一步加大了壟斷競爭特征分析的復雜性。
(二)房地產(chǎn)市場(chǎng)的數量比例關(guān)系
為了從宏觀(guān)角度把握房地產(chǎn)市場(chǎng)的特點(diǎn)，有關(guān)房地產(chǎn)市場(chǎng)結構的分析，也常常采用對有關(guān)市場(chǎng)指標進(jìn)行數量比例關(guān)系分析的方法。此時(shí)的房地產(chǎn)市場(chǎng)結構，包括總量結構、區域結構、產(chǎn)品結構、供求結構、投資結構和租買(mǎi)結構等維度。要實(shí)現房地產(chǎn)市場(chǎng)總量基本平衡、結構基本合理、價(jià)格基本穩定的市場(chǎng)目標，保持房地產(chǎn)業(yè)與社會(huì )經(jīng)濟及相關(guān)產(chǎn)業(yè)協(xié)調發(fā)展，必須準確把握房地產(chǎn)市場(chǎng)上的這些數量結構關(guān)系。
2.房地產(chǎn)市場(chǎng)細分：
從識別和把握房地產(chǎn)宏觀(guān)市場(chǎng)環(huán)境的角度出發(fā)，可以按照地域范圍、房地產(chǎn)用途、增量存量、交易方式、目標市場(chǎng)等標準，對房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行細分。
(一)按地域范圍細分
房地產(chǎn)的不可移動(dòng)性，表明其對地區性需求的依賴(lài)程度很大，這決定了房地產(chǎn)市場(chǎng)是地區性市場(chǎng)，人們認識和把握房地產(chǎn)市場(chǎng)的狀況，也多從地域概念開(kāi)始，因此按地域范圍對房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行劃分，是房地產(chǎn)市場(chǎng)劃分的主要方式。
(二)按房地產(chǎn)用途細分
由于不同類(lèi)型房地產(chǎn)在投資決策、規劃設計、工程建設、產(chǎn)品功能、面向客戶(hù)的類(lèi)型等方面均存在較大差異，因此需要按照房地產(chǎn)的用途，將其分解為若干子市場(chǎng)。如居住物業(yè)市場(chǎng)(含普通住宅、別墅、公寓市場(chǎng)等)、商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)(寫(xiě)字樓、零售商場(chǎng)或店鋪、休閑旅游設施、酒店市場(chǎng)等)、工業(yè)物業(yè)市場(chǎng)(標準工業(yè)廠(chǎng)房、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)用房、研究與發(fā)展用房、工業(yè)寫(xiě)字樓、倉儲用房市場(chǎng)等)、特殊物業(yè)市場(chǎng)、土地市場(chǎng)等。
(三)按增量存量細分
通常將房地產(chǎn)市場(chǎng)劃分為三級市場(chǎng)：一級市場(chǎng)(土地使用權出讓市場(chǎng))、二級市場(chǎng)(土地轉讓、新建商品房租售市場(chǎng))、三級市場(chǎng)(存量房地產(chǎn)交易市場(chǎng))。而更加清晰的劃分是按照增量存量的方式，將土地劃分為一級土地市場(chǎng)和二級土地市場(chǎng)，將房屋劃分為一級房屋市場(chǎng)(增量市場(chǎng)或一手房市場(chǎng))和二級房屋市場(chǎng)(存量市場(chǎng)或二手房市場(chǎng))。房地產(chǎn)增量和存量市場(chǎng)之間是一種互動(dòng)關(guān)系，存量市場(chǎng)的活躍，不僅有利于存量房地產(chǎn)資源的.有效配置，而且由于房地產(chǎn)市場(chǎng)中存在的“過(guò)濾”現象，能促進(jìn)增量市場(chǎng)的發(fā)展。
(四)按交易方式細分
按照《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》的規定，房地產(chǎn)交易包括房地產(chǎn)轉讓、房地產(chǎn)租賃和房地產(chǎn)抵押。
(五)按目標市場(chǎng)細分
從市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)的角度出發(fā)，可以按照市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)過(guò)程中的目標市場(chǎng)來(lái)細分房地產(chǎn)市場(chǎng)。通常情況下，可以將某種物業(yè)類(lèi)型按其建造標準或價(jià)格水平，細分為低檔、中低檔、中檔、中高檔和高檔物業(yè)市場(chǎng)。
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