特殊性質(zhì)住房評估細節

　　除了一般的商品房之外，日�？梢�(jiàn)的特殊性質(zhì)住房還包括拆遷安置房、待征收房屋、自建房、還建房、經(jīng)濟適用房等等，對于這些特殊的房產(chǎn)評估師一般會(huì )怎么做呢?下面一起來(lái)看看!

　　拆遷安置房

　　拆遷安置房是政府進(jìn)行城市道路建設和其他公共設施建設項目時(shí)，對被拆遷住戶(hù)進(jìn)行安置所建的房屋。

　　常用評估方法：市場(chǎng)比較法

　　注意：雖然安置房比較特殊，但是評估的時(shí)候跟一般商品房估價(jià)無(wú)差別，但需要注意安置房5年內不可上市交易。

　　代征收房屋

　　指城市建設工程沿道路、鐵路、河道、綠化帶等公共用地安排建設的，建設單位按照城市有關(guān)法規、規章的規定拆遷的房屋。說(shuō)簡(jiǎn)單點(diǎn)，就是等著(zhù)拆遷的房子~

　　常用評估方法：市場(chǎng)比較法、成本法

　　注意：

　　1、在評估代征收房屋的時(shí)候，朝向判斷是十分重要的，其他條件相同的情況下最好的朝南房屋與最差的朝北房屋價(jià)格相差可能會(huì )達到6%-10%。試想一下一棟500萬(wàn)的房子，朝南和朝北的差別基本就是50萬(wàn)!

　　2、一個(gè)地塊上有多棟住宅樓時(shí)，一般性只評估一棟樓，再通過(guò)基價(jià)修正將其他住宅樓價(jià)格評估出來(lái)。

　　自建房

　　自建房是泛指擁有自有土地的單位和個(gè)人，自己組織并通過(guò)雇傭他人施工，而建造的房屋和建筑。自建房是我國傳統建造方式的主流，尤其是在我國農村地區，農村居民幾乎都是通過(guò)自建房方式，來(lái)滿(mǎn)足各自的居住需求。

　　常用評估方法：成本法。

　　注意：

　　1、自建房需格外注意房屋結構的評估，因為自行建造的房屋有可能涉及到拆違建筑的存在。

　　2、自建房評估時(shí)會(huì )將不同房屋結構各自設定評估年限，再將設定完的基價(jià)進(jìn)行價(jià)格修正，最后得出房屋價(jià)格。

　　3、自建房多為集體土地上建造的房屋，沒(méi)有土地所有權，評估價(jià)格時(shí)只能單純評估建筑物價(jià)值，故而使用成本法。

　　還建房

　　為了實(shí)現統一的規劃市政建設，需要某些地方原建住房進(jìn)行拆遷，為妥善安置拆遷群眾的居住用房，政府有計劃地統一建房分配給拆除了原住房的居民。這種住房,稱(chēng)為還建房或統建房、統建樓，一般是原拆原建。

　　常用評估方法：市場(chǎng)比較法

　　注意：還建樓在評估的時(shí)候與一般商品房評估無(wú)差別。

　　經(jīng)濟適用房

　　經(jīng)濟適用住房是指根據國家經(jīng)濟適用住房建設計劃安排建設的住宅。由國家統一下達計劃，用地一般實(shí)行行政劃撥的方式，免收土地出讓金，對各種經(jīng)批準的收費實(shí)行減半征收，出售價(jià)格實(shí)行政府指導價(jià)，按保本微利的原則確定。

　　常用評估方法：市場(chǎng)比較法

　　注意：雖然經(jīng)適房買(mǎi)入比較便宜，但實(shí)際評估時(shí)與一般商品房估價(jià)無(wú)差別。當然，如果買(mǎi)入的時(shí)候只付出房屋實(shí)際價(jià)值的60%，那么你賣(mài)出時(shí)候拿到的錢(qián)也就只有60%~

　　一般評估房屋價(jià)值所需要用到的三種方法：市場(chǎng)比較法、成本法、收益法。

　　市場(chǎng)比較法是根據與估價(jià)對象相似的房地產(chǎn)的成交價(jià)格來(lái)求取估價(jià)對象價(jià)值或價(jià)格的方法。也是估價(jià)中最常用到的，相對來(lái)說(shuō)精確度比較高。

　　成本法是根據估價(jià)對象的重置成本或重建成本來(lái)求取估價(jià)對象價(jià)值或價(jià)格的方法。

　　收益法是根據估價(jià)對象的預期收益來(lái)求取估價(jià)對象價(jià)值或價(jià)格的方法。

　　當然，每種估價(jià)方法都有其特定的適用對象和條件，有時(shí)可以同時(shí)運用，以相互驗證，有時(shí)是相互補充的，但不應相互替代。在評估一宗物業(yè)的客觀(guān)合理價(jià)格或價(jià)值時(shí)，一般要求同時(shí)采用兩種以上(含兩種)估價(jià)方法，而且可以同時(shí)采用多種估價(jià)方法的，應當同時(shí)采用多種估價(jià)方法。但是今天只討論在純住宅類(lèi)特殊性質(zhì)住房評估中估價(jià)師最常用的方法。

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