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有關(guān)綿陽(yáng)項目房地產(chǎn)的市場(chǎng)調研報告
前言
為了向公司高層投資決策提供參考數據，同時(shí)為下一步的項目前期策劃工作準備基礎資料，投資公司項目投資部牟志剛、袁鷹于2001年9月17—22日對綿陽(yáng)市區目標地塊開(kāi)發(fā)所涉及到的自然環(huán)境、社會(huì )環(huán)境、開(kāi)發(fā)環(huán)境、消費環(huán)境進(jìn)行了初步的前期市場(chǎng)調查。通過(guò)考察現場(chǎng)、拜訪(fǎng)相關(guān)職能部門(mén)，獲得了大量的原始材料，并形成了初步的調查報告，供領(lǐng)導參閱。
第一部分目標地塊環(huán)境分析
第一節 目標地塊(財貿校地塊)環(huán)境分析
一、地塊位置及邊界：
地塊位于綿陽(yáng)市涪城區濱河南路136號。北臨寬約12米的濱河南路及河寬約400米的涪江；東臨建設中的青年廣場(chǎng)，廣場(chǎng)面積約150畝，河面寬約200米的安昌河在此與涪江匯合；距地塊東北面1.2公里，有芙蓉溪與涪江匯合，涪江、安昌河、芙蓉溪在距地塊東北面500米處形成面積約7萬(wàn)平米的水面；南臨一條規劃中的道路，其后80米處建有龍壇寺雨污水提升泵站；西臨一條寬12米的市政道路（原財貿校區道路），此路西邊為財貿校保留不搬遷的學(xué)生宿舍、員工食堂及部分教師宿舍。
�。ㄔ斠�(jiàn)附圖一）
二、面積指標：
該地塊面積為47.647畝，其中代征地有4.04畝。地塊東邊邊長(cháng)130米，南邊邊長(cháng)130米，西邊邊195米，北邊邊長(cháng)220米。
三、地塊形狀：
地塊外型類(lèi)似于一個(gè)不規則的梯型。東邊因緊臨青年廣場(chǎng)的環(huán)形道路而形成弧型邊界。
四、地表附著(zhù)物：
整個(gè)地塊地面距周邊的道路高差約3米，即低于±0.00有3米，但此次綿陽(yáng)發(fā)生洪澇災害時(shí)，地塊上沒(méi)有形成河水倒灌，且只有部分地面積水；地面土質(zhì)較結實(shí)。東邊距濱河南路7米處有座長(cháng)100米、寬10米、高五層的教學(xué)樓；西南角處有一座高8層的綜合樓，此樓正在拆遷；地塊正中有一藍球場(chǎng)及兩個(gè)羽毛球場(chǎng)；其余地面均長(cháng)著(zhù)一些雜草。
五、 現有街道狀況
目標地塊周邊現沒(méi)有成型的商業(yè)街道，根據現場(chǎng)考察來(lái)看，此地塊的商鋪開(kāi)發(fā)只能做濱河南路及青年廣場(chǎng)的地邊，以及原財貿校內道路。
六、 地塊權屬及相關(guān)情況
成都中盛實(shí)業(yè)發(fā)展公司在今年八月參加該地塊招標，通過(guò)其特殊的關(guān)系渠道及總規劃，獲得了該地塊的土地使用權（見(jiàn)綿國土函[2001]136號）。中標總地價(jià)為￥2900萬(wàn)元，63.6萬(wàn)元/畝。其中8月31日前支付了總地款的30%（即￥870萬(wàn)元），按規定本月底前需支付總地款的40%（即￥1160萬(wàn)元），所剩30%的地款在今年12月31日前付清。目前在76萬(wàn)元/畝左右。中盛公司迫于資金壓力，急需將該地塊轉讓出來(lái)。據現場(chǎng)考察，此地塊現應是綿陽(yáng)市五橋內最好的地塊。屬二級土地，市場(chǎng)地價(jià)應為80萬(wàn)/畝。
第二節 周邊環(huán)境區位分析
一、 自然環(huán)境
�。ㄒ唬�、自然景觀(guān)：
目標地塊位于三江匯合處，三面環(huán)水，涪江、安昌河河面較寬、水質(zhì)優(yōu)良；東西面富樂(lè )山公園及遠處跌落有致的群山形成較為壯觀(guān)的自然景觀(guān)；在建的青年廣場(chǎng)及濱河南路兩旁的樹(shù)木將會(huì )形成一片漂亮的綠化景觀(guān)，（廣場(chǎng)計劃今年11月份竣工）。
�。ǘ�、環(huán)境污染狀況
由于綿陽(yáng)市定位為全國唯一的一座“科技城“，市區所有污染企業(yè)均已拆遷，城市污水處理較好，地塊所處位置自然景觀(guān)優(yōu)秀，
所以該地塊環(huán)境污染狀況良好。
二、 人文景觀(guān)
1、 緊臨目標地塊東側的青年廣場(chǎng)建成后將為目標地塊開(kāi)發(fā)帶來(lái)一個(gè)較好賣(mài)點(diǎn)。
2、 在目標地塊東邊有一座南山塔，為清代以前建筑；西北方100米處的涪江三橋造形奇特、色彩艷麗，正北方的富樂(lè )山塔，在夜間泛光照明下尤其顯得晶瑩剔透，這些人文景觀(guān)使目標地塊的周邊環(huán)境大為增色。
三、 社會(huì )環(huán)境
�。ㄒ唬�、人居環(huán)境
該地塊所處涪城區是綿陽(yáng)市的經(jīng)濟、政治、文化中心，企事業(yè)單位眾多，均在地塊方圓700米范圍內。政府機關(guān)有市委、區委、區政府、公安、財政、學(xué)校、郵局、商場(chǎng)、賓館、醫院等單位。
各機關(guān)工作人員在這里工作、生活、休閑娛樂(lè )，生活設施配套齊備，具備了居家的方便性、舒適性。
�。ǘ�、社會(huì )治安環(huán)境
綿陽(yáng)市整體社會(huì )治安情況較好，目標地塊位于城市中心，又臨近公安局、派出所、軍區等強力機關(guān)。地塊所處位置相對僻靜，緊鄰地塊西南側的“南河花園”時(shí)有小偷入室行竊的現象，同時(shí)地塊東側的青年廣場(chǎng)修建中，人員較雜，加之河邊的綠樹(shù)成蔭，燈光較暗，存在一定的治安隱患，所以天一黑，河邊道路人員較少，只是一些兜風(fēng)車(chē)輛時(shí)有經(jīng)過(guò)。
�。ㄈ�、商務(wù)狀況
由于綿陽(yáng)市是一個(gè)副省級城市，商務(wù)較省內其它區市發(fā)達，加之目標地塊所處區域為該市的商務(wù)中心，其中商務(wù)中心大樓“新益大廈”距目標地塊1公里，區域內的賓館如臨園賓館、新華飯店每天的住房入住率達80%以上，是當地入住率最高的賓館之一，為外來(lái)商務(wù)人員、旅游人員臨時(shí)投宿的集中地。
第三節 社區生活配套
一、市政配套
1、 道路與交通
目標地塊主要組織交通的干道是濱河南路及一環(huán)路南段經(jīng)過(guò)“南河花園”的道路，目前經(jīng)過(guò)“南河花園”的干道僅修至“南河花園”尚未通到目標地塊，隨著(zhù)青年廣場(chǎng)的竣工，此路也將連通。
目前當地人均車(chē)輛數較多，街上過(guò)往的代步車(chē)主要是公交車(chē)、出租車(chē)、三輪車(chē)和自行車(chē)，公用轎車(chē)數量較多，副局級領(lǐng)導的車(chē)子均為廣州雅閣。街上道路交闊、交通比較順暢。據說(shuō)該市的城市暢通工程居全國第二，（成都市居全國第七）。
經(jīng)過(guò)地塊周邊的公交車(chē)線(xiàn)路有5條，其中5路公交車(chē)的起點(diǎn)站在距目標地塊的150米處的濱河南路。
2、 管網(wǎng)設施
由于目標地塊地處原財貿校的位置上，故而地塊上水、電、氣、光纖配套系統完善，相對而言，寬帶網(wǎng)建設相對滯后，周邊小區居民通常使用電信撥號方式上網(wǎng)。
目標地塊及周邊社區原有的城市排污管道系統比較健全，地塊南邊80米的城市雨污水提升泵站在此次的暴雨中因設備初期使用，沒(méi)有起到多大作用。但目標地塊以后的雨污排放問(wèn)題不大。根據我們實(shí)地考察，污水提升泵站滿(mǎn)負荷工作時(shí)嘈聲不大，不會(huì )對將來(lái)的小區造成影響。
3、 市政單位
目標地塊及周邊主要的市政單位有雨污水提升泵站、市委、市政協(xié)、衛生局、民政局及涪城區各職能部門(mén)。居民在此生活將較為方便。
4、 文化教育
在目標地塊的西邊130米處有南街幼兒園、警鐘街小學(xué)，150米處有綿陽(yáng)一中，該校近三年來(lái)初三畢業(yè)考試居全市第一，地塊南側安昌河對岸1500米處的南山公園旁有全省重點(diǎn)高級中學(xué)——“南山中學(xué)”；在南街幼兒園周邊有綿陽(yáng)廣播電視局，綿陽(yáng)晚報、日報社、市教委、涪城區黨校及新華書(shū)店。
5、 體育設施
緊鄰目標地塊東側有一大型休閑娛樂(lè )的“青年廣場(chǎng)”；地塊南側1200米處有目前綿陽(yáng)市體育設施最齊全，檔次最高的“南河體育運動(dòng)中心”，今年的“全國農運會(huì )”及即將舉行的“全國少數民族運動(dòng)會(huì )”都在此舉行。
6、 銀行、郵政、電信系統
由于目標地塊與傳統的繁華商業(yè)地帶較近，其周邊的各商業(yè)、銀行網(wǎng)點(diǎn)眾多，附近中行、工商銀行、建設銀行、農業(yè)銀行、郵局都在其1000米范圍內。
二、生活配套設施
1、 商業(yè)服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)
目標地塊距離較政府職能部門(mén)較近，但政府職能部門(mén)距綿陽(yáng)市集中的商業(yè)中心尚有300米左右，所以目標地塊周邊300米范圍內的商業(yè)氛圍就沒(méi)有中心地帶濃，不過(guò)范圍內的日常生活品購買(mǎi)還是較方便，在建設路有“雙匯連鎖超市”，“南河小區”內市政道路旁有一門(mén)診部及其個(gè)體戶(hù)經(jīng)營(yíng)的商業(yè)鋪面。一旦與青年廣場(chǎng)連接的市政道路建成，從地塊到市中心繁華地帶距離將大大縮短（500米以?xún)龋?/p>
2、 休閑娛樂(lè )設施
當地休閑娛樂(lè )較集中的街道在距目標地塊西側400米的紅星街及南河街上，一環(huán)路南段上也有一些按摩、美容中心，茶坊等。經(jīng)過(guò)目標地塊的濱河南路西側上有一少部分茶坊、美容室，但其經(jīng)營(yíng)狀況不理想。整體看來(lái)，這個(gè)區域內休閑娛樂(lè )設施不是很集中。
3、 醫療衛生設施
在目標地塊西側的一環(huán)路南段上有涪城區中醫院及市中醫院機關(guān)分院，綿陽(yáng)市中心醫院距地塊只有600米左右，該醫院是綿陽(yáng)市醫療設施最先進(jìn)，市民最信得過(guò)的醫院。
4、 農貿市場(chǎng)
在距目標地塊西側300米處有一建設路市場(chǎng)，為較大型的農貿市場(chǎng)。
5、 住宿、餐飲設施
較地塊最近的賓館、餐館是位于警鐘街的新華飯店、滿(mǎn)香園、蔣記豆花莊及建設路上的軍區招待所。但是全市的賓館、餐館主要集中在人民公園及市政府辦公大樓之間。
在這里需要特別注意的是，上述設施從文字上感覺(jué)與目標地塊有一定的距離，但實(shí)際生活中，它們卻處在人們日常生活中能夠接受的活動(dòng)范圍之內。
第四節目標地塊分析
一、 目標地塊價(jià)值分析
綜前所述，財貿校目標地塊應是可供選擇的地塊中居住小區開(kāi)發(fā)最好地地塊，其優(yōu)勢可以用“鬧中取靜”來(lái)形容。無(wú)論從其環(huán)境、交通、服務(wù)配套等都較完善，根據周邊規劃建設的不斷完善，住宅開(kāi)發(fā)的價(jià)值較大。
二、成本分析
在目標地塊距地面高差約3米的情況下，建地下車(chē)庫，將會(huì )導致建安成本大大增加，同時(shí)目標地塊周邊的商氣不足，商業(yè)鋪面的開(kāi)發(fā)風(fēng)險較大，相對能作商鋪的只有濱河南路及廣場(chǎng)面的兩面。這樣也使項目投資風(fēng)險進(jìn)一步加大。不過(guò)經(jīng)實(shí)際考察后，項目的實(shí)際建安成本沒(méi)有我們最初預算的那樣高，多層建安約500元/M2。
因綿陽(yáng)的開(kāi)發(fā)商較多，整個(gè)綿陽(yáng)市地價(jià)被炒得很高，據國土局的葉先生講市區商品地產(chǎn)地價(jià)（凈地）大約為：
備注：
根據目標地塊的周邊情況及當地市民購房的習慣，該地塊只適于進(jìn)行多層或小高層住宅開(kāi)發(fā)。高層電梯公寓很難被市民接受。
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