房地產(chǎn)市場(chǎng)稅收征管調研報告
近年來(lái)，**地區房地產(chǎn)行業(yè)迅猛發(fā)展，促進(jìn)了當地經(jīng)濟發(fā)展和稅收增長(cháng)，但是，通過(guò)我們檢查發(fā)現，房地產(chǎn)行業(yè)存在需要資金量大，經(jīng)營(yíng)周期長(cháng)，預收預付賬款多，經(jīng)營(yíng)方式多樣等經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)，由此，也隱藏著(zhù)一些問(wèn)題，針對存在的問(wèn)題，如何進(jìn)一步加強稅務(wù)管理，堵塞漏洞，探討如下：
一、存在的問(wèn)題
(一)企業(yè)之間合作建房不按規定申報納稅。目前房地產(chǎn)行業(yè)己形成多種開(kāi)發(fā)形式，有一部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以轉讓部分房屋的所有權為代價(jià)，換取部分土地的使用權，形成所謂的合作建房或名義上的代建房。按照稅法規定，合作建房的雙方均發(fā)生了銷(xiāo)售行為，應分別交納銷(xiāo)售房地產(chǎn)和轉讓無(wú)形資產(chǎn)的相關(guān)稅收，應該申報納稅。但在實(shí)際生活中，合作雙方常常不申報納稅。瞞報了這部分銷(xiāo)售收入，偷逃了稅款。
(二)以開(kāi)發(fā)房屋抵頂所欠建筑商款項，不入帳，不做收入。只在企業(yè)內部財務(wù)報表中體現，致使企業(yè)少計了應稅收入，少繳納了企業(yè)所得稅。以房屋抵頂拆遷戶(hù)補償費、銀行借款本息、支付工程款、獲取土地使用權等不計收入，偷逃企業(yè)所得稅。
(三)銷(xiāo)售款長(cháng)期不結轉或少結轉收入。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商長(cháng)期將銷(xiāo)售款、預收定金、房屋配套費等掛在“其他應收款”、“其他應付款”等往來(lái)帳上，不與帳面的成本、費用配比結算，造成帳面無(wú)應稅所得或虧損，或者以實(shí)際收到款項確定收入實(shí)現，偷逃企業(yè)所得稅。分期收款銷(xiāo)售，不按照合同約定的時(shí)間確認收入，以未清算、未決算為由拖延繳納企業(yè)所得稅。
(四)無(wú)正當理由以明顯偏低的價(jià)格銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品，從而達到少繳營(yíng)業(yè)稅和企業(yè)所得稅的目的。虛開(kāi)發(fā)票減少計稅依據，實(shí)現“雙偷”。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)依銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)發(fā)票開(kāi)具金額確定售房收入繳納營(yíng)業(yè)稅，土地增值稅所得稅等稅收，購房者以銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)發(fā)票開(kāi)具金額繳納契稅后，辦理《房屋所有權證》，可見(jiàn)銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)發(fā)票開(kāi)具金額是雙方繳納稅款的計稅依據，故雙方協(xié)議少開(kāi)或不開(kāi)銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)發(fā)票，實(shí)現所謂“雙贏(yíng)”，實(shí)則是實(shí)現應納稅款的“雙偷”。
(五)代收款項偷逃稅。將在銷(xiāo)售房產(chǎn)時(shí)一起收取的管道燃氣初裝費、有線(xiàn)電視初裝費不按價(jià)外費用申報繳納營(yíng)業(yè)稅，所得稅。將收取的拆遷安置補償費列“其他應付款”，年末不申報納稅。
(六)“收入實(shí)收不轉”直接抵減應付工程款，偷逃稅款。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)因施工方延誤工期等原因收取的罰款收入及投資方對應由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)轉付施工方優(yōu)良工程及提前竣工獎勵收入不通過(guò)“營(yíng)業(yè)外收入”科目核算，而直接抵減應付工程款，從而減少會(huì )計利潤偷逃企業(yè)所得稅。
(七)與關(guān)聯(lián)方企業(yè)之間互轉收入和費用。與關(guān)聯(lián)方企業(yè)之間，特別是同一地址辦公的關(guān)聯(lián)企業(yè)之間，由于業(yè)務(wù)往來(lái)頻繁，利益關(guān)系密切，互轉收入和費用存在著(zhù)很強的可操作性和隱蔽性，導致企業(yè)最終多計費用或少計收入，偷逃稅款。
(八)多列預提費用。一些企業(yè)采用“預提費用”、“待攤費用”帳目調整當期利潤。特別是預提“公共配套”費用數額大，在配套工程完工驗收之后不及時(shí)結轉配套工程成本，對多提費用的余額不及時(shí)調整、沖減商品房成本，而是長(cháng)期滾動(dòng)使用，減少應納稅所得額，甚至有的企業(yè)在配套工程完工驗收之后仍繼續計提或重復計提“預提費用”，借以偷逃稅款。
(九)虛列或者虛增成本費用，偷逃企業(yè)所得稅。具體表現為：(1)將完工與未完工的項目混在一起，造成完工項目成本虛增;(2)將開(kāi)發(fā)項目之外的道路鋪設、小區綠化等工程成本列入開(kāi)發(fā)成本。自用房產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本不從“開(kāi)發(fā)產(chǎn)品”轉到“固定資產(chǎn)”，而是計入對外銷(xiāo)售商品房成本，偷逃企業(yè)所得稅。(3)多列利息支出和經(jīng)營(yíng)費用。(4)擴大拆遷安置補償面積，減少可售面積，多結轉經(jīng)營(yíng)成本。
二、加強房地產(chǎn)行業(yè)稅收管理的對策和建議
(一)摸清與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目的相關(guān)信息。有針對性的.對房地產(chǎn)行業(yè)開(kāi)發(fā)項目、開(kāi)發(fā)地段、完工情況、銷(xiāo)售情況等進(jìn)行外圍的調查摸底。并對其售樓處進(jìn)行調查，向售樓處的工作人員了解被調查企業(yè)整個(gè)樓座的建筑總面積、已售數量、最低售價(jià)、預付款比例等內容，推算出企業(yè)的銷(xiāo)售收入和應預繳的所得稅數額。
(二)建立涉稅信息傳遞和協(xié)作機制，全面掌握房地產(chǎn)企業(yè)的第一手基礎信息資料。一是建立與房管、規劃、建設、金融等部門(mén)信息溝通制度，全面掌握房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的立項、開(kāi)工日期、預計完工日期、建筑面積、銷(xiāo)售進(jìn)度、現金流量和預收房款情況、已交付產(chǎn)權情況等各種信息，力求通過(guò)信息交換和分析比對，最大限度地掌握有關(guān)涉稅信息。二是加強信息分析比對，對差異戶(hù)進(jìn)行實(shí)地核查，及時(shí)發(fā)現和解決漏征漏管問(wèn)題。三是加強信息交換，進(jìn)一步了解掌握房地產(chǎn)項目開(kāi)發(fā)的經(jīng)營(yíng)規律，進(jìn)而準確審核納稅申報資料，強化控管。
(三)加強銀行賬戶(hù)預收款和關(guān)聯(lián)方等信息的監控。爭取銀行部門(mén)的合作，對設立的預售房款賬戶(hù)進(jìn)行有效監控，掌握銷(xiāo)售收入情況，實(shí)現源頭控管。通過(guò)實(shí)地調查了解等方式，及時(shí)掌握樓盤(pán)銷(xiāo)售的進(jìn)度，加強對售樓情況的適時(shí)監控，保證銷(xiāo)售信息、預收房款真實(shí)、準確，確保稅款及時(shí)、足額入庫。到企業(yè)關(guān)聯(lián)方進(jìn)行走訪(fǎng)調查，了解關(guān)聯(lián)企業(yè)之間的業(yè)務(wù)往來(lái)關(guān)系，看其收入、費用的劃分是否合理、合法。
(四)加強對虧損、微利和低價(jià)出售等疑點(diǎn)。納稅戶(hù)的重點(diǎn)檢查。用房地產(chǎn)抵付各種應付款項(包括以房抵債，以完工房地產(chǎn)抵付借款、銀行貸款，抵付回租租金，換取其他單位、個(gè)人的非貨幣資產(chǎn)、抵付各種應付的建筑安裝工程款、廣告支出和其他支出，抵付職工獎勵支出等等)、以低價(jià)銷(xiāo)售給內部職工等應作為重點(diǎn)檢查對象，對不符合查賬征收條件的，嚴格按所得稅核定征收辦法核定稅款征收。
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