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葫蘆島市物業(yè)管理辦法「全文」
《葫蘆島市物業(yè)管理辦法》業(yè)經(jīng)2005年8月31日葫蘆島市第3屆人民政府第11次常務(wù)會(huì )議通過(guò)，現予以公布，自公布之日起施行。
第一章 總 則
第一條 為加強物業(yè)管理活動(dòng)和規范物業(yè)管理行為，維護業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權益，改善城市居民的生活和工作環(huán)境，根據《物業(yè)管理條例》和《遼寧省城市住宅區物業(yè)管理條例》等有關(guān)規定，結合本市實(shí)際，制定本辦法。
第二條 本辦法適用于本市行政區域內的物業(yè)管理活動(dòng)。
第三條 本市行政區域內具備物業(yè)管理條件的住宅及寫(xiě)字樓、醫院、學(xué)校等非住宅物業(yè)，均應實(shí)施物業(yè)管理;暫不具備物業(yè)管理條件的，應通過(guò)改造等途徑逐步實(shí)行物業(yè)管理。
第四條 本辦法所稱(chēng)業(yè)主是指房屋所有權人;所稱(chēng)物業(yè)管理，是指由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套設施、設備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養護、管理，維護相關(guān)區域內的環(huán)境衛生和管理秩序的活動(dòng)。
第二章 物業(yè)職責分工
第五條 市城鄉建設主管部門(mén)負責全市物業(yè)活動(dòng)的監督管理，主要職責：
(一)依法對物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)審批;
(二)配合市物價(jià)主管部門(mén)制定服務(wù)收費辦法;
(三)制定行業(yè)規劃，組織行業(yè)培訓，開(kāi)展業(yè)務(wù)指導;
(四)按照有關(guān)規定，收取、使用和監督管理專(zhuān)項維修資金;
(五)政府賦予的其他職責。
第六條 各縣(市)區城鄉建設行政部門(mén)負責本行政區域內物業(yè)管理工作，主要職責是：
(一)貫徹執行有關(guān)物業(yè)管理的法規、規章,制定相關(guān)管理制度;
(二)指導成立業(yè)主大會(huì )、撤銷(xiāo)業(yè)主大會(huì )和業(yè)主委員會(huì )作出的違反法律、法規、規章的決定或者責令其限期改正，并通告全體業(yè)主;
(三)批準符合條件的建設單位采用協(xié)議方式選聘物業(yè)管理企業(yè);
(四)對本行政區域內的物業(yè)管理工作進(jìn)行業(yè)務(wù)指導;
(五)調解、處理和依法裁決物業(yè)活動(dòng)中發(fā)生的糾紛;
(六)查處物業(yè)管理工作中的違法、違紀行為;
(七)協(xié)助市物業(yè)行政主管部門(mén)做好專(zhuān)項維修資金的歸集、監督管理工作;
(八)組織物業(yè)管理區域的物業(yè)驗收、交接工作;
(九)依法承擔的其他職責。
第七條 街道辦事處(鄉鎮人民政府)支持和協(xié)助物業(yè)管理部門(mén)做好本行政區域內物業(yè)管理、組織協(xié)調、宣傳教育和解釋工作;指導社區居委會(huì )召開(kāi)業(yè)主大會(huì )，組建物業(yè)小區業(yè)主委員會(huì );監督指導業(yè)主委員會(huì )和物業(yè)管理企業(yè)依法履行職責。
第八條 社區居委會(huì )具體負責所屬各物業(yè)區域業(yè)主大會(huì )的籌備、召開(kāi)和組建業(yè)主委員會(huì );負責物業(yè)管理法規、規章及相關(guān)標準的宣傳教育工作;調解、處理本轄區內物業(yè)活動(dòng)中發(fā)生的糾紛;負責業(yè)主委員會(huì )成立前和業(yè)主委員會(huì )換屆期間，物業(yè)管理區域內物業(yè)活動(dòng)的組織、管理，接收、保管基礎設施的圖紙及相關(guān)資料。
第九條 規劃、公安、物價(jià)、工商、民政、環(huán)保等行政部門(mén)，按照各自職責，積極協(xié)助做好物業(yè)管理工作。
第三章 業(yè)主及業(yè)主大會(huì )
第十條 業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中享有《物業(yè)管理條例》中規定的權利,并履行相應的義務(wù)。
業(yè)主應當通過(guò)建設單位、物業(yè)管理企業(yè)或直接向業(yè)主委員會(huì )提供地址和聯(lián)系方式。
房屋的承租等實(shí)際使用者為物業(yè)使用人。物業(yè)使用人受業(yè)主委托，可以行使業(yè)主的權利，同時(shí)履行業(yè)主的義務(wù)。
第十一條 物業(yè)管理區域內的全體業(yè)主組成業(yè)主大會(huì )，行使《物業(yè)管理條例》中規定的職責。物業(yè)管理區域內業(yè)主人數較多的，可以幢、單元、樓層等為單位或按擁有的投票權數比例等方式，推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會(huì )會(huì )議。
一個(gè)物業(yè)管理區域內成立一個(gè)業(yè)主大會(huì )。
第十二條 新建住宅小區交付使用且入住率或出售率達50%以上的，建設單位或其委托的單位應當及時(shí)告知縣(市)區物業(yè)行政主管部門(mén)，縣(市)區物業(yè)行政主管部門(mén)在接到告知之日起60日內，應指導街道、社區居委會(huì )及業(yè)主召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì )，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì )。
第十三條 業(yè)主籌備成立業(yè)主大會(huì )時(shí)，應當在物業(yè)所在地的縣(市)、區物業(yè)行政主管部門(mén)和街道辦事處(鄉鎮人民政府)的指導下，由社區居委會(huì )、業(yè)主代表、建設單位(包括公有住房出售單位)組成業(yè)主大會(huì )籌備組(以下簡(jiǎn)稱(chēng)籌備組)，負責業(yè)主大會(huì )籌備工作�；I備組業(yè)主代表由社區居委會(huì )提名，經(jīng)街道辦事處(鄉鎮人民政府)依據業(yè)主委員會(huì )委員應當具備的條件審核產(chǎn)生。
籌備組成員名單確定后，以書(shū)面形式在物業(yè)管理區域內公告。
第十四條 籌備組應當做好下列工作：
(一)確定首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議召開(kāi)的時(shí)間、地點(diǎn)、形式和內容;
(二)參照市物業(yè)行政主管部門(mén)制訂的示范文本，擬定《業(yè)主大會(huì )議事規則》和《業(yè)主公約》;
(三)確認業(yè)主身份，確定業(yè)主在首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議上的投票權數;
(四)確定業(yè)主委員會(huì )委員候選人產(chǎn)生辦法及名單;
(五)做好召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議的記錄和其他準備工作。
前款(一)、(二)、(三)、(四)項的內容應當在首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議召開(kāi)15日前以書(shū)面形式在物業(yè)管理區域內公告。
第十五條 分期開(kāi)發(fā)建設的物業(yè)，其前期物業(yè)管理應當以整個(gè)物業(yè)管理區域為招投標范圍。先行開(kāi)發(fā)的區域銷(xiāo)售并交付使用的物業(yè)，符合本辦法規定條件的，應當成立業(yè)主大會(huì )，業(yè)主大會(huì )可就整個(gè)物業(yè)管理區域的物業(yè)管理事項做出決定;待后續工程入住率或出售率達到50%以上時(shí)，應適時(shí)召開(kāi)業(yè)主大會(huì )，調整業(yè)主委員會(huì )及物業(yè)管理事宜。
第十六條 業(yè)主在業(yè)主大會(huì )會(huì )議上的投票權，在省尚未做出具體規定前，按照下列規定執行：
(一)住宅房屋按戶(hù)計算投票權，一個(gè)《房屋所有權證》有一票投票權;
(二)非住宅房屋按《房屋所有權證》載明的建筑面積，100平方米(含100平方米)以下的有一票投票權，100平方米以上每增加200平方米增加一票投票權;
(三)未售出商品房的投票權屬于建設單位，住宅房屋按一套房屋享有一票投票權，非住宅房屋按房屋權屬登記機構載明的建筑面積，每100平方米有一票投票權，100平方米以上每增加200平方米增加一票投票權。但單個(gè)業(yè)主在首次業(yè)主大會(huì )上所持的投票權數最多不得超過(guò)已入住的業(yè)主投票權的20%。
第十七條 業(yè)主可以委托代理人參加業(yè)主大會(huì )會(huì )議，不滿(mǎn)18周歲的業(yè)主由其法定代理人或委托代理人出席。代理人應具備下列條件：
(一)具有完全民事行為能力;
(二)有授權委托書(shū)。
代理人根據業(yè)主的授權在業(yè)主大會(huì )上行使業(yè)主的權利，視同本人行使權利，但沒(méi)有被選舉權。
第十八條 業(yè)主大會(huì )會(huì )議可采用集體討論或書(shū)面征求意見(jiàn)的形式，應當有物業(yè)管理區域內持有1/2以上投票權的業(yè)主參加。
第十九條 業(yè)主大會(huì )作出決定，必須經(jīng)與會(huì )業(yè)主所持投票權1/2以上通過(guò)。業(yè)主大會(huì )作出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì )議事規則，選聘和解聘物業(yè)管理企業(yè)，專(zhuān)項維修資金使用和續籌方案的決定，必須經(jīng)物業(yè)管理區域內全體業(yè)主所持投票權2/3以上通過(guò)。
第二十條 業(yè)主大會(huì )會(huì )議分為定期會(huì )議和臨時(shí)會(huì )議。
業(yè)主大會(huì )定期會(huì )議應當按照《業(yè)主大會(huì )議事規則》的規定,由業(yè)主委員會(huì )組織召開(kāi)。
有下列情況之一的，業(yè)主委員會(huì )應當及時(shí)組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì )臨時(shí)會(huì )議：
(一)20%以上業(yè)主提議的;
(二)發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時(shí)處理的;
(三)《業(yè)主大會(huì )議事規則》或者《業(yè)主公約》規定的其他情況。
應當召開(kāi)業(yè)主大會(huì )臨時(shí)會(huì )議，業(yè)主委員會(huì )不履行組織召開(kāi)會(huì )議職責的，縣(市)、區物業(yè)行政主管部門(mén)應當責令業(yè)主委員會(huì )限期召開(kāi)。
第二十一條 《業(yè)主大會(huì )議事規則》、《業(yè)主公約》和業(yè)主大會(huì )通過(guò)的各項決定，對物業(yè)區域內全體業(yè)主(包括業(yè)主委員會(huì )成立后入住的業(yè)主)具有約束力;業(yè)主轉讓或者出租物業(yè)時(shí)，對受讓人和物業(yè)使用人具有同等約束力。
業(yè)主大會(huì )及業(yè)主委員會(huì )的決定，應當以書(shū)面的形式在物業(yè)管理區域內及時(shí)公告。
第四章 業(yè)主委員會(huì )
第二十二條 業(yè)主委員會(huì )由業(yè)主大會(huì )選舉產(chǎn)生，對業(yè)主大會(huì )負責，是業(yè)主大會(huì )的執行機構，應當維護全體業(yè)主的合法權益，并履行下列職責：
(一)召集業(yè)主大會(huì )會(huì )議，報告物業(yè)管理的實(shí)施情況;
(二)代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì )選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同;
(三)及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見(jiàn)和建議，監督和協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同;
(四)監督業(yè)主公約的實(shí)施;
(五)業(yè)主大會(huì )賦予的其他職責。
第二十三條 業(yè)主委員會(huì )委員應當具備以下條件：
(一)本物業(yè)管理區域內具有完全民事行為能力的業(yè)主;
(二)遵守國家有關(guān)法律、法規、規章;
(三)遵守《業(yè)主大會(huì )議事規則》、《業(yè)主公約》，模范履行業(yè)主義務(wù);
(四)熱心公益事業(yè)，責任心強，公正廉潔，具有社會(huì )公信力;
(五)具有一定組織能力;
(六)有必要的工作時(shí)間;
(七)年齡一般應在65周歲以下且身體健康;
(八)無(wú)不適宜擔任業(yè)主委員會(huì )委員的其它情形。
第二十四條 業(yè)主委員會(huì )組成人員為5至11人單數，設主任1人，副主任1至2人。主任、副主任在業(yè)主委員會(huì )委員中推選產(chǎn)生，每屆任期3年。具體人數根據物業(yè)管理區域的大小確定。
第二十五條 業(yè)主委員會(huì )自選舉產(chǎn)生之日起30日內，應向物業(yè)所在地縣(市)、區物業(yè)行政主管部門(mén)備案。同時(shí)告知所在地街道和社區居委會(huì )，并提供下列材料：
(一)業(yè)主委員會(huì )成員名單和基本情況;
(二)《業(yè)主大會(huì )議事規則》;
(三)《業(yè)主公約》;
(四)業(yè)主大會(huì )的會(huì )議記錄和會(huì )議決定;
(五)其他相關(guān)資料。
縣(市)、區物業(yè)行政主管部門(mén)自受理備案之日起15日內，對符合本辦法第二十二條、二十三條、二十四條規定的，應當予以備案;對不符合規定的應當書(shū)面通知申請人并告知不予備案的理由。
縣(市)、區物業(yè)行政主管部門(mén)對依法選舉產(chǎn)生的業(yè)主委員會(huì )出具業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )備案證明和印章刻制證明，業(yè)主委員會(huì )應當依法刻制和使用印章,可以設立獨立的賬號。
第二十六條 業(yè)主委員會(huì )會(huì )議每年度至少召開(kāi)兩次;業(yè)主委員會(huì )召開(kāi)會(huì )議應當有過(guò)半數委員出席，做出決定應經(jīng)過(guò)全體委員過(guò)半數通過(guò)，并予以公布。
業(yè)主大會(huì )及業(yè)主委員會(huì )會(huì )議應設專(zhuān)人做會(huì )議記錄，并長(cháng)期保存。
第二十七條 業(yè)主委員會(huì )任期屆滿(mǎn)60日前，應當召開(kāi)業(yè)主大會(huì )會(huì )議進(jìn)行業(yè)主委員會(huì )的換屆選舉;業(yè)主委員會(huì )不履行其職責或無(wú)正當理由推遲、拒絕組織換屆改選導致逾期未換屆的，縣(市)、區物業(yè)管理行政主管部門(mén)可以通知街道、社區居委會(huì )組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì )進(jìn)行換屆改選。
原業(yè)主委員會(huì )應當在其任期屆滿(mǎn)之日起10日內，將其保管的檔案資料、印章及其他屬于業(yè)主大會(huì )所有的財產(chǎn)移交新一屆業(yè)主委員會(huì )，并做好交接手續。
第二十八條 經(jīng)業(yè)主委員會(huì )或者20%以上業(yè)主提議，認為有必要變更業(yè)主委員會(huì )委員的，由業(yè)主大會(huì )會(huì )議做出決定，并以書(shū)面形式在物業(yè)管理區域內公告。
第二十九條 業(yè)主委員會(huì )委員有下列情形之一的，經(jīng)業(yè)主大會(huì )會(huì )議通過(guò)，其業(yè)主委員會(huì )委員資格終止：
(一)因物業(yè)轉讓、滅失等原因不再是業(yè)主的;
(二)無(wú)故缺席業(yè)主委員會(huì )會(huì )議連續三次以上的;
(三)因疾病等原因喪失履行職責能力的;
(四)有犯罪行為的;
(五)以書(shū)面形式向業(yè)主大會(huì )提出辭呈的;
(六)拒不履行業(yè)主義務(wù)的;
(七)其他原因不宜擔任業(yè)主委員會(huì )委員的。
第三十條 業(yè)主委員會(huì )委員資格終止的，應當自終止之日起3日內將其保管的檔案資料、印章及其他屬于業(yè)主大會(huì )所有的財產(chǎn)移交給業(yè)主委員會(huì )。
第三十一條 因物業(yè)管理區域發(fā)生變更等原因導致業(yè)主大會(huì )解散的，在解散前，業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )應當在縣(市)、區物業(yè)行政主管部門(mén)和街道辦事處(鄉鎮人民政府)的指導監督下，做好業(yè)主共同財產(chǎn)清算工作。
第三十二條 攤入建設成本的物業(yè)管理用房及門(mén)衛房、自行車(chē)棚、文化活動(dòng)站、共用場(chǎng)地等設施設備所有權屬全體業(yè)主。業(yè)主委員會(huì )可以依據城市規劃和相關(guān)行業(yè)規章，對本物業(yè)管理區域內共用設施、設備、場(chǎng)地提出廣告設置、出租等經(jīng)營(yíng)建議，但業(yè)主委員會(huì )不得從事其它經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。
第三十三條 業(yè)主委員會(huì )委員可享受一定的通訊、交通補貼，具體數額、資金來(lái)源和使用由業(yè)主大會(huì )審議決定，但補貼總額不得超過(guò)同期物業(yè)服務(wù)費實(shí)收額的5%。
第五章 物業(yè)管理企業(yè)
第三十四條 本辦法所稱(chēng)物業(yè)管理企業(yè)，是指依法取得獨立的法人資格，具有相應資質(zhì)，從事物業(yè)服務(wù)的企業(yè)。
第三十五條 新設立的物業(yè)管理企業(yè)辦理資質(zhì)，應當依法取得工商行政管理部門(mén)核發(fā)的營(yíng)業(yè)執照后，再向市物業(yè)行政主管部門(mén)提出申請。物業(yè)管理資質(zhì)等級申請、審批程序依據建設部《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法》的有關(guān)規定辦理�？h(市)以上物業(yè)行政主管部門(mén)可通過(guò)新聞媒體、網(wǎng)絡(luò )信息系統等渠道公開(kāi)物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)、誠信情況等內容。
第三十六條 物業(yè)管理企業(yè)歇業(yè)、分立、合并，應當按規定到物業(yè)行政主管部門(mén)辦理資質(zhì)變更、注銷(xiāo)手續。
第三十七條 外埠物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)入本市從事物業(yè)管理活動(dòng)的，應當在承接物業(yè)管理項目前，將有關(guān)情況告知項目所在地的物業(yè)行政主管部門(mén)，并主動(dòng)接受其管理。
第三十八條 物業(yè)管理企業(yè)應配備相應的專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員和物業(yè)管理人員，物業(yè)管理人員應經(jīng)專(zhuān)業(yè)培訓考核合格后，持證上崗。
第三十九條 物業(yè)管理企業(yè)享有下列權利：
(一)根據法律、法規、規章等有關(guān)規定以及《物業(yè)服務(wù)合同》的約定，制定物業(yè)管理操作規程;
(二)按照《物業(yè)服務(wù)合同》的約定收取物業(yè)服務(wù)費;
(三)制止各種損害物業(yè)和妨礙物業(yè)管理的行為;
(四)享受?chē)覍Φ谌a(chǎn)業(yè)的優(yōu)惠政策;
(五)要求業(yè)主委員會(huì )協(xié)助物業(yè)管理;
(六)選聘專(zhuān)業(yè)公司承擔專(zhuān)項管理和維護業(yè)務(wù);
(七)可以依法實(shí)行家政服務(wù)等多種經(jīng)營(yíng)。但利用共用設施、設備、場(chǎng)地進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的，應征得業(yè)主大會(huì )的同意，并按合同約定的比例取得應得收入。
第四十條 物業(yè)管理企業(yè)應當履行下列義務(wù)：
(一)嚴格履行《物業(yè)服務(wù)合同》，為業(yè)主提供相應的服務(wù);
(二)接受業(yè)主委員會(huì )和業(yè)主的監督;
(三)提請業(yè)主大會(huì )審議本物業(yè)管理區域內物業(yè)管理的有關(guān)操作規程;
(四)接受物業(yè)行政主管部門(mén)的監督管理、財務(wù)審查及街道辦事處(鄉鎮人民政府)、社區委員會(huì )的監督、指導;
(五)按照《物業(yè)服務(wù)合同》的約定向全體業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)費用收支賬目;
(六)在同等條件下優(yōu)先聘用本物業(yè)管理區域內下崗、失業(yè)人員就業(yè);
(七)抓好國家園林城市、衛生城市、環(huán)保模范城市等公益性活動(dòng)的落實(shí)工作;協(xié)助有關(guān)部門(mén)抓好流動(dòng)人口的計劃生育工作。
第四十一條 物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主委員會(huì )簽訂《物業(yè)服務(wù)合同》時(shí)，應根據物業(yè)管理區域的規模提供該物業(yè)區域每月應收物業(yè)服務(wù)費的3--6倍款額的財產(chǎn)擔保。
財產(chǎn)擔保交由縣(市)以上物業(yè)行政主管部門(mén)管理，在《物業(yè)服務(wù)合同》期滿(mǎn)后，物業(yè)管理企業(yè)完全履行《物業(yè)服務(wù)合同》約定的內容時(shí)，退還物業(yè)管理企業(yè);物業(yè)管理企業(yè)如不完全履行《物業(yè)服務(wù)合同》約定內容，由縣(市)、區物業(yè)行政主管部門(mén)會(huì )同有關(guān)部門(mén)、業(yè)主委員會(huì )聯(lián)合確定違約責任，造成損失的，從擔保的財產(chǎn)中扣除。
第四十二條 物業(yè)管理企業(yè)雇請保安人員的，應當遵守國家有關(guān)規定;保安人員在維護物業(yè)管理區域內的公共秩序時(shí)，不得侵害業(yè)主的合法權益，不得妨礙國家工作人員依法執行公務(wù)。
第六章 物業(yè)管理區域劃分
第四十三條 物業(yè)管理區域劃分在省未做出具體規定前，由縣(市)區物業(yè)行政主管部門(mén)會(huì )同規劃等有關(guān)部門(mén)依據下列原則劃定：
(一)充分考慮建筑規模、自然形成、設施設備共用程度及社區建設等因素。住宅物業(yè)建筑面積一般應不低于5萬(wàn)平方米;
(二)新建住宅物業(yè)一般以建設立項、規劃批準的范圍確定;
(三)住宅物業(yè)管理區域范圍一般應與社區居委會(huì )管轄范圍相適應，不得跨街道劃分;
(四)物業(yè)管理區域已經(jīng)劃分且無(wú)爭議的，不再重新劃分。
第四十四條 建設單位在申請辦理住宅建設工程規劃許可證的同時(shí)，應當向縣(市)區物業(yè)行政主管部門(mén)提出劃分物業(yè)管理區域的要求;縣(市)以上物業(yè)行政主管部門(mén)應當按照本辦法第四十三條的規定劃分物業(yè)管理區域，并在地籍圖和房地產(chǎn)登記冊上注記。
規劃行政部門(mén)在規劃分期建設工程時(shí)，應充分考慮后續工程的配套設施與該區域原有的配套設施相適應。
第四十五條 已經(jīng)劃定的物業(yè)管理區域確需做出調整的，由縣(市)區物業(yè)行政主管部門(mén)會(huì )同街道辦事處(鄉鎮人民政府)聽(tīng)取業(yè)主委員會(huì )的意見(jiàn)后，按法定程序辦理。
第四十六條 已建成投入使用而未形成物業(yè)小區規模的住宅和按房改政策出售的住宅，由縣(市)區物業(yè)管理行政主管部門(mén)制定管理方案，報同級人民政府批準后組織實(shí)施。
第四十七條 在已劃定的物業(yè)管理區域內進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設的，該區域已實(shí)行物業(yè)管理的,建設單位不得另行組建物業(yè)管理企業(yè)，應當與該區域物業(yè)管理企業(yè)協(xié)商其新建物業(yè)的管理、移交等有關(guān)事宜，并在工程竣工時(shí)，移交全部物業(yè)及物業(yè)資料。
第七章 公用設施設備管理
第四十八條 供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線(xiàn)電視等單位，應當依法承擔物業(yè)管理區域內相關(guān)管線(xiàn)和設施設備的維修養護責任，具體界定按各行業(yè)有關(guān)規定執行。
責任未界定清楚的共用設施設備由縣(市)物業(yè)行政主管部門(mén)會(huì )同相關(guān)部門(mén)現場(chǎng)界定。
城市物業(yè)區域內公用事業(yè)基礎設施管理的具體責任界定，由市物業(yè)行政主管部門(mén)另行制定。
第四十九條 物業(yè)管理區域內道路、路燈、步道方磚、園林綠化、環(huán)衛設施等基礎設施的責任界定，暫按行業(yè)管理部門(mén)的規定執行。屬于公用事業(yè)管理部門(mén)管轄范圍的，由公用事業(yè)管理部門(mén)負責維修養護，費用由公用事業(yè)管理部門(mén)承擔;不屬于公用事業(yè)部門(mén)管轄范圍的則由物業(yè)管理企業(yè)負責維護，費用在物業(yè)管理服務(wù)費和物業(yè)共用設施設備專(zhuān)項維修資金中列支。
水、暖加壓泵房、垃圾轉運站統一由專(zhuān)業(yè)部門(mén)負責管理，設施設備的運營(yíng)成本、維修、養護、管理等費用均由水、暖等專(zhuān)業(yè)部門(mén)負責。
物業(yè)小區內的市場(chǎng)由主辦單位負責管理。建設、行政、工商、環(huán)保、環(huán)衛、消防等部門(mén)依法對小區內的市場(chǎng)監督管理。
第五十條 物業(yè)管理區域內由公用事業(yè)專(zhuān)業(yè)部門(mén)管理的上下水管線(xiàn)、道路、方磚、路燈、水、電、暖、園林綠化、環(huán)衛設施等，各專(zhuān)業(yè)部門(mén)可委托物業(yè)管理企業(yè)維護、管理，并支付相應的服務(wù)費用，具體內容由雙方協(xié)商確定。
第五十一條 新建物業(yè)管理區域內的配套設施設備管理應當嚴格執行《物業(yè)管理條例》的規定，所有的配套設施設備，建設單位應當按相關(guān)規定交由行業(yè)部門(mén)實(shí)行專(zhuān)業(yè)管理。
建設單位申請房屋所有權初始登記時(shí)，應當提出配套設施設備登記申請，由房屋權屬登記機構在房地產(chǎn)登記冊上予以記載，不發(fā)房屋權屬證書(shū);已建住宅小區內的供水、供暖加壓泵房、臨時(shí)用電等配套設施遺留問(wèn)題由縣(市)區政府協(xié)調，逐步交由相關(guān)單位實(shí)行行業(yè)管理。
第八章 物業(yè)管理與服務(wù)
第五十二條 一個(gè)物業(yè)管理區域由業(yè)主大會(huì )委托一個(gè)物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施管理。
第五十三條 業(yè)主大會(huì )應通過(guò)公開(kāi)招標的方式選聘具有相應資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)，招標可以自行組織，也可以委托專(zhuān)業(yè)招標機構辦理招標事宜。
投標人少于3個(gè)或建筑面積不足5萬(wàn)平方米的物業(yè)管理區域，經(jīng)縣(市)、區物業(yè)行政主管部門(mén)批準，業(yè)主大會(huì )或建設單位可采取協(xié)議方式選聘具有相應資質(zhì)的物業(yè)企業(yè)。
具體物業(yè)管理招投標管理辦法由市物業(yè)行政主管部門(mén)另行制定。
第五十四條 業(yè)主委員會(huì )和物業(yè)管理企業(yè)如一方不準備續簽《物業(yè)服務(wù)合同》的，應當自《物業(yè)服務(wù)合同》期滿(mǎn)60日前通知對方。物業(yè)管理企業(yè)應當在《物業(yè)服務(wù)合同》終止時(shí)，辦理并向業(yè)主委員會(huì )移交下列手續：
(一)移交《物業(yè)管理條例》第二十八、三十八條規定的內容;
(二)結算物業(yè)服務(wù)費用;
(三)移交全部物業(yè)管理檔案資料和有關(guān)賬目;
(四)移交共用的設施、設備、場(chǎng)地;
物業(yè)管理企業(yè)在辦理上述手續時(shí)，不得損壞、遺失、隱藏、銷(xiāo)毀有關(guān)資料;縣(市)、區物業(yè)主管部門(mén)應派人監督。
前期物業(yè)管理有關(guān)資料的移交，參照本條規定執行。
第五十五條 物業(yè)管理企業(yè)可以將本物業(yè)管理區域內市政設施、園林綠化、環(huán)衛設施、保安、電梯等專(zhuān)項服務(wù)業(yè)務(wù)委托給專(zhuān)業(yè)服務(wù)企業(yè)管理，但不得將物業(yè)服務(wù)合同約定的全部事項一并委托給他人。
第五十六條 本行政區域內的私有住(用)房、公有用房、商業(yè)用房以及福利方式分配的公有住房等，已實(shí)行物業(yè)管理的均應當收取物業(yè)服務(wù)費。
第五十七條 物業(yè)服務(wù)收費應當遵循合理、公開(kāi)以及與物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)等級、服務(wù)內容、服務(wù)質(zhì)量相適應的原則制定。具體內容按市政府價(jià)格主管部門(mén)會(huì )同市物業(yè)行政主管部門(mén)聯(lián)合制定的《物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》執行。
第五十八條 物業(yè)服務(wù)費由物業(yè)管理企業(yè)按《物業(yè)服務(wù)合同》所約定的期限和方式向業(yè)主或物業(yè)使用人收取，一般預收期限不得超過(guò)3個(gè)月。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費的，從其約定，業(yè)主負連帶交納責任。
物業(yè)服務(wù)收費實(shí)行明碼標價(jià)、亮證收費，并在小區醒目位置公示收費項目、收費標準、收費依據、收費范圍及服務(wù)內容、服務(wù)標準。未公示的收費項目業(yè)主可以拒交。
第五十九條 物業(yè)管理企業(yè)成本核算方法及項目按國家發(fā)改委、建設部聯(lián)合下發(fā)的《物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》執行。
第六十條 物業(yè)管理企業(yè)根據業(yè)主的委托提供《物業(yè)服務(wù)合同》以外的服務(wù)，服務(wù)收費由物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主協(xié)商確定。
第六十一條 物業(yè)區域內業(yè)主長(cháng)期閑置的房屋和已竣工但尚未出售或者未交給物業(yè)買(mǎi)受人的房屋，物業(yè)服務(wù)費由業(yè)主和建設單位全額交納。但業(yè)主和建設單位與物業(yè)管理企業(yè)另有約定的，從其約定。
第六十二條 物業(yè)管理區域內，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線(xiàn)電視等單位應向最終用戶(hù)收取費用。
物業(yè)管理企業(yè)接受委托代收上述費用的，可向委托單位收取手續費，但不得向業(yè)主收取手續費等額外費用。
第六十三條 物業(yè)管理區域內符合下列條件的貧困戶(hù)，經(jīng)業(yè)主大會(huì )研究同意，社區居委會(huì )、街道審查，報縣(市)區物業(yè)行政主管部門(mén)批準后，物業(yè)服務(wù)費可適當減免：
(一)享受民政部門(mén)最低生活保障金的;
(二)夫妻雙方下崗并無(wú)經(jīng)濟收入來(lái)源的;
(三)夫妻雙方年齡均在60歲以上且無(wú)子女、無(wú)經(jīng)濟來(lái)源、無(wú)勞動(dòng)能力的;
(四)夫妻雙方均為殘疾人的家庭并無(wú)經(jīng)濟收入的。
具體減免辦法由物業(yè)行政主管部門(mén)會(huì )同財政部門(mén)、民政部門(mén)、物價(jià)部門(mén)制定。
第九章 物業(yè)驗收與移交
第六十四條 按照建設單位與物業(yè)管理企業(yè)分離的原則，新建的物業(yè)應當實(shí)行專(zhuān)業(yè)化、社會(huì )化、市場(chǎng)化物業(yè)管理。
第六十五條 新建物業(yè)交付使用時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)應當在縣(市)以上物業(yè)行政主管部門(mén)的監督指導下，按建設部《房屋接管驗收標準》等房屋、供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線(xiàn)電視、市政設施、園林綠化、環(huán)衛設施等行業(yè)竣工驗收標準進(jìn)行物業(yè)驗收;街道、社區居委會(huì )應同時(shí)參與。對已建成而未通過(guò)物業(yè)驗收的開(kāi)發(fā)建設小區，物業(yè)行政主管部門(mén)應限期整改，達到接管驗收的標準。
第六十六條 開(kāi)發(fā)建設單位已建或新建的供水、供電、供暖、供氣、通訊、市政、園林綠化、環(huán)衛等設施應按本辦法的責任界定范圍和有關(guān)行業(yè)管理規定移交相關(guān)行業(yè)部門(mén)管理，移交費用按行業(yè)部門(mén)的有關(guān)規定由開(kāi)發(fā)建設單位承擔。
未按規定向行業(yè)部門(mén)移交設施、設備管理權，辦理交接手續，致使物業(yè)小區無(wú)法實(shí)現終端收費和正常管理、使用的，其損耗和增加的成本費用不得向業(yè)主攤派，應由開(kāi)發(fā)建設單位承擔。開(kāi)發(fā)建設單位因資金不足等問(wèn)題致使已建成的基礎設施竣工2年后仍不能移交設施、設備管理權的，應向縣(市)區物業(yè)行政主管部門(mén)提供移交管理權所需費用的相應財產(chǎn)擔保。
第六十七條 分期建設的小區，可視實(shí)際情況申請分期驗收，但驗收區應具備居住和使用條件，且驗收區和在建區應有圍墻分隔，待全部建成后進(jìn)行驗收。
第六十八條 未辦理設施、設備交接手續的物業(yè)區域不得組織物業(yè)驗收，未經(jīng)驗收或驗收不合格的物業(yè)區域，不得交付使用，不得移交物業(yè)企業(yè)管理，房屋權屬登記機構不予辦理《房屋所有權證》，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門(mén)應暫停審批開(kāi)發(fā)建設單位新的開(kāi)發(fā)項目。建設單位自行將未經(jīng)驗收或驗收不合格的房屋交付使用、并自行組織物業(yè)管理的，業(yè)主有權拒交物業(yè)服務(wù)費，物業(yè)區域內物業(yè)管理發(fā)生的費用全部由建設單位承擔。
第六十九條 建設單位應當在縣(市)區物業(yè)行政主管部門(mén)監督指導下，于首份預售合同簽訂前，參照建設部《業(yè)主臨時(shí)公約》示范文本制定《業(yè)主臨時(shí)公約》，對有關(guān)物業(yè)的使用、維護、管理，業(yè)主的共同利益、業(yè)主應履行的義務(wù)、違反公約應承擔的責任等依法做出約定，并在物業(yè)銷(xiāo)售時(shí)向業(yè)主明示;物業(yè)買(mǎi)受人應在簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)對遵守《業(yè)主臨時(shí)公約》做出書(shū)面承諾。
第七十條 建設單位應從首份預售合同簽訂后，對物業(yè)區域組織進(jìn)行前期物業(yè)管理，并參照建設部《前期物業(yè)服務(wù)合同示范文本》簽訂書(shū)面的《前期物業(yè)服務(wù)合同》。
《前期物業(yè)服務(wù)合同》可以約定期限;但在期限未滿(mǎn)、業(yè)主委員會(huì )與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的《物業(yè)服務(wù)合同》生效時(shí)，《前期物業(yè)服務(wù)合同》終止。
第七十一條 建設單位交納的開(kāi)發(fā)項目資本金按10%的比例劃轉到縣(市)以上物業(yè)行政主管部門(mén)，建立物業(yè)保修資本金，用于建設單位責任造成的物業(yè)維修。如建設單位維修不及時(shí)，則由物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)主委員會(huì )聯(lián)合申請，經(jīng)縣(市)區物業(yè)行政主管部門(mén)審查核實(shí)后組織維修，費用從保修資本金中扣除。
第十章 物業(yè)用房與配備
第七十二條 建設單位應當在物業(yè)管理區域內按房屋總建筑面積4‰的比例配置物業(yè)企業(yè)用房和業(yè)主委員會(huì )用房(以下合稱(chēng)物業(yè)管理用房)，按此標準提供的面積不足100平方米的按100平方米提供。提供確有困難的，可繳納在本物業(yè)管理區域內購買(mǎi)物業(yè)管理用房的等額價(jià)款。物業(yè)管理用房建設費用攤入建設成本，所有權屬于全體業(yè)主，并在業(yè)主大會(huì )成立后無(wú)償移交給業(yè)主大會(huì )。
第七十三條 建設單位應按省、市有關(guān)規定為社區居委會(huì )提供辦公用房。
第七十四條 規劃管理部門(mén)審查商品房和經(jīng)濟適用房開(kāi)發(fā)項目時(shí)，應在規劃設計總圖和單體方案中，確定物業(yè)管理用房和社區居委會(huì )用房的位置和面積。物業(yè)管理用房的位置應當便于物業(yè)管理，設置在沿主街或本區域中心位置的一樓層。
第七十五條 建設單位申請房屋預售許可證和房屋所有權初始登記時(shí)，應當提交由物業(yè)行政主管部門(mén)和街道出具的關(guān)于物業(yè)管理用房和社區居委會(huì )用房配置的認證手續，否則相關(guān)部門(mén)不予辦理相應手續。
第七十六條 未經(jīng)業(yè)主大會(huì )的同意，業(yè)主委員會(huì )或者物業(yè)管理企業(yè)不得將物業(yè)管理用房轉讓或者用于擔保;不得出租或者改變用途。已成立業(yè)主委員會(huì )的物業(yè)管理用房，由業(yè)主委員會(huì )向房屋權屬登記機構申請辦理業(yè)主共有的《房屋所有權證》。房屋權屬登記機構在物業(yè)管理用房產(chǎn)權登記時(shí)，應當在《房屋所有權證》上標明物業(yè)管理用房的位置、面積和用途。
第七十七條 已交付使用但建設單位未提供物業(yè)管理用房的物業(yè)管理區域，如規劃設計已有物業(yè)管理用房，無(wú)論是否已分攤入建設成本，建設單位必須按本辦法第七十二條規定的標準向業(yè)主委員會(huì )無(wú)償提供。
第七十八條 小區物業(yè)管理用房被占用的，由街道、社區負責收回;原小區規劃未設計物業(yè)管理用房或因建設單位破產(chǎn)、倒閉、無(wú)人管理的區域，由縣(市)、區物業(yè)行政主管部門(mén)會(huì )同規劃等相關(guān)部門(mén)，依法對小區進(jìn)行重新規劃，選擇適當位置由街道、社區出資或采取市場(chǎng)化運作方式解決。小區物業(yè)管理用房規劃受限的由政府購買(mǎi)，產(chǎn)權屬?lài)宜�，按公有住房管理，出租給物業(yè)管理企業(yè)使用。
第十一章 物業(yè)的使用與維護
第七十九條 業(yè)主、物業(yè)使用人應當遵守法律、法規、規章的規定，按照有利于物業(yè)使用、安全以及公平、合理的原則，正確處理供水、排水、通行、通風(fēng)、采光、維修、環(huán)境衛生、環(huán)境保護等方面的相鄰關(guān)系。
第八十條 物業(yè)使用禁止下列行為：
(一)擅自改變房屋用途，對房屋的內外承重墻、梁、柱、樓板、陽(yáng)臺、天臺、屋面、門(mén)廳、樓梯間、走廊、戶(hù)外墻等進(jìn)行違章鑿、拆、搭等;
(二)存放、排放易燃、易爆、劇毒、放射性等危險物品;
(三)利用房屋從事危害公共利益和侵害他人正當權益的活動(dòng);
(四)私自占用綠地，損毀樹(shù)木、園林和公共設施;
(五)超出規定標準的噪音;
(六)亂張貼、亂涂寫(xiě)、亂刻畫(huà)、亂搭亂建、亂倒、亂堆垃圾雜物、亂種植;
(七)改變按規劃建設的公共建筑、共用設施的使用性質(zhì);
(八)未經(jīng)批準飼養禽畜;
(九)未采取防止墜落傷人的保護措施而在陽(yáng)臺擺放物品;
(十)損毀、涂改園林藝術(shù)雕塑，占用樓梯間、通道、屋面、平臺、道路、停車(chē)場(chǎng)、自行車(chē)房(棚)等公用設施從事擺攤設點(diǎn)等活動(dòng)，影響其正常使用功能;
(十一) 在屋頂堆放物品或在陽(yáng)臺、露臺、樓板上超載鋪設地面材料、堆放物品;
(十二)法律、法規和規章及業(yè)主公約禁止的其他行為。
第八十一條 業(yè)主或者物業(yè)使用人裝修住宅，應當遵守建設部《住宅室內裝飾裝修管理規定》和《業(yè)主公約》，事先告知物業(yè)管理企業(yè)、鄰里，并按要求施工。裝修垃圾由裝修人自行清理或委托清理。
第八十二條 住宅的共用部位、共用設施設備維修時(shí)，相鄰業(yè)主、物業(yè)使用人應當予以配合。因相鄰業(yè)主、物業(yè)使用人阻撓維修，造成其他業(yè)主、物業(yè)使用人財產(chǎn)損失的，責任人應當負責補償。
因物業(yè)維修、裝修造成相關(guān)業(yè)主、物業(yè)使用人的自用部位、自用設施設備損壞或者其他財產(chǎn)損失的，責任人應當負責修復并給予適當補償。
毗鄰業(yè)主、毗鄰物業(yè)之間的糾紛按建設部《城市異產(chǎn)毗鄰房屋管理規定》執行。
第八十三條 物業(yè)存在安全隱患，危及公共利益及他人合法權益時(shí)，責任人應當及時(shí)維修養護，有關(guān)業(yè)主應當給予配合。
第八十四條 因物業(yè)維修或者公共利益需要臨時(shí)占用物業(yè)管理區域內的道路、場(chǎng)地的，應當征得物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主委員會(huì )同意后，簽訂合同，并在約定的期限內恢復原狀。造成損失的，應當賠償。
第八十五條 利用物業(yè)設置廣告等經(jīng)營(yíng)性設施的，應當征得物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)主委員會(huì )及相關(guān)業(yè)主的書(shū)面同意，按有關(guān)規定辦理審批手續;經(jīng)批準的，應當與物業(yè)管理企業(yè)簽訂合同，并支付設置費用。收取的費用主要用于共用設施設備的維修、更新、改造，也可按業(yè)主大會(huì )的規定使用。
利用公用部位、場(chǎng)地設置空調、熱水器等非經(jīng)營(yíng)性設施設備，應當征得物業(yè)管理企業(yè)和相關(guān)業(yè)主的同意后，按《業(yè)主公約》執行。
第八十六條 房屋的維修責任，業(yè)主自用部分或公用事業(yè)部門(mén)行業(yè)規定應由業(yè)主維修的，由業(yè)主自行負責;公用及共用部位，公用事業(yè)部門(mén)界定應當由行業(yè)部門(mén)維修的，由公用事業(yè)部門(mén)負責;無(wú)規定的，由物業(yè)管理企業(yè)負責養護、維修。小修費用從物業(yè)服務(wù)費中列支;大中修費用從物業(yè)共用部位、共用設施設備專(zhuān)項維修資金中列支。未設立專(zhuān)項維修資金的區域，共用設施設備的更新、改造和大中修費用由受益業(yè)主分攤。
第八十七條 物業(yè)管理區域內車(chē)輛停放管理按《機動(dòng)車(chē)停放收費管理辦法》和《物業(yè)服務(wù)合同》的約定執行;業(yè)主對車(chē)輛保管有要求的，由車(chē)主或車(chē)輛使用人與物業(yè)管理企業(yè)另行簽訂保管合同。
第十二章 共用設施設備維修資金
第八十八條 住宅物業(yè)、住宅區內的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結構相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應當按照有關(guān)規定交納專(zhuān)項維修資金。
第八十九條 專(zhuān)項維修資金屬于業(yè)主所有，專(zhuān)項用于物業(yè)保修期滿(mǎn)后物業(yè)共用部位、共用設施設備的大、中修和更新、改造，不得挪作他用。
第九十條 專(zhuān)項維修資金的收取、使用、管理辦法由市政府另行制定。
第十三章 法律責任
第九十一條 有下列行為之一的，由縣(市)、區以上物業(yè)行政主管部門(mén)及相關(guān)部門(mén)依據《物業(yè)管理條例》等有關(guān)規定進(jìn)行處理、處罰：
(一)物業(yè)小區的建設單位未通過(guò)招投標的方式選聘物業(yè)管理企業(yè)或者未經(jīng)批準，擅自采用協(xié)議方式選聘物業(yè)管理企業(yè)的;
(二)建設單位擅自處分屬于業(yè)主的物業(yè)共用部位、共用設施設備的所有權或者使用權的;
(三)建設單位、物業(yè)管理企業(yè)不按規定移交資料或者損壞、隱匿、銷(xiāo)毀物業(yè)管理資料的;
(四)物業(yè)管理企業(yè)未取得資質(zhì)證書(shū)從事物業(yè)管理或以欺騙手段取得資質(zhì)證書(shū)的;
(五)物業(yè)管理企業(yè)聘用未取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書(shū)的人員從事物業(yè)管理活動(dòng)的;
(六)物業(yè)管理企業(yè)將一個(gè)物業(yè)管理區域內的全部物業(yè)管理一并委托給他人的;
(七)挪用專(zhuān)項物業(yè)維修資金的;
(八)未經(jīng)業(yè)主大會(huì )同意，物業(yè)管理企業(yè)擅自改變物業(yè)管理用房用途的;
(九)擅自改變物業(yè)管理區域內按照規劃建設的公共建筑和共用設施用途的;
(十)擅自占用、挖掘物業(yè)管理區域內道路、場(chǎng)地，損害業(yè)主共同利益的;
(十一)擅自利用物業(yè)共用部位、共用設施設備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的;
(十二)業(yè)主以業(yè)主大會(huì )或者業(yè)主委員會(huì )的名義，從事違反法律、法規的活動(dòng);
(十三)縣(市)、區以上物業(yè)行政主管部門(mén)或者其他有關(guān)行政管理部門(mén)的工作人員利用職務(wù)上的便利，收受他人財物或者其他好處，不依法履行監督管理職責，或者發(fā)現違法行為不予查處的。
第九十二條 對正在實(shí)施違法搭建建筑物、構筑物的，縣(市)、區物業(yè)行政主管部門(mén)應依法責令其立即改正;拒不改正的，可以組織代為改正，代為改正的費用由責任人承擔。
第九十三條 業(yè)主、使用人不按時(shí)繳納物業(yè)服務(wù)費的，物業(yè)管理企業(yè)可以催繳、限期交付;逾期仍不交付的，可每日加收欠交金額千分之三的滯納金(合同另有約定的從其約定);經(jīng)催繳仍不交付的，經(jīng)業(yè)主委員會(huì )確認，報縣(市)、區物業(yè)行政主管部門(mén)批準后，將該業(yè)主累計欠費記賬存入其房屋產(chǎn)權資料檔案中，由房屋產(chǎn)權登記機構在業(yè)主房屋轉讓時(shí)代為收取;拖欠物業(yè)管理服務(wù)費3個(gè)月以上的，物業(yè)管理企業(yè)可向人民法院提起訴訟。
第九十四條 因物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)保障差或者因物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營(yíng)不善自動(dòng)放棄小區物業(yè)或無(wú)故棄管的，業(yè)主大會(huì )決定重新選聘物業(yè)管理企業(yè)或以其它形式組織開(kāi)展小區物業(yè)管理的，經(jīng)街道辦事處(鄉鎮人民政府)和縣(市)、區物業(yè)行政主管部門(mén)調查、核實(shí)情況屬實(shí)的，而原物業(yè)管理企業(yè)以小區業(yè)主欠繳物業(yè)服務(wù)費等為由，拒絕移交有關(guān)資料或拒不提供物業(yè)共用部位、共用設施設備管理權的，或者拒不提供物業(yè)管理用房的，致使新的物業(yè)管理企業(yè)無(wú)法進(jìn)住，小區物業(yè)管理無(wú)法開(kāi)展，嚴重影響小區業(yè)主正常生活的，業(yè)主委員會(huì )或縣(市)、區物業(yè)管理行政主管部門(mén)可責令其改正，拒不執行的可以依法申請人民法院強制執行。業(yè)主欠繳物業(yè)企業(yè)的費用，應由物業(yè)企業(yè)依法申請人民法院執行。
第九十五條 違反本辦法規定，開(kāi)發(fā)建設單位未向業(yè)主委員會(huì )提供物業(yè)管理用房的，物業(yè)管理行政主管部門(mén)可責令其提供。開(kāi)發(fā)建設單位以其它理由拒不提供用房或拒不繳納等額價(jià)款的，業(yè)主委員會(huì )或縣(市)、區物業(yè)行政主管部門(mén)可以依法申請人民法院強制執行。
第九十六條 拒絕、阻礙物業(yè)管理行政主管部門(mén)工作人員執行公務(wù)的，由公安機關(guān)依法予以處罰;構成犯罪的，由司法機關(guān)依法追究刑事責任。
第十四章 附 則
第九十七條 暫不具備物業(yè)管理條件的區域，可由街道、社區居民委員會(huì )實(shí)行衛生保潔、下水疏通、小區綠化等基本管理，保證居民基本生活需要。業(yè)主委員會(huì )成立后有自治能力的，也可實(shí)行由業(yè)主輪流值班或由業(yè)主委員會(huì )招聘部分臨時(shí)工作人員來(lái)完成物業(yè)管理。無(wú)自治能力的可委托物業(yè)管理企業(yè)管理，也可委托社區居委會(huì )或有關(guān)部門(mén)進(jìn)行基本物業(yè)管理。
第九十八條 政府鼓勵物業(yè)企業(yè)開(kāi)展家政式物業(yè)服務(wù)(除正常的物業(yè)服務(wù)活動(dòng)外，還包括對業(yè)主自用部分設施設備的維修養護)，解決業(yè)主自用部分維修的困難。實(shí)行家政式服務(wù)的物業(yè)，其收費標準由物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主協(xié)商確定。
第九十九條 政府每年在城建維護費中核定一定比例的經(jīng)費作為物業(yè)管理補助資金，專(zhuān)項用于解決城市物業(yè)管理中遺留的疑難問(wèn)題、處理應急事件。經(jīng)費由物業(yè)行政主管部門(mén)專(zhuān)戶(hù)存儲，滾存使用。
第一百條 本辦法應用中的具體問(wèn)題由市城鄉建設委員會(huì )負責解釋。
第一百零一條 本辦法自公布之日起施行，原《葫蘆島市城市住宅區物業(yè)管理辦法》同時(shí)廢止。
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