物業(yè)管理工作（通用11篇）
物業(yè)管理，是指業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養護、管理，維護物業(yè)管理區域內的環(huán)境衛生和相關(guān)秩序的活動(dòng)。下面跟著(zhù)小編來(lái)看看物業(yè)管理工作（通用11篇）吧！希望對你有所幫助。
物業(yè)管理工作 篇1
好處之一：工作穩定
如果你不想大起大落，物業(yè)管理中的職位相對來(lái)說(shuō)比其它工作會(huì )穩定很多，無(wú)論你在小區內上班還是職能部門(mén)，都不會(huì )因為社會(huì )因素導致企業(yè)發(fā)生變化。最近的金融風(fēng)暴就是很典型的例子，許多企業(yè)都在裁員，降低工資等，但物業(yè)公司一般不會(huì )，基本對物業(yè)行業(yè)的影響也比較�。ㄉ虡I(yè)物業(yè)可能會(huì )稍微大一點(diǎn)）。
好處之二：容易上手
在這樣一個(gè)穩定的行業(yè)里面，如果想開(kāi)始工作，進(jìn)入的門(mén)檻很低，只要你虛心就夠了，無(wú)論你之前是否有學(xué)歷，是否有特長(cháng)，都可以加入這個(gè)行業(yè)。甚至你的專(zhuān)業(yè)和物業(yè)管理壓根沒(méi)關(guān)系（例如：生物制藥），只要你能虛心學(xué)習，也一樣把物業(yè)管理做的有聲有色。所以加入這個(gè)行業(yè)根本不擔心工作做不好，關(guān)鍵是自己能否有一個(gè)良好的心態(tài)。
好處之三：專(zhuān)業(yè)性強
既然那么容易上手是否說(shuō)明這個(gè)行業(yè)沒(méi)有什么專(zhuān)業(yè)性呢？其實(shí)也不是。如果你想在這個(gè)行業(yè)做好，那么對專(zhuān)業(yè)的要求就比較高了。雖然上手容易，什么專(zhuān)業(yè)都可以，不過(guò)如果你入門(mén)就是物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)或者企業(yè)管理專(zhuān)業(yè)，那么你的發(fā)展速度就會(huì )比較快，而且對于專(zhuān)業(yè)知識學(xué)習的也快，從快速入門(mén)能夠很快成長(cháng)為一個(gè)專(zhuān)業(yè)人才（包括管理專(zhuān)業(yè)）。有些人說(shuō)搞物業(yè)不如搞業(yè)務(wù)，我不這么認為，搞業(yè)務(wù)雖然短期能夠有所發(fā)展，但不一定能按自己的興趣發(fā)展自己的專(zhuān)業(yè)。例如：在物業(yè)管理行業(yè)，你可以學(xué)習管理，也可以學(xué)習技術(shù)。你可以成為管理型人才包括市場(chǎng)管理、HR管理、信息系統管理、財務(wù)管理、客戶(hù)服務(wù)管理、品質(zhì)管理、品牌管理、渠道管理、規劃管理、安保管理等等；也可以成為技術(shù)型的比如強電弱電工程師、土建工程師、IT工程師、環(huán)境工程師、CI工程師、營(yíng)養師甚至包括文體藝術(shù)等。具有這么多綜合專(zhuān)業(yè)為一體的公司除了物業(yè)公司有這種特性之外，好像其它的比較少了。因此，進(jìn)入物業(yè)公司之后，依然可以根據自己的喜好選擇自己所愛(ài)的行業(yè)，只要你研究的夠深。
好處之四：再就業(yè)容易
如果你在物業(yè)公司表現很優(yōu)秀，而且有一定的專(zhuān)業(yè)性，如果不想再做物業(yè)管理可以很容易跳到其它行業(yè)工作。物業(yè)管理對職員雖然入門(mén)低，但真正做下來(lái)挑戰很大，因此經(jīng)過(guò)物業(yè)管理磨練的人，去其它行業(yè)很容易適應。如果你在物業(yè)公司練就一身本領(lǐng)，真的想離開(kāi)這個(gè)行業(yè)，那么面對其它行業(yè)工作的時(shí)候比別人的適應速度要快。例如：做了幾年物業(yè)管理的客戶(hù)服務(wù)之后，幾乎多么難纏的客戶(hù)可能都看過(guò)了，如果這個(gè)時(shí)候你跳到其它行業(yè)做業(yè)務(wù)，那么你對付客戶(hù)易如反掌，拿到業(yè)績(jì)也比較容易。
所以，選擇物業(yè)公司是對自己的最大挑戰，當然也是最大收獲，無(wú)論在知識上還是經(jīng)濟上。
物業(yè)管理工作 篇2
1、品質(zhì)管理：通過(guò)管理動(dòng)作，達成客戶(hù)滿(mǎn)意度，分析客戶(hù)滿(mǎn)意度，總結管理需要改進(jìn)和創(chuàng )新服務(wù)流程及標準并實(shí)施；品質(zhì)管理的責任人，需準確把握項目品質(zhì)要求和服務(wù)標準，并監督執行；重、難點(diǎn)投訴類(lèi)報事的跟蹤、協(xié)調、處理；整改類(lèi)事務(wù)的管控；發(fā)現識別潛在危機，制定方案措施，進(jìn)行有效預控；社區活動(dòng)策劃方案的確定及監督執行，推動(dòng)社區文化建設，營(yíng)造小區和諧氛圍；
2、運營(yíng)管理：完成區域/公司下達的年度指標；編制項目年度、月度工作和資金計劃，并督導執行；負責對項目工作制度、服務(wù)標準及流程的檢查，并督促責任部門(mén)進(jìn)行修訂、改進(jìn)；合理分配資源，保障項目正常運轉；
3、團隊管理：組建、培訓、參與績(jì)效管理、人才培養、團隊建設；參與分供方的選擇、評估、監督管理；組織項目運營(yíng)會(huì )議；
4、關(guān)系管理：政府職能部門(mén)的關(guān)系維護；公司內、外部客戶(hù)關(guān)系維護；
物業(yè)管理工作 篇3
1、 領(lǐng)導物管中心（住宅）貫徹落實(shí)各項管理方針和目標/指標，保證管理體系的有效運行，對管理和服務(wù)的質(zhì)量負責。
2、組織貫徹實(shí)施公司通用管理標準、工作標準、服務(wù)標準，組織編制、審核、批準本物管中心的項目管理手冊，組織編制、審核本物管中心的專(zhuān)用服務(wù)標準及工作標準，組織編制專(zhuān)用管理規章。
3、 結合物業(yè)特點(diǎn)，提出業(yè)務(wù)發(fā)展建設與資源調配的建議。
4、 接受公司總經(jīng)理的行政領(lǐng)導與公司各職能部門(mén)的業(yè)務(wù)指導，協(xié)調本物管中心與公司、客戶(hù)及相關(guān)協(xié)作單位之間的關(guān)系。
5、組織制定物管中心工作計劃，審批物管中心各組的年度工作計劃。
6、 對在管物業(yè)的服務(wù)工作進(jìn)行抽查。
7、 負責處理本物管中心的重大質(zhì)量問(wèn)題、突發(fā)事件/事故，并組織實(shí)施糾正、預防和改進(jìn)活動(dòng)。
物業(yè)管理工作 篇4
1、負責非經(jīng)項目調研，出具調研報告，以及關(guān)系維護、項目接收管理相關(guān)工作；
2、參與市場(chǎng)招投標項目合同有關(guān)內容的測算、撰稿；
3、負責所屬子公司物業(yè)項目監督、管理、指導，提升項目物業(yè)管理品質(zhì)；
4、協(xié)調上下級關(guān)系。
物業(yè)管理工作 篇5
1、全面實(shí)施綜合管理貫徹執行各項規章制度和操作流程；
2、做好項目管理工作制訂年度、月度工作計劃并組織實(shí)施業(yè)務(wù)上接受總經(jīng)理和上級部門(mén)的指導和監督；
3、負責檢查、監督項目各項制度的執行情況；
4、合理調配人員協(xié)調各崗位的分工協(xié)作責任到人確保工作順利完成；
5、負責對項目工作的管理和提升協(xié)調處理違章工作落實(shí)安全、防火工作確保經(jīng)營(yíng)秩序的穩定；
6、認真完成領(lǐng)導交辦的各項工作任務(wù)。
物業(yè)管理工作 篇6
1、負責建立和完善物業(yè)管理規章制度及相關(guān)流程；
2、負責協(xié)助總經(jīng)理貫徹落實(shí)、檢查、監督物業(yè)管理各項制度的執行；
3、負責組織實(shí)施公司質(zhì)量管理體系，審核并監督實(shí)施年度客戶(hù)服務(wù)提升方案及實(shí)施計劃，服務(wù)達到質(zhì)量標準，持續提高項目現場(chǎng)品質(zhì)及客戶(hù)滿(mǎn)意度；
4、 負責貫徹落實(shí)公司的經(jīng)營(yíng)方針，通過(guò)服務(wù)創(chuàng )新、成本節約及多種經(jīng)營(yíng)等方式完成公司下達的年度經(jīng)營(yíng)管理目標，持續提高項目經(jīng)營(yíng)水平；
5、負責街道辦事處、派出所等相關(guān)單位的公共關(guān)系維護；
6、制定管理設備運行、消防、衛生和健康等培訓計劃并監督實(shí)施；
7、巡查工程、客助和案場(chǎng)現場(chǎng)工作情況，組織有效和高效的運行管理和技術(shù)管理，確保園區安全可靠的運行；
物業(yè)管理工作 篇7
一、物業(yè)管理工作職責有哪些
物業(yè)管理工作職責主要有：
�。�、負責管理大廈清潔、綠化、治安、維修、接待、回訪(fǎng)等項服務(wù)工作。
�。�、全面掌握大廈物業(yè)公共設施、設備的使用過(guò)程。配合部門(mén)經(jīng)理定期檢查、維修供水系統的正常運轉，建立正常用水、供水、排水管理制度和記錄。
�。�、參加經(jīng)理主持的部門(mén)例會(huì )，總結當月工作，制訂下月計劃。
�。�、負責發(fā)現運作中不合格的服務(wù)項目，進(jìn)行跟蹤、驗證，處理業(yè)戶(hù)（業(yè)戶(hù)）投訴。熱情接待業(yè)戶(hù)，及時(shí)處理顧客對服務(wù)的投訴，并做好記錄。
二、物業(yè)服務(wù)合同由誰(shuí)簽訂
物業(yè)服務(wù)合同通常由業(yè)主或業(yè)主委員會(huì )與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂。在業(yè)主、業(yè)主大會(huì )選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前，建設單位選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，應當簽訂書(shū)面的前期物業(yè)服務(wù)合同。
三、物業(yè)服務(wù)合同特征
�。�、物業(yè)服務(wù)合同是建立在平等、自愿基礎上的民事合同。習慣上，物業(yè)服務(wù)合同又被稱(chēng)為物業(yè)管理合同，但它與行政機關(guān)為實(shí)現行政管理職權而與相關(guān)單位簽訂的行政合同具有本質(zhì)的不同。
�。�、物業(yè)服務(wù)合同是一種特殊的委托合同。物業(yè)服務(wù)合同產(chǎn)生的基礎在于業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )的委托，但其與一般的委托合同又存在差異。根據《中華人民共和國合同法》第三百九十六條的規定：“委托合同是委托人和受托人約定，由受托人處理委托人事務(wù)的合同�！蔽泻贤墙⒃诋斒氯酥g相互信任的基礎上，委托合同的任何一方失去對對方的信任，都可以隨時(shí)解除委托關(guān)系。
�。�、物業(yè)服務(wù)合同是以勞務(wù)為標的的合同。物業(yè)服務(wù)企業(yè)的義務(wù)是提供合同約定的勞務(wù)服務(wù)，如房屋維修、設備保養、治安保衛、清潔衛生、園林綠化等。物業(yè)服務(wù)企業(yè)在完成了約定義務(wù)以后，有權獲得報酬。物業(yè)服務(wù)合同與涉及勞務(wù)提供的承攬合同也存在本質(zhì)的不同。承攬合同是承攬人按照定做人的要求完成工作，交付工作成果，定做人給付報酬的合同。承攬合同雖也涉及勞務(wù)的提供，但承攬人提供的勞務(wù)只是一種手段，并不是合同的目的，承攬人應以其勞務(wù)產(chǎn)生某種物化成果，并承擔工作中的風(fēng)險，如承攬人未完成工作，則不得請求報酬；而物業(yè)服務(wù)合同以特定勞務(wù)為內容，只要物業(yè)服務(wù)企業(yè)完成了約定的服務(wù)行為，其余風(fēng)險由業(yè)主承擔。
�。�、物業(yè)服務(wù)合同是諾成合同、有償合同、雙務(wù)合同、要式合同。物業(yè)服務(wù)合同自業(yè)主委員會(huì )與物業(yè)服務(wù)企業(yè)就合同條款達成一致意見(jiàn)即告成立，無(wú)須以物業(yè)的實(shí)際交付為要件。物業(yè)服務(wù)企業(yè)是取得工商營(yíng)業(yè)執照，參與市場(chǎng)競爭，自主經(jīng)營(yíng)、自負盈虧的以盈利為目的的企業(yè)法人，沒(méi)有無(wú)償的物業(yè)服務(wù)，因此物業(yè)服務(wù)合同是有償合同；根據物業(yè)服務(wù)合同的內容，業(yè)主、業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )、物業(yè)服務(wù)企業(yè)都既享有權利，又履行義務(wù)，因此物業(yè)服務(wù)合同是雙務(wù)合同；物業(yè)服務(wù)合同因其服務(wù)綜合事務(wù)具有涉及面廣且利益關(guān)系相當重大，合同履行期也相對較長(cháng)，為避免口頭合同取證困難的弱點(diǎn)，《物業(yè)管理條例》明確要求物業(yè)服務(wù)合同應以書(shū)面形式訂立，并且須報物業(yè)管理行政主管部門(mén)備案，因此其為要式合同。
物業(yè)管理工作 篇8
20xx年度工作在陽(yáng)光家園全體員工的忙碌中匆匆而過(guò)，甚至來(lái)不及等我們回首一眸。20xx年全年工作是公司尋求發(fā)展的重要而關(guān)鍵的一年。年前，公司提出“緊抓目標、緊盯利潤、想方設法經(jīng)營(yíng)創(chuàng )收，千方百計服務(wù)客戶(hù)，適時(shí)參與市場(chǎng)竟爭”的經(jīng)營(yíng)理念，使管理處認識到了在市場(chǎng)經(jīng)濟體制下竟爭的殘酷性。陽(yáng)光家園是集團公司開(kāi)發(fā)較早的一個(gè)樓盤(pán)，各類(lèi)公共設備設施已處于老化階段，有些老化的設施必須要更換。這樣一來(lái)就增加了管理難度，同時(shí)也增加了各項日常維修費用的支出。為了使陽(yáng)光家園管理處能緊跟公司步伐，并承受市場(chǎng)經(jīng)濟竟爭機制的洗禮。20xx年初，家園管理處制訂了“管理有序，服務(wù)規范，創(chuàng )建品牌，提高效益”的工作目標，管理處全體員工認真遵循這一原則，同心協(xié)力、開(kāi)拓進(jìn)取，積極尋找新的利潤增長(cháng)點(diǎn)，全方位展開(kāi)各種有償服務(wù)，20xx年工作在全體員工的不懈努力下，諸方面工作均取得了突破性和實(shí)質(zhì)性進(jìn)展，為管理處20xx年工作有更大發(fā)展奠定了堅實(shí)的'基礎，創(chuàng )造了良好的條件。
為了總結經(jīng)驗，尋找差距，規劃前景，促進(jìn)20xx年工作再上一個(gè)新臺階，現將20xx年工作總結如下：
一、積極開(kāi)展各項經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，提高經(jīng)濟效益
陽(yáng)光家園管理處在20xx年工作中，在成本控制上下了很大的功夫，使管理處工作首次突破零的利潤，創(chuàng )造出一份來(lái)之不易的經(jīng)濟利潤。20xx年工作全面展開(kāi)之后，管理處為了尋求更大的利潤增長(cháng)點(diǎn)，召集全體員工在公司目標和經(jīng)營(yíng)思路的框架下進(jìn)行分析，集思廣義，根據陽(yáng)光家園小區實(shí)際情況，制訂出適合自身發(fā)展的經(jīng)營(yíng)項目。
陽(yáng)光家園管理處全體成員在上半年工作中積極展開(kāi)了各項有償經(jīng)營(yíng)服務(wù)活動(dòng)。如“家政清潔服務(wù)；小孩接送；房屋中介等各項有償服務(wù)。全體員工利用休息時(shí)間加班、加點(diǎn)來(lái)展開(kāi)各項有償服務(wù)項目，家園全體員工共9人，在保證小區正常生活秩序的前提下開(kāi)展各項經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，管理處全體員工不計得失，利用休息時(shí)間來(lái)展開(kāi)各項有償服務(wù)。
做家政清潔，保潔做不過(guò)來(lái)，保安人員去協(xié)助。甚至上夜班人員也要抽出半天時(shí)間主動(dòng)協(xié)助，在20xx年元月份是家政清潔的高峰期，為了使管理處充分利用這寶貴的時(shí)間創(chuàng )造出利潤，在保證小區正常工作的前提下，一天接4家家政清潔服務(wù)，就這樣管理處全體成員在分分秒秒創(chuàng )造著(zhù)利潤。
一份耕耘一份收獲，截止10月未，家園管理處就有償服務(wù)這一項已產(chǎn)生10028元的利潤，給公司創(chuàng )造出一定的經(jīng)濟價(jià)值。
二、以高效、優(yōu)質(zhì)的服務(wù)贏(yíng)得新的利潤增長(cháng)點(diǎn)
陽(yáng)光家園是集團公司開(kāi)展較早的一個(gè)項目。小區面積不大，入住率雖高，但住戶(hù)資源不是很豐富，物業(yè)公司通過(guò)幾年和業(yè)主的磨合，已經(jīng)形成較為成熟的管理運作模式。業(yè)主對物業(yè)公司也給予了認可，但由于小區面積不大，收費低下，造成物業(yè)管理經(jīng)費不足，無(wú)法保證物業(yè)管理的正常運作。根據這一狀況，管理處在20xx年度工作中調整工作思路，在保證小區各項工作穩定的狀態(tài)下，利用現有資源，贏(yíng)得新的利潤增長(cháng)點(diǎn)，通過(guò)新增點(diǎn)來(lái)彌補由于管理面積小而產(chǎn)生的虧損；另一方面陽(yáng)光家園一直以一種較為平穩的管理方式在運行。在相對的物業(yè)管理活動(dòng)中突出業(yè)主至上的服務(wù)模式，只要求品牌不看中利潤。20xx年公司整體思路做了調整，作為陽(yáng)光家園管理處，即要保持物業(yè)管理各項工作平穩，又要創(chuàng )造相應的利潤。針對這種情況管理處立足現有的管理服務(wù)模式進(jìn)行創(chuàng )新，以服務(wù)帶動(dòng)管理費用的上調，使業(yè)主感受到物業(yè)提供的超值服務(wù)，便于管理處對費用適時(shí)進(jìn)行調整。
管理處在20xx年上半年工作即將結束時(shí)，對陽(yáng)光家園物業(yè)管理服務(wù)費用進(jìn)行了上調，在原來(lái)的基礎上漲浮達到每平方米0、13元。在這種情況下，就要求我們以更加優(yōu)質(zhì)的服務(wù)來(lái)贏(yíng)得業(yè)主對漲費的認可，管理處在進(jìn)行了艱難解釋和溝通工作后，終于在7月份將物業(yè)管理服務(wù)費漲到國家標準范圍內的最高標準，使管理處產(chǎn)生一項新的經(jīng)濟增長(cháng)點(diǎn)。
三、開(kāi)源節流，降低成本，提高效益
1、加強各項費用的收繳工作
鑒于物業(yè)管理是一個(gè)高投資、高成本、低回報的服務(wù)行業(yè)。要確保管理處工作持續正常進(jìn)行，必須做好物業(yè)管理各項費用控制，并保證按時(shí)足額收繳。截止11月未管理處收費率達到98%以上。
2、厲行節約、降低成本
今年管理處全體員工，繼承發(fā)揚20xx年的優(yōu)良傳統，時(shí)刻樹(shù)立成本意識和節約意識。嚴格控制各項管理費用的支出，使各項費用支出降低到最低限度。截止11月未費用支出比同期支出節約28243元。
通過(guò)管理處全體員工的汗水澆灌，陽(yáng)光家園上半年的工作扎實(shí)而富有成效。截止11月末收入目標完成率達到124%，已產(chǎn)生利潤56336元，20xx年工作怎么來(lái)開(kāi)展，是否能保持這個(gè)良好發(fā)展勢頭呢？下面我就陽(yáng)光家園管理處下半年工作實(shí)施計劃及工作目標做以闡述。
一、鞏固20xx年新增的利潤增長(cháng)點(diǎn)
20xx年，家園管理處對物業(yè)管理費和垃圾清運費進(jìn)行了上調，20xx年管理處的工作重點(diǎn)將放在物業(yè)管理費的收繳和解釋工作上。
二、進(jìn)一步尋求新的經(jīng)營(yíng)項目，突破常規，對外發(fā)展，輻射周邊區域
20xx年工作的實(shí)踐證明，展開(kāi)多種經(jīng)營(yíng)思路是行之有效的，20xx年工作中，陽(yáng)光家園將在現有基礎上更加放開(kāi)手腳，對各項經(jīng)營(yíng)活動(dòng)突破常規不只是局限于小區內，將對外橫向發(fā)展。利用現有資源創(chuàng )造處每一份利潤。
三、提升管理、以人為本、穩步發(fā)展
人能創(chuàng )造一切，家園管理處在20xx年工作中將加強管理，提升員工的綜合素質(zhì)和凝聚力，以人為本來(lái)展開(kāi)各項工作，使管理處全體人員在管理服務(wù)工作過(guò)程中走向積極主動(dòng)的方向。
一份汗水一份收獲，陽(yáng)光家園管理處全體員工在默默無(wú)聞奉獻的同時(shí)也在積累著(zhù)利潤和客戶(hù)的滿(mǎn)意，在20xx年工作中我們雖然取得了一定的成績(jì)但20xx年工作還不能松懈。我們相信陽(yáng)光家園管理處在公司各級領(lǐng)導的正確帶領(lǐng)下，將在20xx年工作中譜寫(xiě)出新的篇章。
物業(yè)管理工作 篇9
20xx年是經(jīng)濟高速增長(cháng)和金融危機并存的年代，對于xx來(lái)說(shuō)也是極為不平凡的一年，從新年的堵管事件、業(yè)主的抱怨，到管理處改善薄弱的環(huán)節，贏(yíng)得業(yè)主的好評，真實(shí)的記錄了管理處所有工作人員的艱辛付出�，F將工作總結如下：
一、由于我們的操作不合理和住戶(hù)的違規使用，導致新年期間xx小區xx棟xxx房被污水入浸，污水延伸到一樓商鋪，給業(yè)主和商家都造成了很大的損失，管理處工作人員忙得不可開(kāi)交，業(yè)主也是抱怨滿(mǎn)腹。在公司的支持和管理處工作人員的共同努力下，經(jīng)一個(gè)多禮拜的努力，此事終于得到了圓滿(mǎn)的解決，業(yè)主還拿出現金給我處工作人員慰勞。
二、市場(chǎng)環(huán)境的變化，導致我們管理處秩序維護員短缺，給小區的治安防范帶來(lái)了挑戰，由于人員的不足，致使兩戶(hù)住戶(hù)的門(mén)鎖被撬，雖未損失什么貴重物品，但說(shuō)明了人員穩定的重要性。管理處上報公司，經(jīng)對工資和人員做了相應的調整后，小區到目前為止，沒(méi)有再發(fā)生過(guò)上述問(wèn)題，確保了小區治安的穩定性。
三、xx西餐廳占用小區的消防通道長(cháng)達x年之久，造成業(yè)主對管理處的抱怨，也帶來(lái)了消防隱患，經(jīng)管理處多次協(xié)商、調節，并借用執法部門(mén)的整治時(shí)機，成功的讓xx西餐廳歸還了長(cháng)期占用的消防通道，還提高了對消防的認識。此舉得到了業(yè)主的好評，消除了安全隱患。
四、人員緊缺，招聘時(shí)不能擇優(yōu)錄取，有些員工私心較重，素質(zhì)不過(guò)硬，給公司的'聲譽(yù)帶來(lái)了一些負面的影響，經(jīng)管理處與業(yè)主溝通，雖能得到理解，但是不可否認，這種行為應該胎死腹中，不能盟發(fā)。否則將會(huì )給公司帶來(lái)毀滅性的打擊。因此我們接下來(lái)的重任是一定要加強員工的素質(zhì)培訓，提高個(gè)人的榮辱觀(guān)，體現物業(yè)管理人的真正價(jià)值。
五、管理處積極響應公司的號召，制定有償服務(wù)價(jià)格表，并率先在xx實(shí)施，雖有少數業(yè)主持有不同的意思，但經(jīng)過(guò)溝通后，都欣然接受了這一事實(shí)。到目前為止運行壯況良好，此舉不是為了增加公司的收入，而是規范了物業(yè)管理服務(wù)的范圍。確認了業(yè)主和物管各自的責任。
六、小區已成立x年之久，加上地下管網(wǎng)小很容易堵塞，管理處就按照年前制定的操作流程，歷時(shí)一年的流程操作，現已無(wú)任何問(wèn)題，管網(wǎng)暢通，還給了小區業(yè)主一個(gè)舒適衛生的生活環(huán)境，得到了公司和業(yè)主的好評。
七、因為有了20xx年成功分亨xx的經(jīng)驗，20xx年我們在xx的管理和分享的過(guò)程中都做的得心應手，讓小區的業(yè)主再一次享受了自已的節日—xx節�？葱^業(yè)主們分享著(zhù)xx盛宴，讓我們深深的感觸到，只有真心的付出，才會(huì )收獲滿(mǎn)意的微笑。物業(yè)管理藝術(shù)的決巧就是看我們怎樣去勾勒。
八、樓宇天臺的年久失修，暴露出了安全隱患，管理處工作人員扛著(zhù)沉重的焊機，攀爬于每個(gè)樓道，經(jīng)一個(gè)禮拜的努力，終于劃上了圓滿(mǎn)的句號。小區東西門(mén)的破損和當初的設計不合理，讓小區業(yè)主飽受了烈日和雨水之苦，管理處決心改善其薄弱環(huán)節，投入大量的人力物力，進(jìn)行改建，讓以前的過(guò)關(guān)變成了現在的回家，也彰現了我們物業(yè)公司服務(wù)的本質(zhì)。
九、小區單元樓的門(mén)禁系統，是業(yè)主與管理處之間的畔腳石，多年來(lái)一直得不到有效的解決。管理處與業(yè)主進(jìn)行反復的溝通，得到了大多數業(yè)主的認同，并同意由管理處牽頭進(jìn)行聯(lián)系，共商門(mén)禁改造計劃。此工程到目前為止，已成功的完成兩棟樓宇的改造，投入使用后運行良好。管理處對已安裝好的業(yè)主進(jìn)行了回訪(fǎng)，得到的答復是：“我家小孩到晚上9點(diǎn)了還到樓下去按自家的對講機，讓我們在家聽(tīng)對講里面發(fā)出來(lái)的音樂(lè )，笑死人了”。
由于受社會(huì )大環(huán)境的影響，xx管理處在xx年進(jìn)行了人員精減，由以前的xx人精減這現在的xx人，這對于我們來(lái)說(shuō)是一個(gè)挑戰，以前的成績(jì)擺在那兒，并不能以精減了人員為借口，從而降低服務(wù)質(zhì)量，這樣就沒(méi)辦法得到業(yè)主的認可，經(jīng)過(guò)大家的共同努力，用實(shí)際行動(dòng)給出了答案。清潔衛生保持原來(lái)的標準；治安情況比去年好，全年共發(fā)生兩起治安事件，立案一宗；由于對綠化沒(méi)有什么投入，也只能維持原狀。業(yè)主投訴率明顯降低，管理處工作就略顯清閑。
縱觀(guān)本年度，我們的工作雖小有收獲，但是也還存在著(zhù)許多的不足，希望接下來(lái)在公司的正確引導下，在各位領(lǐng)導的監督下，讓我們向著(zhù)正確的、穩固的方向發(fā)展，使我們的服務(wù)質(zhì)量再上一個(gè)新臺階。
物業(yè)管理工作 篇10
主席、副主席，各位委員：
感謝市政協(xié)和各位政協(xié)委員長(cháng)期以來(lái)對我市物業(yè)管理工作的關(guān)心和支持�，F向市政協(xié)第xx屆第五次會(huì )議報告我市近年來(lái)物業(yè)管理工作有關(guān)情況。請予審議。
一、物業(yè)管理概況
近年來(lái)，我市物業(yè)管理工作得到了長(cháng)足的發(fā)展。至去年底，我市有資質(zhì)的物業(yè)管理公司216家，從業(yè)人員19800多人，已對920多個(gè)住宅小區（大樓、別墅區）實(shí)施了物業(yè)管理，總計面積5800萬(wàn)平方米。尤其是XX年以來(lái)，物業(yè)管理面積平均每年以600萬(wàn)平方米的增加速度快速拓展，至今中心城區物業(yè)管理覆蓋率已達約85%，遠高于全國城市物業(yè)管理平均覆蓋率38%的水平。物業(yè)管理使廣大業(yè)主得到了實(shí)惠，與未實(shí)施物業(yè)管理小區相比，臟、亂、差現象基本消除。物業(yè)管理的推行使小區環(huán)境整潔了、安全有序了、房屋修繕及時(shí)了、居民生活方便了、社區生活豐富了，同時(shí)也使管理小區的各類(lèi)物業(yè)使用功能正常的運行，延長(cháng)了使用壽命，并得到了保值、增值。目前，物業(yè)管理已被廣大市民普遍接受，“買(mǎi)房看物業(yè)”已成為購房者首選的重要條件，非物業(yè)小區的居民要求實(shí)施物業(yè)管理的呼聲也愈益強烈。物業(yè)管理在為小區業(yè)主創(chuàng )造整潔、有序、方便、舒適的生活居住環(huán)境的同時(shí)，也為創(chuàng )建文明社區、建設現代化國際大都市發(fā)揮了積極作用。
二、主要工作情況
圍繞著(zhù)促進(jìn)物業(yè)管理水平的提高、群眾生活居住環(huán)境的改善及城市檔次品位的提升，近年來(lái)我們主要做好以下工作：
1、不斷完善物業(yè)管理法規體系，營(yíng)造行業(yè)發(fā)展的社會(huì )環(huán)境
物業(yè)管理行業(yè)是一門(mén)新興行業(yè)，它是市場(chǎng)經(jīng)濟條件下房屋多元化的產(chǎn)物，有別于計劃經(jīng)濟體制下的傳統房屋管理。因此，首先要建章立制，用法律予以規范和制約。為此，我們在《關(guān)于市區住宅區推行物業(yè)管理的若干意見(jiàn)》的基礎上，草擬了《××市住宅小區物業(yè)管理條例》，并經(jīng)省人大常委會(huì )批準于1999年2月1日起實(shí)施。為使我市《住宅小區物業(yè)管理條例》得到順利貫徹，我市相繼出臺了《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)等級管理暫行辦法》、《優(yōu)秀住宅小區（大廈）考評辦法》和《業(yè)主委員會(huì )運作規程》等11個(gè)政策和規范性文件；在全國《物業(yè)管理條例》出臺后，我們結合《條例》制定了具有地方特色的《貫徹全國〈物業(yè)管理條例〉實(shí)施意見(jiàn)》等8個(gè)配套政策，其中對推行小區管理處主任負責制、業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)和物業(yè)管理企業(yè)與開(kāi)發(fā)建設單位簽訂前期服務(wù)合同協(xié)議等做出了明確規定。這些政策法規和規范性文件的制定與出臺改變了我市物業(yè)界無(wú)法可依的現狀，對引導和規范物業(yè)管理行業(yè)健康發(fā)展起到了重要作用。
2、引入招投標機制，創(chuàng )造公開(kāi)、公正、公平的競爭環(huán)境
自XX年開(kāi)始全市逐步推進(jìn)了物業(yè)管理招投標工作。規定凡4萬(wàn)平方米以上的住宅小區、3萬(wàn)平方米以上的大樓必須實(shí)施前期物業(yè)管理招投標。至今總計115個(gè)小區，總面積達887。49萬(wàn)平方米推行招投標，僅去年全市就有54個(gè)總計面積442萬(wàn)平方米的小區（大樓）實(shí)行了招投標。競爭機制的形成使物業(yè)管理企業(yè)強烈意識到管理服務(wù)不到位，將面臨著(zhù)被市場(chǎng)所淘汰的結局，從而激發(fā)了物業(yè)管理企業(yè)對品牌效應的內在追求，促進(jìn)了市場(chǎng)的培育，物業(yè)管理的整體水平明顯提高。至今，全市已有18個(gè)小區（大樓）榮獲全國優(yōu)秀（示范）稱(chēng)號。XX年至去年底，全市有47個(gè)小區（大樓）被評為市級優(yōu)秀（示范）小區。
3、整頓市場(chǎng)秩序，規范物業(yè)管理運作
近年來(lái)我們針對一些業(yè)主反映較突出的問(wèn)題，如物業(yè)管理不到位，服務(wù)質(zhì)量差，亂收費和服務(wù)態(tài)度惡劣等問(wèn)題，開(kāi)展了兩次全市范圍的物業(yè)管理市場(chǎng)秩序專(zhuān)項整頓工作。為使專(zhuān)項整治“不走過(guò)場(chǎng)”扎實(shí)而有效地開(kāi)展，我們設立了有專(zhuān)人負責的組織機構，并召開(kāi)了全市近250人參加的動(dòng)員大會(huì )，就整頓的目的、范圍和重點(diǎn)等方面逐項提出了工作目標與要求。同時(shí)，健全物業(yè)信訪(fǎng)投訴處理機制和反饋機制，要求物業(yè)管理企業(yè)對群眾反映的問(wèn)題都要認真核實(shí)及時(shí)辦理。整頓期間，處理群眾投訴500余件，對群眾的投訴我們做到事事有回音，件件有著(zhù)落，督促各物業(yè)管理企業(yè)限期整改，期間對兩起較嚴重的違法事件我們進(jìn)行了全市通報及降級和取消企業(yè)資質(zhì)的處理。市場(chǎng)秩序專(zhuān)項整頓，使物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)態(tài)度得到改善，服務(wù)質(zhì)量不斷提高，不少小區（大樓）業(yè)主滿(mǎn)意率達到90%以上，物業(yè)管理的聲譽(yù)有較明顯的好轉。
4、倡導“誠信物業(yè)”，增強行業(yè)自律
XX年開(kāi)始我們在全行業(yè)推行了“誠信在物業(yè)，服務(wù)千萬(wàn)家”的誠信物業(yè)活動(dòng)，并向廣大小區公示，廣泛接受業(yè)主的監督。至今已有72個(gè)小區（大樓）參加誠信活動(dòng)。并在繼續擴展。經(jīng)去年底檢查，“誠信物業(yè)”小區，業(yè)委會(huì )和社區居委會(huì )滿(mǎn)意率達96%以上，誠信意識在我市物業(yè)界得到逐步弘揚。去年，我市還在500多名物業(yè)管理處主任中評選出我市優(yōu)秀管理處主任35人將予通報表彰，使目前行業(yè)中正在開(kāi)展的“比、學(xué)、趕、超”爭先創(chuàng )優(yōu)活動(dòng)進(jìn)一步深入。不少物業(yè)管理企業(yè)在小區中開(kāi)展的“坐堂制”和服務(wù)中心“站立制”一條龍服務(wù)及推行的人性化管理，貼近了業(yè)主的多元需要，貼緊了業(yè)主的心，使物業(yè)管理工作得到了廣大業(yè)主的理解和支持，為深化物業(yè)管理創(chuàng )造了良好的社會(huì )環(huán)境。如煙花鞭炮開(kāi)禁后，全市物業(yè)管理企業(yè)為使廣大居民過(guò)一個(gè)歡樂(lè )、祥和的春節，年三十晚各企業(yè)的中層以上管理人員放棄與家人團聚的機會(huì )，深入到小區內，與值班人員一道查看煙花鞭炮放后有無(wú)安全隱患，從而保證了我中心城區各物業(yè)管理小區無(wú)火災事故的發(fā)生，同時(shí)不少物業(yè)管理人員從年初一凌晨3點(diǎn)起開(kāi)始打掃煙花鞭炮放后的殘屑，使廣大居民在新年第一天便能看到整潔的環(huán)境。
5、實(shí)施老舊小區整治，改善廣大業(yè)主的居住環(huán)境
鑒于老舊小區整體環(huán)境與我市城市化推進(jìn)不相適應，且居住的多數是弱勢群體。為使他們與新小區一樣分享到現代化大都市發(fā)展的成果，近年來(lái)，我們實(shí)施了老舊小區整治“實(shí)事工程”，并實(shí)行邊整治邊物業(yè)管理提前介入。這項工作的重點(diǎn)是做到小區內有關(guān)設施的更新和功能的完善。整治內容主要是：拆除違法建筑、更新路燈、修復破損道路、綠化的補缺和落實(shí)物業(yè)管理用房等工作。我們還不斷總結經(jīng)驗，進(jìn)一步提高整治質(zhì)量。XX年下半年開(kāi)始采用彩色隔熱板進(jìn)行屋頂改造和試行屋頂“平改坡”工作，使整治的小區更加潔凈靚麗。XX年至今，市八區已整治老小區63個(gè)，總計面積1017萬(wàn)平方米，直接受益住戶(hù)近12萬(wàn)戶(hù)。這項“民心工程”得到了社會(huì )各界和群眾的普遍肯定和好評，老小區整治工作在美化城市中發(fā)揮了特殊作用。
6、積極投身于開(kāi)展創(chuàng )建文明城市、衛生城市活動(dòng)中
近年來(lái)物業(yè)管理行業(yè)遵循“資源共享、各方聯(lián)動(dòng)、協(xié)作互助、建設文明社區”的要求，積極投入社區建設，為創(chuàng )建文明社區做了大量工作。物業(yè)管理的16小時(shí)保潔制和24小時(shí)定期巡邏制的推行，使物業(yè)管理小區環(huán)境更加整潔，發(fā)案率大為降低，據××區公安分局的統計顯示，非物業(yè)小區與物業(yè)小區發(fā)案率為5：1，而XX年中××區有84個(gè)物業(yè)管理小區被列為“無(wú)刑案小區”。同時(shí)作為一個(gè)勞動(dòng)密集型行業(yè)，物業(yè)管理崗位也成了社區再就業(yè)工作的一條渠道，現有近4000名下崗失業(yè)人員從事物業(yè)管理崗位工作，為政府排憂(yōu)解難分擔了責任。此外物業(yè)管理企業(yè)提供物業(yè)用房與社區共享，僅市三區供社區活動(dòng)的物業(yè)用房就近1。5萬(wàn)平方米，為社區工作開(kāi)展構筑了活動(dòng)的平臺，同時(shí)還提供一定的人力、物力積極配合社區居委會(huì )在小區內開(kāi)展各類(lèi)文娛活動(dòng)，自行購藥積極投入滅“四害”活動(dòng)，促進(jìn)了社區精神文明建設，因此社區建設工作搞的較好的如安琪社區、滄浪社區的居委會(huì )同志都講到社區工作離不開(kāi)物業(yè)管理公司的配合和支持。
三、存在的矛盾、困難和問(wèn)題
伴隨著(zhù)物業(yè)管理的發(fā)展，我們也面臨著(zhù)諸多矛盾、困難和問(wèn)題，主要是：
1、市場(chǎng)機制還不完善，物業(yè)管理收費標準過(guò)低，行業(yè)發(fā)展后勁缺乏
由于我市的物業(yè)管理是從計劃經(jīng)濟下傳統房屋管理轉變過(guò)來(lái)，因此不少業(yè)主長(cháng)期以來(lái)的“國家分房、修房、我住房”的福利型住房消費意識根深蒂固，視物業(yè)管理為公益性事業(yè)，對有償服務(wù)還很不適應，“要服務(wù)、少付錢(qián)或不付錢(qián)”現象屢屢發(fā)生，有的小區收費率幾年來(lái)徘徊在30%左右，嚴重挫傷了物業(yè)管理企業(yè)的工作積極性；其次，我市的物業(yè)管理服務(wù)收費標準也同市場(chǎng)經(jīng)濟要求和行業(yè)發(fā)展需求有一定的差距，目前我市三區XX年以來(lái)新建的普通住宅小區收費標準平均為0。4元/平方米/月；而98年以前建成的住宅小區更低，平均僅為0。15—0。2元/平方米/月。這一收費標準與目前上海、廣州同樣小區相比差距近一倍，致使多數物業(yè)管理小區經(jīng)費處與虧損狀態(tài)，企業(yè)發(fā)展缺乏后勁，物業(yè)管理服務(wù)步履艱難。
2、作為新興行業(yè)，職責尚需進(jìn)一步理順
作為新興行業(yè)，法律法規體系雖已建立，但部門(mén)間的工作職責還需進(jìn)一步理順。目前，我市《小區物業(yè)管理條例》規定的市政、環(huán)衛等專(zhuān)業(yè)有償委托事宜，尚未妥善解決，致使物業(yè)管理代人勞作，更加重了物業(yè)管理自身經(jīng)費負擔。同時(shí)，國家《物業(yè)管理條例》規定的供水、供電、供熱等單位應向最終用戶(hù)收費的問(wèn)題，有關(guān)部門(mén)也沒(méi)有認真貫徹，致使物業(yè)管理企業(yè)無(wú)償代收的現象仍然存在，且水電費差額還需物業(yè)管理企業(yè)承擔，這很不合理。此外，物業(yè)管理小區的違法搭建、破墻開(kāi)門(mén)、車(chē)輛停放、快餐經(jīng)營(yíng)等問(wèn)題，按照有關(guān)職能宜由城管、規劃、環(huán)保、工商、房管、公安等部門(mén)依法處理。但由于一些法規的交叉，出現互相推諉現象，使物業(yè)企業(yè)在管理過(guò)程中，遇到這類(lèi)問(wèn)題得不到有力支持和及時(shí)解決，造成小區管理難度大大增加。
3、商品房維修資金尚未建立，尤其是帶電梯的小高層、高層住宅的電梯維修資金及小區技防設施的更新資金尚未建立
若干年后這些設施的維修更新少則幾十萬(wàn)元多則上百萬(wàn)元，業(yè)主將不堪重負，更會(huì )影響長(cháng)效管理并將導致物業(yè)管理退出。
4、物業(yè)管理從業(yè)人員整體素質(zhì)不高，管理手段落后，服務(wù)離業(yè)主要求尚有差距
我市物業(yè)管理起步較晚，目前物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)人才的培養還跟不上形勢發(fā)展的需要，而企業(yè)虧損又難以引進(jìn)人才，致使善管理、懂技術(shù)的專(zhuān)業(yè)人才緊缺�，F在我們這支隊伍，3千多名管理人員中，多數為企事業(yè)單位下崗分流人員、退伍軍人和農村剩余勞動(dòng)力，一般為初、高中學(xué)歷。因此，要較好的勝任物業(yè)管理工作尚有較大距離。同時(shí)，由于現行的物業(yè)收費標準低，物業(yè)管理中收費難、收費率低，致使70%左右的物業(yè)公司綜合實(shí)力較弱，缺乏發(fā)展后勁，也造成了不少物業(yè)管理企業(yè)管理辦法和管理手段還處于較落后狀態(tài)，整體水平不高。此外也有部分從業(yè)人員感到物業(yè)管理地位偏低，以致缺乏以人為本、敬業(yè)愛(ài)崗精神，導致服務(wù)不規范，侵犯業(yè)主權益現象時(shí)有發(fā)生，致使整體服務(wù)質(zhì)量不盡如人意。這些成為了我市物業(yè)管理工作進(jìn)一步發(fā)展的“瓶頸”。
四、下步工作打算和若干建議
1、進(jìn)一步完善物業(yè)管理法律法規體系，健全市場(chǎng)競爭機制
我們將以全國物業(yè)管理條例出臺為契機，結合近幾年我市物業(yè)管理運作較成功和成熟的經(jīng)驗，修訂我市物業(yè)管理條例，使之更具地方特色和操作性；其次，實(shí)行市區兩級主管部門(mén)組織的物業(yè)管理招投標制度，建立全市范圍內的專(zhuān)家評委庫，實(shí)施品牌物業(yè)在招投標中的傾斜優(yōu)惠政策，使物業(yè)管理企業(yè)在“公開(kāi)、公平、公正”的市場(chǎng)競爭中不斷完善自我，提高自身競爭力，促進(jìn)物業(yè)管理市場(chǎng)趨向規范化；其三，進(jìn)一步加大行業(yè)誠信服務(wù)工作力度，建立物業(yè)管理企業(yè)在招投標中承諾中的服務(wù)標準核查制，以提高我市的物業(yè)管理整體服務(wù)水平。
2、建立新的物業(yè)管理收費機制，實(shí)行分檔管理、優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià)
我們將配合市物價(jià)管理部門(mén)做好物業(yè)管理成本核算工作，編制物業(yè)管理用工定額，使物業(yè)收費標準逐步貼近市場(chǎng)價(jià)值。同時(shí)制定我市的等級服務(wù)標準，使收費與服務(wù)標準有機結合起來(lái)，讓業(yè)主根據自身的消費水平和消費需求來(lái)選擇相應的物業(yè)管理服務(wù)，滿(mǎn)足不同層次的服務(wù)需求。
3，加強規范化建設，不斷提高物業(yè)管理整體水平？
我們在強化自身建設方面將繼續抓好宣傳教育，牢固樹(shù)立從業(yè)人員的以人為本、愛(ài)崗敬業(yè)精神，加強物業(yè)管理市場(chǎng)秩序專(zhuān)項整治工作。進(jìn)一步開(kāi)展“比、學(xué)、趕、超”爭先創(chuàng )優(yōu)活動(dòng)。強化財務(wù)監督措施以提高物業(yè)管理收支透明度，保證居民所繳的費用用到實(shí)處。同時(shí)還將加強培訓工作，提高從業(yè)人員的業(yè)務(wù)素質(zhì)。加大考核力度，促進(jìn)管理服務(wù)的進(jìn)一步規范。并將實(shí)施小區管理處主任責任制和上崗任職資格考試制，使每個(gè)物業(yè)管理項目在稱(chēng)職的管理處主任管理下物業(yè)管理順利開(kāi)展工作，為廣大的業(yè)主提供滿(mǎn)意的服務(wù)。
4、發(fā)揮業(yè)主大會(huì )作用，做好業(yè)主自治工作
為了充分發(fā)揮業(yè)主的自治作用，我們將首先做好實(shí)施物業(yè)管理兩年以上，還未成立業(yè)主管委會(huì )的小區業(yè)委會(huì )評選工作；其次開(kāi)展業(yè)委會(huì )成員培訓工作，使業(yè)主管委會(huì )既能代表業(yè)主利益，又能依法自治；第三，對那些不按法律有關(guān)規定操作的行為，我們將以指導和監督，并予以制止和糾正，從源頭上制止物業(yè)管理糾紛的產(chǎn)生和增多。
5、采取措施逐步解決“停車(chē)難”問(wèn)題，建立良好的小區公共秩序
隨著(zhù)群眾生活水平的提高，近年來(lái)我市私家車(chē)數量急劇增加，小區停車(chē)難問(wèn)題日益突出。為妥善解決這一社會(huì )經(jīng)濟發(fā)展過(guò)程中出現的難題，我們擬將采�。阂皇菍σ院笮陆ǖ臉潜P(pán)，以高起點(diǎn)、高標準出發(fā)，提高停車(chē)指標，眼光放遠，指標做足，不留或少留遺憾；其次，對已建成小區我們將通過(guò)規范管理，挖掘內部潛力并引進(jìn)現代化的管理手段，以彌補停車(chē)位的不足，即通過(guò)物業(yè)公司對小區道路的合理排位，確定行車(chē)路線(xiàn)，阻止亂停放現象，以提高車(chē)位的利用率，將出租改為他用的車(chē)庫一律恢復原有使用功能，以增加車(chē)位量，同時(shí)引進(jìn)室外立體式車(chē)庫盡量彌補小區車(chē)位的不足。同時(shí)也建議交警進(jìn)社區，指導和幫助物業(yè)管理企業(yè)制止車(chē)輛亂停放及有條件的允許一些車(chē)輛確實(shí)過(guò)多的小區在小區外圍道路上夜間劃線(xiàn)停車(chē)。小區“停車(chē)難”問(wèn)題不是地方問(wèn)題，而是全國普遍性問(wèn)題，其形成具有一定的歷史原因，且要妥善解決涉及到的各方各面，需要全社會(huì )的共同努力，為此我們將積極引進(jìn)外地成功的做法，最大限度地解決小區停車(chē)難的問(wèn)題。
6、目前我市物業(yè)管理正處于粗放型到規范化發(fā)展的過(guò)渡階段，更需要全社會(huì )為物業(yè)管理行業(yè)營(yíng)造相對良好的經(jīng)營(yíng)環(huán)境
建議工商、稅務(wù)、財政、勞動(dòng)等政府職能部門(mén)，在制定具體政策時(shí)，能多考慮目前物業(yè)管理的實(shí)際困難，在政策上給與傾斜和照顧。如稅務(wù)部門(mén)繼續減免物業(yè)管理收入的營(yíng)業(yè)稅（近幾年市財稅部門(mén)在營(yíng)業(yè)稅減免方面已給予很大的政策支持）；勞動(dòng)部門(mén)能考慮物業(yè)管理企業(yè)的“三金”操作問(wèn)題；對98年前交付使用的并已實(shí)施物業(yè)管理的老小區采取適當的經(jīng)費補助辦法等。以多方面為物業(yè)管理企業(yè)創(chuàng )造經(jīng)營(yíng)條件，幫助走出困境。
主席、副主席和各位委員：我市物業(yè)管理一直來(lái)得到市政協(xié)的精心指導和大力支持，在此我代表行業(yè)主管部門(mén)再次向你們表示感謝。我們殷切地期望待各位領(lǐng)導和同志們今后一如既往地關(guān)心、愛(ài)護我市物業(yè)管理這一新生事物，扶植它茁壯成長(cháng)，使物業(yè)管理在進(jìn)一步改善廣大業(yè)主的居住質(zhì)量和創(chuàng )建現代化港城文明建設中作出更大的貢獻。
謝謝大家！
物業(yè)管理工作 篇11
我們玉山物業(yè)公司成立于1996年，隸屬于勝利油田勝中社區管理中心�，F有職工361人，公司下設3個(gè)機關(guān)部門(mén)、4個(gè)物業(yè)站以及5支專(zhuān)業(yè)化隊伍，目前轄區占地總面積128萬(wàn)平方米，其中建筑面積62萬(wàn)平方米，綠化總面積23萬(wàn)平方米；管理著(zhù)14個(gè)自然住宅小區，居民總戶(hù)數為9027戶(hù)。
近幾年來(lái)，在日益激烈的物業(yè)管理市場(chǎng)競爭中，面對新經(jīng)濟條件下業(yè)主對物業(yè)管理服務(wù)水平的新要求，我們始終堅持以“居民至上，服務(wù)第一”為宗旨，不斷強化公司的內部管理，積極創(chuàng )新具有玉山特色的“GIN”綠色物管新思路，為玉山物業(yè)公司搭建了堅實(shí)的發(fā)展平臺。經(jīng)過(guò)多年來(lái)的實(shí)踐與探索，我們建立和完善了一套科學(xué)的小區管理制度，內部管理服務(wù)質(zhì)量控制體系和運行機制，使物業(yè)管理走上了科學(xué)化、規范化、標準化、專(zhuān)業(yè)化的發(fā)展軌道。公司于20xx年9月通過(guò)了ISO9001國際質(zhì)量體系認證，公司近年來(lái)還先后多次榮獲山東省、東營(yíng)市和管理局“創(chuàng )安工作先進(jìn)單位”、“文明建設先進(jìn)單位”、“庭園綠化先進(jìn)單位”、“油田道德示范點(diǎn)”、“先進(jìn)基層黨組織”等60余項榮譽(yù)稱(chēng)號。20xx年，公司還被山東省評為“職工職業(yè)道德先進(jìn)單位”。公司所管理的雅苑小區被評為“國家級示范住宅小區”，翠苑、舒苑和清苑三個(gè)小區被評為“省級優(yōu)秀住宅小區”。精細的管理錘煉出了過(guò)硬的隊伍，20xx年，公司的雅苑物業(yè)站被評為管理局“十佳示范隊”，綜合維修隊被評為管理局“名牌基層隊”，治安保衛隊和辦公物業(yè)管理隊被評為管理局“行業(yè)一強”。幾年來(lái)的實(shí)踐使我們意識到，一個(gè)物業(yè)公司要想發(fā)展必須依靠其內部的嚴格管理，公司的發(fā)展過(guò)程同時(shí)也是管理創(chuàng )新的過(guò)程，物業(yè)公司只有不斷的創(chuàng )造出新的管理模式、新的操作流程，以實(shí)現各管理要素的合理組合，才能夠健全體魄，去搶占日益廣闊的物業(yè)市場(chǎng)。下面，我將玉山物業(yè)公司近幾年來(lái)在強化內部管理工作中的一些主要做法向大家做如下匯報：
一、深化一個(gè)“精”字，進(jìn)一步夯實(shí)了公司管理工作的基礎
所謂“精”，就是要求我們的工作要在原來(lái)的基礎上，加以提煉、總結，取其精華，發(fā)揚繼承，要做到精益求精，力求完美。物業(yè)公司在日常的管理服務(wù)過(guò)程中，每一個(gè)步驟都要精心，每一個(gè)環(huán)節都要精細，每一項工作都是精品，精心是態(tài)度，精細是過(guò)程，精品是成績(jì)。在油田深化改革、重組改制、市場(chǎng)化運作機制逐步形成的新形勢下，我們從提高企業(yè)生存競爭能力的高度，不斷加強對公司管理工作的精確計劃、精確決策和精確控制，不斷健全各項管理工作的運行機制，不斷加強內部管理工作的過(guò)程指導，全面夯實(shí)了公司管理工作的基礎。
一是在運行機制上下功夫。一套科學(xué)有效的機制是企業(yè)的“筋骨”，是企業(yè)實(shí)現快速發(fā)展的基礎保障。幾年來(lái)，我們緊跟油田和社區改革步伐，不斷加強內部管理體制和運行機制的轉換，逐步形成了以物業(yè)站為甲方，各專(zhuān)業(yè)隊為乙方的“一拖N”管理模式。原來(lái)由物業(yè)站大包大攬的各項維修、保潔、綠化、治保等服務(wù)工作與小區工作相分離，分別形成專(zhuān)業(yè)化隊伍，變原來(lái)的統一管理為甲乙方合同關(guān)系，各專(zhuān)業(yè)隊成為服務(wù)的提供方和承包方，雙方按照合同約定進(jìn)行考核與被考核。內部模擬市場(chǎng)機制的運行，使物業(yè)站和專(zhuān)業(yè)隊之間責權更加明確，考核更加嚴格，迫使專(zhuān)業(yè)化隊伍必須用優(yōu)質(zhì)快捷的服務(wù)到接受服務(wù)的物業(yè)站去掙取服務(wù)成本。在用人機制上，我們重點(diǎn)突出各單位、各部門(mén)的職能作用，設置了較為科學(xué)、合理的運行機構，嚴格執行“三崗制”動(dòng)態(tài)管理辦法，通過(guò)對人員的優(yōu)化組合，充分挖掘人力資源的潛能，進(jìn)一步提高勞動(dòng)效率和管理效率，增強員工隊伍的風(fēng)險意識，僅20xx年，公司就優(yōu)化下來(lái)多名職工充實(shí)到了門(mén)衛、綠化等原來(lái)家屬的崗位上，既節余了費用，又安置了富裕人員；在利益分配機制上，我們徹底打破了“大鍋飯”的現象，結合崗效薪點(diǎn)工資制度的實(shí)施，在維修隊實(shí)行了工時(shí)制，堅決做到了“干和不干的不一樣，多干和少干的不一樣，會(huì )干和不會(huì )干的不一樣”，平時(shí)不干活的職工獎金將出現負數。
二是在素質(zhì)培訓上下功夫。物業(yè)管理說(shuō)到底是為業(yè)主提供各項滿(mǎn)意的服務(wù)，而這一切都要取決于服務(wù)者素質(zhì)的高低和能力的發(fā)揮，也取決于人力資源是否科學(xué)、有效運用。因此搞好人力資源管理、加強人才素質(zhì)建設是抓好其他各項管理的基礎，也是確保企業(yè)長(cháng)盛不衰的關(guān)鍵。20xx年我們對公司部分機構和人員進(jìn)行了相應調整，優(yōu)化了人員結構，簡(jiǎn)化了管理流程。我們一是通過(guò)加大對基層干部的培訓力度，建立健全了公司培訓考核體系，調整優(yōu)化人員結構，把政治強、業(yè)務(wù)精、懂經(jīng)營(yíng)、善管理的優(yōu)秀人才選拔到了管理崗位上，通過(guò)扎實(shí)有效地培訓，使公司每一個(gè)站、隊長(cháng)都學(xué)會(huì )了標書(shū)編制、成本測算，與居民溝通的技巧和獨立投標的技能，全部具備了獨立經(jīng)營(yíng)管理的能力。二是加大了對職工隊伍的培訓力度，各基層單位都建立了“一人一課”、“導師帶徒”等簡(jiǎn)單有效地培訓辦法，激發(fā)了職工學(xué)習業(yè)務(wù)的熱情。目前，在公司的員工中，大專(zhuān)以上占21。4，中專(zhuān)占17。8，技校以下占60。9。
三是在品牌建設上下功夫。近幾年來(lái)，管理局對社區的費用補貼逐漸壓縮，20xx年實(shí)現零補貼和物業(yè)企業(yè)實(shí)現改制分流的嚴峻形勢已經(jīng)不可避免的擺在了我們面前，再想走坐享其成的老路是不現實(shí)的，仍然存在臨時(shí)抱佛腳的思想也是行不通的。因此，我們通過(guò)企業(yè)文化和學(xué)習型組織的創(chuàng )建，經(jīng)過(guò)幾年的探索，逐漸形成了具有玉山特色的文化體系，并通過(guò)不斷的錘煉，公司在“塑造品牌、發(fā)展品牌”上邁出了堅實(shí)的一步，已經(jīng)鞏固形成了“心連心”、“彩虹”、“銀盾衛士”以及“廣廈之星”等一批服務(wù)精品，進(jìn)一步增強了玉山形象的影響力和滲透力。
二、把握一個(gè)“細”字，進(jìn)一步促進(jìn)了公司管理工作的規范
所謂“細”就是要求我們的工作組織要嚴密，管理要細致入微，不能只浮于表面，而要扎實(shí)深入，管理到位。目前的物業(yè)管理與服務(wù)水平的差異往往是體現在細節的管理上。我們物業(yè)公司每天處理著(zhù)數不清的事情，保潔、保安、綠化、維修等，件件瑣碎，看似無(wú)關(guān)緊要，小事一樁，可是小事一旦因為某個(gè)環(huán)節、某個(gè)細節處理不好，很可能轉化為大事，影響信譽(yù)。相反，每個(gè)細節、每一個(gè)環(huán)節、每一件事情都能做到位，我們的整體管理水平就能提高。對于任何一項工作來(lái)說(shuō)，構建設想是前提，落實(shí)到細處卻是關(guān)鍵。近年來(lái)，由于區域的整合以及不斷的發(fā)展，玉山物業(yè)公司的管理面積逐漸變大，管理難度也隨之增加，為確保工作質(zhì)量不降，公司狠抓了細節管理，將管理延伸到了每一名員工的每一個(gè)動(dòng)作、每一次微笑當中，進(jìn)一步促進(jìn)了公司管理工作的規范。
一是以ISO9001質(zhì)量管理體系為基礎，細化了管理服務(wù)的標準。近年來(lái)，公司依據ISO9001體系的要求，在服務(wù)標準的制定上，明確了具體的操作程序和質(zhì)量責任人，使每個(gè)崗位都有了工作職責、任職要求、服務(wù)規范和工作標準，都有相應的檢查制度和考核細則，都有質(zhì)量持續改進(jìn)和糾正預防控制措施，實(shí)現了標準化、程序化、規范化，每一名職工都知道自己干什么，應該怎么干，干到什么程度，由誰(shuí)來(lái)管理考核，出現問(wèn)題將受到什么處罰，由誰(shuí)來(lái)處罰等，做到了“事事受控，時(shí)時(shí)受控，人人受控”。我們將工作人員入戶(hù)要穿鞋套，要怎樣敲門(mén)、要怎樣問(wèn)好、工作服要全部紀扣以及工作證的佩戴位置等等瑣碎細節都做了規范要求，ISO9001質(zhì)量管理體系的推行，更新了服務(wù)理念，各崗位都按照“寫(xiě)自己所要做的、做自己所寫(xiě)的、記自己所做過(guò)的”的基本要求履行本職工作，進(jìn)一步完善了各項管理制度、操作規程和激勵約束機制，把物業(yè)管理工作提高到了一個(gè)新的水平。
二是以開(kāi)展承諾服務(wù)為切入點(diǎn)，增強了員工為居民服務(wù)的意識。物業(yè)管理的產(chǎn)品是服務(wù)，誰(shuí)的服務(wù)得到業(yè)主的認可，誰(shuí)的服務(wù)就更廣闊，產(chǎn)品就賣(mài)的多，就有市場(chǎng)。幾年來(lái)，公司全面實(shí)施了承諾服務(wù)制，公開(kāi)了承諾內容和服務(wù)標準，要求維修人員在接到居民的報修或咨詢(xún)后，在服務(wù)范圍之內的必須在20分鐘內趕到現場(chǎng)處理解決，需要協(xié)調其他部門(mén)的必須在24小時(shí)內通過(guò)電話(huà)或者走訪(fǎng)等形式給用戶(hù)一個(gè)肯定的答復。同時(shí)提出并推行了“首問(wèn)責任制”，各基層單位分別建立了“首問(wèn)負責制”日常工作記錄本，要求首接責任人對接待的人和事以及處理方式和結果等信息作好詳細記錄，客觀(guān)地反映出處理解決問(wèn)題的全過(guò)程。在全員中樹(shù)立了“為他人服務(wù)是愉快”的觀(guān)念，從而增強了員工為居民服務(wù)的意識。
三是以先進(jìn)的服務(wù)理念為著(zhù)眼點(diǎn)，促進(jìn)了管理與服務(wù)的人性化。近年來(lái)，我們依靠企業(yè)文化的影響力，以深化“GIN”綠色物管為核心，從環(huán)境、服務(wù)、文化三個(gè)方面構筑了最佳的人居環(huán)境，變物化管理為人文關(guān)懷，以先進(jìn)的服務(wù)理念為著(zhù)眼點(diǎn)，促進(jìn)了管理與服務(wù)的人性化。在小區維修方面，公司組建了“彩虹服務(wù)隊”，在同行業(yè)率先開(kāi)展了以預防為核心的“主動(dòng)式”維修服務(wù)。在治安工作方面公司全面推行了“準軍事化管理”，設立了24小時(shí)報警值班室。在物業(yè)管理工作中，公司實(shí)行了“區塊值守法”，賦予了職工充分的管理權，變執行者為管理著(zhù)，提高了職工主動(dòng)參與管理的積極性。同時(shí)公司還通過(guò)建立“定期回訪(fǎng)”、“居民訪(fǎng)談日”等制度和異彩紛呈的黑板報、宣傳欄，有效地促進(jìn)了居民與物業(yè)之間的溝通與交流。為給居民提供更加人性化的服務(wù)，公司在雅苑小區建成了勝利油田第一個(gè)智能化管理小區，水電氣三表實(shí)現了遠程抄錄，小區建設有電子大屏、背景音樂(lè )以及周界防范系統等，物業(yè)站也基本實(shí)現了信息化管理，建立了雅苑網(wǎng)站，居民可與物業(yè)站隨時(shí)進(jìn)行網(wǎng)上溝通和交流，體貼入微的服務(wù)使居住在小區的居民倍感溫馨。
三、堅持一個(gè)“嚴”字，進(jìn)一步提高了公司管理工作的水平
所謂“嚴”就是嚴格管理，從領(lǐng)導做起，從小事做起，做到點(diǎn)滴不漏，將每一項制度與措施毫不遞減的執行到公司的每一個(gè)角落。實(shí)踐使我們意識到，強化內部管理，關(guān)鍵在于嚴格落實(shí)各項規章制度，只有實(shí)施嚴格的考核與監督，才能夠確保管理措施的到位，才能夠提升公司的整體管理水平。
一是通過(guò)建立三級考核網(wǎng)絡(luò )體系，促進(jìn)了管理水平的持續提高。監督考核對工作過(guò)程的控制以及管理軌道的通暢起著(zhù)至關(guān)重要的作用，是影響管理水平持續提高的關(guān)鍵。為此，公司領(lǐng)導層始終重視考核體系的建設，打破了原有的監督考核體系，建立健全了“三級”監督考核網(wǎng)絡(luò )，即對小區內出現的包括治安、環(huán)衛、維修等問(wèn)題，首先責任全部落實(shí)到物業(yè)站，再由物業(yè)站對專(zhuān)業(yè)隊進(jìn)行分項考核，這樣就使物業(yè)站既自覺(jué)的加強日常管理，又在考核專(zhuān)業(yè)隊時(shí)自覺(jué)的嚴格起來(lái)，同時(shí)專(zhuān)業(yè)化隊伍為掙取勞務(wù)費用而主動(dòng)的加大細節管理和強化人員素質(zhì)�！叭墶北O督考核網(wǎng)絡(luò )的運行，既使各類(lèi)矛盾問(wèn)題象“倒三角形”一樣由物業(yè)站逐層遞減并最終解決消化在基層；又使責任壓力象“正三角形”一樣由物業(yè)站逐層遞增最終增強基層職工的責任意識，使管理干部減輕壓力，輕裝上陣，甩開(kāi)膀子更好的為公司獻計謀策。為使考核更加科學(xué)、更加嚴格，我們還出臺了《玉山物業(yè)公司日�？己思殑t》和《日�？己霜剳蛢冬F辦法》等一系列制度，把每周物業(yè)部的自查與社區的周考核、雙月考核相結合，把日�？己伺c集中考核相結合，對小區的治安、環(huán)衛綠化以及維修等工作進(jìn)行全面檢查考核，發(fā)現問(wèn)題及時(shí)處理，真正做到了“罰不心軟，獎不心疼”。成績(jì)出在平時(shí)，出在嚴格的管理之中，20xx年，在社區組織的四次考核中，玉山物業(yè)公司全部名列前茅，在油田公共事業(yè)部的居民問(wèn)卷調查中，玉山物業(yè)公司居民滿(mǎn)意率高達98％。
二是通過(guò)建立績(jì)效考核激勵機制，激發(fā)了管理工作的有效性。隨著(zhù)市場(chǎng)競爭的日趨激烈，作為績(jì)效管理理論重要環(huán)節的績(jì)效考核已越來(lái)越被一些企業(yè)所借鑒和運用，已充分顯示出了它的重要性和時(shí)代性。對于物業(yè)管理企業(yè)來(lái)說(shuō)，我們所提供的無(wú)形產(chǎn)品質(zhì)量的好壞更多的取決于人的因素，而適當的績(jì)效考核將是充分調動(dòng)員工積極性、確保公司整體目標達成的重要手段。因此，公司從各基層單位抽調了10余名骨干集中購買(mǎi)了書(shū)籍并系統學(xué)習了績(jì)效考核的理論實(shí)質(zhì)，通過(guò)不斷的吸收、消化，逐漸建立健全了符合玉山實(shí)際的績(jì)效考核體系，建立了一套具有人性化、靈活性、操作性強和能夠充分調動(dòng)職工積極性的績(jì)效考核辦法，同時(shí)把崗效薪點(diǎn)工作與職工的績(jì)效考核有機的結合起來(lái)，努力在調動(dòng)人的一切積極因素上下功夫，不斷提高了員工個(gè)人的業(yè)績(jì)能力，充分激發(fā)了公司管理工作的有效性。
三是通過(guò)建立嚴格的成本考核體系，增強了隊伍的成本節約意識。隨著(zhù)20xx年補貼費用的大幅壓減和20xx年“零補貼”的即將到來(lái)，為公司的成本管理工作提出了更高的要求。為使有限的資金發(fā)揮最佳效益，公司將全年的成本費用指標，經(jīng)過(guò)科學(xué)合理地測算后，將成本構成的每個(gè)要素，橫向承包到有關(guān)部門(mén)，縱向層層分解到基層隊、班組及個(gè)人，簽訂成本費用承包合同，形成人人肩上有指標、點(diǎn)點(diǎn)滴滴降成本的倒逼機制。針對公司機關(guān)人員大事小事都用車(chē)的現象，公司在認真調研的基礎上，退回了車(chē)隊的兩臺車(chē)，只留一部值班車(chē)，并由綜合辦公室嚴格把關(guān)、統一調度，對路程近的騎自行車(chē)，對路程遠的集中安排，降低了車(chē)輛的往返率以及費用的支出。公司要求各單位全部實(shí)行日記錄、月分析、季兌現。公司成本檢查考核工作小組定期對各單位的費用支出情況進(jìn)行檢查，幫助分析節超原因和制定費用計劃，確保各單位的費用支出控制在規定指標之內。年末，公司對各單位費用發(fā)生情況統計分析，嚴格按規定落實(shí)節獎超罰，進(jìn)一步增強了隊伍的成本節約意識。截至20xx年5月份，公司共撤除多余固定電話(huà)7部。20xx年全年節余成本近百萬(wàn)元。
精細的管理是企業(yè)實(shí)現發(fā)展的保障，多年來(lái)的實(shí)踐證明，一套科學(xué)有效地管理是企業(yè)效益的根本來(lái)源，玉山物業(yè)公司正是通過(guò)不斷的強化內部管理，不斷的優(yōu)化內部結構，使公司在發(fā)展道路上越走越寬。近幾年來(lái)，玉山物業(yè)公司憑借著(zhù)良好的市場(chǎng)信譽(yù)和品牌形象，在激烈的市場(chǎng)競爭中搶占先機，已成功地接管了勝利日報社、東營(yíng)區政府、辛店街道辦事處、東營(yíng)區檢察院、建設銀行、計算中心、油城廣場(chǎng)、鑫都置業(yè)等一批高標準的非住宅物業(yè)，20xx年創(chuàng )造了150多萬(wàn)元的外部市場(chǎng)收入。20xx年元旦，公司還主動(dòng)瞄準省內市場(chǎng)，實(shí)施“走出去”戰略，先后組織人員對濟南、青島等地的物業(yè)管理市場(chǎng)進(jìn)行了前期調研和考察，為公司今后進(jìn)一步搶占省內市場(chǎng)提供了極具價(jià)值的參考。
目前，勝利油田的社區物業(yè)管理正處于發(fā)展的初級階段，在今后相當一個(gè)時(shí)期，服務(wù)市場(chǎng)發(fā)育不成熟，物業(yè)管理收入不足，將是各物業(yè)管理公司生存發(fā)展的最大障礙�；诂F狀，物業(yè)管理公司應在不斷加強內部管理的同時(shí)，一是要堅持企業(yè)化經(jīng)營(yíng)，服務(wù)與創(chuàng )收并重。一方面加強內部管理，搞好服務(wù)創(chuàng )收，努力克服油田減少補貼所帶來(lái)的壓力和困難；一方面要在零補貼后，通過(guò)管理和創(chuàng )收實(shí)現自立生存和發(fā)展，通過(guò)創(chuàng )收不斷擴大經(jīng)濟規模，提高自立生存能力。二是要堅持市場(chǎng)化運作，引入競爭機制。通過(guò)市場(chǎng)上激烈的角逐和較量，將企業(yè)追求自身經(jīng)濟利益的內在要求轉化為外部壓力，并將這種壓力變成動(dòng)力，激勵各物業(yè)管理企業(yè)提高管理服務(wù)的水平和素質(zhì)。三是要堅持社會(huì )化服務(wù)，實(shí)現經(jīng)濟目標和社會(huì )目標的協(xié)調發(fā)展。物業(yè)管理作為社區下屬的一項主要業(yè)務(wù)，應把自身發(fā)展與社區思想、文化、環(huán)境、治安建設結合起來(lái)，在社會(huì )化服務(wù)上多做文章。同時(shí)，社區建設要把物業(yè)公司作為主體骨干力量，兩者攜手共建，共同開(kāi)創(chuàng )物業(yè)管理和社區建設的新局面。
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