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2017房產(chǎn)估價(jià)師《理論方法》仿真題及答案
一、單選題
1.己知某收益性房地產(chǎn)的收益期限為50年，報酬率為8%的價(jià)格為4000元/m2：若該房地產(chǎn)的收益期限為40年，報酬率為6%，則其價(jià)格最接近于( )元/m2。
A.3816
B.3899
C.4087
D.4920
答案：D
2.某商鋪建筑面積為500m2，建筑物的剩余經(jīng)濟壽命和剩余土地使用年限為35年;市場(chǎng)上類(lèi)似商鋪按建筑面積計的月租金為120元/m2;運營(yíng)費用率為租金收入的25%;該類(lèi)房地產(chǎn)的報酬率為10%。該商鋪的價(jià)值為( )萬(wàn)元。
A.521
B.533
C.695
D.711
答案：A
3.已知～年期國債利率為3.31%，貸款利率為5.43%，投資風(fēng)險補償為2.23%，管理負擔補償為1.32%，缺乏流動(dòng)性補償為1.42%，所得稅抵扣的好處為0.5%，則報酬率為( )。
A.7.78%
B.8.28%
C.13.21%
D.14.21%
答案：A
4.運用假設開(kāi)發(fā)法評估某待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的價(jià)值時(shí)，若采用現金流量折現法計算，則該待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期的起點(diǎn)應是( )。
A.待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設開(kāi)始時(shí)的具體日期
B.待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)建設發(fā)包日期
C.取得待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的日期
D.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成并投入使用的日期
答案：C
5.下列關(guān)于假設開(kāi)發(fā)法的表述中，不正確的是( )。
A.假設開(kāi)發(fā)法在形式上是評估新開(kāi)發(fā)完成的房地產(chǎn)價(jià)格的成本法的倒算法
B.運用假設開(kāi)發(fā)法可測算開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項目的土地最高價(jià)格、預期利潤和最高費用
C.假設開(kāi)發(fā)法適用的對象包括待開(kāi)發(fā)的土地、在建工程和不得改變現狀的舊房
D.假設開(kāi)發(fā)法通常測算的是一次性的價(jià)格剩余
答案：C
6.現有某待開(kāi)發(fā)項目建筑面積為38.50m2，從當前開(kāi)始開(kāi)發(fā)期為2年。根據市場(chǎng)調查分析，該項目建成時(shí)可出售50%，半年和一年后分別售出其余的30%和20%，出售的平均單價(jià)為28507元/m2，若折現率為15%，則該項目開(kāi)發(fā)完成后的總價(jià)值的當前現值為( )萬(wàn)元。
A.766
B.791
C.913
D.1046
答案：D
7.在運用長(cháng)期趨勢法測算房地產(chǎn)未來(lái)價(jià)格時(shí)，當房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)過(guò)程是持續上升或者下降的，并且各期上升或下降的幅度比率大致接近，則宜選用( )方法進(jìn)行測算。
A.平均增減量法
B.平均發(fā)展速度法
C.移動(dòng)平均法
D.指數修勻法
答案：A
8.在房地產(chǎn)估價(jià)中，長(cháng)期趨勢法運用的假設前提是( )。
A.過(guò)去形成的房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)趨勢在未來(lái)仍然存在
B.市場(chǎng)上能找到充分的房地產(chǎn)歷史價(jià)格資料
C.房地產(chǎn)市場(chǎng)在過(guò)去無(wú)明顯的季節變動(dòng)
D.政府關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)調控的有關(guān)政策不會(huì )影響房地產(chǎn)的歷史價(jià)格
答案：A
9.一前后臨街、總深度為50m的矩形宗地，其前街路線(xiàn)價(jià)為5000元/m2，后街路線(xiàn)價(jià)為3800元/m2。如果按重疊價(jià)值估價(jià)法，該宗地的前街影響深度為( )m。
A.22
B.28
C.38
D.50
答案：B
10.某塊臨街深度為50m、臨街寬度為30ft的矩形土地甲，總價(jià)為40萬(wàn)元。其相鄰的矩形土地乙，臨街深度為150ft，臨街寬度為15ft，則運用四三二一法則計算土地乙的總地價(jià)為( )萬(wàn)元。
A.23.4
B.28.6
C.33.4
D.46.8
答案：C
二、多選題
1.下列屬于土地使用管制的事項有( )。
A.建筑物四周應留有一定的空地作為建筑物的綠地和交通
B.取得的土地使用權不包括地下資源、埋藏物和市政公用設施
C.某宗土地使用中，要求容積率為2.0(建設工程教育網(wǎng)提供)
D.甲乙兩宗土地使用中，甲土地必須為乙土地留出通行道路
E.某宗土地只能用于商業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)
答案：A.C.E
2.某宗房地產(chǎn)是采用抵押貸款方式購買(mǎi)的，購買(mǎi)總價(jià)為50萬(wàn)元，首付款為房?jì)r(jià)的30%，余款在未來(lái)10年內以抵押貸款方式按月等額支付。銀行貸款年利率為5.58%。則下列說(shuō)法中正確的有( )。
A.該房地產(chǎn)的實(shí)際價(jià)格等于名義價(jià)格
B.該房地產(chǎn)的名義價(jià)格為50萬(wàn)元
C.該房地產(chǎn)的實(shí)際價(jià)格高于50萬(wàn)元
D.該房地產(chǎn)的實(shí)際價(jià)格為50萬(wàn)元
E.該房地產(chǎn)不存在名義價(jià)格
答案：D.E
3.公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值是指下列交易條件下最可能實(shí)現的價(jià)格( )。
A.賣(mài)方和買(mǎi)方掌握必要的市場(chǎng)信息
B.賣(mài)方具有必要的專(zhuān)業(yè)知識，并了解交易對象
C.買(mǎi)方具有特殊的興趣，并愿意給予附加出價(jià)
D.賣(mài)方和買(mǎi)方追求各自利益的最大化
E.賣(mài)方和買(mǎi)方急于完成交易
答案：A.D
4根據適合原理，均衡原理以及收益遞增遞減原理，當房地產(chǎn)( )時(shí)，便為最高最佳使用。
A.與外部環(huán)境最協(xié)調
B.達到規模遞增
C.內部構成要素的組合最適當
D.外部環(huán)境與內部因素相關(guān)聯(lián)
E.外部環(huán)境要素為最適當的組合
答案：A.C
5市場(chǎng)法中實(shí)物狀況比較和調整的內容包括( )。
A.環(huán)境
B.地形地勢
C.外部配套設施
D.內部基礎設施完備程度
E.裝飾裝修
答案：B.D.E
6.在考慮房地產(chǎn)交易程度的不同負擔狀況時(shí)，房地產(chǎn)正常的成交價(jià)格等于( )。
A.賣(mài)方實(shí)際得到的價(jià)格/(1-應由賣(mài)方繳納的稅費比率)
B.賣(mài)方實(shí)際得到的價(jià)格-應由賣(mài)方負擔的稅費
C.買(mǎi)方實(shí)際付出的價(jià)格-應由買(mǎi)方負擔的稅費
D.應由賣(mài)方負擔的稅費/應由賣(mài)方繳納的稅費比率
E.買(mǎi)方實(shí)際付出的價(jià)格/(1-應由買(mǎi)方繳納的稅費比率)
答案：A.B
7.下列關(guān)于重新購建價(jià)格的說(shuō)法中，正確的有( )。
A.重新購建價(jià)格是指重新開(kāi)發(fā)建設全新?tīng)顩r的估價(jià)對象所必需的支出
B.重新購建價(jià)格是在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格
C.重新購建價(jià)格是客觀(guān)的價(jià)格
D.建筑物的重新購建價(jià)格是全新?tīng)顩r下的價(jià)格
E.土地的重新購建價(jià)格是法定最高出讓年限狀況下的價(jià)格
答案：A.B.C.D
8.在運用成本法時(shí)最主要的有( )。
A.區分計劃成本和實(shí)際成本
B.區分實(shí)際成本和客觀(guān)成本
C.結合實(shí)際成本來(lái)確定評估價(jià)值
D.結合實(shí)際開(kāi)發(fā)利潤來(lái)確定評估價(jià)值
E.結合市場(chǎng)供求分析來(lái)確定評估價(jià)值
答案：B.E
9.建筑物折舊分為物質(zhì)折舊、功能折舊和經(jīng)濟折舊三大類(lèi)。其中，屬于經(jīng)濟折舊的有( )。
A.功能落后
B.功能缺乏
C.環(huán)境污染
D.交通擁擠
E.正常使用的磨損
答案：C.E
10.根據凈收益求取的不同，收益法可分為( )。
A.直接資本化法
B.投資法
C.收益乘數法
D.利潤法
E.現金流量折現法
答案：A.E
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