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資產(chǎn)評估法與房地產(chǎn)估價(jià)的差距
房地產(chǎn)估價(jià)在實(shí)際操作中，除了“規范”和“標準”的要求更高、更嚴格外，必須按照“評估法”來(lái)實(shí)施。那么資產(chǎn)評估法與現行房地產(chǎn)估價(jià)差在哪?一起來(lái)看看!
1評估專(zhuān)業(yè)人員的差異
“評估法”的第八條內容如下：評估專(zhuān)業(yè)人員包括評估師和其他具有評估專(zhuān)業(yè)知識及實(shí)踐經(jīng)驗的評估從業(yè)人員。
評估師是指通過(guò)評估師資格考試的評估專(zhuān)業(yè)人員。國家根據經(jīng)濟社會(huì )發(fā)展需要確定評估師專(zhuān)業(yè)類(lèi)別。
現有的其他法律法規對此是如何界定的呢?
根據《立法技術(shù)規范(試行)(二)》(法工委發(fā)[2011]5號)中第10條對“執業(yè)人員”和“從業(yè)人員”的界定：執業(yè)人員用于表述符合法律規定的條件，依法取得相應執業(yè)證書(shū)，并從事為社會(huì )公眾提供服務(wù)的人員，比如《律師法》第二條對律師的規定、《注冊會(huì )計師法》第二條對注冊會(huì )計師的規定�！皬臉I(yè)人員”用于表述在一般性行業(yè)就業(yè)的人員，比如《社會(huì )保險法》第十條第二款的規定、《教育法》第四十條第一款的規定。
根據《國務(wù)院辦公廳轉發(fā)財政部關(guān)于加強和規范評估行業(yè)管理意見(jiàn)的通知》(國辦發(fā)[2003]101號)，目前國家設置的評估師有六大專(zhuān)業(yè)類(lèi)別，即資產(chǎn)評估師、房地產(chǎn)估價(jià)師、土地估價(jià)師、礦業(yè)權評估師、保險公估從業(yè)人員和舊機動(dòng)車(chē)鑒定估價(jià)師。
在“規范”和“標準”中房地產(chǎn)估價(jià)是這樣定義的：房地產(chǎn)估價(jià)機構接受他人委托，選派注冊房地產(chǎn)估價(jià)師對房地產(chǎn)的價(jià)值或價(jià)格進(jìn)行分析、測算和判斷，并提供相關(guān)專(zhuān)業(yè)意見(jiàn)的活動(dòng)。并且要求估價(jià)報告經(jīng)審核合格后，應由不少于兩名參加估價(jià)的注冊房地產(chǎn)估價(jià)師簽名及加蓋房地產(chǎn)估價(jià)機構公章，并應按有關(guān)規定和估價(jià)委托合同交付估價(jià)委托人。
在“規范”的條文說(shuō)明7.0.17中是這樣解釋的：本規范將原規范中的“估價(jià)人員”明確為注冊房地產(chǎn)估價(jià)師或房地產(chǎn)估價(jià)師。非注冊房地產(chǎn)估價(jià)師只能作為“參與估價(jià)人員”協(xié)助或幫助注冊房地產(chǎn)估價(jià)師開(kāi)展有關(guān)工作，并且其工作的質(zhì)量和后果均由注冊房地產(chǎn)估價(jià)師承擔。
由此，認為本條款的表述可以視作將評估專(zhuān)業(yè)人員界定為執業(yè)人員(即注冊房地產(chǎn)估價(jià)師)和從業(yè)人員。根據“規范”中的規定，房地產(chǎn)估價(jià)報告的完成和簽署必須是注冊房地產(chǎn)估價(jià)師。
2評估所涉當事人的差異
在“規范”和“標準”中，估價(jià)當事人是指與房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)有直接關(guān)系的單位或個(gè)人，包括房地產(chǎn)估價(jià)機構、注冊房地產(chǎn)估價(jià)師和估價(jià)委托人。因此“當事人”既包含了委托人又包含了受托人。
另外估價(jià)委托人在“規范”和“標準”里指的是委托房地產(chǎn)估價(jià)機構為其提供估價(jià)服務(wù)的單位或個(gè)人。俗稱(chēng)“客戶(hù)”，不一定是估價(jià)對象的權利人。
“評估法”的第二十二條內容為：委托人有權自主選擇符合本法規定的評估機構，任何組織或者個(gè)人不得非法限制或者干預。
評估事項涉及兩個(gè)以上當事人的，由全體當事人協(xié)商委托評估機構。
委托開(kāi)展法定評估業(yè)務(wù)，應當依法選擇評估機構。
本條第二款中所提及的“當事人”是指與評估事項有直接關(guān)系的單位或個(gè)人。這里“當事人”是特指，即估價(jià)委托人和估價(jià)對象的權利人。
從上述可以看出，“評估法”和“規范”中所指的“當事人”是有區別的。
3評估業(yè)務(wù)承辦人員的差異
評估業(yè)務(wù)承辦人員在“規范”中是這樣規定的：除應采用批量估價(jià)的項目外，每個(gè)估價(jià)項目應至少有一個(gè)注冊房地產(chǎn)估價(jià)師全程參與受理估價(jià)委托、實(shí)地查勘估價(jià)對象、撰寫(xiě)估價(jià)報告等估價(jià)工作。
“評估法”的第二十四條則是這樣規定的：對受理的評估業(yè)務(wù)，評估機構應當指定至少兩名評估專(zhuān)業(yè)人員承辦。
委托人有權要求與相關(guān)當事人及評估對象有利害關(guān)系的評估專(zhuān)業(yè)人員回避。
結合前述第八條，若房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)由兩名注冊房地產(chǎn)估價(jià)師，或者是由一名注冊房地產(chǎn)估價(jià)師和一名具有評估專(zhuān)業(yè)知識及實(shí)踐經(jīng)驗的評估從業(yè)人員，再或者由兩名具有評估專(zhuān)業(yè)知識及實(shí)踐經(jīng)驗的評估從業(yè)人員承辦的，這幾種情況都是符合本條規定的。
從上述本法第八條和“規范”、“標準”的對比分析可看出，對“評估專(zhuān)業(yè)人員”的定義是有所區別的。筆者認為只有由兩個(gè)注冊房地產(chǎn)估價(jià)師承辦估價(jià)業(yè)務(wù)，才能既符合本法的規定又滿(mǎn)足“規范”的要求。
4評估業(yè)務(wù)現場(chǎng)勘查程序的差異
“評估法”第二十五條明確規定：評估專(zhuān)業(yè)人員應當根據評估業(yè)務(wù)具體情況，對評估對象進(jìn)行現場(chǎng)調查，收集權屬證明、財務(wù)會(huì )計信息和其他資料并進(jìn)行核查驗證、分析整理，作為評估的依據。
本條款是關(guān)于評估業(yè)務(wù)現場(chǎng)勘查程序要求，涉及四個(gè)方面的內容：第一，現場(chǎng)勘查程序的履行;第二，搜集必要評估資料作為依據;第三，對取得的資料進(jìn)行核查、驗證;第四，對資料進(jìn)行分析和整理。
在“規范”的估價(jià)程序中是這樣規定的：對搜集的估價(jià)所需資料應進(jìn)行檢查。當估價(jià)委托人是估價(jià)對象權利人，應查看估價(jià)對象的權屬證明原件，并應將復印件與原件核對，不得僅憑復印件判斷或假定估價(jià)對象的權屬狀況。并且“規范”在條文說(shuō)明中作了解釋?zhuān)弘m然估價(jià)委托人應當如實(shí)提供其掌握的估價(jià)所需資料，并對其提供的資料的合法性、真實(shí)性、準確性和完整性負責，但也要對估價(jià)委托人提供的資料審慎檢查。對于估價(jià)對象的權屬狀況，當估價(jià)委托人是估價(jià)對象權利人的，不能僅憑權屬證明復印件作出判斷，應與原件核對。
兩者相比較，“評估法”比“規范”一方面在取得資料的力度上要更進(jìn)一步，更加突出了評估專(zhuān)業(yè)人員(即注冊房地產(chǎn)估價(jià)師)的義務(wù)，不僅要審查核實(shí)資料，而且要去驗證資料的合法性、真實(shí)性、準確性和完整性。另一方面在程度上也作出了更進(jìn)一步的要求，就是對收集的資料進(jìn)行必要分析、歸納和整理后才能形成評定估算的依據。
5評估方法選擇的差異
評估方法的選擇，在“評估法”的第二十六條款中，也有了更加清晰明確的定義：評估專(zhuān)業(yè)人員應當恰當選擇評估方法，除依據評估執業(yè)準則只能選擇一種評估方法的外，應當選擇兩種以上評估方法，經(jīng)綜合分析，形成評估結論，編制評估報告。
評估機構應當對評估報告進(jìn)行內部審核。
本條款是關(guān)于評估方法選擇和機構內部審核的規定，涉及四個(gè)方面的內容：第一，評估方法的選擇應當恰當，具體說(shuō)明選擇的理由和放棄的理由;第二，選用評估方法數量，根據評估準則，除只能選擇一種評估方法外，評估業(yè)務(wù)必須選擇兩種以上評估方法，這是對于所有專(zhuān)業(yè)類(lèi)別評估的要求;第三，評估結論的形成，必須經(jīng)過(guò)綜合分析、充分闡述評估結論的選取;第四，內部審核，評估機構對外出具的評估報告必須經(jīng)過(guò)內部審核。
“評估法”在本條款中，對選擇估價(jià)方法的要求首先是要遵守所有專(zhuān)業(yè)類(lèi)別評估的執業(yè)準則，其次要有兩種以上的評估方法。
估價(jià)方法的選擇在“規范”中是這樣描述的：當估價(jià)對象僅適用一種估價(jià)方法進(jìn)行估價(jià)時(shí)，可只選用一種估價(jià)方法進(jìn)行估價(jià)。當估價(jià)對象適用兩種或兩種以上估價(jià)方法進(jìn)行估價(jià)時(shí)，宜同時(shí)選用所有適用的估價(jià)方法進(jìn)行估價(jià)，不得隨意取舍。當必須取舍時(shí)，應在估價(jià)報告中說(shuō)明并陳述理由。
“評估法”和“規范”都強調要用兩種以上評估方法，“規范”更加著(zhù)重于方法的適用性，并且明確了只要適用的方法都要運用�！霸u估法”表達了選擇方法的最低要求，就是至少二個(gè)評估方法。
6評估報告簽章、責任的差異
在“評估法”的第二十七條中規定：評估報告應當由至少兩名承辦該項業(yè)務(wù)的評估專(zhuān)業(yè)人員簽名并加蓋評估機構印章。
評估機構及其評估專(zhuān)業(yè)人員對其出具的評估報告依法承擔責任。
委托人不得串通、唆使評估機構或者評估專(zhuān)業(yè)人員出具虛假評估報告。
本條款是關(guān)于評估報告的簽章、責任和委托人授意虛假報告的規定。評估報告簽名和蓋章，至少兩名以上承辦該業(yè)務(wù)的評估專(zhuān)業(yè)人員簽名、評估機構蓋章，非法定評估報告可以由從業(yè)人員簽名。
在“規范”的3.0.12條款中指出：估價(jià)報告經(jīng)審核合格后，應由不少于兩名參加估價(jià)的注冊房地產(chǎn)估價(jià)師簽名及加蓋房地產(chǎn)估價(jià)機構公章，并應按有關(guān)規定和估價(jià)委托合同交付估價(jià)委托人。
“規范”在估價(jià)報告的條文說(shuō)明里是這樣的：應寫(xiě)明所有參加估價(jià)的注冊房地產(chǎn)估價(jià)師的姓名和注冊號。
這就說(shuō)明了房地產(chǎn)估價(jià)報告無(wú)論是法定還是非法定估價(jià)報告，必須由注冊房地產(chǎn)估價(jià)師簽名，“從業(yè)人員”不能簽署房地產(chǎn)估價(jià)報告。也就是說(shuō)房地產(chǎn)估價(jià)報告法律責任是由簽字注冊房地產(chǎn)估價(jià)師和房地產(chǎn)估價(jià)機構承擔的。
7評估檔案保存期限的差異
評估檔案在“規范”的保存期限是這樣規定的：房地產(chǎn)估價(jià)機構應及時(shí)整理和保存估價(jià)資料，并應保存到估價(jià)服務(wù)的行為結束且不得少于10年。保存期限應自估價(jià)報告出具之日起計算。
“評估法”的第二十九條規定如下：評估檔案的保存期限不少于十五年，屬于法定評估業(yè)務(wù)的，保存期限不少于三十年。
本條款是關(guān)于評估檔案的保存期限，法定評估業(yè)務(wù)檔案保存期限不少于30年(包括30年)，非法定評估業(yè)務(wù)檔案保存期限不少于15年(包括15年)。評估檔案的保存期限，自評估合同終止之日起計算。
這就意味著(zhù)對于法定業(yè)務(wù)事后追責期限為30年，非法定業(yè)務(wù)為15年。
從目前了解到的情況，資產(chǎn)評估現有評估師13萬(wàn)多人，評估人員大約60多萬(wàn)，評估機構1.4萬(wàn)多家，涉及到6個(gè)專(zhuān)業(yè)，歸屬5部門(mén)管理。具體來(lái)說(shuō)，評估對象分六大類(lèi)：不動(dòng)產(chǎn)、動(dòng)產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)、企業(yè)價(jià)值、資產(chǎn)損失或者其他經(jīng)濟權益。前面的五類(lèi)對應我國目前的資產(chǎn)評估、土地評估(估價(jià))、房地產(chǎn)評估(估價(jià))、礦業(yè)權評估、保險公估和舊機動(dòng)車(chē)評估六大類(lèi)評估行業(yè)。
每個(gè)行業(yè)對檔案保存期限會(huì )有所不同，本法涵蓋了以上所有專(zhuān)業(yè)類(lèi)別評估，因此除了保管期限比法定30年和非法定15年更長(cháng)的，就都要適用于本法。
8估價(jià)委托人權利的差異
在“規范”中未有條文對估價(jià)委托人權利這方面作出明確規定，但對相關(guān)條文的解釋可以看出，其中隱含了這方面的要求。
“規范”的7.0.5條是這樣規定的：估價(jià)技術(shù)報告可按估價(jià)委托合同約定不向估價(jià)委托人提供。
相對應的條文說(shuō)明是這樣解釋的：估價(jià)委托合同中對是否向估價(jià)委托人提供估價(jià)技術(shù)報告未作約定或約定不明確的，如果估價(jià)委托人要求提供估價(jià)技術(shù)報告，則房地產(chǎn)估價(jià)機構應向其提供估價(jià)技術(shù)報告。
這就說(shuō)明委托人如果對房地產(chǎn)估價(jià)報告有異議，就有權利要求估價(jià)機構提供技術(shù)報告，也就是說(shuō)可以要求估價(jià)機構在估價(jià)程序上及對如何得出估價(jià)結論等作出書(shū)面解釋。
而“評估法”的第三十條條款規定：委托人對評估報告有異議的，可以要求評估機構解釋。
這樣就明確了評估報告出具后，要求評估機構進(jìn)行解釋?zhuān)菍儆谖腥说臋嗬�。也就是說(shuō)對估價(jià)報告作出解釋是估價(jià)機構和注冊房地產(chǎn)估價(jià)師應盡的義務(wù)。
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