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2016房地產(chǎn)經(jīng)紀人制度與政策考點(diǎn)
2016房地產(chǎn)經(jīng)紀人考試時(shí)間為2016年10月15日、16日。YJBYS小編下面為你準備了2016房地產(chǎn)經(jīng)紀人制度與政策考點(diǎn)，希望對你有所幫助。
(一)補償對象
為保證被拆除房屋的所有人的合法權益，拆遷人應當對被拆除房屋所有人即被拆遷人給予補償。
(二)補償方式
房屋拆遷補償有兩種方式，即貨幣補償和房屋產(chǎn)權調換。
貨幣補償是指拆遷人將被拆除房屋的價(jià)值，以貨幣結算方式補償給被拆除房屋的所有人。貨幣補償的金額，按照被拆除房屋的區位、用途、建筑面積等因素，以房地產(chǎn)市場(chǎng)評估價(jià)格確定。
房屋產(chǎn)權調換是指拆遷人用自己建造或購買(mǎi)的產(chǎn)權房屋與被拆遷房屋進(jìn)行調換產(chǎn)權，并按拆遷房屋的市場(chǎng)評估價(jià)與調換房屋的市場(chǎng)評估價(jià)進(jìn)行結算、結清產(chǎn)權調換差價(jià)的行為。也就是說(shuō)以易地或原地再建的房屋與被拆除房屋進(jìn)行產(chǎn)權交換，被拆遷人失去了被拆遷房屋的產(chǎn)權，調換之后擁有了調換房屋的產(chǎn)權。但拆除非公益事業(yè)房屋的附屬物，不作產(chǎn)權調換，由拆遷人給予貨幣補償。
例題：拆除城市規劃區內國有土地上的非公益事業(yè)房屋的附屬物，其補償方式是( )。(2005年房地產(chǎn)經(jīng)紀人制度試題)
A.產(chǎn)權調換 B.貨幣補償
C.產(chǎn)權調換和貨幣補償相結合 D.產(chǎn)權調換，不找差價(jià)
答案：B
解析：拆除非公益事業(yè)房屋的附屬物，不作產(chǎn)權調換，由拆遷人給予貨幣補償。
(三)補償標準
《拆遷條例》規定的拆遷貨幣補償的基本原則是——等價(jià)有償，采取的辦法是根據被拆遷房屋的區位、用途、建筑面積等因素，用房地產(chǎn)市場(chǎng)評估的辦法確定。
我國房地產(chǎn)市場(chǎng)評估經(jīng)過(guò)多年的發(fā)展，已經(jīng)形成比較科學(xué)、完善的體系，評估能夠準確地確定被拆遷房屋的市場(chǎng)價(jià)值。通過(guò)評估確定被拆遷房屋的價(jià)值，是利用市場(chǎng)的手段，確保被拆遷人的實(shí)際損失能夠準確、合理得到補償的最好辦法。
補償標準以“物”(房屋)為主，更能充分體現等價(jià)有償這一民事法律關(guān)系基本原則。過(guò)去在拆遷補償中過(guò)多考慮了“人”的因素，造成拆除同一標的物，因居住人口不一，導致補償標準不一，實(shí)際上是要求拆遷這一民事行為的一方當事人，承擔本不應由其承擔的社會(huì )責任，替政府進(jìn)行社會(huì )保障，違背了民事法律關(guān)系的一般原則�！恫疬w條例》把補償安置與戶(hù)口分離，淡化人口因素，以房屋價(jià)值作為補償安置的標準，既符合法理要求，也便于操作。
《拆遷條例》規定以原房屋的房地產(chǎn)市場(chǎng)評估價(jià)確定其價(jià)值，符合市場(chǎng)經(jīng)濟的客觀(guān)要求，從法津制度上體現了保護被拆遷人的財產(chǎn)權。
“區位”是指某一房屋的地理位置，主要包括在市場(chǎng)或區域中的地位，與其他地方往來(lái)的便捷性，與重要場(chǎng)所(如市中心、機場(chǎng)、港口、車(chē)站、政府機關(guān)、學(xué)校、醫院)的距離，周?chē)h(huán)境、景觀(guān)等。區位對房地產(chǎn)價(jià)值的決定作用是極其重要的。兩宗實(shí)物和權益狀況相同的房地產(chǎn)，如果區位不同，其價(jià)值可能有很大的差別。
“用途”是指被拆遷房屋所有權證書(shū)上標明的用途，所有權證書(shū)未標明用途的，以產(chǎn)權檔案中記錄的用途為準。產(chǎn)權檔案也未記錄用途的，以實(shí)際用途為準。實(shí)際用途的界定以是否依法征得規劃等部門(mén)同意，是否取得合法手續為依據，如原設計用途為經(jīng)營(yíng)性用房的，以取得營(yíng)業(yè)執照作為確認其為營(yíng)業(yè)性房的依據;如原設計為住宅，改為營(yíng)業(yè)性用房的，不但要有營(yíng)業(yè)執照，還應當有規劃部門(mén)同意變更的依據。
“等因素”包括被拆遷房屋成新程度、權益狀況、建筑結構形式、使用率、樓層、朝向等。對于區位用途、建筑面積、成新程度、權益狀況、建筑結構形式、使用率等都應在評估時(shí)考慮，對樓層、朝向可以采用房改中的系數，或者確定統一的系數。對于房屋內部裝修，因每戶(hù)裝修的標準各不相同，裝修的年代也各不相同，如果在評估時(shí)考慮裝修，可能會(huì )加大評估成本，延長(cháng)評估時(shí)間，不利于拆遷工作的進(jìn)行，所以對裝修進(jìn)行補償，應當由拆遷人和被拆遷人在簽訂協(xié)議時(shí)協(xié)商確定。
房地產(chǎn)價(jià)格評估是指房地產(chǎn)估價(jià)人員，根據估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，選擇適宜的估價(jià)方法，并在綜合分析影響房地產(chǎn)價(jià)格因素的基礎上，對房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)點(diǎn)的客觀(guān)合理價(jià)格或價(jià)值進(jìn)行估算和判定的活動(dòng)。
此外，在評估時(shí)，不但要考慮房屋本身及占用的土地，還要考慮被拆遷人擁有的院落及附屬設施。如一個(gè)四合院的價(jià)值與沒(méi)有院落、但具有同樣建筑面積的房屋的補償是不一樣的;一個(gè)有停車(chē)位的賓館與一個(gè)有相同建筑面積、但沒(méi)有停車(chē)位的賓館價(jià)值是不相同的。這些都應當在評估時(shí)予以充分考慮。
例題：在城市房屋拆遷中，貨幣補償的金額，按照被拆遷房屋的區位、用途、建筑面積等因素，以( )確定。 (2004年房地產(chǎn)經(jīng)紀人試題)
A.房屋重置價(jià)格 B.房屋評估價(jià)格
C.房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格 D.房地產(chǎn)市場(chǎng)評估價(jià)格
答案：D
解析：《拆遷條例》規定的拆遷貨幣補償的基本原則是--等價(jià)有償，采取的辦法是根據被拆遷房屋的區位、用途、建筑面積等因素，用房地產(chǎn)市場(chǎng)評估的辦法確定。
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