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房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)程序簡(jiǎn)述
建筑業(yè)是建筑產(chǎn)品的生產(chǎn)部門(mén)，屬第二產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)不僅是土地和房屋的經(jīng)營(yíng)部門(mén)，而且還從事部分土地的開(kāi)發(fā)和房屋的建設活動(dòng)，具有生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)、服務(wù)三重性質(zhì)，是以第三產(chǎn)業(yè)為主的產(chǎn)業(yè)部門(mén)。那么房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的程序有哪些呢?一起來(lái)了解一下!
�、屙椖拷ㄗh書(shū)和可行性研究
房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)項目建議書(shū)的編制應由城市綜合開(kāi)發(fā)主管部門(mén)根據城市分區規劃或控制性詳細規劃組織編制。
項目建議書(shū)應闡明項目的性質(zhì)、規模、環(huán)境、資金來(lái)源、期限、進(jìn)度、指標、拆遷、經(jīng)營(yíng)方式、經(jīng)濟效益等。屬于直轄市或計劃單列市的城市報市計委批準，大型項目還要報建設部初審后再報國家計委批準。非直轄市或非計劃單列市的大型項目由城市綜合開(kāi)發(fā)主管部門(mén)批準后，報建設部初審，再報國家計委批準。
項目建議書(shū)被批準之后，可進(jìn)入可行性研究階段�？尚行匝芯繎ǎ喉椖勘尘凹案艣r、建設條件、進(jìn)度、投資估算、財務(wù)效益分析等內容。
�、娼ㄔO用地規劃許可證
在城市、鎮規劃區內以出讓方式提供國有土地使用權的，在國有土地使用權出讓前，城市、縣人民政府城鄉規劃主管部門(mén)應當依據控制性詳細規劃，提出出讓地塊的位置、使用性質(zhì)、開(kāi)發(fā)強度等規劃條件，作為國有土地使用權出讓合同的組成部分。未確定規劃條件的地塊，不得出讓國有土地使用權。
以出讓方式取得國有土地使用權的建設項目，在簽訂國有土地使用權出讓合同后，建設單位應當持建設項目的批準、核準、備案文件和國有土地使用權出讓合同，向城市、縣人民政府城鄉規劃主管部門(mén)領(lǐng)取建設用地規劃許可證。
城市、縣人民政府城鄉規劃主管部門(mén)不得在建設用地規劃許可證中，擅自改變作為國有土地使用權出讓合同組成部分的規劃條件。
�、缤恋厥褂脵嘧C書(shū)
土地所有權�！吨腥A人民共和國土地管理法》第二條規定：中華人民共和國實(shí)行土地的社會(huì )主義公有制，即全民所有制和勞動(dòng)群眾集體所有制。
縣級以上地方人民政府出讓土地使用權用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的，須根據省級以上人民政府下達的控制指標擬訂年度出讓土地使用權總面積方案，按照國務(wù)院規定，報國務(wù)院或者省級人民政府批準。
商業(yè)、旅游、娛樂(lè )和豪華住宅用地，有條件的，必須采取拍賣(mài)、招標方式;沒(méi)有條件，不能采取拍賣(mài)、招標方式的，可以采取雙方協(xié)議的方式。采取雙方協(xié)議方式出讓土地使用權的出讓金應≥按國家規定所確定的最低價(jià)。
城市規劃區內的集體所有的土地，經(jīng)依法征用轉為國有土地后，該幅國有土地的使用權方可有償出讓。
土地使用權出讓合同約定的使用年限屆滿(mǎn)，土地使用者需要繼續使用土地的，應當至遲于屆滿(mǎn)前一年申請續期，除根據社會(huì )公共利益需要收回該幅土地的，應當予以批準。經(jīng)批準準予續期的，應當重新簽訂土地使用權出讓合同，依照規定支付土地使用權出讓金。土地使用權出讓合同約定的使用年限屆滿(mǎn)，土地使用者未申請續期或者雖申請續期但依照前款規定未獲批準的，土地使用權由國家無(wú)償收回。
以出讓方式取得土地使用權進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的，必須按照土地使用權出讓合同約定的土地用途、動(dòng)工開(kāi)發(fā)期限開(kāi)發(fā)土地。超過(guò)出讓合同約定的動(dòng)工開(kāi)發(fā)日期滿(mǎn)一年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)的，可以征收相當于土地使用權出讓金20%以下的土地閑置費;滿(mǎn)二年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)的，可以無(wú)償收回土地使用權;但是，因不可抗力或者政府、政府有關(guān)部門(mén)的行為或者動(dòng)工開(kāi)發(fā)必需的前期工作造成動(dòng)工開(kāi)發(fā)遲延的除外。
土地使用權出讓是一種國家壟斷行為。因為國家是國有土地的所有者，只有國家才能以土地所有者的身份出讓土地。城市規劃區集體所有的土地，必須依法征用轉為國有土地后，方可出讓土地使用權。
土地使用權期限，一般根據土地的使用性質(zhì)來(lái)確定，不同用途的土地使用權出讓的最高年限為：
居住用地70年;工業(yè)用地50年;教育、科技、文化、體育用地50年;商業(yè)、旅游、娛樂(lè )用地40年;綜合或其他用地50年。
�、璨疬w安置
�、榻M織實(shí)施勘察、設計工作，辦理建設工程規劃許可證。取得建設工程規劃許可證之后方可辦理開(kāi)工證的手續。
�、晖恋亻_(kāi)發(fā)
土地開(kāi)發(fā)的主要內容是指房屋建設的前期準備：平整場(chǎng)地，實(shí)現水通、電通、路通的“三通一平”。
�、胧┕ふ袠�、投標
�、焐觐I(lǐng)開(kāi)工證，進(jìn)入施工安裝階段。
建設單位應向縣級以上主管部門(mén)申領(lǐng)開(kāi)工證(30萬(wàn)元以下、300平方米以下可不領(lǐng))。
申領(lǐng)開(kāi)工許可證的條件：
1.已經(jīng)辦理工程用地批準手續。
2.已經(jīng)取得規劃許可證。
3.拆遷進(jìn)度符合施工要求。
4.已定好施工企業(yè)。
5.有滿(mǎn)足施工需要的施工圖紙，施工圖設計文件已按規定進(jìn)行了審查。大型工程有保證施工3個(gè)月需要的施工圖即可開(kāi)工。
6.有保證工程質(zhì)量和安全的措施，按規定辦理了質(zhì)量監督手續。
7.資金已落實(shí)。在開(kāi)發(fā)項目的資金總額中自有資金總額應≥年度投資工作量的30%。
8.國家規定必須委托監理的項目已委托了監理。
開(kāi)工證的有效期是3個(gè)月，過(guò)期作廢，可以延期兩次，每次3個(gè)月。
�、磙k商品房預售許可證
商品房預售條件：①已交足土地使用出讓金，取得土地使用證書(shū)，②持有建設工程規劃許可證，③投入的資金達工程總投資的25%以上，④已經(jīng)確定施工進(jìn)度交付日期。
一個(gè)正規的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商應當向顧客公開(kāi)出示下列證件：
�、俳ㄔO用地規劃許可證;②國有土地使用證;③建設工程規劃許可證;④建設工程開(kāi)工證;⑤商品房銷(xiāo)售許可證。
�、羁⒐を炇�
竣工驗收是全面考核開(kāi)發(fā)成果、檢驗設計和工程質(zhì)量的重要環(huán)節，是開(kāi)發(fā)成果轉入流通和實(shí)用階段的標志。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目竣工，經(jīng)驗收合格后，方可使用。除單體驗收外還要進(jìn)行小區綜合驗收，即驗收規劃是否落實(shí)、配套設施是否建完、拆遷是否落實(shí)、物業(yè)管理是否落實(shí)等項內容。
建設單位必須在竣工驗收合格之日l(shuí)5天內，向工程所在地的縣級以上政府行政主管部門(mén)備案。
(十一)物業(yè)管理
物業(yè)管理，是指業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養護、管理，維護相關(guān)區域內的環(huán)境衛生和秩序的活動(dòng)。具有相應資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。在業(yè)主、業(yè)主大會(huì )選聘物業(yè)管理企業(yè)之前，建設單位選聘物業(yè)管理企業(yè)的，應當簽訂書(shū)面的前期物業(yè)服務(wù)合同。住宅物業(yè)的建設單位，應當通過(guò)招投標的方式選聘具有相應資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè);投標人少于3個(gè)或者住宅規模較小的，經(jīng)物業(yè)所在地的區、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)批準，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。
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