房地產(chǎn)項目前期策劃流程

　　營(yíng)銷(xiāo)策劃從營(yíng)銷(xiāo)方案的構思、實(shí)施到評價(jià)有一整套規范程序和科學(xué)方法，下面是小編整理的房地產(chǎn)項目前期策劃流程，歡迎大家參考!

　　整體看點(diǎn)

　　可行性研究：市場(chǎng)分析→市場(chǎng)預測→財務(wù)評估等

　　項目定位：SWOT分析→客戶(hù)定位→產(chǎn)品定位→價(jià)格定位→經(jīng)濟收益分析

　　市場(chǎng)推廣：賣(mài)點(diǎn)提煉→項目總體形象設計→推廣費用預算→現場(chǎng)包裝方案→制定推廣策略

　　可行性研究

　　1.市場(chǎng)分析

　　包括宏觀(guān)市場(chǎng)和區域市場(chǎng)。

　　2.市場(chǎng)預測

　　包括供給預測、需求預測、價(jià)格預測。

　　3.收入、成本、費用預測

　　銷(xiāo)售收入、土地成本、建安成本、市政配套費、管理費、稅費等。

　　4.財務(wù)評估

　　(1)靜態(tài)指標：成本利潤率、銷(xiāo)售利潤率;

　　(2)動(dòng)態(tài)指標：凈現值、內涵報酬率、投資周期。

　　5.盈虧平衡分析

　　關(guān)鍵是找到盈虧平衡點(diǎn)，即項目達到盈虧平衡狀態(tài)利潤為零的點(diǎn)。

　　6.敏感性分析

　　反應敏感程度的指標是敏感系數=目標值的變化百分比/參數值變動(dòng)的百分比。

　　7.風(fēng)險評估

　　風(fēng)險分析又稱(chēng)概率分析，利用概率值來(lái)研究不同因素的概率分布，從而對方案的經(jīng)濟效果指標做出某種概率描述，對方案的風(fēng)險情況做出比較準確的判斷。

　　項目研究

　　1.宏觀(guān)環(huán)境分析

　　(1)經(jīng)濟環(huán)境：包括宏觀(guān)政策及經(jīng)濟形勢(通脹、利率、匯率等);重大事件及其影響(如北京2008年奧運會(huì )、上海2010年世博會(huì ));城市經(jīng)濟狀況(GDP、人均收入等);城市建設(城市規劃、固定資產(chǎn)投資、拆遷計劃等);人口及其變化狀況(總量、新增家庭數、外來(lái)常駐人口比例等)。

　　(2)房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境：結構及其規模(一、二、三級市場(chǎng));板塊布局(熱點(diǎn)區域);行業(yè)成熟度(產(chǎn)品豐富度、外來(lái)開(kāi)發(fā)商的進(jìn)入程度)。

　　2.項目?jì)r(jià)值分析

　　(1)區位價(jià)值分析：產(chǎn)業(yè)分布(第三產(chǎn)業(yè)、旅游經(jīng)濟、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、物流等);街區價(jià)值(土地級別，區域功能定位、人文歷史價(jià)值等)。

　　(2)項目資源分析：自然(山景、海景、湖景等)、人文景觀(guān);交通資源(公交、高速路、機場(chǎng)、火車(chē)站、港口等);配套資源(購物、教育、醫療、文化、娛樂(lè )等)

　　3.競爭環(huán)境分析

　　(1)同區位、同類(lèi)型、同價(jià)位競爭項目分析;

　　(2)經(jīng)典樓盤(pán)分析：包括產(chǎn)品特色(產(chǎn)品理念、建筑風(fēng)格、產(chǎn)品組合、面積配比、戶(hù)型特點(diǎn));

　　推廣手法(廣告訴求、媒體運用、推廣節奏等);銷(xiāo)售策略;其他成功因素。

　　(3)成功案例分析：主要包括：開(kāi)發(fā)策略 、產(chǎn)品特色、推廣手法、銷(xiāo)售策略、其他成功因素。

　　4.潛在客戶(hù)分析

　　(1)確定研究對象：主要包括周邊客群、歷史客群、特有客群、投資客群、新生客群;

　　(2)確定研究?jì)热荩盒枨筇攸c(diǎn);置業(yè)能力。

　　5.得出調研結論

　　(1)未來(lái)的市場(chǎng)狀況：a、2-3年片區內供應量預測 ;b、價(jià)格走勢預測;c、需求趨勢預測;d、客戶(hù)消費趨勢預測;

　　(2)可能的客戶(hù)：客戶(hù)可能的區域;客戶(hù)層面;購買(mǎi)力情況;

　　(3)可能的產(chǎn)品：產(chǎn)品類(lèi)型;產(chǎn)品設計創(chuàng )新點(diǎn);可能的價(jià)格(總價(jià)、單價(jià))。

　　項目定位

　　1.SWOT分析

　　優(yōu)勢、劣勢、機會(huì )、威脅。

　　2.客戶(hù)定位

　　根據市場(chǎng)研究階段對項目特點(diǎn)以及潛在客戶(hù)的研究篩選目標客群。

　　3.產(chǎn)品定位

　　(1)產(chǎn)品定位內容：包括定位描述和設計要點(diǎn)：規劃設計建設、配套設施、產(chǎn)品建設、社區服務(wù)建設。

　　(2)產(chǎn)品定位策略：客戶(hù)導向與市場(chǎng)導向相結合。

　　4.價(jià)格定位

　　價(jià)格定位的考慮因素：競爭項目的價(jià)格定位;產(chǎn)品的特色;開(kāi)發(fā)商的品牌;未來(lái)的市場(chǎng)狀況。

　　5.經(jīng)濟收益分析

　　開(kāi)發(fā)商看重的是：內部收益率(IRR)和凈現值(NPV);小業(yè)主看重投資回報率。

　　市場(chǎng)推廣

　　1.賣(mài)點(diǎn)提煉

　　(1)地段：包括交通條件;配套資源;自然、人文景觀(guān);未來(lái)規劃遠景;

　　(2)產(chǎn)品：包括：規模;建筑風(fēng)格;園林特點(diǎn);戶(hù)型特點(diǎn);價(jià)格;新型建材、工藝;

　　(3)附加值：包括：開(kāi)發(fā)商品牌;物管品牌;建筑設計公司品牌;園林設計公司品牌;承建商;產(chǎn)品概念;倡導的生活方式。

　　2.項目總體形象設計

　　形象表現系統包括案名、logo、標準色和形象推廣語(yǔ)

　　3.推廣費用預算

　　(1)確定推廣費用占總體銷(xiāo)售額的比例結合當地行業(yè)基本水平，視項目情況定;

　　(2)確定各主要費用項目的預算比例(現場(chǎng)包裝、媒體費用、活動(dòng)費用、預留費用等);

　　(3)確定各推廣階段推廣費用預算比例(蓄勢期、強銷(xiāo)期、蓄銷(xiāo)期、尾盤(pán)期);

　　(4)確定各推廣階段內各項費用的詳細預算

　　4.現場(chǎng)包裝方案

　　戶(hù)外大牌(如何選擇?);工地圍板(如何體現項目特色?);售樓處設計方案(如何選址? 如何設計?);看樓通道方案;示范園林;示范單位(選取什么單位?設計什么樣的風(fēng)格?)。

　　5.制定銷(xiāo)售策略

　　(1)銷(xiāo)售次序;

　　(2)銷(xiāo)售時(shí)機：銷(xiāo)售時(shí)機選擇的一般辦法：避開(kāi)競爭高峰，搶占市場(chǎng)先機;迎合熱點(diǎn)事件，借勢發(fā)揮(房展會(huì )、假期等);與競爭對手同時(shí)發(fā)售;與工程進(jìn)度有關(guān)(如豪宅一般現房銷(xiāo)售等);

　　(3)銷(xiāo)售目標;

　　(4)價(jià)格策略。

　　6.制定推廣策略

　　(1)推廣階段劃分;

　　(2)階段推廣主題;

　　(3)媒體組合策略;

　　(4)行銷(xiāo)策略組合：現場(chǎng)活動(dòng)、公關(guān)活動(dòng)、展銷(xiāo)會(huì )、促銷(xiāo)手段等。

　　7、營(yíng)銷(xiāo)工作總體時(shí)間表

　　制定營(yíng)銷(xiāo)執行工作總體時(shí)間表。

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