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資產(chǎn)評估的基本方法
在平平淡淡的學(xué)習、工作、生活中，大家都有資產(chǎn)吧，下面是小編為大家收集的資產(chǎn)評估的基本方法，希望對大家有所幫助。
一、市場(chǎng)法(市場(chǎng)價(jià)格比較法)
是指通過(guò)比較被評估資產(chǎn)與最近出售類(lèi)似資產(chǎn)的異同，并根據實(shí)際情況將類(lèi)似資產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行調整，使被評估資產(chǎn)接近其最為市場(chǎng)認同的價(jià)格。
1、適用前提
(1)需要有一個(gè)充分活躍的資產(chǎn)市場(chǎng)。
(2)擬交易物應有較多的交易范例A，且其可比較指標、技術(shù)參數B可收集。
A:也就是，一般情況下運用市場(chǎng)法進(jìn)行評估的交易物多是較為常見(jiàn)
B:和運用普及的通用物品，比如說(shuō)車(chē)輛、房屋、土地等。一些專(zhuān)用設備，如專(zhuān)門(mén)用于生豬屠宰的機器設備，專(zhuān)門(mén)生產(chǎn)方便面的自動(dòng)設備，由于用途較窄，短時(shí)間內交易數量較少的、缺乏交易范例的，不適用市場(chǎng)法;無(wú)形資產(chǎn)由于千差萬(wàn)別，各有各的特點(diǎn)，相同或相似的范例較少，一般不用市場(chǎng)法。
市場(chǎng)法主要是通過(guò)被評估物與成交范例的比較，來(lái)調整被評估與成交范例的異同，以達到獲得被評估物最為合理的市場(chǎng)價(jià)格。比較就必須獲得兩個(gè)或多個(gè)待比較物的比較指標和技術(shù)參數。
2、運用市場(chǎng)法需要考慮的差異調整因素。
我們運用市場(chǎng)法對交易范例進(jìn)行挑選，最好的結果是交易范例的交易物與我們待評估物無(wú)論是生產(chǎn)功能、新舊程度、技術(shù)含量等完全一致，那么我們完全可以把交易范例中交易物的價(jià)格移植到我們的待評估物上。
但實(shí)際運作中，交易范例中的交易物往往與我們的待評估物有著(zhù)這樣那樣的區別，我們就必須對這些不同進(jìn)行調整，使交易范例中交易物的交易價(jià)格在經(jīng)過(guò)調整后成為待評估物最為合理的市場(chǎng)價(jià)格。
我們經(jīng)�？紤]的調整因素有以下幾個(gè)：
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(1)時(shí)間因素。不同的交易時(shí)間對交易價(jià)格的影響，如折舊、通貨膨脹等的影響。
(2)地域因素。尤其是對房地產(chǎn)的影響。
(3)功能因素。主要是功能過(guò)剩和不足的影響。
我們簡(jiǎn)單分析一個(gè)范例：
比如交易范例是一臺生產(chǎn)電子元氣件的設備，生產(chǎn)能力為1萬(wàn)個(gè)/日，已經(jīng)投入生產(chǎn)3年，還可用7年，交易價(jià)格50萬(wàn)元，交易時(shí)間為2001年3月。
待評估物是一臺同樣生產(chǎn)該種電子元氣件的設備，生產(chǎn)能力為10萬(wàn)個(gè)/日，已經(jīng)投入生產(chǎn)2年，還可用8年，交易基準日2001年6月。
我們假設基準定價(jià)是以生產(chǎn)能力為標準，定價(jià)應為500萬(wàn)元(10/1x50)。但是我們應考慮這兩個(gè)設備的時(shí)間因素和功能因素。時(shí)間上兩者折舊時(shí)間不同，交易時(shí)間不同，都會(huì )對價(jià)格產(chǎn)生不同;功能上后者的生產(chǎn)數量是前者的10倍，比方購買(mǎi)者僅需要日生產(chǎn)能力為7萬(wàn)/日的設備，則該設備的生產(chǎn)能力顯然過(guò)剩，對購買(mǎi)者來(lái)說(shuō)10倍的價(jià)格顯然是難以讓他接受的。
最后經(jīng)過(guò)調整，該設備以375萬(wàn)元成交。
二、收益法
這是一種對被評估資產(chǎn)未來(lái)預期收益的估算，并折合成現值，借以確定被評估資產(chǎn)價(jià)值的方法。
收益法的前提是：資產(chǎn)的效用越大，未來(lái)的獲利能力越強，他的價(jià)值越大;而不是單看資產(chǎn)本身的現實(shí)價(jià)值。打個(gè)比方，一個(gè)高科技企業(yè)僅擁有資產(chǎn)800萬(wàn)元，但其擁有先進(jìn)的產(chǎn)品，未來(lái)廣闊的市場(chǎng)，具備高速發(fā)展的巨大潛力，以后年收益預計為100萬(wàn)元，未來(lái)可持續10年以上的高速增長(cháng)，那他的價(jià)值將遠遠高于帳面上體現的資產(chǎn)價(jià)值。相反，一個(gè)擁有億元資產(chǎn)的企業(yè)，生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)維持，產(chǎn)品無(wú)市場(chǎng)、無(wú)銷(xiāo)路，積重難返，瀕臨破產(chǎn)，那么在購買(mǎi)者的眼中，他的價(jià)值將遠沒(méi)有帳面上體現的巨大(整體購買(mǎi))。
簡(jiǎn)單的說(shuō)(資金的時(shí)間價(jià)值要求)：
評估值=未來(lái)每年獲得的收益x折現系數①
資產(chǎn)成交后，會(huì )給新的所有者帶來(lái)一定的收益，購買(mǎi)者愿意支付的貨幣量不會(huì )超過(guò)期望收益的折現值。
折現系數一般包含以下三個(gè)因素：
1、風(fēng)險利率。指資產(chǎn)在一般條件下的獲利水平，我們一般以國債的利率衡量。
2、通貨膨脹率。
3、風(fēng)險報酬率。將資金投入企業(yè)必然要考慮企業(yè)面臨的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險、財務(wù)風(fēng)險、行業(yè)風(fēng)險、國家政策風(fēng)險等的影響，高風(fēng)險必然要求高回報。
折現率=無(wú)風(fēng)險利率+通貨膨脹率+風(fēng)險報酬率
三、成本法
評估值=重置成本-實(shí)體性貶值-功能性貶值-經(jīng)濟性貶值
1、重置成本
是按現行市場(chǎng)條件下，重新購建一項與被評估資產(chǎn)功能
相同的全新資產(chǎn)所付出的全部貨幣總額。
x重置成本與原始成本的內容構成是一致的，但反應的物價(jià)水平是不一致的。
重置成本分為：
A、復原重置成本：是指運用原來(lái)相同的材料、建筑或制造標準、設計、技術(shù)等，以現時(shí)的價(jià)格復原這項全新資產(chǎn)所發(fā)生的支出。.
B、更新重置成本：是指利用新型材料，并根據現代標準、設計、技術(shù)，以現時(shí)價(jià)格生產(chǎn)具有同等功能的全新資產(chǎn)的成本。
2、實(shí)體性貶值
資產(chǎn)在投入使用后由于磨損、自然力的作用(如風(fēng)吹雨淋、腐蝕等)，其性能將不斷下降，價(jià)值逐漸減少，通稱(chēng)實(shí)體性貶值。
通常，我們以計提折舊來(lái)反應這種貶值。
3、功能性貶值
新技術(shù)的運用與推廣，使企業(yè)的原有資產(chǎn)與社會(huì )上的新技術(shù)相比較處于一種明顯落后的狀態(tài)，導致資產(chǎn)價(jià)值的間接貶值。
4、經(jīng)濟性貶值
由于資產(chǎn)以外因素(政治因素、宏觀(guān)經(jīng)濟因素等)的變化，對資產(chǎn)價(jià)值的降低。比如國家新的政策、法規對某項行業(yè)發(fā)展的抑制(如紡織的壓錠)，必然會(huì )導致相關(guān)企業(yè)的相關(guān)資產(chǎn)的貶值。
評估方法介紹
根據《資產(chǎn)評估準則—基本準則》，資產(chǎn)評估的基本方法有三種，即資產(chǎn)基礎法、市場(chǎng)法和收益法。
1.資產(chǎn)基礎法是指在合理評估企業(yè)各項資產(chǎn)價(jià)值和負債的基礎上確定評估對象價(jià)值的評估思路。
2.市場(chǎng)法是指將評估對象與參考企業(yè)、在市場(chǎng)上已有交易案例的企業(yè)、股東權益、證券等權益性資產(chǎn)進(jìn)行比較以確定評估對象價(jià)值的評估思路。
3.收益法指通過(guò)被評估企業(yè)預期收益折現以確定評估對象價(jià)值的評估思路。
評估方法的選擇
結合評估對象的具體構成情況，本報告評估對象所選用的評估方法是資產(chǎn)基礎法和收益法。市場(chǎng)法是指將評估對象與在市場(chǎng)上已有交易案例的相類(lèi)似可比資產(chǎn)進(jìn)行比較以確定評估對象價(jià)值的評估思路。由于在目前國內資本市場(chǎng)的公開(kāi)資料中尚無(wú)法找到在相同經(jīng)濟行為下的同類(lèi)資產(chǎn)交易案例，因此不具備使用市場(chǎng)法的必要前提，本次評估不適宜采用市場(chǎng)法。
收益法是指通過(guò)估測評估對象可以帶來(lái)的未來(lái)預期收益的現值來(lái)判斷評估對象價(jià)值的一種評估方法。它服從資產(chǎn)評估中將利求本的評估思路，即采用收益資本化或折現的途徑及其方法來(lái)判斷和估算評估
對象的價(jià)值。本次評估以評估對象持續經(jīng)營(yíng)為假設前提，企業(yè)可以提供完整的歷史經(jīng)營(yíng)財務(wù)資料，企業(yè)管理層對企業(yè)未來(lái)經(jīng)營(yíng)進(jìn)行了分析和預測，且從企業(yè)的財務(wù)資料分析，企業(yè)未來(lái)收益及經(jīng)營(yíng)風(fēng)險可用貨幣量化，具備采用收益法進(jìn)行評估的基本條件。
資產(chǎn)基礎法，是指在合理委估的各項資產(chǎn)價(jià)值和負債基礎上確定評估對象價(jià)值的一種評估方法。本次評估，企業(yè)所提供的委估范圍內的全部資產(chǎn)及負債的資料較完整，適宜采用資產(chǎn)基礎法進(jìn)行評估。
評估結論確定的方法
在采用兩種評估方法分別形成各自評估結果的基礎上，通過(guò)對兩種評估方法具體應用過(guò)程中所使用資料的完整性、數據可靠性，以及評估結果的合理性等方面進(jìn)行綜合分析的基礎上，選用其中一種方法的評估結果作為本報告的最終評估結論。
本項目采用資產(chǎn)基礎法的評估結果作為最終的評估結論。
資產(chǎn)基礎法中各類(lèi)資產(chǎn)和負債的具體評估方法應用
資產(chǎn)基礎法是以在評估基準日重新建造一個(gè)與評估對象相同的企業(yè)或獨立獲利實(shí)體所需的投資額作為判斷整體資產(chǎn)價(jià)值的依據，具體是指將構成企業(yè)的各種要素資產(chǎn)的評估值加總減去負債評估值求得企業(yè)價(jià)值的方法。
各類(lèi)資產(chǎn)及負債涉及到的評估方法如下：
�。ㄒ唬┝鲃�(dòng)資產(chǎn)
1. 貨幣資金：包括現金、銀行存款、其他貨幣資金。
對于幣種為人民幣的貨幣資金，以核實(shí)后的賬面價(jià)值為評估值。
對于外幣，根據外幣金額乘以評估基準日的匯率確認評估值。
2．應收賬款
評估人員通過(guò)審核相關(guān)賬簿及原始憑證，發(fā)現沒(méi)有出現債務(wù)人破產(chǎn)、倒閉、死亡、失蹤或其他不可抗力而導致的壞賬，經(jīng)分析，為關(guān)聯(lián)方往來(lái)等，有充分理由相信全部能收回，評估風(fēng)險損失為 0%。應收賬款評估值按賬面值確認。
3. 預付賬款
評估人員查閱并收集了相關(guān)合同，了解了評估基準日至評估現場(chǎng)作業(yè)日期間已接受的服務(wù)和收到的貨物情況。預付賬款多數為近一年發(fā)生，客戶(hù)信譽(yù)較好均能收回相應的資產(chǎn)或獲得相應的權利的項目，評估值按核實(shí)后的賬面值確認。
4. 其他應收款
對其他應收款的評估，評估人員在對其他應收款項核實(shí)無(wú)誤的基礎上，核算的內容為應收的海關(guān)進(jìn)口設備保證金、職工臨時(shí)借款、備用金、辦公室租賃押金等。
評估人員通過(guò)查閱賬簿，在進(jìn)行經(jīng)濟內容和賬齡分析的基礎上，對大額款項進(jìn)行了函證，并了解其發(fā)生時(shí)間、欠款形成原因及單位清欠情況、欠債人資金、信用、經(jīng)營(yíng)管理狀況，具體分析后對各項應收款收回的可能性進(jìn)行判斷。經(jīng)分析，對關(guān)聯(lián)方往來(lái)等有充分理由相信全部能收回，評估風(fēng)險損失為 0%。應收賬款評估值按賬面值確認。
5. 存貨
各類(lèi)存貨具體評估方法如下：
1）材料采購（在途物資）
評估人員核查了采購材料的供貨合同及采購清單，證實(shí)賬面價(jià)值構成準確，成本結轉合理，賬面價(jià)值反映了實(shí)際成本。按核實(shí)后的賬面值確定評估值。
2）原材料
原材料賬面值由購買(mǎi)價(jià)和合理費用構成，原材料為近期購入，周轉較快，隨用隨購買(mǎi)，其賬面價(jià)格與市場(chǎng)價(jià)基本相符。按核實(shí)后的賬面值確定評估值。
3）在庫周轉材料
對于在庫周轉材料，首先是抽查盤(pán)點(diǎn)，根據盤(pán)點(diǎn)結果調整其實(shí)物量，并了解存貨質(zhì)量。評估人員經(jīng)過(guò)調查發(fā)現，部分在庫周轉材料為XX汽車(chē)集團股份有限公司投資轉入，其余為企業(yè)近期購入。對于投資轉入的材料，評估人員查詢(xún)了材料的市場(chǎng)價(jià)，根據材料已使用年限和剩余使用年限來(lái)確定成新率，通過(guò)重臵成本法確定評估值；對于企業(yè)近期購入的在庫周轉材料，評估人員查閱并取得了企業(yè)近期購買(mǎi)該材料的財務(wù)憑證，其賬面價(jià)格與市場(chǎng)價(jià)基本相符，按核實(shí)后的賬面值確定評估值。
4）產(chǎn)成品
產(chǎn)成品主要是為生產(chǎn)汽車(chē)而購入的汽車(chē)配件如擱腳板、后視鏡殼、尾燈罩等。企業(yè)在產(chǎn)成品核算，實(shí)際是原材料，近期購入。在核實(shí)的基礎上，評估人員查閱并取得了企業(yè)近期購買(mǎi)該產(chǎn)品的財務(wù)憑證，按核實(shí)后的賬面值確定評估值。
5)在產(chǎn)品（自制半成品）
在產(chǎn)品（自制半成品）系企業(yè)正在制造尚未完工的在產(chǎn)品。在核實(shí)的基礎上，經(jīng)分析調研發(fā)現，在產(chǎn)品生產(chǎn)周期較短，成本升降變化不大，成本結轉及時(shí)完整，金額準確。以核實(shí)后的賬面值確認評估值
6)發(fā)出商品
發(fā)出商品為銷(xiāo)售的分期收款產(chǎn)品。經(jīng)分析調研發(fā)現，由于企業(yè)成立時(shí)間較短，主營(yíng)產(chǎn)品還沒(méi)有開(kāi)始銷(xiāo)售，近2年的財務(wù)報表數據不能真實(shí)反映企業(yè)產(chǎn)品的經(jīng)營(yíng)信息，難以以售價(jià)為基礎確定評估值。故本次按核實(shí)后的賬面值確定評估值。
�。ǘ┓橇鲃�(dòng)資產(chǎn)
1.固定資產(chǎn)
1）房屋建筑物
根據搜集的建筑工程資料和竣工結算資料，以建筑物工程量套用現行定額標準和計取前期及其他費用，按合理建設期同期的貸款利率等計算出建筑物的重臵全價(jià)，并按建筑物的使用年限和對建筑物現場(chǎng)勘察的情況綜合確定成新率，進(jìn)而計算出建筑物評估值。重臵成本法
計算公式如下：
評估值＝重臵全價(jià)x成新率
其他建筑物是在實(shí)地勘察的基礎上，以類(lèi)比的方法，綜合考慮各項評估要素，確定重臵單價(jià)并計算重臵全價(jià)從而得出評估值。
�。�1）重臵全價(jià)的確定
重臵全價(jià)＝建筑安裝工程造價(jià)＋前期及其它費用＋資金成本
�、� 建筑安裝工程造價(jià)
采用類(lèi)似工程經(jīng)濟指標，按照建筑物工程量，套用定額所規定的工料機消耗量計算出定額直接費，再用評估基準日取費費率及材料價(jià)格進(jìn)行取費計算得出各分項工程造價(jià)，匯總后得出建筑安裝工程造價(jià)。
�、诠こ糖捌诩捌渌M用包括：當地地方政府規定收取的建設費用及建設單位為建設工程而投入的除建筑造價(jià)外的其它費用兩個(gè)部分。
�、圪Y金成本：資金成本系在建設期內為工程建設所投入資金的貸款利息，其采用的利率按基準日中國人民銀行規定標準計算，工期按建設正常情況周期計算，并按均勻投入考慮：
資金成本=(工程建安造價(jià)+前期及其它費用)x合理工期x貸款利息x50%
�。�2）成新率的確定
建筑物成新率的確定，采用理論成新率和勘察成新率兩種方法計算，經(jīng)加權平均得出成新率。
理論成新率=（1-已使用年限〔經(jīng)濟使用年限）x100%
勘察成新率由評估人員現場(chǎng)實(shí)地勘察考評打分評定。
綜合成新率=勘察成新率x0.6＋理論成新率x0.4
�。�3）評估值的確定
評估值＝重臵全價(jià)x成新率
2）設備類(lèi)資產(chǎn)
根據本次評估目的，按照持續使用原則，以市場(chǎng)價(jià)格為依據，結合委估設備的特點(diǎn)、收集資料情況及本次評估所對應的經(jīng)濟行為，主要采用重臵成本法進(jìn)行評估。
評估值=重臵全價(jià)x成新率
A、重臵的全價(jià)的確定
�、�、國產(chǎn)機器設備重臵全價(jià)的確定
重臵全價(jià)=設備購置價(jià)格(不含稅價(jià))+運雜費+安裝調試費+基礎費+前期費及其他費用+資金成本
�、儋徶脙r(jià)
主要通過(guò)向生產(chǎn)廠(chǎng)家或貿易公司詢(xún)價(jià)、參照《2012 機電產(chǎn)品報價(jià)手冊》等價(jià)格資料，以及參考近期同類(lèi)設備的合同價(jià)格確定；對少數未能查詢(xún)到購置價(jià)的設備，采用同年代、同類(lèi)別設備的價(jià)格變動(dòng)率推算確定購置價(jià)。
�、谶\雜費
根據設備生產(chǎn)銷(xiāo)售企業(yè)與各設備使用單位的運距、設備體積大小
(能否集裝箱、散裝)設備的重量、價(jià)值(貴重、價(jià)低)以及所用交通工具等因素視具體情況綜合確定。
運雜費=購置價(jià)x運雜費率
�、郯惭b調試費
首先查詢(xún)專(zhuān)用設備的價(jià)格中是否包含廠(chǎng)家上門(mén)免費的安裝調試，如果不包含，則根據設備安裝的復雜程度和技術(shù)要求高低，分別對不同專(zhuān)業(yè)性質(zhì)的生產(chǎn)設備按不同行業(yè)規定的取費標準確定，或評估人員調查了解企業(yè)設備實(shí)際安裝調試費用綜合確定。對小型、無(wú)須安裝的設備，不考慮安裝調試費。
�、茉O備基礎費
評估人員參考不同專(zhuān)業(yè)性質(zhì)的生產(chǎn)設備按不同行業(yè)規定的取費標準確定，或者調查了解企業(yè)實(shí)際設備基礎費用水平確定。若設備基礎費已經(jīng)含在土建工程中則在設備評估中不與考慮。
�、莨こ探ㄔO前期及其它費
參照國家、地方及行業(yè)有關(guān)收費規定，取前期費及其它費用。
�、拶Y金成本
考慮到委估的機器設備是企業(yè)籌建至投產(chǎn)系列設備，其生產(chǎn)能力受企業(yè)整體設備的投產(chǎn)運行制約，所以將其購置到運行的周期比照企業(yè)整體工程建設周期計算其建設工期，采用本次評估基準日貸款利率，資金成本按均勻投入計取。
資金成本=(設備購置價(jià)格+運雜費+安裝調試費+其他費用)x貸款利率x工期x1/2
�、�、進(jìn)口設備重臵全價(jià)的確定
如存在國內同類(lèi)型可替代設備，按國內同型設備購置價(jià)并加上運雜費、安裝調試費等必要費用確定重臵全價(jià)；如該類(lèi)設備國內無(wú)可替代設備，則通過(guò)核實(shí)近期設備合同價(jià)、向進(jìn)口設備代理商詢(xún)價(jià)以及與機加工設備方面專(zhuān)家討論的基礎上綜合確定重臵全價(jià)。
重臵全價(jià)=CIF 價(jià)(按基準日匯率換算)+關(guān)稅+外貿代理費+銀行手續費+商檢費+國內運雜費+基礎費及安裝調試費+前期費及其他必要費用+資金成本
當國外設備制造廠(chǎng)家在中國有分銷(xiāo)點(diǎn)時(shí)，其分銷(xiāo)點(diǎn)所報的設備價(jià)格中已含有進(jìn)口的各種稅費，則不加進(jìn)口稅費。
如訂貨合同中規定由供貨商負責運輸和安裝時(shí)(在購置價(jià)格中已含此部分價(jià)格)，則不加運輸及安裝費。
如設備不需單獨的基礎或基礎已在建設廠(chǎng)房時(shí)統一建設，基礎賬面值已體現在房屋建筑物中的設備不考慮設備基礎費用。
�、�、對于已超期服役，市場(chǎng)上確實(shí)已無(wú)該型號產(chǎn)品的設備，采用近似設備對比法確認重臵全價(jià)。
�、�、部分電子設備直接以市場(chǎng)二手設備價(jià)格進(jìn)行評估。
�、�、車(chē)輛重臵全價(jià)的確定：車(chē)輛購置價(jià)選取當地汽車(chē)交易市場(chǎng)評估基準日的最新市場(chǎng)報價(jià)及成交價(jià)格資料并考慮車(chē)輛購置附加稅及牌照費用等予以確定。具體公式為：
車(chē)輛重臵全價(jià)=購置價(jià)+[購置價(jià)/（1+17%）]x車(chē)輛購置附加稅率+牌照等費用
B、成新率的確定
�、�、機器設備成新率
對于機器設備中的大型、關(guān)鍵設備，通過(guò)對設備使用狀況的現場(chǎng)考察，查閱有關(guān)設備的運行狀況、主要技術(shù)指標等資料，以及向有關(guān)工程技術(shù)人員、操作維護人員查詢(xún)該設備的技術(shù)狀況、大修次數、維修保養的情況，并考慮有關(guān)各類(lèi)設備的實(shí)際使用年限的規定，以及該設備的已使用年限等因素，合理確定設備的綜合成新率。此次評估成新率的確定，采用理論成新率現場(chǎng)勘察調整法。
分別計算理論成新率 N1 和勘察成新率 N2，加權平均確定其成新率 N，即 N=N1x0.4+N2x0.6
其中：
理論成新率：N1＝(1-已使用年限〔經(jīng)濟壽命年限)x100%
對價(jià)值量較小的一般設備采用年限法確定其成新率。
考慮到機器設備已停用多年，重新啟用需要進(jìn)行修理維護，勘查成新率中綜合考慮停用對機器設備的影響，針對不同設備具體分為三種情況：閑臵減少設備磨損；閑臵對設備沒(méi)有影響；閑臵對設備有一定影響。
�、�、車(chē)輛成新率
對于車(chē)輛，根據已使用年限和已行駛里程分別計算理論成新率，依據孰低原則確定理論成新率。并結合現場(chǎng)勘察車(chē)輛的外觀(guān)、結構是否有損壞，主發(fā)動(dòng)機是否正常，電路是否通暢，制動(dòng)性能是否可靠，是否達到尾氣排放標準等勘察情況，確定勘察成新率。之后用加權平均方法來(lái)確定綜合成新率。
�、�、電子設備成新率
成新率=(1-已使用年限〔經(jīng)濟壽命年限)x100%或成新率= [尚可使用年限〔(已使用年限+尚可使用年限)] x100%
另：直接按二手市場(chǎng)價(jià)評估的電子設備，無(wú)需計算成新率。
C、評估值的確定
評估值=重臵全價(jià)x綜合成新率。
2、在建工程
本次評估范圍內在建工程的評估方法采用成本法。評估人員在現場(chǎng)核實(shí)了相關(guān)明細賬、入賬憑證及可研報告、初步設計、概預算和預決算等資料，查看了在建工程的實(shí)物，與項目工程技術(shù)人員等相關(guān)人員進(jìn)行了座談，確認委估的在建工程項目進(jìn)度基本上是按計劃進(jìn)行的，實(shí)物質(zhì)量達到了設計要求，評估以核實(shí)后的賬面值加上合理的資金成本確定評估值。
3、無(wú)形資產(chǎn)——土地使用權
土地使用權為資產(chǎn)占有單位在無(wú)形資產(chǎn)明細中核算的企業(yè)所擁有的土地使用權價(jià)值。
本次采用基準地價(jià)系數修正法。
基準地價(jià)系數修正法是利用城鎮基準地價(jià)和基準地價(jià)修正系數表等評估成果，按照替代原則，對待估宗地的區域條件和個(gè)別條件等與其所處區域的平均條析相比較，并對照修正系數表選取相應的修正系數對基準地價(jià)進(jìn)行修正，進(jìn)而求取待估宗地在估價(jià)基準日價(jià)格的方法。
其基本公式如下：
式中：V：土地價(jià)格
Vlb ：某一用途土地在某一土地級別上的基準地價(jià)
∑Ki ：宗地地價(jià)修正系數
Kj ：估價(jià)期日、容積率、土地使用年限等其它修正系數
4、無(wú)形資產(chǎn)——其他無(wú)形資產(chǎn)
其他無(wú)形資產(chǎn)購買(mǎi)的各種應用軟件及軟件預付款。
對于外購的應用軟件，查詢(xún)相同軟件的現行市場(chǎng)價(jià)格來(lái)確定評估值；對于軟件預付款，按照賬面值確認。
5、開(kāi)發(fā)支出
按核實(shí)后的賬面值加資金成本作為評估值。
6、遞延所得稅資產(chǎn)
企業(yè)按照暫時(shí)性差異與適用所得稅稅率計算的結果，確認的遞延所得稅資產(chǎn)，核算內容為資產(chǎn)的賬面價(jià)值小于其計稅基礎產(chǎn)生可抵扣暫時(shí)性差異（本次為計提企業(yè)虧損形成）。按核實(shí)后的賬面值作為評估值。
�。ㄈ╆P(guān)于負債的評估方法
核實(shí)各項負債在評估目的實(shí)現后的實(shí)際債務(wù)人、負債額，以評估目的實(shí)現后的產(chǎn)權所有者實(shí)際需要承擔的負債項目及金額確定評估值。
1、短期借款
短期借款為企業(yè)從交通銀行深圳寶安支行取得的一年內到期的短期貸款。評估人員核對了借款合同，金額、借款期限、利率無(wú)誤。同時(shí)，評估人員向銀行進(jìn)行了詢(xún)證，函證結果與銀行對賬單相符。且企業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況良好，應有到期承付借款的能力，對人民幣借款以核實(shí)后的賬面值確認評估值。
2．應付賬款
應付賬款主要內容為應付設備款、暫估材料款等。評估人員查閱了應付賬款明細賬和主要購貨單位的購貨合同及原始憑證，核實(shí)交易事項的真實(shí)性、業(yè)務(wù)內容和金額等，并對大額應付款項進(jìn)行了函證查詢(xún)，對暫估入庫的應付賬款，評估人員抽查了相關(guān)購貨合同并對入庫的原材料進(jìn)行了實(shí)地盤(pán)點(diǎn)，以核實(shí)后的賬面值作為評估值。
3. 預收賬款
預收賬款核算內容為預收備件款。評估人員抽查有關(guān)賬簿記錄和供貨合同，確定預收款項的真實(shí)性和完整性，核實(shí)結果賬表單金額相符，均為在未來(lái)應支付相應的權益或資產(chǎn)，故以核實(shí)后賬面值確定為評估值。
4. 應付職工薪酬
應付職工薪酬為應付職工工資和按規定比例提取的工會(huì )經(jīng)費節余以及應付的職工社會(huì )統籌費用等。評估人員核對了企業(yè)總賬和明細賬，核實(shí)了應付職工薪酬的提取及使用情況，認為計提正確和支付符合規定，以核實(shí)的賬面值作為評估值。
5．應交稅費
應交稅費主要為應交未交增值稅、營(yíng)業(yè)稅、城建稅、教育費附加和個(gè)人所得稅等。經(jīng)查閱應交稅費明細賬及納稅申報表，抽查企業(yè)的完稅憑證，稅金計算正確，以核實(shí)后的賬面值作為評估值。
6．其他應付款
其他應付款的主要內容為 DS 經(jīng)銷(xiāo)商押金、保證金等。經(jīng)查閱與相關(guān)單位的對賬協(xié)議及相關(guān)的文件說(shuō)明，往來(lái)核對一致、未發(fā)現不需支付的證據，以核實(shí)后的賬面值作為評估值。
7、其他流動(dòng)負債
其他流動(dòng)負債主要為費用化支出。以核實(shí)后的賬面值作為評估值。
8、長(cháng)期借款
長(cháng)期借款賬面值為向農業(yè)銀行深圳布吉支行和建設銀行深圳寶安支行基建借款等，評估人員查閱了借款合同、核實(shí)了借款期限、借款利率等相關(guān)內容，確認以上借款是真實(shí)的和完整的。通過(guò)查閱有關(guān)憑證及向銀行函證，確認企業(yè)借款利息已按期計提支付。評估時(shí)，以核實(shí)后的賬面值確認評估值。
9、其他非流動(dòng)負債
其他非流動(dòng)負債為科研資金補貼。評估人員核實(shí)了有關(guān)文件及賬證等資料，確定其真實(shí)性、正確性，經(jīng)核實(shí)該款項不需要償還，由于CAPSA 公司目前處于建設階段，尚未投產(chǎn)，處于虧損狀態(tài)，故該款項不需要繳納所得稅，故本次對科研補貼款評估為零。
收益法的具體評估方法應用
收益法是指通過(guò)估測被評估企業(yè)未來(lái)預期收益的現值來(lái)判斷評估對象價(jià)值的各種評估方法的總稱(chēng)。它服從資產(chǎn)評估中將利求本的評估思路，即采用收益資本化或折現的途徑及其方法來(lái)判斷和估算評估對象的價(jià)值�，F將本次評估采用收益法的具體基本技術(shù)思路說(shuō)明如下：
采用收益法，要求評估的企業(yè)價(jià)值內涵與應用的收益類(lèi)型以及折現率的口徑一致。
根據企業(yè)的資產(chǎn)負債結構和經(jīng)營(yíng)情況，本報告在收益法具體應用中，采用的收益口徑為權益自由現金流口徑，具體評估方法分別介紹如下：
�。ㄒ唬╆P(guān)于收益口徑——權益自由現金流量
本次采用的收益類(lèi)型為權益自由現金流量。權益自由現金流量指的是歸屬于股東的現金流量，是扣除還本付息以及用于維持現有生產(chǎn)和建立將來(lái)增長(cháng)所需的新資產(chǎn)的資本支出和營(yíng)運資金變動(dòng)后剩余的現金流量，其計算公式為：
權益自由現金流量＝稅后凈利潤＋折舊與攤銷(xiāo)－資本性支出－凈營(yíng)運資金變動(dòng)＋付息債務(wù)的增加（減減少）
本次評估選定的收益口徑為權益自由現金流量，與之對應的資產(chǎn)口徑為企業(yè)股東全部權益價(jià)值，這與本次評估目的下的企業(yè)價(jià)值是相匹配的。
�。ǘ╆P(guān)于折現率
與權益自由現金流量口徑相匹配的折現率為股東權益資本成本，由此還原評估出的資產(chǎn)口徑為企業(yè)股東全部權益價(jià)值。
本次折現率即股東權益資本成本采用資本資產(chǎn)定價(jià)模型（CAPM）
計算確定：
其中：Re —— 股東權益資本成本；
Rf —— 無(wú)風(fēng)險報酬率；
βe —— 企業(yè)的風(fēng)險系數；
Rm —— 市場(chǎng)期望收益率；
α—— 企業(yè)特定風(fēng)險調整系數。
�。ㄈ╆P(guān)于收益期
本次評估，XX 公司為合營(yíng)公司，經(jīng)營(yíng)期限為 50 年，因此本次評估按照 50 年作為收益期。其中，第一階段為 20XX年 10 月 1 日至20XX 年 12 月 31 日，在此階段根據企業(yè)的經(jīng)營(yíng)情況，收益狀況處于變化中；第二階段為 2025 年 1 月 1 日至合營(yíng)公司結束，在此階段按企業(yè)保持穩定的收益水平考慮。
�。ㄋ模┦找娣ǖ脑u估計算公式
本次采用的收益法的計算公式為：
式中：P —— 為企業(yè)股東全部權益價(jià)值評估值；
Ai —— 企業(yè)近期處于收益變動(dòng)期的第 i 年的企業(yè)自由現金流量；
n ——預測期；
V’—— 預測期結束時(shí)回收資產(chǎn)價(jià)值；
B —— 企業(yè)評估基準日溢余資產(chǎn)和負債。
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