淺析新時(shí)期的社區管理工作報告
張**
調查時(shí)間：XX年8月
調查地點(diǎn)：云南省大理市下關(guān)鎮龍泉新區
調查對象：龍泉新區部分居民、龍泉新區業(yè)主管理委員會(huì )、三環(huán)物業(yè)管理有限責任公司
調查方式：1.問(wèn)卷調查2.訪(fǎng)談3.資料分析
【內容提要】近年來(lái)，隨著(zhù)我國經(jīng)濟體制改革和政治體制改革的進(jìn)行，社會(huì )生活的各個(gè)領(lǐng)域發(fā)生了翻天覆地的變化，舊有的一些社會(huì )組織、管理體制已經(jīng)不能適應現代社會(huì )的發(fā)展了。社區問(wèn)題正是在這種情況下得到越來(lái)越多的重視。為了更好地了解社區管理的現狀；了解該行業(yè)的發(fā)展狀況；為了使我們能更好地把所學(xué)的知識運用到實(shí)踐中來(lái)，縮短理論和實(shí)踐的差距，更好的與社會(huì )接軌，與專(zhuān)業(yè)發(fā)展相融，我利用暑期在云南省大理市下關(guān)鎮龍泉新區進(jìn)行了一次調查。本文將根據調查的具體情況，并結合相關(guān)理論知識，來(lái)談一談新時(shí)期的社區管理問(wèn)題。
【關(guān)鍵詞】社區管理問(wèn)題
一， 社區的概況
1. 物業(yè)情況
該小區于XX年9月竣工，開(kāi)發(fā)商與三環(huán)物業(yè)管理有限責任公司簽定前期物業(yè)管理合同。該小區為住宅小區，總建筑面積30萬(wàn)平方米，容積率為，綠化覆蓋率為％，綠地面積為7321平方米�，F有居民3171戶(hù)，11620人。同時(shí)，區內還有超市、商店等配套設施。
2. 管理模式
下關(guān)鎮龍泉新區采取自我管理、自我服務(wù)的居民自治模式。社區每年召開(kāi)一次業(yè)主大會(huì )，討論決定業(yè)主自我管理、自我服務(wù)的有關(guān)事項。業(yè)主大會(huì )閉會(huì )期間，授權業(yè)主管理委員會(huì )執行大會(huì )決定事項，處理日常管理事物、協(xié)調各方關(guān)系，并向業(yè)主大會(huì )報告工作。業(yè)主大會(huì )由本龍泉新區內年滿(mǎn)十八周歲的全體業(yè)主以及直轄公房的法人組成。業(yè)主管理委員會(huì )由各小區業(yè)主選擇的小區業(yè)主代表小組成員組成。并通過(guò)各住宅小區代表小組成員的業(yè)主代表大會(huì )選舉產(chǎn)生，業(yè)主委員會(huì )主任1名，副主任4名，執行秘書(shū)1名。
3. 特殊情況
大理市下關(guān)鎮龍泉新區是一個(gè)商業(yè)性的住宅區，業(yè)主們來(lái)自不同的地區和單位，彼此間互不相識。傳統依靠單位管理的模式或街道辦事處的模式難以實(shí)行，因此不得不尋找全新的方式。
其次，整個(gè)小區位于公路兩側，屬于半開(kāi)放式住宅區，給社區的治安工作帶來(lái)了一定的困難。
二，調查情況
在調查期間，我采用問(wèn)卷調查、訪(fǎng)談等方式對龍泉新區業(yè)主管理委員會(huì )、三環(huán)物業(yè)管理有限責任公司以及龍泉新區部分居民進(jìn)行雙向調查，經(jīng)認真分析后，將具體情況總結如下。
1.絕大多數居民對小區治安狀況感到滿(mǎn)意
在上文中已經(jīng)提到，下關(guān)鎮龍泉新區是一個(gè)半開(kāi)放式的小區，社區的治安工作有較大難度，但經(jīng)過(guò)雙向調查后發(fā)現，龍泉新區的治安狀況良好，絕大多數居民對小區治安狀況感到滿(mǎn)意。根據龍泉新區業(yè)主管理委員會(huì )及三環(huán)物業(yè)管理有限責任公司提供的資料，從XX年至今，龍泉新區的發(fā)案率控制在5起每年，發(fā)案率之低在同類(lèi)社區中遙遙領(lǐng)先。通過(guò)對居民的問(wèn)卷調查分析，大概有95%的居民對社區的治安狀況感到滿(mǎn)意，只有5%的人選擇基本滿(mǎn)意，無(wú)一人表示不滿(mǎn)意。
2.物管公司與居民在物管費用的問(wèn)題上存在分歧
三環(huán)物業(yè)管理有限責任公司每年向各戶(hù)收取物業(yè)管理費680元，工作人員在介紹費用支出后，特意向本人說(shuō)明，此費用在全市已屬于較低水平。但根據調查顯示，有70%的居民認為費用偏高，25%的居民表示費用適中，只有5%的業(yè)主認為費用偏低。同時(shí)，有部分居民反映，不是所有的業(yè)主都按時(shí)交納物管費，有的甚至拖欠一年之久。在我就此問(wèn)題向三環(huán)物業(yè)管理有限責任公司工作人員詢(xún)問(wèn)時(shí)，工作人員的回答閃爍其詞、含混不清。 共4頁(yè)，當前第1頁(yè)1234
3.大部分業(yè)主參加了業(yè)主大會(huì )，但競選熱情不高
在與龍泉新區業(yè)主管理委員會(huì )主要成員的交談中，他們反映了一個(gè)普遍的擔憂(yōu)，就是業(yè)主們的競選熱情并不高，每年都是重復的候選人，有些職位甚至出現人選的空缺，他們擔心如此下去，會(huì )影響到社區民主的構建。
針對此情況，我專(zhuān)門(mén)在調查問(wèn)卷中設置了此問(wèn)題，大部分的居民表示能夠參加每年的業(yè)主大會(huì )，但90%的業(yè)主對競選職位不感興趣，其原因基本上都是忙于工作，無(wú)暇顧及社區事務(wù)。
4. 居民之間互不相識，鄰里關(guān)系冷淡
上文已經(jīng)提到，大理市下關(guān)鎮龍泉新區是一個(gè)商業(yè)性的住宅區，業(yè)主們來(lái)自不同的地區和單位，彼此間互不相識。同時(shí)，業(yè)主管理委員會(huì )及物管公司沒(méi)有組織相應的活動(dòng)，居民沒(méi)有機會(huì )相互認識，造成了鄰里關(guān)系冷淡，社區氛圍不濃厚的局面。75%的業(yè)主希望業(yè)主管理委員會(huì )能夠發(fā)揮相應的作用，但業(yè)主管理委員會(huì )及物管公司都表示日常事務(wù)太多，無(wú)法做到面面俱到。
三，龍泉社區管理模式的優(yōu)勢
1.自治模式能培養公民的民主意識
民主建設對一個(gè)國家的政治發(fā)展至關(guān)重要，民主狀況在一定條件下可以反映出一個(gè)國家的政治發(fā)展程度。特別是近來(lái)，“基層民主”成為我國政治領(lǐng)域出鏡率較高的'一個(gè)名詞，居民自治是我國構建“基層民主”的重要組成部分。
龍泉社區采取自我管理、自我服務(wù)的居民自治模式。每年召開(kāi)的業(yè)主大會(huì )使每一個(gè)公民都擁有表達自我主張、行使自我權力的機會(huì )，同時(shí)每一個(gè)居民都有選舉與被選舉的權利。經(jīng)過(guò)這樣長(cháng)年累月的民主鍛煉，民主意識會(huì )逐步深入人心。這樣的自治模式既解決了傳統管理模式的難題，有起到了培養公民民主意識的作用，可謂一舉兩得。
2.選舉產(chǎn)生的業(yè)主管理委員會(huì )更能獲得業(yè)主的信任
業(yè)主大會(huì )由本龍泉新區內年滿(mǎn)十八周歲的全體業(yè)主以及直轄公房的法人組成。業(yè)主管理委員會(huì )由各小區業(yè)主選擇的小區業(yè)主代表小組成員組成。并通過(guò)各住宅小區代表小組成員的業(yè)主代表大會(huì )選舉產(chǎn)生，業(yè)主委員會(huì )主任1名，副主任4名，執行秘書(shū)1名。
業(yè)主管理委員會(huì )的所有管理人員都從全體業(yè)主中產(chǎn)生，并且人選有大家確定，
選舉產(chǎn)生的業(yè)主管理委員會(huì )比其他方式組成的組織更能獲得業(yè)主們的信任，有利于社區工作的順利開(kāi)展。同時(shí)，業(yè)主管理委員會(huì )的成員本來(lái)就是社區的居住人員，他們能真正代表居民的利益。
3. 業(yè)主管理委員會(huì )與物業(yè)公司的聯(lián)合便于管理
業(yè)主們通過(guò)業(yè)主大會(huì )選舉出業(yè)主管理委員會(huì )，又由業(yè)主管理委員會(huì )的主要成員代表廣大居民選擇物管公司進(jìn)行日常管理。這樣的模式有兩個(gè)好處，其一，當物管公司出現問(wèn)題時(shí)，或業(yè)主對物管公司有意見(jiàn)時(shí)，業(yè)主管理委員會(huì )能代表居民與物管公司取得及時(shí)的聯(lián)系，協(xié)調雙方關(guān)系；其二，業(yè)主管理委員會(huì )的大多數成員都有自己的工作，沒(méi)有時(shí)間與精力顧及更多的事務(wù)，將一些管理權限委托于物管公司，能更好地對社區進(jìn)行管理。
四，就龍泉新區存在的問(wèn)題提出相應建議
1.三方要加強交流與溝通
溝通是解決問(wèn)題的一大關(guān)鍵，我們搞管理工作的最要贏(yíng)得他人的信任和支持，重要的就是要做好溝通工作。通過(guò)溝通才能消除與業(yè)主之間的矛盾和誤解，才能更好地與業(yè)主達成一致的看法，這樣管理起來(lái)就會(huì )很輕松，同時(shí)也可以為小區營(yíng)造更和諧的生活環(huán)境。
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