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合同法：農村房屋買(mǎi)賣(mài)合同的效力問(wèn)題
一、宅基地使用權的功能。
1、宅基地使用權的保障功能。宅基地使用權的保障功能是指保障農民生存利益的功能。反映到制度設計上主要體現在以下幾個(gè)方面：(1)、身份的特殊性。農村宅基地使用權是基于使用權人的特殊身份而取得的，只有集體經(jīng)濟組織內的成員才有資格向其所在的集體經(jīng)濟組織申請農村宅基地的使用權。(2)、設立的限制性。農村村民一戶(hù)只能擁有一處宅基地,農村村民出賣(mài)、出租住房后,再申請宅基地的,不予批準。(3)、取得的無(wú)償性。只要符合法定的申請條件,就可以取得宅基地使用權,而且使用權人不需要支付使用費。(4)、使用的永久性。農村居民在取得農村宅基地使用權后可以世代使用,沒(méi)有時(shí)間限制。(5)、用途的有限性。宅基地使用權人對宅基地僅享有占有和使用的權利，只能建造住宅及附屬設施供其居住和使用，不能將宅基地使用權出賣(mài)和轉讓。
2、宅基地使用權的效率功能。宅基地如自由流轉則體現以下效率功能。(1)、宅基地的自由流轉有利于實(shí)現物的功能。(2)、宅基地的自由流轉有利于實(shí)現其經(jīng)濟發(fā)展功能。 (3)、宅基地的自由流轉更能體現財產(chǎn)權利的平等性。一方面,僅允許農村居民到城鎮購置房地產(chǎn),而不允許城鎮居民到農村購置宅基地,對城鎮居民來(lái)說(shuō)是不公平的;另一方面,允許城鎮居民自由轉讓其房屋,而不允許農民自由處分其房屋,對農民來(lái)說(shuō)也是不公平的。
二、目前針對農村房屋買(mǎi)賣(mài)合同的兩種觀(guān)點(diǎn)。
1、農村房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效論
這種觀(guān)點(diǎn)認為，農村房屋買(mǎi)賣(mài)必然會(huì )涉及宅基地使用權的轉讓問(wèn)題。開(kāi)禁宅基地交易不過(guò)是滿(mǎn)足了強勢群體的利益訴求，且在宅基地分配仍具有社會(huì )保障性質(zhì)的情況下，貿然允許宅基地交易，將導致強勢群體對宅基地的兼并，大量失土農民將生活無(wú)著(zhù)，會(huì )對社會(huì )秩序造成巨大沖擊。從法律規定看，《土地管理法》規定：“農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業(yè)建設;但是，符合土地利用總體規劃并依法取得建設用地的企業(yè)，因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權依法發(fā)生轉移的除外。”國務(wù)院辦公廳1999 年發(fā)布的《關(guān)于加強土地轉讓管理嚴禁土地炒賣(mài)的通知》 “農村的住宅不得向城市居民出售，也不得批準城市居民在農民集體土地建住宅，有關(guān)部門(mén)不得違法為建造和購買(mǎi)的住宅發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證”，2004 年11 月國土資源部《關(guān)于加強農村宅基地管理的意見(jiàn)》規定“嚴禁城鎮居民在農村購置宅基地，嚴禁為城鎮居民在農村購買(mǎi)和違法建造的住宅發(fā)放土地使用證”。因此宅基地的轉讓是違法行為，涉及宅基地轉讓的農村房屋買(mǎi)賣(mài)合同當然是無(wú)效合同。
2、農村房屋買(mǎi)賣(mài)合同有效論
這種觀(guān)點(diǎn)認為，判斷農村房屋買(mǎi)賣(mài)合同的效力，應當以《合同法》的規定為標準，只要符合合同有效要件的合同即為有效合同。我國《合同法》第52 條規定違反法律、行政法規的合同無(wú)效。最高人民法院《關(guān)于適用<中華人民共和國合同法>若干問(wèn)題的解釋》第4條進(jìn)一步規定：“合同法實(shí)施以后，人民法院確認合同無(wú)效，應當以全國人大及其常委會(huì )制定的法律和國務(wù)院制定的行政法規為依據，不得以地方性法規、行政規章為依據。”國務(wù)院辦公廳《關(guān)于加強土地轉讓嚴禁炒賣(mài)土地的通知》并不是行政法規，不能作為認定合同無(wú)效的依據。且《土地管理法》是為維持農業(yè)用地的數量，保證農民的生存之本而規定，宅基地本就是建設用地，其主體變更不會(huì )導致農業(yè)用地的減少，所以將該條適用于宅基地是不妥的。
三、對于農村房屋買(mǎi)賣(mài)合同的法律分析
《物權法》規定，“宅基地使用權的取得、行使和轉讓?zhuān)m用土地管理法等法律和國家有關(guān)規定”有觀(guān)點(diǎn)認為這一授權性條款是立法者為宅基地的自由流轉預留的立法空間，但筆者認為這恰恰顯示了立法者對宅基地自由流轉的顧慮，或許宅基地限轉終究將成為歷史話(huà)題，但至少在目前或者說(shuō)是將來(lái)很長(cháng)的一段時(shí)間內宅基地使用權的流轉還是應以“嚴格禁止說(shuō)”為主流，堅守其保障功能為先的價(jià)值取向：
1、從制度起源看，資源的配置方式?jīng)Q定了宅基地須以保障功能為先。解放前，農民自有房屋占有的土地屬私人所有。解放后，農民的宅基地所有權收歸了集體所有，農民轉變?yōu)閾碛姓厥褂脵?形成了個(gè)人住房所有權和宅基地使用權相結合的農村居民住房產(chǎn)權結構,在這種結構框架下，集體經(jīng)濟負有無(wú)償設定宅基地使用權并移轉給村民供其建造房屋及附屬設施的義務(wù)，這種義務(wù)也是作為農民曾響應國家號召，自愿放棄土地所有權將之歸于集體所有的歷史補償，因為集體不能在無(wú)償取得農民土地所有權后再要求其有償使用這些土地。作為權利義務(wù)的對等，宅基地使用權人在享有權利的同時(shí)，應當承擔相應的義務(wù)，因此直至《物權法》出臺，法律仍只賦予宅基地使用權人“占有”和“使用”兩項權能。此外，在我國農村土地分為宅基地、農業(yè)用地、其他土地資源，其中宅基地是為農民的居住而設，農業(yè)用地和其他土地資源則用于生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，前者肩負保障功能，后者肩負經(jīng)濟發(fā)展功能，所以農民完全沒(méi)有必要借助宅基地去實(shí)現經(jīng)濟利益，宅基地最重要的職責就是確保農民的居住權益。
2從基本國情看，我國宅基地使用權的完全放開(kāi)時(shí)機尚不成熟。我國幅員遼闊，區域發(fā)展相當不平衡，盡管在一些經(jīng)濟發(fā)達地區,由于農民的主要收入來(lái)自于非農業(yè),農民抗御社會(huì )風(fēng)險的能力逐步增強,土地作為一種社會(huì )保障手段的作用日益減弱,但我們應當看到的是，我國大多數地區尚處于貧窮落后的狀態(tài)，宅基地仍是農民安身立命之所，而由于這部分農民缺乏足夠的抵御風(fēng)險的能力，因此在制度上對其生存加以保障是不可或缺的。
四、對農村房屋買(mǎi)賣(mài)合同的效力認定。
1、農村本集體經(jīng)濟組織成員之間農村房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛中合同效力問(wèn)題。因這類(lèi)購房者具有在該地申請宅基地的集體經(jīng)濟組織成員身份，這便排除了宅基地不能進(jìn)行流轉的障礙，故立法精神和國家相關(guān)政策也認可這種房屋轉讓行為。因此，審實(shí)踐中基本上形成了共識：本集體經(jīng)濟組織成員之間農村房屋買(mǎi)賣(mài)，只要買(mǎi)賣(mài)雙方所訂立的買(mǎi)賣(mài)合同符合《合同法》關(guān)于有效合同要件，原則上均認定為有效合同適用《合同法》進(jìn)行處理。
2、非本集體經(jīng)濟組織成員之間農村房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛合同效力問(wèn)題。審判實(shí)踐中大多審判人員都認為，因法律禁止將農村宅基地使用權向本集體經(jīng)濟組織成員以外的人轉讓?zhuān)虼�，這類(lèi)合同應一律認定無(wú)效。但筆者認為，不能簡(jiǎn)單的作出這樣的結論。因為在這類(lèi)合同所涉及的內容中有許多方面目前法律并未作出明確否定，是值得商榷的;且目前我國正在大力進(jìn)行社會(huì )主義新農村建設，鼓勵農村村民進(jìn)鎮購房，因此，對這類(lèi)合同應根據相關(guān)法律、法規、政策的規定，結合目前農村房屋買(mǎi)賣(mài)的實(shí)際情況，將其劃分為兩種情形，具體問(wèn)題具體分析，實(shí)行區別對待：
(1)購房者是本集體經(jīng)濟組織以外的農村居民.相關(guān)法律法規雖然禁止將宅基地使用權向本集體經(jīng)濟組織成員以外的人轉讓?zhuān)�、法規對農村居民轉讓房屋所有權并無(wú)禁止性規定，而國家相關(guān)政策也無(wú)禁止向本集體經(jīng)濟組織外的農村居民出售房屋的規定。因此在審理案件中應區別不同情況,單獨就房屋買(mǎi)賣(mài)行為是否有效作出客觀(guān)公正的認定。這樣做有利于農村居民對房屋處分權的實(shí)際實(shí)現，也能滿(mǎn)足和調劑某些農村村民之間的特殊需要。因此，筆者主張對這類(lèi)農村房屋買(mǎi)賣(mài)合同，只要其符合《合同法》關(guān)于有效合同其他要件的，應依法認定為有效合同。
(2)購房者是城鎮居民;對于農村居民是否能向城鎮居民出售房屋，我國法律、法規雖無(wú)相關(guān)的禁止性規定，但國務(wù)院辦公廳早在 1999年就在《關(guān)于加強土地轉讓管理嚴禁炒賣(mài)土地通知》作出了：“農民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準城市居民在農民集體土地建住宅，有關(guān)部門(mén)不得違法為建造和購買(mǎi)的住宅發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證”的明文規定;2004 年11 月，國土資源部《關(guān)于加強農村宅基地管理的意見(jiàn)》又進(jìn)一步規定“嚴禁城鎮居民在農村購置宅基地，嚴禁為城鎮居民在農村購買(mǎi)和違法建造的住宅發(fā)放土地使用證”。從這些規定來(lái)看，國家是一向嚴厲禁止城鎮居民購買(mǎi)農村房屋的�！睹穹ㄍ▌t》 第六條規定，“民事活動(dòng)必須遵守法律，法律沒(méi)有規定的，應當遵守國家政策”。由此可見(jiàn)，農村房屋雖然可以買(mǎi)賣(mài)，但城鎮居民卻是排除在該合同適格主體之外的。因此，對這類(lèi)違反國家政策的合同，應適用《合同法》無(wú)效合同的處理規則進(jìn)行處理。因規章制度無(wú)溯及力，故應將1999年國務(wù)院辦公廳頒布禁止性規定的時(shí)間作為臨界點(diǎn)，即1999年之前將農村房屋轉讓給城市居民的買(mǎi)賣(mài)合同為有效合同，1999年之后的則為無(wú)效合同。
五、合同無(wú)效后果的處理
盡管宅基地使用權的限轉性導致農村房屋不可自由流轉，但農村房屋買(mǎi)賣(mài)從其交易的形態(tài)來(lái)看均符合市場(chǎng)行為的特性，體現了效率功能。因此筆者認為1999年后與城鎮居民間的農村房屋買(mǎi)賣(mài)合同雖因違反國家有關(guān)強制性規定而無(wú)效，但在無(wú)效后果的處理上，應以效率功能的實(shí)現作為審判的基礎，不可因保障功能而一味地保護出售方的利益。
首先，賠償損失。雙方的房屋買(mǎi)賣(mài)無(wú)效，出售方有權要求返還房屋，但購買(mǎi)方可主張出售方返還錢(qián)款，因此造成損失的，還可以要求賠償，在確定損失時(shí)，應當將房屋現有價(jià)值與原購房款之間的差價(jià)作為信賴(lài)利益的損失考慮在內。
其次，確定過(guò)錯責任。作為市場(chǎng)主體，農民和城鎮居民在交易秩序中的地位是平等的，不能因為農民抵御風(fēng)險的能力差就認為城鎮居民的購房行為是欺詐.而從糾紛現狀看，也多是農村房屋出賣(mài)人因房屋價(jià)格上漲或拆遷等原因訴諸法院要求確認合同無(wú)效。因此在確定過(guò)錯責任時(shí)也應將之考慮在內，即反悔一方應分擔多一點(diǎn)的過(guò)錯責任，這樣更符合誠實(shí)信用原則的要求。
再次，添附物的處理。購房者大多會(huì )對所購房屋重新裝修或翻新重建，對此應作為善意添附.故合同被確認無(wú)效后，所作之添附應視為經(jīng)房屋所有權人同意，適用善意添附的規定，在房屋歸屬不動(dòng)產(chǎn)所有人后，另一方當事人可依不當得利要求不動(dòng)產(chǎn)所有人賠償損失。
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