《合同法》關(guān)于居間報酬的規定

　　居間費用是指居間合同發(fā)生的費用。居間作為中介的一種形式，其宗旨是把同一商品的買(mǎi)賣(mài)雙方聯(lián)系在一起，以促成交易后取得合理傭金的服務(wù)。下面yjbys小編就為大家帶來(lái)《合同法》關(guān)于居間報酬的規定，供大家參考。

　　《合同法》居間報酬的規定

　　《合同法》第四百二十六條規定“居間人促成合同成立的，委托人應當按照約定支付報酬。對居間人的報酬沒(méi)有約定或者約定不明確，依照本法第六十一條規定仍不能確定的，根據居間人的勞務(wù)合理確定。因居間人提供訂立合同的媒介服務(wù)而促成合同成立的，由該合同的當事人平均負擔居間人的報酬�！边@是對居間人收取居間報酬的前提條件及居間費用的負擔問(wèn)題作出的規定。

　　針對上述規定，可以看出，如果委托人與居間人之間對報酬有約定的則應按約定的支付，但前提必須是居間人促成了合同成立。尊重雙方的報酬約定充分體現了《合同法》的平等、自愿精神。建設部、國家計委頒布的《關(guān)于房地產(chǎn)中介服務(wù)收費的通知》規定“房屋買(mǎi)賣(mài)代理收費，按成交價(jià)格總額的0.5%~2%計收;實(shí)行獨家代理的，收費標準由委托方與房地產(chǎn)中介機構協(xié)商，可適當提高，’但最髙不超過(guò)成交價(jià)格的3%。買(mǎi)賣(mài)代理費應向委托人收取�！币詮V州市內的各種大小地產(chǎn)中介為例，普遍都是向買(mǎi)賣(mài)雙方收取報酬，且按2%、3%向各方收取，加起來(lái)收取的比例占成交價(jià)的4%、6%。從上述規定看來(lái)，這明顯是違反規章規定的行為，物價(jià)部門(mén)應當予以監管。但從另一角度來(lái)看，經(jīng)紀方均與買(mǎi)賣(mài)方簽訂了居間合同，其中是明確約定居間費用的金額、比例的，雙方均知悉經(jīng)紀方向合同對方收取同樣的報酬且并無(wú)異議。經(jīng)紀方還有一個(gè)看似合法的借口就是，買(mǎi)賣(mài)雙方都是委托人，委托人應當依約支付報酬，我們向兩方收取沒(méi)有違反合同法，應當予以保護。實(shí)踐中，對于此類(lèi)案件的審理，有的仲裁委員會(huì )裁決認定，合同約定是當事人的真實(shí)意思表示，應當依約履行合同支付居間費用，而不必依照規章規定的標準執行。對此類(lèi)裁決結果，筆者是認同的，作為一個(gè)有民事行為能力的人，理應對合同約定作淸晰了解和認識，應受合法有效的合同約束。

　　居間報酬僅以合同成立作為標準不能體現公平原則

　　根據《合同法》，居間人取得報酬的前提是合同成立。但這并不能體現合同法的公平原則。較為符合實(shí)際的標準應該是，居間人在居間過(guò)程中不存在過(guò)錯并已經(jīng)促成合同成立的，有權向委托人收取報酬。由于居間人自身原因以外的因素導致合同成立后未能完全履行的，應由合同雙方自行協(xié)商解決。

　　隨著(zhù)市場(chǎng)競爭的日益激烈，多數房地產(chǎn)中介公司都使出全身解數不惜代價(jià)地取悅業(yè)主及買(mǎi)方。針對賣(mài)方而言，放盤(pán)委托是完全免費的;針對買(mǎi)方而言，不僅按照買(mǎi)方要求盡可能壓低價(jià)格，還要提供一系列的后續服務(wù)，如銀行按揭貸款手續，辦理房地產(chǎn)交易過(guò)戶(hù)手續，辦理評估、公證、保險等免費的服務(wù)等。經(jīng)紀人要做的工作遠不止簽訂合同這么簡(jiǎn)單，在一系列的后續服務(wù)中由于涉及的機構較多，難免會(huì )出現一些意外情況導致進(jìn)度拖慢或有些阻滯，這時(shí)買(mǎi)賣(mài)雙方往往就以此為借口不支付中介費用。經(jīng)紀人就算促成了買(mǎi)賣(mài)雙方簽訂合同，中介費用一樣存在無(wú)法收取或全額收取的風(fēng)險。

　　合同成立后是否居間人就可以收取報酬，在履行非媒介服務(wù)范圍內的過(guò)錯應否成為買(mǎi)賣(mài)方不支付居間費用的合法抗辯理由，筆者認為，房地產(chǎn)經(jīng)紀人在促成買(mǎi)賣(mài)后，本可以由買(mǎi)賣(mài)雙方自行到房管部門(mén)進(jìn)行交易，換句話(huà)說(shuō)，辦理交易過(guò)戶(hù)手續并不是經(jīng)紀人的法定義務(wù)。相應地，若買(mǎi)賣(mài)方需要經(jīng)紀人提供這種服務(wù)的，就應當另行支付費用，該費用應屬獨立于居間費用以外的一項有償服務(wù)費用。買(mǎi)賣(mài)雙方無(wú)權就提供此項有償服務(wù)過(guò)程中發(fā)生的問(wèn)題而拒付居間費用，其有權針對的僅是有償服務(wù)費用而已。

　　居間合同報酬比例一般是怎樣的

　　居間合同，又稱(chēng)“中介服務(wù)合同”。是指居間人根據委托人的要求為委托人與第三人訂立合同提供機會(huì )或進(jìn)行介紹，而委托人須向居間人給付約定報酬的協(xié)議。

　　依據我國民法典的規定，居間合同的居間人收取多少服務(wù)費，由居間人與委托人協(xié)商，按居間合同的約定支付。

　　《中華人民共和國民法典》第九百六十一條【中介合同定義】中介合同是中介人向委托人報告訂立合同的機會(huì )或者提供訂立合同的媒介服務(wù)，委托人支付報酬的合同。

　　第九百六十三條【中介人報酬請求權】中介人促成合同成立的，委托人應當按照約定支付報酬。對中介人的報酬沒(méi)有約定或者約定不明確，依據本法第五百一十條的規定仍不能確定的，根據中介人的勞務(wù)合理確定。因中介人提供訂立合同的媒介服務(wù)而促成合同成立的，由該合同的當事人平均負擔中介人的報酬。

　　中介人促成合同成立的，中介活動(dòng)的費用，由中介人負擔。

　　居間合同具有哪些特征

　　(1)居間合同以促成委托人與第三人訂立合同為目的

　　在居間合同中，居間人是為委托人提供服務(wù)的，這種服務(wù)表現為報告訂約的機會(huì )或為訂約的媒介。居間合同的標的是居間人進(jìn)行居間活動(dòng)的結果，其目的在于通過(guò)居間活動(dòng)獲取報酬。居間人的活動(dòng)只有促成委托人與第三人之間建立起有效的合同關(guān)系才有意義。

　　(2)居間人在合同關(guān)系中處于介紹人的地位

　　居間合同的客體是居間人依照合同的約定實(shí)施中介服務(wù)的行為。無(wú)論何種居間，居間人都不是委托人的代理人或當事人一方，居間人只是按照委托人的指示，為委托人報告有關(guān)可以與委托人訂立合同的第三人，給委托人提供訂立合同的機會(huì )，或者在當事人之間充當“牽線(xiàn)搭橋”的媒介作用，并不參加委托人與第三人之間具體的訂立合同的過(guò)程，他的角色只是一個(gè)中介服務(wù)人。只是在交易雙方當事人之間起介紹、協(xié)助作用。

　　(3)居間合同具有諾成性、雙務(wù)性和不要式性

　　居間合同的諾成性是指，只要委托人與居間人意思表示一致，居間人就負有依委托人的指示進(jìn)行居間的義務(wù)，而一旦居間人的活動(dòng)取得結果，委托人就應支付報酬，合同即成立，而無(wú)需以實(shí)物的交付作為合同成立的要件。

　　居間合同的雙務(wù)性是指，居間合同一經(jīng)成立，當事人雙方均需承擔一定的義務(wù)。就居間人而言，居間人有據實(shí)報告的義務(wù);對委托人而言，合同因居間而成立后他有支付報酬的義務(wù)。

　　居間合同的不要式性是指，當事人可以采取口頭或者書(shū)面形式，居間合同的成立也不需采用特定的形式。如果約定不明確，應當遵循交易慣例。

　　(4)居間合同具有有償性

　　居間人以收取報酬為業(yè)，居間人促成合同成立后，委托人當然要向居間人支付報酬，作為對居間人活動(dòng)的報償。不要報酬促進(jìn)他人訂立合同的行為，不是居間合同，而是一種服務(wù)性活動(dòng)，行為人不承擔居間合同中的權利義務(wù)。

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