二手房買(mǎi)賣(mài)陰陽(yáng)合同有哪些風(fēng)險介紹
二手房買(mǎi)賣(mài)陰陽(yáng)合同有哪些風(fēng)險
由于二手房的價(jià)格要比商品房低廉的多，目前不少人轉而將自己的目光放在了二手房買(mǎi)賣(mài)當中。實(shí)踐中，也有的人為了規避二手房交易的一些稅費，從而采取了陰陽(yáng)合同的方式。那么二手房買(mǎi)賣(mài)陰陽(yáng)合同都有哪些風(fēng)險呢？以下是具體介紹。
在二手房的買(mǎi)賣(mài)中，陰陽(yáng)合同經(jīng)常采用這樣的兩種方式，一是簽訂兩份不同價(jià)格的房屋買(mǎi)賣(mài)合同，一份私下交易之用，另一份用來(lái)辦理過(guò)戶(hù)手續之用;二是把房屋買(mǎi)賣(mài)價(jià)格簽低，然后另簽一份裝修補償協(xié)議和舊家具買(mǎi)賣(mài)協(xié)議，以裝修補償款和家具款的名義，補足房屋實(shí)際成交價(jià)。其中，第二種陰陽(yáng)合同更具備隱秘性。
二手房陰陽(yáng)合同對買(mǎi)賣(mài)雙方均存在風(fēng)險，下面詳述之：
(一)買(mǎi)方存在的風(fēng)險
首先對買(mǎi)方來(lái)說(shuō)，其可能受益最大，也是陰陽(yáng)合同積極的追求者，但相應地，買(mǎi)方也承擔了風(fēng)險。主要體現在：
1、可能導致價(jià)格條款無(wú)效，甚至有可能導致整個(gè)合同被撤銷(xiāo)。我國《合同法》第52條規定，“惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益”的合同是無(wú)效合同。陰陽(yáng)合同以虛報價(jià)格來(lái)逃避?chē)叶愂栈蝌_取高額貸款損害國家稅收和第三人的合法利益，屬于無(wú)效合同�！逗贤ā返�56條規定，無(wú)效的合同自始沒(méi)有法律約束力。合同部分無(wú)效，不影響其他部分效力的，其他部分仍然有效。屬于當事人惡意串通損害國家利益的行為，虛假的價(jià)格條款將會(huì )被認定無(wú)效。
2、為以后自己的房子操作帶來(lái)麻煩，再售時(shí)同樣承擔高費用的風(fēng)險。由于政府備案的價(jià)格低于實(shí)際成交的價(jià)格，將來(lái)買(mǎi)家如再出售該房屋時(shí)，買(mǎi)家可能就要面臨承擔高額個(gè)人所得稅等稅費的風(fēng)險。
3、如果房子的價(jià)格出現上漲，可能會(huì )給自己帶來(lái)不必要的麻煩�，F實(shí)中曾發(fā)生過(guò)因這種陰陽(yáng)合同買(mǎi)賣(mài)二手房，因房?jì)r(jià)上漲，賣(mài)方主張合同違法撤銷(xiāo)合同，致使產(chǎn)生不必要的訴訟。
4、行政處罰和刑事追究的風(fēng)險。陰陽(yáng)合同中買(mǎi)方存在偷逃契稅的行為，一旦被稅務(wù)部門(mén)查出后，可能將和賣(mài)家一樣受到補繳稅款、罰款等行政處罰。在數額達到標準時(shí)，則可能與賣(mài)方一同被追究刑事責任。
(二)賣(mài)方存在的風(fēng)險
賣(mài)方同樣面臨風(fēng)險，表面上看，雖說(shuō)賣(mài)方看沒(méi)有太大損失，但是風(fēng)險同樣不少。其主要風(fēng)險表現為：
1、給自己的買(mǎi)賣(mài)合同埋下隱患。由于陰陽(yáng)合同上的房?jì)r(jià)低于實(shí)際價(jià)格且屬于虛假納稅申報和損害國家利益，會(huì )大大增加買(mǎi)方的心理變化，如果買(mǎi)方反悔，賣(mài)方將面臨著(zhù)承擔利息、房?jì)r(jià)下跌等損失，還存在房款不能全額收回的風(fēng)險。
2、如果買(mǎi)方不按期支付備案價(jià)格外的房款，或者惡意要求以備案價(jià)格進(jìn)行交易，賣(mài)方將陷于困境中，采取協(xié)商、催討、起訴方式，都會(huì )增加時(shí)間和金錢(qián)成本。
3、同樣存在行政處罰和刑事追究的風(fēng)險。
總之，二手房陰陽(yáng)合同對于買(mǎi)賣(mài)雙方來(lái)說(shuō)，都是存在風(fēng)險的，故而請意欲簽訂二手房陰陽(yáng)合同的朋友們多作考慮，不要因為貪便宜而違背誠實(shí)信用原則，承擔高昂風(fēng)險。
（三）二手房陰陽(yáng)合同的法律效力如何?
一般因為“陰陽(yáng)合同”中的'“陽(yáng)合同”因不體現當事人的真實(shí)意思而不發(fā)生效力，而“陰合同”是當事人的真實(shí)意思表示而認定為有效合同，“陰合同”只要內容合法，同樣受到法律保護。然而，如果利用“陰陽(yáng)合同”實(shí)施違法行為，或者以合法的形式掩蓋違法的目的，則不僅偽裝的“陽(yáng)合同”無(wú)效，被偽裝的“陰合同”也因內容違法而無(wú)效。因此，對“陰陽(yáng)合同”要慎之又慎。
實(shí)踐中，鑒于買(mǎi)賣(mài)雙方簽訂“陰陽(yáng)合同”的行為嚴重違反了中國稅收管理規定，有關(guān)部門(mén)查實(shí)后，如果屬于一般偷稅行為，行政機關(guān)有權給予罰款、拘留等行政處罰;如果偷稅數額較大、次數較多，則可能構成犯罪。
具體來(lái)講，法院在認定陰陽(yáng)合同的法律效力時(shí)，除非差價(jià)太大，往往根據違約情形選擇適用對違約方不利的規定。具體可分為以下幾種情形：
1、對于差價(jià)以裝修名義并且差價(jià)較小的，一般認定合同有效。
2、對于差價(jià)太大，一般會(huì )認定無(wú)效。
3、對于賣(mài)方不想賣(mài)，主張中介與買(mǎi)方惡意串通以陰陽(yáng)合同價(jià)過(guò)戶(hù)損害其利益的，一般認定合同有效但過(guò)戶(hù)價(jià)格條款無(wú)效。
4、對于買(mǎi)方不想買(mǎi)而主張賣(mài)方避稅，或者簽現售后只想以現售合同上的低價(jià)買(mǎi)，一般認定合同有效但過(guò)戶(hù)價(jià)格條款無(wú)效。
5、對于雙方仍想交易但過(guò)戶(hù)時(shí)一方主張以真實(shí)價(jià)過(guò)戶(hù)，另一方拒絕的，會(huì )調解，調解不成則認定合同不成立。
6、沒(méi)簽過(guò)戶(hù)確認書(shū)，現售價(jià)變少的，視為雙方意思變更，現售合同有效。
由于二手房買(mǎi)賣(mài)陰陽(yáng)合同對國家利益造成了危害，所以其并不是一個(gè)合法的合同，同時(shí)也會(huì )對買(mǎi)賣(mài)雙方均有風(fēng)險，所以，在這里建議想要購買(mǎi)二手房人要小心謹慎了，避免簽訂陰陽(yáng)合同。。如果您不小心或者當初無(wú)意簽訂了陰陽(yáng)合同，那么，建議您最好請一位專(zhuān)業(yè)的律師幫忙，讓他幫您分析和降低合同可能給您帶來(lái)的風(fēng)險。網(wǎng)站為你推薦你所在地區資深的律師來(lái)為您提供法律幫助，幫助你維護合法權益。
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