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房屋租賃合同中不得不注意的法律問(wèn)題
合同應是當事人雙方真實(shí)的意思表示，作為善意的出租人和承租人都希望交易安全，不出現合同糾紛。作為律師通過(guò)執業(yè)經(jīng)歷，也真心希望租賃合同雙方在簽訂《房屋租賃合同》之前，認真了解相關(guān)法律、法規，以避免出現租賃合同糾紛。本文從防范風(fēng)險角度分析上述風(fēng)險問(wèn)題，供需要幫助的人參考。
一、租賃房屋被拍賣(mài)、抵押、查封等相關(guān)問(wèn)題
1、租賃房屋被拍賣(mài)、抵押、查封，承租人的權利
為說(shuō)明此問(wèn)題，我們假設一個(gè)案例。甲租賃乙的臨街門(mén)市房經(jīng)營(yíng)餐飲業(yè)，雙方簽訂為期3年的房屋租賃合同。甲支付當年租金，開(kāi)始對租賃房屋進(jìn)行裝修。飯店生意日益興隆。半年后，甲突然接到法院查封拍賣(mài)該飯店的傳票。原來(lái)乙在出租甲之前已將該門(mén)市房抵押給銀行，后因還不起銀行貸款，被銀行申請法院抵押拍賣(mài)還債。租賃時(shí)，乙未告知甲抵押的實(shí)情。甲損失慘重，租賃權益無(wú)法保障，被迫停業(yè)。
我國《物權法》第190條規定，“訂立抵押合同前抵押財產(chǎn)已出租的，原租賃關(guān)系不受該抵押權的影響;抵押權設立后抵押財產(chǎn)出租的，該租賃關(guān)系不得對抗已登記的抵押權”。也就是說(shuō)，如果出租在前，抵押在后，那么出租方的權益優(yōu)先保障，可以說(shuō)是“抵押不破租賃”;反之，已登記的抵押在前，出租在后，根據物權優(yōu)于債權的民法原則，租賃關(guān)系應予以解除。承租人只能向出租人主張賠償。
對于租賃關(guān)系在先的民事行為，我國立法充分保障承租人的權利不因租賃房屋被拍賣(mài)、抵押、查封等受到侵害，但也不是無(wú)限制的�！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產(chǎn)的規定》第15條第2款規定：“對第三人為自己的利益依法占有的被執行人的財產(chǎn)，人民法院可以查封、扣押、凍結，第三人可以繼續占有和使用該財產(chǎn)，但不得將其交付給被執行人”;《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執行中拍賣(mài)、變賣(mài)財產(chǎn)的規定》第31條第2款規定：“拍賣(mài)財產(chǎn)上原有的租賃權及其他用益物權，不因拍賣(mài)而消滅，但該權利繼續存在于拍賣(mài)財產(chǎn)上，對在先的擔保物權或者其他優(yōu)先受償權的實(shí)現有影響的，人民法院應當依法將其除去后進(jìn)行拍賣(mài)”。
在進(jìn)行房屋租賃時(shí)，承租方一定要查驗出租方財產(chǎn)的權屬情況，如要求出租方提供產(chǎn)權證、使用權證明等材料，并核實(shí)該財產(chǎn)是否存在抵押、查封等權利瑕疵。如果該房屋存有權利瑕疵，且仍要租賃，那么可以要求出租方提供擔保，以彌補風(fēng)險出現時(shí)的損失。鑒于該方面的知識比較專(zhuān)業(yè)，建議聘請律師等專(zhuān)業(yè)人士提供服務(wù)，以避免不必要的經(jīng)濟損失。
2、租賃房屋不可作為工程款優(yōu)先權執行標的
甲乙簽訂房屋租賃合同約定，甲將自有的臨街商業(yè)房出租給乙，租賃用途為咖啡屋，甲同意乙對房屋進(jìn)行裝修，并詳細了解了裝修方案，約定了租賃合同終止后裝修添附物的處理。乙進(jìn)駐后開(kāi)始對租賃房屋進(jìn)行裝修，并將整個(gè)裝修工程承包給裝修公司丙，雙方簽訂承包合同約定
工程價(jià)款。期間因乙其他生意失敗，造成資金嚴重不足，不能按承包合同支付裝修工程款，丙按承包合同完成裝修后，多次向乙催要工程款未果，于是將乙訴至法院，申請法院依法將該房屋拍賣(mài)，裝修工程款申請優(yōu)先受償。
《合同法》第286條和最高人民法院《關(guān)于建筑工程價(jià)款優(yōu)先受償權問(wèn)題的批復》，賦予建筑企業(yè)對工程價(jià)款享有法定優(yōu)先權，即“發(fā)包人逾期不支付的，除按照建設工程的性質(zhì)不宜折價(jià)、拍賣(mài)的以外，承包人可以與發(fā)包人協(xié)議將該工程折價(jià)，也可以申請人民法院將該工程依法拍賣(mài)。建設工程的價(jià)款就該工程折價(jià)或者拍賣(mài)的價(jià)款優(yōu)先受償”。從立法本意上為保護建筑工程合同承包人的工程價(jià)款請求權，但由于該兩條規定過(guò)于籠統，邏輯不是很?chē)乐�，各方對此理解不統一，實(shí)踐運用反倒引起很大爭議。而許多建筑企業(yè)仿佛抓住一棵救命的稻草，只要發(fā)包人不給付工程款就按該條規定請求法院依優(yōu)先權處理，而不考慮是否符合法定條件。本案中承包人請求優(yōu)先權，忽略了一個(gè)重要的條件，即承包人法定優(yōu)先權指向的標的物應為發(fā)包人的不動(dòng)產(chǎn)，如果是第三人的，則法定優(yōu)先權不成立。上述論述雖未明確體現在具體條文中，但按拍賣(mài)相關(guān)法律規定，拍賣(mài)的財產(chǎn)應該是債務(wù)人的，而不能是第三人的。本案中，出租人的房屋不應成為建筑工程合同中債權執行對象。
為避免出現工程款優(yōu)先權爭議對自己一方產(chǎn)生不利影響，出租人應提前在租賃合同中與承租人協(xié)商約定，承租人應就其向承包人按約支付裝修添附工程款向出租人或承包人提供適當的擔保。承租人向出租人提供擔保的具體方式由出租人根據具體情況提出要求。承租人未按時(shí)履行向承包人支付工程款義務(wù)的，構成承租人嚴重違約，出租人有權解除租賃合同，并按設定的擔保方式追究承租人的責任。
二、租金支付問(wèn)題
1、按《城市房屋租賃管理辦法》第24條規定，“承租人有下列行為之一的，出租人有權終止合同，收回房屋，因此而造成損失的，由承租人賠償：(四)拖欠租金累計6個(gè)月以上的”。出租人可以向法院起訴，要求終止合同，并要求支付拖欠的租金，起訴時(shí)可同時(shí)申請財產(chǎn)保全，扣押承租人的財產(chǎn)�！睹穹ㄍ▌t》第 136條規定：“延付或者拒付租金的，訴訟時(shí)效期間為一年”。
2、支付租金時(shí)效問(wèn)題
1996年4月，甲公司與乙公司簽訂了房屋租賃合同，甲公司租用乙公司房屋，租期八年，每年租金5萬(wàn)元。2000年2月甲公司搬走，但沒(méi)有與乙公司解除合同。到2007年8月乙公司來(lái)人帶來(lái)一文件到甲公司，稱(chēng)甲公司要付欠的租金40多萬(wàn)元及滯納金。原來(lái)甲公司經(jīng)辦租房的經(jīng)辦人及有關(guān)領(lǐng)導現已都離開(kāi)了，單位里都沒(méi)有人知道租房合同沒(méi)有解除這件事，幾年來(lái)也沒(méi)有人來(lái)催房租。因不知來(lái)龍去脈，甲公司辦公室人員丙在文件上面簽上“已收到”。
本案涉及支付租金時(shí)效問(wèn)題。按《民法通則》第137、138條規定：“訴訟時(shí)效期間從知道或者應當知道權利被侵害時(shí)起計算??;超過(guò)訴訟時(shí)效期間，當事人自愿履行的，不受訴訟時(shí)效限制”。乙公司應于2005年4月之前催要最后一年的租金，否則應當認定已超過(guò)訴訟時(shí)效。但這里涉及一個(gè)問(wèn)題就是如果2000 年2月甲公司搬走，致使乙公司不能及時(shí)找到甲公司催繳租金，
可以視為因“其他障礙不能行使請求權的”的，訴訟時(shí)效中止。甲公司辦公室人員丙在文件并在上面簽“已收到”，只表示收到文件，并不表示對文件內容的“自愿履行”，因為其職權上也沒(méi)有能力做出履行的意思表示，因此對本案的訴訟時(shí)效的計算沒(méi)有影響。在房屋租賃合同中，支付租金是一個(gè)重要條款，一般雙方都很重視，但提醒合同雙方應注意時(shí)效問(wèn)題，因租賃合同延付或者拒付租金時(shí)效為1年，屬于特殊時(shí)效，爭議出現應后及時(shí)主張權利，避免喪失勝訴權。
三、轉租問(wèn)題
1、承租人轉租房屋必須經(jīng)出租人同意
《合同法》第224條規定：“承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉租給第三人。承租人轉租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續有效，第三人對租賃物造成損失的，承租人應當賠償損失。承租人未經(jīng)出租人同意轉租的，出租人可以解除合同”;《城市房屋租賃管理辦法》第3條規定：“承租人經(jīng)出租人同意，可以依照本辦法將承租房屋轉租”。按以上兩個(gè)法律、法規的規定，承租人轉租房屋是可以的，但事先應征得出租人的同意。因此租賃合同中雙方應明確約定轉租條款，出租人可對轉租附加一些必要的條件，只要不違反法律、行政法規的規定即可。
2、出租人、承租人均可從轉租中獲益
《城市房屋租賃管理辦法》第27條規定：“出租人可以從轉租中獲得收益”。承租人轉租房屋所獲租金是次承租人使用房屋所支付的對價(jià)，出租人作為產(chǎn)權人當然有權從中提取一定的收益。一般情況下，承租人轉租房屋的目的就是為了對租賃房屋的收益，按《城市房屋租賃管理辦法》第30條規定：“轉租合同生效后，轉租人享有并承擔轉租合同規定的出租人的權利和義務(wù)，并且應當履行原租賃合同規定的承租人的義務(wù)”，因此轉租后承租人義務(wù)應該是加重了，所以法律應該允許承租人從轉租中獲益。
鑒于出租人、承租人均可從轉租中獲益，因此在租賃合同中雙方應明確約定轉租收益分配比例，該比例中應考慮承租人后期對房屋修繕的投入，確保公平，避免出現糾紛。
3、房屋轉租后次承租人享有優(yōu)先購買(mǎi)權
在房屋轉租合同合法有效的情況下，出租人轉讓房屋，承租人與次承租人同等條件下均享有優(yōu)先購買(mǎi)權，次承租人因已經(jīng)實(shí)際占有、使用房屋，因此其優(yōu)先購買(mǎi)權優(yōu)先于承租人。這里還涉及一個(gè)深層次問(wèn)題就是次承租人購買(mǎi)了租賃房屋后，租賃合同是否解除?
我們認為，次承租人取得房屋所有權后，其取代了原合同出租人的地位，原租賃合同依然有效，承租人轉租收益權依然存在。那么在合同有效期內，次承租人需向承租人支付轉租收益，否則會(huì )損害承租人合法利益，不符合“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”的法律宗旨。
四、租賃合同解除問(wèn)題
1、租賃合同解除的相關(guān)規定
《城市房屋租賃管理辦法》第13條規定：“有下列情形之一的，房屋租賃當事人可以變更或者解除租賃合同：(一)符合法律規定或者合同約定可以變更或解除合同條款的;(二)因不可抗力致使租賃合同不能繼續履行的;(三)當事人協(xié)商一致的。因變更或者解除租賃合同使一方
當事人遭受損失的，除依法可以免除責任的以外，應當由責任方負責賠償”。
2、出租人可以收回房屋的情況
依據《城市房屋租賃管理辦法》第24條規定，“承租人有下列行為之一的，出租人有權終止合同，收回房屋，因此而造成損失的，由承租人賠償：(一)將承租的房屋擅自轉租的;(二)將承租的房屋擅自轉讓、轉借他人或擅自調換使用的;(三)將承租的房屋擅自拆改結構或改變用途的;(四)拖欠租金累計6個(gè)月以上的;(五)公用住宅用房無(wú)正當理由閑置6個(gè)月以上的;(六)租用承租房屋進(jìn)行違法活動(dòng)的;(七)故意損壞承租房屋的”。
現實(shí)中，《房屋租賃合同》通常都明確約定了租賃期限，但由于各種原因而提前終止或者解除的屢見(jiàn)不鮮。出租方在簽訂《房屋租賃合同》時(shí)往往設定對自己有利的條件，以便在出現對自己不利的情況時(shí)得以提前解除或者終止合同。常見(jiàn)的如租金上漲過(guò)快，出租人按原合同履行將面對租金損失的事實(shí)時(shí)，出租人會(huì )不惜代價(jià)尋找借口甚至寧愿通過(guò)支付違約金來(lái)達到解除合同的目的，以便和第三方簽訂租金更可觀(guān)的新合同。
作為承租人，要想在租賃期間避免合同被隨時(shí)解除或者終止，除了要嚴格按照合同約定履行自己的支付租金、使用租賃房屋等義務(wù)外，在合同的簽訂上要盡可能細化解除或者終止合同的條款，最大限度的限制出租方設定提前解除或者終止合同的條件，并約定解除或者終止合同的程序性條款，如設定必須經(jīng)雙方協(xié)商一致，或者提前多少時(shí)間、以什么方式通知作為解除合同的前提條件等。只有這樣，才能更有效的保護自己的合法權益。
五、租賃合同中其他值得注意問(wèn)題
1、口頭租賃合同的有效性
《合同法》第215條規定，“租賃期限六個(gè)月以上的，應當采用書(shū)面形式。當事人未采用書(shū)面形式的，視為不定期租賃”。因此期限在六個(gè)月以下的口頭租房合同是合法有效并受到法律保護，合同當事人雙方也均應當按照口頭約定執行。租賃期限六個(gè)月以上的，應當采用書(shū)面形式。當事人未采用書(shū)面形式的，視為不定期租賃，合同依然有效。
2、公房可以出租、轉租
《城市房屋租賃管理辦法》第4條規定，“公民、法人或其他組織對享有所有權的房屋和國家授權管理和經(jīng)營(yíng)的房屋可以依法出租”。因此，公房依法可以出租、轉租。
3、出租房屋須繳納稅費
房屋租賃合同依法進(jìn)行備案登記會(huì )涉及繳納稅費問(wèn)題。合同雙方應對繳納稅費進(jìn)行約定，可以約定全部由一方繳納，也可以按國家稅法規定方式繳納，避免產(chǎn)生納稅爭議。一般來(lái)說(shuō)出租房屋應納房產(chǎn)稅、城鎮土地使用稅、營(yíng)業(yè)稅、城市建設維護稅、教育費附加和印花稅。房產(chǎn)稅、城鎮土地使用稅、營(yíng)業(yè)稅、城市建設維護稅、教育費附加按綜合征收率征收：對在房產(chǎn)稅開(kāi)征范圍內出租房屋的，各地方制定的標準不一樣;印花稅：按租賃金額的千分之一貼花。
4、不得出租的房屋
依據我國《城市房屋租賃管理辦法》第6條規定，以下房屋不得出租：⑴未依法取得房屋所
有權證件的;⑵司法機關(guān)和行政機關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房產(chǎn)權利的;⑶共有房屋未取得共有人同意的;⑷房屋權屬有異議的;⑸屬于違法建筑的;⑹不符合安全標準的;⑺房屋已抵押，未經(jīng)抵押權人同意的;⑻不符合公安、環(huán)保、衛生等主管部門(mén)有關(guān)規定的;⑼有關(guān)法律法規規定禁止出租的其他情形。
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