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商鋪租賃中相關(guān)的法律問(wèn)題
商鋪租賃合同，是指出租房與承租方就商鋪租賃所達成的書(shū)面合同，圍繞著(zhù)商鋪使用權所形成民事租賃關(guān)系。投資的客戶(hù)無(wú)需買(mǎi)斷商鋪產(chǎn)權，只需簽訂一定時(shí)間的租賃合同，并交納一定的押金作為履約保證;如在租賃期限內允許轉租，投資客戶(hù)方可享有完整的轉租權、收益權。
隨著(zhù)我國商品經(jīng)濟的不斷發(fā)展，很多有眼光的人都選擇租下商鋪來(lái)賣(mài)東西，以謀取利益。那么，什么是商鋪租賃合同?很多想租商鋪的人都想知道的是，商鋪租賃合同應該注意哪些問(wèn)題呢?
一、權屬調查
在承租商鋪之前，應當到該商鋪所在的區(縣)房地產(chǎn)交易中心進(jìn)行產(chǎn)權調查，確認以下幾個(gè)重要信息：
一是房屋用途和土地用途，必須確保房屋的類(lèi)型為商業(yè)用房性質(zhì)、土地用途是非住宅性質(zhì)，方可承租作為商鋪使用，否則將面臨無(wú)法辦出營(yíng)業(yè)執照以及非法使用房屋的風(fēng)險。
二是房屋權利人，確保與房屋權利人或者其他委托的人簽署租賃合同。
三是房屋是否已經(jīng)存有租賃登記信息，若已存有租賃登記信息的，會(huì )導致新租賃合同無(wú)法辦理登記手續，從而使得新承租人的租賃關(guān)系無(wú)法對抗第三者，也會(huì )影響新承租人順利辦出營(yíng)業(yè)執照。
所以租賃前一定要查看房屋產(chǎn)權證、土地證、抵押或質(zhì)押狀況的權屬證明等，不要全聽(tīng)業(yè)主的一面之詞。當然實(shí)踐中作為承租人，特別是租賃面積又不是很大的情況下，房主也不一定會(huì )配合進(jìn)行權屬調查，這也沒(méi)關(guān)系，只要在租憑合同的相應內容條款上進(jìn)行周密的約定，也是可以將風(fēng)險控制在最低范圍內的。建議可以聘請房產(chǎn)交易的專(zhuān)業(yè)律師起草或審修租賃合同。
二、實(shí)地調查
有大量從事房產(chǎn)中介服務(wù)的人通過(guò)掌握的大量信息，通過(guò)偽造業(yè)主房產(chǎn)證、身份證等手段，假冒房主身份，與他人簽訂房屋租賃、買(mǎi)賣(mài)合同，詐騙他人租金、押金的情況。另外，有些產(chǎn)權人擅自分割商鋪，分別出租給多個(gè)商家，這也會(huì )導致商家之間在辦理消防驗收，工商營(yíng)業(yè)執照時(shí)面臨障礙。所以租客在承租商鋪前，需要現場(chǎng)去實(shí)地調查情況。對照房產(chǎn)證信息確認地點(diǎn)，丈量面積。了解該商鋪所處商圈的商業(yè)規劃和有關(guān)政策等。如果承租人將要經(jīng)營(yíng)的業(yè)態(tài)不符合相關(guān)的商業(yè)規劃和有關(guān)政策，如承租一個(gè)不可經(jīng)營(yíng)餐飲行業(yè)的房屋準備開(kāi)設餐館，必將導致人力和財力的損失。在無(wú)法確定的情況下，承租人可以在租賃合同中特別約定相關(guān)事宜作為解約條件，以此避免遭受不必要的違約責任。
三、店鋪商鋪本身結構安全性
不是所有好的地段的商鋪都能租出去，除了考慮周邊的商業(yè)類(lèi)型和氛圍外，還需要結合自身商鋪的用途來(lái)考慮結構的安全性。那么商鋪自身的結構就顯得相當重要，有必要索要設計圖紙、驗收合格證等資料，這一方面是出于自身安全的考慮，另一方面也可以作為價(jià)格談判的籌碼，必競看多了眾多存在安全隱患的安全事故，對商鋪的安全風(fēng)險是廣大投資者要引起重視的。如果房主提供不了這些資料，在租賃合同中就應該作出必要安全保障，保險及責任條款。特別是要做大的裝修的租戶(hù)，一定要確認房屋是否為框架結構、承重墻體的位置等重要資料。其次才是考慮面寬跟進(jìn)深的比例、房屋內部布局結構及利用率、房屋的高度、樓層等，房屋本身的硬件過(guò)關(guān)才能保證商家客戶(hù)在使用上的安全。
四、房東配合義務(wù)問(wèn)題
承租了商鋪之后，有很多事情需要房東的配合，比如辦理租賃登記，裝修也需要房東提供相關(guān)材料，擴建審批更是。但是，如果合同對這些問(wèn)題沒(méi)有約定，房東往往以沒(méi)有義務(wù)為由拒絕配合或者以其他種種理由拖延配合。為避免房東的拖延，也是為了彌補合同條款的漏洞，律師建議在合同中明示承租商鋪經(jīng)營(yíng)內容也是十分重要，因為這實(shí)際上是明確了承租商鋪的目的�？梢云鸬阶尫繓|披露真實(shí)信息，并協(xié)助租戶(hù)完成承租商鋪所需要的審批手續的目的。我們知道，在我們繁雜的行政管理體系中，環(huán)衛、工商、消防、規劃等五花八門(mén)的管理部門(mén)都會(huì )對商家的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)進(jìn)行管理和限制。商家利用承租的商鋪進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的目的往往因為這些部門(mén)的干預而不能實(shí)現。比如，在住宅樓底層的沿街商鋪經(jīng)營(yíng)餐飲活動(dòng)受到環(huán)衛部門(mén)的限制。這些限制并不是商家能夠完全了解和預測的。而房東作為業(yè)主他是有必要了解這些信息的，如果在合同中約定租賃商鋪的目的，當商家活動(dòng)受到相關(guān)管理部門(mén)限制時(shí)，便可以以無(wú)法實(shí)現合同目的為由解除租賃合同，并無(wú)需承擔違約責任。房東這個(gè)時(shí)候如果真的是主管部門(mén)沒(méi)有通知到他，為了自己的利益房東也會(huì )積極去與主管部門(mén)協(xié)商，爭取自己的知情權，維護自身的合法權益，這對于商鋪的承租人來(lái)說(shuō)是有利的。
五、免租裝修期
在商鋪租賃中，免租裝修期經(jīng)常會(huì )出現在合同中，主要是由于承租人在交房后需要對房屋進(jìn)行裝修，實(shí)際不能辦公、營(yíng)業(yè)。這種情形下，出租人同意不收取承租人裝修期間的租金。但“免租裝修期”非法律上明確規定的概念，因此在簽訂租賃合同時(shí)，一定要明確約定其起止時(shí)間和免除支付的具體費用。一般情況下，只免除租金，實(shí)際使用房屋所產(chǎn)生的水費和電費等還需要按合同約定承擔。
六、裝修添附
在商鋪租賃中，往往需要花費大額資金用于鋪面裝修。為了確保裝修能夠順利進(jìn)行，以及保障裝修的利益，在合同中應當注意幾個(gè)問(wèn)題：一是明確約定出租人同意承租人對商鋪進(jìn)行裝修的條件及形式要件。若有特別的改建和搭建的，應當明確約定清楚報批的責任人及構成違章搭建被查處的賠償責任等，對于廣告和店招的位置及審批或承擔的責任也可約定清楚。二是出租方違約解除合同的賠償金或違約金，一般是根據合同履行時(shí)間及裝修折舊的比率來(lái)計算，出租人除承擔違約金外，還需要承擔承租人所遭受的裝修損失費用。三是明確租賃期滿(mǎn)時(shí)，裝修和添附設施的處置方式，否則很容易發(fā)生承租人要求出租方補償，而出租方又要求承租人恢復原狀的事情發(fā)生，結果往往導致兩敗俱傷。
七、水、電、弱電設施等店鋪的配套
良好的配套能節省商家客戶(hù)很多成本與精力。如水、電及電容、燃氣、弱電設施、排污化油設施等。租賃前一定要核實(shí)清楚，要不然改造的難度和成本將直接制約后期經(jīng)營(yíng)效果及成本。建議在承租商鋪前,應當先行考察是否滿(mǎn)足使用需求，若不滿(mǎn)足的，確定如何辦理擴容或增量，以及涉及的相關(guān)費用，并在合同中明確約定相關(guān)內容，以及無(wú)法滿(mǎn)足正常需求的情形下，承租人有免責解除合同的權利。
八、租賃押金
押金不是違約金，承租方違約提前解除合同時(shí)不能直接扣除，一般租賃合同簽訂后，房東會(huì )預告收取幾個(gè)月的租金作為押金，之所以要收取押金，是因為出租人把房屋及其附屬設施交予承租人，且商鋪相對應的水電費、物業(yè)管理費等比較高，為確保承租人在使用過(guò)程中若給租賃物造成損害，或是不按時(shí)交納水電物業(yè)費給出租人造成損失時(shí)能得到賠償，才制定的押金。所以從這個(gè)角度來(lái)講，不管是正常的結束租賃關(guān)系，還是一方提前解除租賃合同，只要是租賃物保持完好，其他費用結算清楚，都是應該退還押金的。除非雙方在合同中明確約定，一方違約解除合同，以押金為標準確定約定的違約賠償責任，或是可以從押金中扣除約定的違約金額。
一般來(lái)說(shuō)水電、燃氣、物業(yè)管理費這些開(kāi)戶(hù)的名字都是業(yè)主本人，許多業(yè)主圖省事直接就把存折給承租方，其實(shí)不建議這樣，現在的銀行互聯(lián)網(wǎng)金融這么發(fā)達，只需把帳號與入合同，讓承租方按時(shí)將費用存入該帳號即可。另外需要注意的是，如果承租人在承租過(guò)程中不斷地拖欠相關(guān)費用，這可以在合同中約定違約責任的方案，即每次出租人用押金抵扣相關(guān)費用后，承租人應當在合理期限內補足支付押金;如果經(jīng)出租人通知后一定時(shí)間內未補足的話(huà)，出租人可以單方解約，并追究承租人相應的違約責任。
九、稅費承擔
按照有關(guān)法律、法規、規章及其他規范性文件的規定，出租或轉租商鋪的，出租人或轉租人應當承擔以下稅費。
出租人：營(yíng)業(yè)稅及附加，租金×5.55%;房產(chǎn)稅，租金×12%;個(gè)人所得稅，所得部分×20%(所得部分為租金扣除維修費用，維修費用每次不超過(guò)800元);印花稅，租金×0.1%(在第一次繳稅時(shí)一次性繳納，按租期內所有總租金計算);土地使用稅，按房屋地段每平方米征收，具體以代征機關(guān)實(shí)際征收為準。
轉租人：營(yíng)業(yè)稅及附加，轉租收入×5.55%。印花稅，轉租租金×0.1%。
在具體實(shí)踐中，商鋪租賃稅費的繳納比較多樣，上述標準只是法定征收標準。不同區域或許存有不同的征收方法，具體可在簽訂商鋪合同前咨詢(xún)實(shí)際代征網(wǎng)點(diǎn)的工作人員。雖然上述稅費的繳納主體為出租人或轉租人，但租賃合同中可以約定具體稅金數額的承擔人。
十、租賃登記
租賃合同登記備案，屬于合同備案登記性質(zhì)，此登記的效力主要包括以下內容：一是登記與否不影響合同本身的生效，即使沒(méi)有辦理備案等記，合同依然在生效條件滿(mǎn)足時(shí)就生效;二是經(jīng)登記的案件，具有對抗第三人的法律效力，如出租人將房屋出租給兩個(gè)承租人的，其中一個(gè)合同辦理了租賃登記，另一個(gè)沒(méi)有辦理，則房屋應當租賃給辦理租賃登記的承租人，出租人并向沒(méi)有租賃登記的承租人承擔違約責任。因此，建議及時(shí)赴該商鋪所在地的區(縣)房地產(chǎn)交易中心辦理租賃備案登記。另外，工商部門(mén)在辦理營(yíng)業(yè)執照時(shí)，均要求租賃合同經(jīng)過(guò)租賃備案登記。
十一、轉租的問(wèn)題
在商鋪租賃中，轉租和轉讓的現象十分普便，當一商家承租的商鋪經(jīng)營(yíng)一段時(shí)間后，可能會(huì )因為經(jīng)營(yíng)狀況不好或是商鋪增殖較快，往往會(huì )考慮將商鋪“轉讓”或是轉租。所以如果要承租的商鋪如果是轉租的，一定要搞清楚商鋪的真正產(chǎn)權人是誰(shuí)，要查清轉租的原因、產(chǎn)權人是否有書(shū)面的允許轉租、轉租的條件等。對于商鋪目前使采取的轉租還是承租權轉讓一定要了解清楚，否則引來(lái)的糾紛將會(huì )導致無(wú)法正常經(jīng)營(yíng)。所以在采用轉租的方式時(shí)，除了確認轉租方是否有轉租權外，還要確�，F在準備簽署的租賃合同期限沒(méi)有超過(guò)前手合同的租賃期限，如果涉及多個(gè)前手轉租的話(huà)，要注意審查所有前手租賃合同的效力。因為轉租合同的效力有賴(lài)前手合同的效力和前手的轉租權。
實(shí)務(wù)操作中，一方面最好還是要求商鋪的產(chǎn)權人書(shū)面確認同意轉租，因為對于前手合同的效力問(wèn)題，如果沒(méi)有經(jīng)過(guò)訴訟確認或公證，是不可能避免轉租方存在惡意欺詐時(shí)，承租方單憑對合同進(jìn)行形式上的審查是不能保證能審查出得來(lái)的。從另一方面，也建議商鋪產(chǎn)權人可以出具同意轉租的證明，但是對于有些產(chǎn)權人圖省事，通過(guò)直接又與新的承租人簽訂租賃合同的這種作法其實(shí)是存在極大的法律風(fēng)險的。不久前本所律師就代理過(guò)一起商鋪產(chǎn)權人因轉租而被前后二個(gè)承租人告上法庭的案件，在本案中業(yè)主A某于2008年3月出租一商鋪給B某，租期是10年，但在B某在經(jīng)營(yíng)5年后于2013年3月不想繼續承租，但又擔心違約拿不回押金，所以就將商鋪轉租給了從事幼兒課外培訓教育工作的C某。B某作為轉租方就與業(yè)主A某和新的承租方C某說(shuō)好，由業(yè)主A某與C某直接再簽一份租賃合同，而A某順利與C某簽下合同后，就沒(méi)有與B某就原來(lái)的租賃合同簽一份解除協(xié)議。事后才一個(gè)月，C某就發(fā)現商鋪對面也開(kāi)張了一家與其經(jīng)營(yíng)同樣是幼兒教育的機構，且其品牌及規模都比自己大得多，如果按原計劃自己再開(kāi)張的話(huà)生意一定不好做。所以C某與B某就商量好，鉆了一個(gè)業(yè)主A某沒(méi)有與B某解除原租賃合同的漏洞，雙方一起將A某告上法庭，B某要求賠償損失，C某要求解除合同。
在簽署轉租的租賃合同時(shí)分二種情況，一種是在采取租賃合同轉讓的方式時(shí)，最直接的方法就是在原租憑合同后面以附件的方式進(jìn)行說(shuō)明和補充，這樣有利于保持前后合同內容的內容一致。但是，對于前手已經(jīng)履行的合同義務(wù)和尚未履行的義務(wù)一定要注意銜接，特別是退還押金的問(wèn)題以及尚未支付的租金、水電、煤氣、管理費等問(wèn)題。
另一種是在采用獨立租賃合同的方式時(shí)，主要是要確認原租賃合同已經(jīng)有效解除，不存在任何的爭議，如果涉及到商鋪轉讓費的也必須寫(xiě)明，避免讓原租賃合同遺留的糾紛影響到自己的租賃合同的履行。
十二、轉讓費
商鋪在商業(yè)習慣上都有存在“轉讓費”或“喝茶費”的問(wèn)題，即上家承租商鋪時(shí)，為了裝修投入費用的補償或是該商鋪已經(jīng)積累了一定的人脈關(guān)系及銷(xiāo)售渠道的無(wú)形資產(chǎn)等原因，上家在退出經(jīng)營(yíng)將交付商鋪給下家時(shí)，要求下家作出一定金額的補償。特別是在商鋪非常搶手的市場(chǎng)情況下，下家為了租賃商鋪也是無(wú)法拒絕上家的這種要求的。這筆費用不屬于法定承租人應承擔的費用，但法律上也沒(méi)有明確禁止。轉讓費從法律意義上講是一種市場(chǎng)行為，只要是雙方協(xié)商一致，沒(méi)有脅迫的證據一般來(lái)說(shuō)并不違法，下家更不能以此要求產(chǎn)權人賠償。
所以在轉租或是轉讓商鋪時(shí)，對于承租方來(lái)說(shuō)如果涉及到轉讓費的問(wèn)題時(shí)，如果是轉租的就必須按之前所講過(guò)的轉租時(shí)需注意的事項來(lái)審查，首先保證轉租合同的效力是有效的，才能考慮轉讓費的條款內容及支付方案的設定。建議轉讓費采取分期支付的方式，不要一次性全部支付，特別是一些涉及到客戶(hù)資源或是銷(xiāo)售渠道的移交等問(wèn)題的，并與轉租或承租權轉讓的各個(gè)環(huán)節結合起來(lái)支付，將支付轉讓費的條件和標準書(shū)面約定清楚，以此降低資金風(fēng)險。不要輕信轉讓方的口頭承諾，應當考慮考慮將商鋪的營(yíng)業(yè)額度或狀況平穩過(guò)渡，營(yíng)業(yè)執照辦理成功與否作為該筆費用退還或解除的條件。
十三、買(mǎi)賣(mài)與租賃
許多承租人經(jīng)常擔心承租商鋪之后，業(yè)主將商鋪出售了怎么辦，其實(shí)，承租人完全無(wú)須擔心此種風(fēng)險，因為法律對于承租人賦予了兩重特殊保護：
(1)、出租人在出售時(shí)，承租人享有同等條件之下的優(yōu)先購買(mǎi)權，即若承租人在等同于其他購買(mǎi)人的條件下主張購買(mǎi)該商鋪的，則業(yè)主必須將該商鋪出售給承租人，以此保障了承租人的使用利益。
(2)、即使承租人不想購買(mǎi)承租商鋪的，業(yè)主出售后，新的業(yè)主也應當履行租賃合同，否則，新業(yè)主應當承當租賃合同中的違約責任。
十四、申請營(yíng)業(yè)執照及其他合格證
承租商鋪的目的在于開(kāi)展商業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，而其首要條件就是必須合法取得營(yíng)業(yè)執照及消防合格證這二個(gè)最基本的證照。因此在簽訂商鋪租賃合同時(shí)，許多條款都要圍繞著(zhù)營(yíng)業(yè)執照和消防合格證的辦理來(lái)設置，主要涉及以下幾個(gè)方面：一是原有租賃登記信息沒(méi)有注銷(xiāo)的，將會(huì )導致新租賃合同無(wú)法辦理租賃登記，從而導致無(wú)法及時(shí)辦理營(yíng)業(yè)執照;二是商鋪上原本已經(jīng)注冊了營(yíng)業(yè)執照，而該營(yíng)業(yè)登記信息沒(méi)有注銷(xiāo)或者遷移的，將會(huì )導致在同一個(gè)商鋪上無(wú)法再次注冊新的營(yíng)業(yè)執照(現深圳新的商事登記已不限制);三是房屋類(lèi)型不是商業(yè)用房的，無(wú)法進(jìn)行商業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，導致無(wú)法注冊營(yíng)業(yè)執照;四是涉及特種經(jīng)營(yíng)行業(yè)(如娛樂(lè )、餐飲等)的，還需要經(jīng)過(guò)公安、衛生和環(huán)保等部門(mén)的檢查合格，取得治安許可證和衛生許可證等證件后，方可取得營(yíng)業(yè)執照;五是因出租人材料缺失而導致無(wú)法注冊營(yíng)業(yè)執照的。
對于上述第1、2、3和5條的情形，可在合同中設定為出租人義務(wù)，并給予出租人合理寬限期，超過(guò)一定期限還無(wú)法解除妨礙的，應當承擔相應的違約責任。上述第4條情形，可設定為無(wú)責任解約情形，以保障承租人萬(wàn)一無(wú)法辦出營(yíng)業(yè)執照時(shí)，可以無(wú)責任解除合同。
十五、招商宣傳問(wèn)題
有些新開(kāi)設商場(chǎng)或市場(chǎng)，為了吸引商家，在對外宣傳中往往明示或暗示不久的將來(lái)該地區將建成擁有完善的配套、良好的人氣的商圈，并給商家種種口頭承諾。但是，事實(shí)往往讓承租的商家不能如愿，甚至血本無(wú)歸。更有些商鋪在招商時(shí)，明明知道商鋪的設施不足以滿(mǎn)足承租人所租商鋪的經(jīng)營(yíng)用途，但不明確告之，極力催促承租人簽了合同后卻不能從事所經(jīng)營(yíng)的業(yè)務(wù)。在現實(shí)中，租賃商鋪做餐館生意而引發(fā)糾紛的也不少。按照有關(guān)規定，如果在規劃時(shí)就已定性為可以作為餐館使用的商鋪，開(kāi)發(fā)商會(huì )在開(kāi)發(fā)建設時(shí)，設置內置的油煙高空排放專(zhuān)用煙道。有這么一案例，某租賃公司明明知道本棟樓一層的商鋪沒(méi)有安裝煙道，卻仍租給承租人做餐館，后環(huán)保局認為承租的餐館設在居民樓內，且沒(méi)有配套油煙凈化設施及油煙高空排放專(zhuān)用煙道，在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中產(chǎn)生油煙影響周?chē)用裆�，責令承租人立即停業(yè)。而設置排煙管道又必須征得所有相關(guān)業(yè)主的同意，幾次協(xié)調下來(lái)，設置排煙管道的事情都沒(méi)有結果。讓承租人白白花了8萬(wàn)元的裝修費，這不是坑人嗎? 所以律師建議如果是從事餐飲的承租前最好先到環(huán)保部門(mén)咨詢(xún)，看該鋪面是否適合做餐館，不要輕信招商人員或房東的口頭宣傳和承諾，需要把自己經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)所需滿(mǎn)足的條件書(shū)面確定下來(lái)。
十六、拆遷問(wèn)題
商家承租商鋪往往希望能夠長(cháng)期穩定經(jīng)營(yíng)，如果生意尚可，更是會(huì )增加投入。但是，萬(wàn)一碰上拆遷的情況，那么商家的愿望就落空了，如果簽訂了較長(cháng)租期的商戶(hù)損失更大。如果已經(jīng)劃入拆遷紅線(xiàn)范圍的，更是連營(yíng)業(yè)執照都無(wú)法申請。有些時(shí)候房東，特別是轉租人、轉讓人很有可能隱瞞這些重要情況，隱瞞門(mén)面房即將拆遷的事實(shí)，虛假發(fā)布“門(mén)面房轉讓”的信息，將門(mén)面房轉租給他人，騙取租金。所以，預測未來(lái)動(dòng)遷的趨勢和查閱城市規劃紅線(xiàn)圖是十分重要，但是作為普通老百姓了解的信息不可能知道城市規劃的內容。所以最重要的就是要在合同中對將來(lái)可能的拆遷問(wèn)題及其補償作一個(gè)約定。
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