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非法建造房屋的租賃合同是否有效
未經(jīng)合法批準建造的房屋，因其標的物具有違法性，該租賃合同應為無(wú)效。如被行政部門(mén)確定為違章建筑的或所建造的房屋沒(méi)有合法審批手續的等。
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2005年12月10日，一家玩具廠(chǎng)將5間臨街門(mén)面房出租給個(gè)體工商戶(hù)王先生,雙方簽訂的《租房協(xié)議書(shū)》約定:租期自2005年12月10日起至2009年12月9日止;每年租金2.5萬(wàn)元，租金每半年付一次，每次付款提前10天;王先生期滿(mǎn)未支付租金，玩具廠(chǎng)有權單方面解除合同并收回房屋。
王先生承租門(mén)面后,3間用于經(jīng)營(yíng)汽修店，2間給妻子開(kāi)小吃店。2006年12月10日始，王先生就不向玩具廠(chǎng)交納房屋租金了，經(jīng)多次催告無(wú)效后，被玩具廠(chǎng)告到法院，要求解除雙方簽訂的《租房協(xié)議書(shū)》，王先生承擔自2006年12月10日起至實(shí)際騰退房屋之日止的房屋占用費。
法院審理后查明，玩具廠(chǎng)出租的房屋系占用耕地而建，沒(méi)有合法的產(chǎn)權手續，故出租房屬于違章建筑。
案件在審理過(guò)程中存在分歧意見(jiàn)。
第一種意見(jiàn)認為，違反法律、行政法規強制性規定的合同無(wú)效，我國法律禁止非法占用耕地建造房屋，故建在耕地上的建筑物屬非法建筑，出租非法建筑屬違反法律、行政法規的強制性規定，應屬無(wú)效。
第二種意見(jiàn)認為，應當區分非法建筑行為和出租行為，建筑行為違法屬于行政法規范的范疇，應受到行政法的制裁;出租行為是不同于建筑行為的獨立民事行為，其效力不受建筑行為的影響，故租賃物為非法建筑不影響租賃合同的效力，本案亦無(wú)其他影響合同效力的因素，故租賃合同應為有效。
筆者同意第二種意見(jiàn)，理由是：
占用耕地建筑房屋的行為屬于土地管理法禁止的違法行為，應受到相應行政處罰甚至追究刑事責任，但其民事法律效果為建筑人取得建筑物所有權。我國《土地管理法》第74條規定，違反本法規定，擅自在耕地上建房破壞種植條件的，由縣級以上人民政府土地行政主管部門(mén)責令限期改正或者治理，可以并處罰款;構成犯罪的，依法追究刑事責任。第83條規定，依照本法規定，責令限期拆除在非法占用的土地上新建的建筑物和其他設施的，建設單位或者個(gè)人必須立即停止施工，自行拆除;對繼續施工的，作出處罰決定的機關(guān)有權制止。
可見(jiàn)，未經(jīng)允許占用耕地建房的行為應屬違反土地管理法的行為，應受到相應的行政處罰。情節嚴重的，追究刑事責任。但是，也應當看到，土地管理法所規范的只是占用耕地進(jìn)行建房的行為，對于已經(jīng)占用耕地進(jìn)行建造了的房屋，應由行政執法機關(guān)責令拆除，但并未對已經(jīng)建好的房屋是否可以使用(包括出租)，未做出禁止性規定。所以，盡管違法建筑的行為人根據行政法要受到行政處罰，但在民法上其仍然是違法建筑的所有權人。在無(wú)其他影響租賃合同效力因素的情況下，該租賃合同應當認定為有效。
因此，本案中王先生與玩具廠(chǎng)簽訂的《租房協(xié)議書(shū)》合法有效，因承租人未按約定交納租金，構成違約。按我國《合同法》第227條的規定，承租人無(wú)正當理由未支付或者遲延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限內支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同，并要求王先生承擔自2006年12月10日起至實(shí)際騰退房屋之日止的房屋占用費。
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