小產(chǎn)權房屋租賃合同
根據甲、乙雙方在自愿、平等、互利的基礎上，經(jīng)協(xié)商一致，為明確雙方之間的權利義務(wù)關(guān)系，就甲方將其合法擁有的房屋出租給乙方使用，乙方承租甲方房屋事宜，訂立小產(chǎn)權房屋租賃合同。
小產(chǎn)權房屋租賃合同【1】
出租方(以下簡(jiǎn)稱(chēng)甲方)身份證地址、號碼：_______________________________________
承租方(以下簡(jiǎn)稱(chēng)乙方)身份證地址、號碼：_______________________________________
甲、乙雙方通過(guò)友好協(xié)商，就房屋租賃事宜達成協(xié)議如下：
一、租賃地點(diǎn)及設施：
1.租賃地址：________路________弄________號_______室;房型規格_________;居住面積平方_________米;
2.室內附屬設施：
A：電器：電話(huà) 沐浴 空調 冰箱 彩電 洗衣機 微波爐 吊扇 音響 VCD
B：家俱：
二、租用期限及其約定：
1.租用期限：甲方同意乙方租用______年;自______年___月___日起至_____年___月 ___日;
2.房屋租金：每月_________________元人民幣;
3.付款方式：按____________支付，另付押金____________元，租房終止，甲方驗收無(wú)誤后，將押金退還乙方，不計利息。
第一次付款計___________________元人民幣;
4.租賃期內的水、電、煤氣、電話(huà)、有線(xiàn)電視、衛生治安費由乙方支付，物業(yè)管理，房屋修繕等費用由甲方支付;
5.租用期內，乙方有下列情形之一的甲方可以終止合同，收回房屋使用權、乙方需擔全部責任，并賠償甲方損失。
(1)乙方擅自將房屋轉租、轉讓或轉借的;
(2)乙方利用承租房屋進(jìn)行非法活動(dòng)損害公共利益的;
(3)乙方無(wú)故拖欠房屋租金達______天;
(4)連續三個(gè)月不付所有費用的。
三、雙方責任及義務(wù)：
1.乙方須按時(shí)交納水、電、煤、電話(huà)等費用，并務(wù)必將以上費用帳單交給甲方，甲方須監督檢查以上費用;
2.無(wú)論在任何情況下，乙方都不能將押金轉換為房屋租金;
3.在租用期內，甲方必須確保乙方的正常居住，不得將乙方租用的房屋轉租(賣(mài))給任何第三者;或在租賃期內房租加價(jià);
4.租用期滿(mǎn)后，乙方如需繼續使用，應提前一個(gè)月提出，甲方可根據實(shí)際情況，在同等條件下給予優(yōu)先;
5.在租賃期內，甲、乙雙方如有一方有特殊情況需解除協(xié)議的，必須提前一個(gè)月通知對方，協(xié)商后解除本協(xié)議;
6.乙方入住該物業(yè)應保持周?chē)h(huán)境整潔做好防火防盜工作，如發(fā)生事故乙方應負全部責任;
7.乙方不得擅自改變室內結構，并愛(ài)惜使用室內設施，若人為損壞的將給予甲方相應賠償;如發(fā)生自然損壞，應及時(shí)通知甲方，并配合甲方及時(shí)給予修復。
四、其它未盡事宜，由甲乙雙方協(xié)商解決，協(xié)商不成按有關(guān)現行法規辦理或提交有關(guān)仲裁機關(guān)進(jìn)行仲裁。
本協(xié)議一式三份，甲、乙雙方各執一份，簽字后即行生效。
五、其它說(shuō)明：
(如：入住時(shí)的水電煤字數。)
出租方： 承租方：
聯(lián)系電話(huà)： 聯(lián)系電話(huà)：
簽約日期：______年______月______日
小產(chǎn)權房屋租賃合同【2】
出租方：______(以下簡(jiǎn)稱(chēng)甲方)
身份證：_________________
承租方：______(以下簡(jiǎn)稱(chēng)乙方)
身份證：_________________
根據甲、乙雙方在自愿、平等、互利的基礎上，經(jīng)協(xié)商一致，為明確雙方之間的權利義務(wù)關(guān)系，就甲方將其合法擁有的房屋出租給乙方使用，乙方承租甲方房屋事宜，訂立本合同。
一、房屋地址：塘南新村北區120幢401室內的一間單間。用于普通住房。
二、租賃期限及約定
1、該房屋租賃期共一年。自_____年_____月_____日起至_____年_____月_____日止。
2、房屋租金：每月_____元。按月付款，每月提前五天付款。另付押金_____元，共計______元。
(大寫(xiě)：_____萬(wàn)_____仟_____佰_____拾_____元整)
房屋終止，甲方驗收無(wú)誤后，將押金退還乙方，不計利息。
3、乙方向甲方承諾，租賃該房屋僅作為普通住房使用。
4、租賃期滿(mǎn)，甲方有權收回出租房屋，乙方應如期交還。乙方如要求續租，則必須在租賃期滿(mǎn)前一個(gè)月內通知甲方，經(jīng)甲方同意后，重新簽訂租賃合同。
三、房屋修繕與使用
1、在租賃期內，甲方應保證出租房屋的使用安全。乙方應合理使用其所承租的房屋及其附屬設施。如乙方因使用不當造成房屋及設施損壞的，乙方應負責修復或給予經(jīng)濟賠償。
2、該房屋及所屬設施的維修責任除雙方在本合同及補充條款中約定外，均由甲方負責(但乙方使用不當除外)。甲方進(jìn)行維修須提前七天通知乙方，乙方應積極協(xié)助配合。
3、乙方因使用需要，在不影響房屋結構的前提下，可以對房屋進(jìn)行裝修裝飾，但其設計規模、范圍、工藝、用料等方案應事先征得甲方的同意后方可施工。租賃期滿(mǎn)后，依附于房屋的裝修歸甲方所有。對乙方的裝修裝飾部分甲方不負有修繕的義務(wù)。
四、房屋的轉讓與轉租
1、租賃期間，未經(jīng)甲方書(shū)面同意，乙方不得擅自轉租、轉借承租房屋。
2、甲方同意乙方轉租房屋的，應當單獨訂立補充協(xié)議，乙方應當依據與甲方的書(shū)面協(xié)議轉租房屋。
五、乙方違約的處理規定
在租賃期內，乙方有下列行為之一的，甲方有權終止合同，收回該房屋，乙方應向甲方支付合同總租金20%的違約金，若支付的違約金不足彌補甲方損失的，乙方還應負責賠償直至達到彌補全部損失為止。
(1) 未經(jīng)甲方書(shū)面同意，擅自將房屋轉租、轉借給他人使用的;
(2) 未經(jīng)甲方同意，擅自拆改變動(dòng)房屋結構或損壞房屋，且經(jīng)甲方通知，在規定期限內仍未糾正并修復的;
(3) 擅自改變本合同規定的租賃用途或利用該房屋進(jìn)行違法活動(dòng)的;
(4) 拖欠房租累計一個(gè)月以上的。
六、本協(xié)議一式兩份，甲。乙各執一份，簽字后即行生效。
七、其他說(shuō)明：水電數字由甲乙雙方與其他承租方平均分配
(入住時(shí)的水電數字：電________，水________，)
甲方簽字： 乙方簽字：
聯(lián)系方式： 聯(lián)系方式：
小產(chǎn)權房租賃合同中的法律風(fēng)險
小產(chǎn)權房，又稱(chēng)農民房，它并不是一個(gè)法律上的概念，只是人們在社會(huì )實(shí)踐中形成的一種約定俗成的稱(chēng)謂。所謂“小產(chǎn)權房”是指農民未繳納土地出讓金等費用，在自家宅基地或農村集體土地上建設的房屋。其房產(chǎn)證少數為國家房產(chǎn)部門(mén)頒發(fā)，大多數產(chǎn)權證不是由國家房管部門(mén)頒發(fā)，而是由當地的鄉、鎮或街道政府、村民委員會(huì )或村民小組或某公司頒發(fā)。有的連當地的鄉政府、村民委員會(huì )或村民小組頒發(fā)的產(chǎn)權證也沒(méi)有，其僅僅是某一村民自建的沒(méi)有任何產(chǎn)權證的房屋。
由于市場(chǎng)經(jīng)濟的飛躍發(fā)展和產(chǎn)業(yè)結構變化節奏的加快，大量農村勞動(dòng)力都涌向城市成為農民工，特別是經(jīng)濟比較發(fā)達的深圳，其農民工的數量甚至超過(guò)當地常居人口。而農民工在城市的地位又十分低微，收入不高且生活艱辛，為節省開(kāi)支能攢點(diǎn)錢(qián)回家過(guò)年，想租住商品房一類(lèi)的房屋可以說(shuō)是望而生畏。正是基于這樣的現實(shí)，使得租賃價(jià)格相對低廉的小產(chǎn)權房屋的出租就成了農民工的唯一首選。
房屋租賃關(guān)系是我國經(jīng)濟關(guān)系的一部分，其健康穩定的發(fā)展是保障我國經(jīng)濟建設可持續性發(fā)展的一個(gè)重要方面�？v觀(guān)現實(shí)生活中小產(chǎn)權房的房屋租賃，租賃雙方一般對房屋租賃合同的約定內容，往往則重于租賃物的交付使用及租賃期限、租金的多少以及租金的支付時(shí)間等問(wèn)題，對于小產(chǎn)權房而不符法定的房屋出租條件以及該小產(chǎn)權房是否經(jīng)過(guò)竣工驗收和消防驗收合格等事宜則未能引起重視，而這些未能引起租賃雙方重視的相關(guān)問(wèn)題又恰恰是小產(chǎn)權房屋租賃合同中存在較大風(fēng)險的問(wèn)題，一旦引起糾紛，不但不容易處理，還有可能導致租賃雙方陷入曠日持久的訴訟。故筆者認為有必要對此作些觸及。
一、因未能依法取得房屋所有權證的法律風(fēng)險
案例：文某某夫婦將其原有的三層房屋拆除后重建成15層的樓房，因該15層的樓房是未獲相關(guān)行政管理部門(mén)審批同意而建，故其擁有的房屋所有權證仍然是原三層房屋的所有權證。某公司于2010年5月與文某某夫婦簽訂租賃合同一份，約定由某公司承租文某某夫婦該房屋的第八層作為公司辦公用房，同時(shí)約定了租期、租金的支付時(shí)間與數額，以及未經(jīng)出租方同意承租方不得轉租與違約責任等條款。合同簽訂后，某公司一邊準備公司籌建的申報資料一邊裝修房屋，待房屋裝修完畢到工商部門(mén)申報并遞交公司成立登記的資料時(shí)，因沒(méi)有房屋租賃證而未能通過(guò)工商登記遂引發(fā)糾紛�！吨腥A人民共和國房地產(chǎn)管理法》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)《房地產(chǎn)管理法》)第53條規定，房屋租賃，是指房屋所有權人作為出租人將其房屋出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。第61條同時(shí)規定，在依法取得的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地上建成房屋的，應當憑土地使用權證書(shū)向縣級以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門(mén)申請登記，由縣級以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門(mén)核實(shí)并頒發(fā)房屋所有權證書(shū)�！冻鞘蟹课輽鄬俚怯浌芾磙k法》第5條也規定，房屋權屬證書(shū)是權利人依法擁有房屋所有權并對房屋行使占有、使用、收益和處分權利的唯一合法憑證。依法登記的房屋權利受?chē)曳杀Ｗo。上述法律規定表明，房屋出租，出租人必須是擁有該出租房屋所有權證書(shū)、并依法享有對該出租房屋行使占有、使用、收益和處分權利的權利人。但現實(shí)生活中處于城市中的小產(chǎn)權房，由于其自身的特殊性大多數屬于違法建筑，故不可能依照《城市房屋權屬登記管理辦法》的相關(guān)規定到當地人民政府房產(chǎn)管理部門(mén)申請登記并獲得通過(guò)，也就無(wú)從獲得房屋所有權證書(shū)。而《房地產(chǎn)管理法》第53條又明確規定“房屋租賃，是指房屋所有權人作為出租人將其房屋出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。”故此，沒(méi)有獲得房屋所有權證書(shū)的小產(chǎn)權房對外出租，我國法律是不予認可的。更何況《城市房屋租賃管理辦法》第6條明確規定“未依法取得房屋所有權證的房屋不得出租。”《城市房屋租賃管理辦法》第13條還規定，房屋租賃實(shí)行登記備案制度。簽訂、變更、終止租賃合同的，當事人應當向房屋所在地直轄市、市、縣人民政府房地產(chǎn)管理部門(mén)登記備案。第17條同時(shí)規定，《房屋租賃證》是租賃行為合法有效的賃證。租用房屋從事生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的，《房屋租賃證》作為經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所合法的賃證。租用房屋用于居住的，《房屋租賃證》可作為公安部門(mén)辦理戶(hù)口登記的憑證之一。
很顯然，未能依法取得房屋所有權證的小產(chǎn)權房在出租過(guò)程中，不僅辦不到《房屋租賃證》，而且也不能作為承租人從事生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)活動(dòng)和用于居住的合法場(chǎng)所。因此，未能依法取得房屋所有權證的小產(chǎn)權房的租賃行為是不受我國法律所保護的，一旦引起糾紛，必然導致租賃合同無(wú)效。其法律風(fēng)險顯而易見(jiàn)。
二、未經(jīng)消防驗收合格的法律風(fēng)險
案例：蔡某某三人將其自建的暉X大廈(有歷史遺留違法建筑申報材料)經(jīng)與承租方周某某、呂某某協(xié)商出租給周某某、呂某某開(kāi)辦商場(chǎng)，雙方簽訂的租賃合同約定了租期、租金支付與違約責任等。在簽訂租賃合同后，承租方便進(jìn)場(chǎng)裝修。由于當地公安消防部門(mén)認為該出租標的物——暉X大廈違反了《中華人民共和國消防法》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)《消防法》)第11條的規定，遂對其下達了《責令限期整改通知書(shū)》。由此，租賃雙方引發(fā)了租賃合同效力之爭議。
該出租標的物系按照國家工程建筑消防技術(shù)標準進(jìn)行消防設計的，其3層以上的商住樓已通過(guò)消防安全驗收，但1-3層的消防安全驗收需待其商業(yè)功能確定后，由業(yè)主或出租方向公安消防部門(mén)申報消防安全驗收。然本案的出租方蔡某某三人在與周某某、呂某某簽訂租賃合同前并未向公安消防部門(mén)申報該大廈1-3樓層的消防安全驗收。我國《消防法》第13條規定， 依法應當進(jìn)行消防驗收的建設工程，未經(jīng)消防驗收或者消防驗收不合格的，禁止投入使用;其他建設工程經(jīng)依法抽查不合格的，應當停止使用。
第15條還規定，公眾聚集場(chǎng)所在投入使用、營(yíng)業(yè)前，建設單位或者使用單位應當向場(chǎng)所所在地的縣級以上地方人民政府公安機關(guān)消防機構申請消防安全檢查。
公安機關(guān)消防機構應當自受理申請之日起十個(gè)工作日內，根據消防技術(shù)標準和管理規定，對該場(chǎng)所進(jìn)行消防安全檢查。未經(jīng)消防安全檢查或者經(jīng)檢查不符合消防安全要求的，不得投入使用、營(yíng)業(yè)。
最高人民法院( [2003]民一他字第11號)《關(guān)于未經(jīng)消防驗收合格而訂立的房屋租賃合同如何認定其效力的函復》(以下簡(jiǎn)稱(chēng) [2003]民一他字第11號)也規定，關(guān)于房屋租賃合同未經(jīng)消防驗收或者經(jīng)消防驗收不合格，是否應認定房屋租賃合同無(wú)效的問(wèn)題，應根據不同情況分別對待：第一，出租《中華人民共和國消防法》第十條規定的必須經(jīng)過(guò)公安消防機構驗收的房屋，未經(jīng)驗收或者驗收不合格的，應當認定租賃合同無(wú)效。第二，租賃合同涉及的房屋不屬于法律規定必須經(jīng)過(guò)公安消防機構驗收的，人民法院不應當以該房屋未經(jīng)消防驗收合格為由而認定合同無(wú)效。第三，租賃房屋用于開(kāi)設經(jīng)營(yíng)賓館、飯店、商場(chǎng)等公眾聚集場(chǎng)所的，向當地公安消防機構申報消防安全檢查的.義務(wù)人為該企業(yè)的開(kāi)辦經(jīng)營(yíng)者，但租賃標的物經(jīng)消防安全驗收合格，不是認定房屋租賃合同效力的必要條件。
依上述法律規定與司法解釋而言，雖然小產(chǎn)權房并不是必須經(jīng)過(guò)消防驗收的房屋，但小產(chǎn)權房的出租除租用者為自身居住之外的用于開(kāi)設經(jīng)營(yíng)賓館、飯店、商場(chǎng)等公眾聚集場(chǎng)所的，承租人就必須向當地公安消防機構申報消防安全檢查并經(jīng)當地公安消防機構經(jīng)消防安全驗收合格，方可承租經(jīng)營(yíng)。依 [2003]民一他字第11號之規定，租賃標的物的小產(chǎn)權房雖然經(jīng)消防安全驗收合格不是認定房屋租賃合同效力的必要條件，但由于小產(chǎn)權房屬于違法建筑性質(zhì)而未能取得房屋所有權證，故當地公安消防機構在對承租小產(chǎn)權房開(kāi)設經(jīng)營(yíng)賓館、飯店、商場(chǎng)等公眾聚集場(chǎng)所進(jìn)行消防安全驗收時(shí)，為杜絕安全隱患，必然要對小產(chǎn)權房的消防安全同時(shí)進(jìn)行消防驗收，一旦小產(chǎn)權房的消防安全驗收不合格時(shí)，承租方因不能達到其經(jīng)營(yíng)賓館、飯店、商場(chǎng)之目的，繼續履行租賃合同只能說(shuō)是空中樓閣。因此，小產(chǎn)權房未經(jīng)消防驗收合格的法律風(fēng)險不容忽視。
三、因屬于違法建筑而未經(jīng)竣工驗收的法律風(fēng)險
案例：深圳市某村委欲在村委的一片空地上(占地面積約1800平方米)建造一棟工業(yè)廠(chǎng)房，經(jīng)多次申報而未能獲批。2003年8月，村委會(huì )經(jīng)集體討論后決定自建，該工業(yè)廠(chǎng)房于當年11月完工并投入使用，事實(shí)上是將該工業(yè)廠(chǎng)房租賃給了某電子公司作生產(chǎn)用房。租賃期限為十年，若遇政府強制性拆遷等不可抗力因素，雙方各自享有政府拆遷補償50%的權利。2005年深圳市因農村城市化，該1800平方米的工業(yè)廠(chǎng)房土地要轉為國有雙方因而產(chǎn)生租賃合同效力之爭議�！吨腥A人民共和國建筑法》第61條規定，交付竣工驗收的建筑工程，必須符合規定的建筑工程質(zhì)量標準，有完整的工程技術(shù)經(jīng)濟資料和經(jīng)簽署的工程保修書(shū)，并具備國家規定的其他竣工條件。建筑工程竣工經(jīng)驗收合格后，方可交付使用;未經(jīng)驗收或者驗收不合格的，不得交付使用。最高院關(guān)于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問(wèn)題的解釋(法釋[2009]11號)第2條規定，出租人就未取得建設工程規劃許可證或者未按照建設工程規劃許可證的規定建設的房屋，與承租人訂立的租賃合同無(wú)效。但在一審法庭辯論終結前取得建設工程規劃許可證或者經(jīng)主管部門(mén)批準建設的，人民法院應當認定有效。而現實(shí)生活中用于出租的小產(chǎn)權房，大多數屬于違法建筑是未經(jīng)竣工驗收合格的、不得交付使用的房屋。有的雖有建設工程規劃許可證，但未能依建設工程規劃許可證建房，而是超建(超層或超面積)以至不能進(jìn)行竣工驗收。有的則根本沒(méi)有建設工程規劃許可證而是違建與偷建，根本就不可能進(jìn)行竣工驗收。故此，依《城市房屋租賃管理辦法》第6條“屬于違法建筑的房屋不得出租”之規定，結合我國《民法通則》第58條和《合同法》第52條的規定，這類(lèi)小產(chǎn)權房因為屬于違法建筑而未經(jīng)竣工驗收，其租賃合同依法自始無(wú)效。既然類(lèi)似租賃合同依法自始無(wú)效，該租賃合同的法律風(fēng)險當然就同時(shí)并存。
綜合以上分析，小產(chǎn)權房租賃合同中的法律風(fēng)險切不可小視。
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