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租房合同案例分析
【案例1】：
出租人將房屋出租給承租人，租賃合同約定房屋交付給承租人之前承租人需支付5萬(wàn)元履約保證金，履約保證金條款約定“承租人因自身原因未經(jīng)出租人同意擅自解除合同的，承租人的保證金及利息不予返還”，后出租人因第三人的原因未能交付房屋，承租人要求出租人雙倍返還履約保證金，承租人主張是否具有法律依據?
分析：本案中履約保證金條款未明確約定履約保證金具備定金性質(zhì)，合同本身也沒(méi)有約定在甲方違約時(shí)要雙倍返還履約保證金。因此，承租人只能根據違約責任條款請求出租人承擔違約責任，如違約條款沒(méi)有約定或約定不明，則承租人需要舉證證明因出租人未履行交付房屋義務(wù)造成的承租人損失。
【案例2】：
出租人將房屋出租給承租人，租賃合同約定“當承租人未按合同規定繳納水電費、物業(yè)費，未經(jīng)出租人同意進(jìn)行轉租，以及承租人出現毀壞租賃房屋、破壞房屋結構等情形時(shí)，出租人有權沒(méi)收承租人繳納的履約保證金”。后承租人因經(jīng)營(yíng)不善連續三個(gè)月未能繳納房屋租金，問(wèn)出租人能否直接沒(méi)收履約保證金?
【分析】：根據合同約定，出租人可以沒(méi)收承租人履約保證金的情形中并未包括承租人拖欠房屋租金的情形，如承租人拖欠的租金少于履約保證金額度，出租人在缺乏合同約定的情形下直接沒(méi)收承租人履約保證金不符合擔保法規定，因此建議履約保證金條款中明確擔保的范圍(租金、水電費、租賃物修繕維護費用、物業(yè)管理費以及因可能侵害第三人利益而存在的賠償保證金等)并明確履約保證金的抵扣方式(如抵扣金額為承租方欠付的相應款項)，同時(shí)還應明確抵扣的程序和通知方式。
【案例3】：
履約保證金條款的設計：承租人應在本合同簽定后_____工作日內向出租人支付履約保證金______萬(wàn)元人民幣。支付履約保證金前______工作日出租人應提供合法收據，否則承租人有權順延履約保證金支付時(shí)間。除本合同另有約定外，履約保證金在本合同終止(提前終止、解除或屆滿(mǎn))時(shí)，承租人可用履約保證金抵付臨近合同終止日相應月份的租金，直至數額為零。履約保證金抵付租金時(shí)，出租人應提供合法房屋租賃發(fā)票。當承租人同時(shí)拖欠物業(yè)費、水電費、房租費以及遲延支付租金的違約金時(shí)，承租人同意出租人用履約保證金進(jìn)行抵扣，但應首先抵扣拖欠的房租費用。
租房合同中關(guān)于履約保證金條款的適用問(wèn)題：
1、履約保證金(常見(jiàn)的稱(chēng)呼如押金、訂金、留置金、保證金等)是擔保承租人按租賃合同履約的單方擔保。如果在租賃合同中有諸如“乙方因自身原因未經(jīng)甲方同意擅自解除合同的，乙方的保證金及利息不予返還”等特別約定，此處約定的保證金實(shí)際上是一種履約保證金。
2、履約保證金屬于金錢(qián)質(zhì)押，在簽訂合同或履約保證金條款時(shí)成立，當正式交付給出租人時(shí)生效。一般情形下履約保證金以補償功能為主，懲罰功能為輔，即履約保證金主要用來(lái)補償違約后約定的違約金額度不足的問(wèn)題，但也有法院判決承認履約保證金的懲罰功能。
3、房屋租賃合同中履約保證金條款未明確約定履約保證金具備定金功能的，不能發(fā)揮定金的效力。定金是合同雙方的擔保，當約定一方交付給另一方一定數額的金錢(qián)后，另一方不履行合同義務(wù)需雙倍返還，交付金錢(qián)的一方不履行義務(wù)的無(wú)權要回，此種規定體現的就是定金的效力。
4、房屋租賃合同中履約保證金擔保范圍沒(méi)有明確約定的費用(如租金)，當發(fā)生承租人拖欠的情形，如出租人無(wú)法證明其損失已經(jīng)達到或超過(guò)履約保證金保證的金額的，出租人不能直接沒(méi)收履約保證金。
5、履約保證金條款可以約定租賃合同履行完畢后，出租人拖延退還履約保證金應承擔相應的違約責任或者直接約定在合同臨近終止時(shí)承租人有權以履約保證金抵付相同數額的租金。
6、承租人可以約定履約保證金的抵扣順序，在同時(shí)拖欠物業(yè)費、水電費、租金和遲延支付租金的違約金時(shí)，如承租人沒(méi)有約定先抵扣欠付的租金，那么存在出租人首先沖抵物業(yè)費、水電費后，由于欠付的租金依然存在，違約金將持續產(chǎn)生;在欠付的租金和違約金達到一定金額時(shí)，很可能達到租賃合同約定的因拖欠租金過(guò)多而導致出租人解約的條件。
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