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消除居民房屋土地使用權焦慮
關(guān)于土地使用權的問(wèn)題，應該盡早拿出具體的解決辦法和措施，才能消除廣大居民的房屋使用權的焦慮。
近日，溫州部分市民擁有房產(chǎn)的土地使用年限到期或即將到期，續期面臨要花費占到房產(chǎn)交易價(jià)1/3到一半左右、數十萬(wàn)元高額土地出讓金“買(mǎi)地”，才能重新辦理土地證。消息一出，立即引起社會(huì )各界強烈反響。
有關(guān)居民房屋土地使用權到期后怎么辦的問(wèn)題，并不是現在才出現，早在若干年前，就曾為此事進(jìn)行過(guò)熱烈討論，但是，訖今為止，沒(méi)有一個(gè)明確規定。
按照國家的相關(guān)法律，居民住房只有辦理地土地使用權證以后，才能獲得房產(chǎn)的土地使用權。否則，就要依法收回。但是，由于歷史原因，相當一部分居民住房沒(méi)有辦理土地使用權，有關(guān)方面也沒(méi)有督促居民辦理土地使用權，導致居民一直無(wú)償使用國有土地，而政府也一直無(wú)償提供土地為居民使用。
隨著(zhù)市場(chǎng)經(jīng)濟體制的不斷完善，各項法律規章的不斷健全，居民住房需要辦理土地使用權的問(wèn)題，也逐步上升到法律和國家層面，相關(guān)的法律制度也越來(lái)越規范、越來(lái)越明確，如《物權法》、《城市土地管理法》等。各級政府及其職能部門(mén)也在積極按照新的法律規章，開(kāi)始完善居民住房的土地使用權手續，新的商品房都只有在辦理了土地使用權后才算手續完備，廣大居民購買(mǎi)的商品房才算是真正的商品房。否則，相關(guān)手續也無(wú)法辦理。
雖然說(shuō)新的商品房在辦理了土地使用權后，仍然有一個(gè)70年以后怎么辦的問(wèn)題，尤其是有的商品房的使用年限還可能達不到70年，又當怎么辦。但是，不管怎么說(shuō)，商品房土地使用權的制度已經(jīng)初步建立起來(lái)，接下來(lái)需要做的就是如何按照相關(guān)的法律法規就某些具體問(wèn)題予以進(jìn)一步明確和解釋?zhuān)灰賹ι唐贩客恋厥褂脵鄦?wèn)題焦慮了。
問(wèn)題的關(guān)鍵在于，就我國目前的實(shí)際情況來(lái)看，除近年來(lái)開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售的商品房之外，多數居民的居住用房都沒(méi)有辦理過(guò)土地使用證，相當一部分房屋已面臨土地使用權到期的問(wèn)題。那么，又當如何處理與解決呢?是否應當象溫州市有關(guān)方面解釋的那樣，繳納數十萬(wàn)元的土地出讓金呢?
顯然，這是一個(gè)比較棘手的問(wèn)題。如果象溫州有關(guān)方面解釋的那樣需要繳納房產(chǎn)交易價(jià)1/3到一半的土地出讓金，不太合適，但是，如果按照《物權法》規定的，對到期房屋土地使用權自動(dòng)續期，似乎也不太合適。因為，所有一切都是歷史造成的，完全按照現實(shí)要求而不顧歷史事實(shí)，難以滿(mǎn)足要求，也會(huì )讓廣大居民感到不滿(mǎn)。而必須將歷史問(wèn)題放到現實(shí)中來(lái)，并在處理過(guò)程中充分考慮到歷史原因，從而客觀(guān)、公平、穩妥地處理好房屋土地使用權問(wèn)題，才有可能得到多數人的認可與接受，才能讓廣大居民不為房屋土地使用權而焦慮。
事實(shí)也是如此，如果居民在購買(mǎi)住房時(shí)，相關(guān)的法律制度就已經(jīng)完備，那么，也就自然而然地會(huì )出錢(qián)購買(mǎi)房屋土地使用權。正是因為當時(shí)的法律制度層面沒(méi)有這樣的要求，廣大居民在購買(mǎi)居住用房時(shí)，才沒(méi)有購買(mǎi)房屋土地使用權，才“錯”過(guò)了最佳的繳納土地出讓金的機會(huì )。也正因為如此，對在房屋土地使用權到期的情況下如何繳納土地出讓金的問(wèn)題，就必須充分考慮當時(shí)的實(shí)際情況，實(shí)事求是地確定土地出讓金的繳納標準。
筆者的觀(guān)點(diǎn)是，對房屋土地使用權到期后土地出讓金的繳納，可分這樣幾種情形。一是對房屋所有權一直屬于首次購房人、且期間沒(méi)有發(fā)生過(guò)任何房屋所有權變更的房屋，其土地出讓金的繳納應當按照當時(shí)房屋和土地的價(jià)格進(jìn)行測算，而不是現價(jià)測算。否則，對房屋所有者是不公平的。因為，不是他們當初不愿繳納，而是法律制度沒(méi)有規定;二是對已經(jīng)發(fā)生過(guò)房屋所有權變更的，甚至多次變更的，以最后一次變更時(shí)房屋、土地的價(jià)格進(jìn)行測算，按規定繳納，這也符合市場(chǎng)規則;三是2007年《城市土地管理法》頒布以后，仍然沒(méi)有按照規定辦理相關(guān)的商品房土地使用證的，一律按照現價(jià)繳納土地出讓金。當然，還有極少一部分情形，那就是過(guò)去無(wú)償分配的房屋，且訖今沒(méi)有進(jìn)行過(guò)任何交易的，則房屋所有權是根據住房制度改革政策優(yōu)惠給居民的，則可以免繳土地出讓金。
由于房屋土地使用權事關(guān)廣大居民的切身利益，事關(guān)社會(huì )安定。盡管尚沒(méi)有形成大面積的土地使用權到期現象，但是，這終究是一個(gè)問(wèn)題，是一個(gè)需要明確和解決的問(wèn)題。因此，有關(guān)方面應當盡早考慮，拿出辦法，避免矛盾集中爆發(fā)時(shí)再匆忙上陣。這樣做，不僅會(huì )導致矛盾激化，而且容易造成政策制定的過(guò)于匆忙而考慮不周。也只有早作研究，早拿出具體的解決辦法與措施，才能消除廣大居民的房屋土地使用權焦慮。
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