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投資性商業(yè)地產(chǎn) 借機搶占住宅市場(chǎng)
從今年5月份起，打投資回報概念的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)始大面積推廣，據記者了解，至少有10多種與商業(yè)地產(chǎn)有關(guān)的理財產(chǎn)品投向市場(chǎng)，其中多數以承諾投資回報為主要營(yíng)銷(xiāo)方式，多數承諾的投資回報在8%-12%，部分投資產(chǎn)品甚至承諾在一定年限后開(kāi)發(fā)商可以將購買(mǎi)的投資產(chǎn)品收回。加上去年下半年推向市場(chǎng)的投資性商業(yè)地產(chǎn)，目前其總數已經(jīng)達到20多個(gè)。
「現狀」
多個(gè)承諾投資回報的商業(yè)地產(chǎn)現身
據記者了解，至少有10多種與商業(yè)地產(chǎn)有關(guān)的理財產(chǎn)品投向市場(chǎng)，比如新推向市場(chǎng)的郁金香花園溫泉度假村及君濠國際產(chǎn)權式酒店。其中多數以承諾投資回報為主要營(yíng)銷(xiāo)方式，多數承諾的投資回報在8%-12%，部分投資產(chǎn)品甚至承諾在一定年限后開(kāi)發(fā)商可以將購買(mǎi)的投資產(chǎn)品收回。
“目前，投資性商業(yè)地產(chǎn)項目大面積推廣是這些項目在尋找出口，在國家對房地產(chǎn)進(jìn)行宏觀(guān)調控的大背景下，住宅產(chǎn)業(yè)的投資行為得到了一定的打壓，前景不可以預測。而在本輪調控過(guò)程中，政府并沒(méi)有明確提出對商業(yè)地產(chǎn)的調控，因此承諾投資回報的商業(yè)地產(chǎn)項目尋找到了一個(gè)突破口�！北本┖隄鷦�(chuàng )業(yè)房地產(chǎn)有限公司副總經(jīng)理毛炳輝分析指出。他認為目前承諾投資回報的商業(yè)地產(chǎn)項目開(kāi)始浮出水面，主要是政策因素的作用，此前該類(lèi)型商業(yè)地產(chǎn)項目多數生存不是很理想。據他透露，幾個(gè)做商業(yè)地產(chǎn)項目的朋友在看到5月11日七部委新政后都認為，這個(gè)政策給目前京城相對疲軟的商業(yè)地產(chǎn)項目銷(xiāo)售帶來(lái)了契機。
“這次以抑制投資性住宅產(chǎn)品為核心的房地產(chǎn)新政出臺之后，一些資金可能流向商業(yè)地產(chǎn)�！币卒伨W(wǎng)首席執行官陳健明對記者表示，顯然目前住宅市場(chǎng)投資因政策導向而驟然降溫之后，商業(yè)地產(chǎn)被普遍看好并不斷升溫，因此商鋪等商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)迎來(lái)投資契機，部分嗅覺(jué)靈敏的開(kāi)發(fā)商將商業(yè)地產(chǎn)，尤其是此前在京城備受爭議的投資性的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)始頻繁推廣。目前位于主要交通干道的路牌廣告中，有關(guān)商業(yè)地產(chǎn)項目的宣傳明顯增多，每個(gè)項目都將其投資回報率在突出的位置加以體現。
「結果」
投資性商業(yè)地產(chǎn)仍風(fēng)險重重
“從投資角度看，目前住宅用房的投資回報率基本上在3％－5％，而商鋪的投資回報率可以達到8％左右，對居民閑置資金具有相當的吸引力�！北本┲性禺a(chǎn)市場(chǎng)研究總監徐成峰說(shuō)。但目前京城商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)依舊存在結構不合理的現狀，也就是說(shuō)從市場(chǎng)的需求角度來(lái)講，商業(yè)地產(chǎn)需求還是非常大，但是市場(chǎng)開(kāi)發(fā)的很多商業(yè)項目卻是無(wú)法按照市場(chǎng)需求進(jìn)行建設。
根據市建委公布的數據，北京市2004年前11個(gè)月商業(yè)用期房批準預售面積160.3萬(wàn)平方米，商業(yè)用現房竣工面積133.1萬(wàn)平方米，共計293.4萬(wàn)平方米，實(shí)際銷(xiāo)售面積共計94萬(wàn)平方米，二者差異巨大。中原地產(chǎn)預計，2005年北京商業(yè)用房的施工面積約在700萬(wàn)平方米左右，新開(kāi)工面積約在300萬(wàn)平方米左右，竣工面積將達到170萬(wàn)平方米，加上市場(chǎng)上的存量，今年北京的商業(yè)用房總供應量將接近500萬(wàn)平方米，遠遠超過(guò)市場(chǎng)的需求。
“顯然并非所有承諾回報的投資性商業(yè)地產(chǎn)都具有良好的投資前景�！北本┙�(jīng)緯時(shí)代房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司副總經(jīng)理蘇文這樣指出，目前他已經(jīng)代理多個(gè)承諾投資回報的商業(yè)地產(chǎn)，他分析說(shuō)，購買(mǎi)承諾投資性的商業(yè)地產(chǎn)時(shí)要有所選擇，因為此前京城出現多個(gè)承諾投資回報的商業(yè)地產(chǎn)因其經(jīng)營(yíng)不善而出現無(wú)法兌現銷(xiāo)售承諾的現象。
■業(yè)內建議
新建商業(yè)難實(shí)現承諾回報
投資人應選擇有穩定經(jīng)營(yíng)收入的投資產(chǎn)品“事實(shí)上，目前京城房地產(chǎn)市場(chǎng)中正常的商業(yè)地產(chǎn)的投資回報一般在8%左右，但前提是該項目是一個(gè)經(jīng)營(yíng)相對成熟的商業(yè)地產(chǎn)項目，而新的商業(yè)地產(chǎn)項目最初一般很難通過(guò)收入來(lái)實(shí)現其所承諾的投資回報�！爸辽傩枰�2年到3年的時(shí)間才可以將一個(gè)項目市場(chǎng)氛圍培養起來(lái)�！碧K文這樣指出，在選擇房地產(chǎn)投資理財的同時(shí)，不要忽略了對風(fēng)險的把握及考慮。
所以在選擇承諾投資回報的投資性產(chǎn)品時(shí)，首先要選擇一個(gè)具有穩定經(jīng)營(yíng)收入的產(chǎn)品。權衡一個(gè)投資理財產(chǎn)品在經(jīng)營(yíng)上是否具有安全保障，應該先了解其經(jīng)營(yíng)狀況，一方面是經(jīng)營(yíng)現狀，另一方面是經(jīng)營(yíng)前景。比如了解它的地理位置是否合理，功能定位是否恰當，經(jīng)營(yíng)團隊是否優(yōu)秀等等。如果遇到還沒(méi)有投入經(jīng)營(yíng)的理財產(chǎn)品，也應對該項目的未來(lái)經(jīng)營(yíng)狀況有個(gè)最起碼的判斷。
新京報
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