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養老30年才回本？養老地產(chǎn)憂(yōu)現金流
作為朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)，目前，房企險企等各路資金均瞄準了養老地產(chǎn)這塊未來(lái)的“藍海”，但依然未能探索出一個(gè)成熟的養老地產(chǎn)運營(yíng)模式。業(yè)內人士測算，從已經(jīng)運營(yíng)的養老地產(chǎn)來(lái)看，若計算土地及前期投入的建安成本，一個(gè)養老地產(chǎn)的資金回收期可能長(cháng)達30年。而在漫長(cháng)的回收期之中，萬(wàn)一出現資金鏈壓力，如何保障后續服務(wù)跟進(jìn)，依然是個(gè)待解的難題。
去年年底，保利的首個(gè)養老地產(chǎn)試點(diǎn)保利和熹會(huì )運營(yíng)“滿(mǎn)周歲”。記者探營(yíng)發(fā)現，雖然收費相對公辦養老機構高昂，且入住率已達到44%，保利和熹會(huì )每月依然面臨30萬(wàn)元的運營(yíng)缺口。據保利安平養老產(chǎn)業(yè)投資管理有限公司副總經(jīng)理錢(qián)京測算，目前保利和熹會(huì )每個(gè)月的純運營(yíng)成本大約在80萬(wàn)元左右，而經(jīng)過(guò)一年的運營(yíng)，以去年12月的營(yíng)收情況計算，仍收不抵支，缺口大約在30萬(wàn)元左右。“依照目前的形勢，預計到今年年底，入住率達到65%~70%左右，有望達到收支平衡。”
房企：現金流壓力較大
國泰君安證券去年年底公布的養老行業(yè)專(zhuān)題研究指出，根據聯(lián)合國預測，2020年，我國60歲以上的老人達到2.42億人，如果我國“9073”計劃能夠順利實(shí)施，即居家養老、社區養老、機構養老人數分別占90%、7%、3%的比例，那么，2020年，將有726萬(wàn)老年人居住在養老機構中，而2012年時(shí)僅有381萬(wàn)張床位，這意味著(zhù)在8年內，每年需要提供43.1萬(wàn)個(gè)床位。而若按英美兩國養老地產(chǎn)快速發(fā)展20年后大約10%老年人入住的比例，每年帶來(lái)的新增養老建筑面積將是2012年住宅銷(xiāo)售面積的6.5%。
收費模式也是五花八門(mén)，總結起來(lái)不外乎產(chǎn)權制、會(huì )員制、抵押制、租金制、月費制等。但業(yè)內普遍認為，目前仍沒(méi)有一個(gè)模式能夠真正作為成熟的盈利模式。而涉足其中的企業(yè)無(wú)不感覺(jué)到巨大的現金流壓力。
國泰君安研報舉例稱(chēng)，2008年開(kāi)園的親和源老年公寓采取會(huì )員制模式，繳納一次性入會(huì )費和每年年費便可以入住，目前項目出租為主的模式給現金流帶來(lái)很大壓力，中間一度需要出售部分公寓產(chǎn)權來(lái)獲得資金回流。而萬(wàn)科幸福匯試點(diǎn)養老地產(chǎn)項目近150套，租售并舉，其中“活躍長(cháng)者住宅”面向市場(chǎng)銷(xiāo)售，相較普通商品住宅建造和管理成本更高。
而對于保利和熹會(huì )，一位北京養老地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)人士向記者算了一筆細賬：若是把前期保利改建投入的3000萬(wàn)元改造費用、原本建設的土地價(jià)格、建安成本等費用計算在內，“會(huì )員費+每月租金”模式運營(yíng)的養老地產(chǎn)需要30年時(shí)間才能回本。
險企：養老社區掛鉤保單
保險企業(yè)也紛紛圈地成立養老社區。目前險企經(jīng)營(yíng)養老社區主要有兩種方式，一種是將社區的入住資格直接跟養老保險產(chǎn)品掛鉤，在規定的年齡入住到養老社區;一種是直接租賃的方式，根據客戶(hù)入住需求，將社區房屋出租。
據介紹，泰康人壽養老社區入住資格直接跟其養老保險產(chǎn)品掛鉤，購買(mǎi)期交或者躉交型養老保險產(chǎn)品，保費達到200萬(wàn)元以上保證有養老社區的入住資格。
合眾優(yōu)年(武漢)養老社區則提供了兩種方式讓老人入住。一種是直接租用，第二種方式是將養老社區的實(shí)物與傳統養老保險產(chǎn)品對接，用房子的租住權替換傳統養老保險產(chǎn)品的現金收益。
國泰君安相關(guān)人士表示，“險資開(kāi)發(fā)的最大優(yōu)勢在于養老地產(chǎn)可以有效緩解保險資金‘長(cháng)短錯配’的壓力，而其他開(kāi)發(fā)商要長(cháng)久占用資金則可能是致命問(wèn)題。”
現象
養老社區才開(kāi)工 掛鉤保單已開(kāi)賣(mài)
保利地產(chǎn)董事長(cháng)宋廣菊表示，未來(lái)10年，保利地產(chǎn)計劃建設50個(gè)養老機構，每個(gè)機構大約200~300個(gè)床位。這個(gè)宏偉的目標后面，將是一筆龐大資金的付出。上述北京養老地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)人士告訴記者，如果按上述床位數來(lái)估算，50個(gè)養老機構最低投入也需要30億元以上，還沒(méi)有計算土地的成本。
“如果國家不出臺養老地產(chǎn)的優(yōu)惠政策，未來(lái)發(fā)展養老地產(chǎn)的資金壓力十分巨大。”該人士坦言。巨大的資金壓力下，后期醫療、護理等養老服務(wù)配套跟進(jìn)的狀況讓人擔憂(yōu)。
以出售為主的北京東方太陽(yáng)城采取開(kāi)發(fā)商逐年回購產(chǎn)權的模式，但后續提供服務(wù)并未“達標”，沒(méi)有看護服務(wù)，且整個(gè)項目的老年客群僅占三成，和一般房地產(chǎn)項目沒(méi)有太大差別。而萬(wàn)科幸福匯也被媒體質(zhì)疑“配套的老年公寓仍未開(kāi)啟”。
而對于險企而言，“畫(huà)餅充饑”的感覺(jué)更明顯。“不少險企的養老社區仍處于開(kāi)工建設階段，但都已紛紛開(kāi)始賣(mài)掛鉤的保單，而且保費價(jià)格不菲。對于消費者來(lái)說(shuō)，若看不到成熟社區出現，很難有人真的愿意為未知的社區埋單。”
而至道地產(chǎn)總經(jīng)理曾遠明則認為這種情況并不奇怪，他表示，在美國，同樣是開(kāi)發(fā)商先進(jìn)入養老產(chǎn)業(yè)，運營(yíng)商才隨后跟進(jìn)的。他坦言，在模式不成熟和資金壓力下，肯定會(huì )有一批宣稱(chēng)做養老地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)商最終調整其產(chǎn)品方向。
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