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“養老地產(chǎn)”的出路
“養老地產(chǎn)”的三條出路
最近這段日子里,中國正在召開(kāi)的“峰會(huì )”至少有兩種:一個(gè)自然是APEC的峰會(huì )——亞太地區的國家首腦會(huì )議;還有一種“峰會(huì )”就很難說(shuō)貨真價(jià)實(shí)了,圈內有人稱(chēng)之為“蜂會(huì )”(一窩蜂?);更有甚者,則將其揶揄為“瘋會(huì )”。這種以養老為名的“蜂會(huì )”或“瘋會(huì )”,最近每隔幾天就會(huì )在某一城市中開(kāi)一次。據業(yè)內人士說(shuō):在會(huì )上做演講的,五成是做養老產(chǎn)業(yè)咨詢(xún)的,四成是做養老金融或養老地產(chǎn)的,剩下的那一成才是做養老服務(wù)的。
養老產(chǎn)業(yè),準確的表述應該叫做“養老服務(wù)產(chǎn)業(yè)”,現在怎么都被“養成”了“咨詢(xún)”、“金融”和“地產(chǎn)”?實(shí)際上,仔細分析,無(wú)論“咨詢(xún)”、“金融”還是“地產(chǎn)”,其聚焦點(diǎn)還是在“養老地產(chǎn)”——原來(lái)是打著(zhù)“養老”的旗號在那里賣(mài)房子。
最近媒體上有一篇文章描繪了中國“養老地產(chǎn)”的困境:“一方面是人口老齡化的提前到來(lái)讓中國養老地產(chǎn)面臨著(zhù)巨大的需求,另一方面卻是開(kāi)發(fā)商并沒(méi)有做好準備普遍面臨著(zhù)養老地產(chǎn)盈利難題。更有甚者,不少開(kāi)發(fā)商打著(zhù)養老地產(chǎn)的旗號賣(mài)房子。”
報道聲稱(chēng),要探討“如何才能破解這樣的困局,真正解決老年人對養老地產(chǎn)的需求?”對此,我的評價(jià)是:其一,問(wèn)題是真實(shí)的——文中談到的問(wèn)題都是真真切切存在的問(wèn)題;其二,對策是錯誤的,現在社會(huì )上流傳的與養老地產(chǎn)相關(guān)的“對策”,幾乎都不靠譜——只是看上去很美,而且還在某些“業(yè)內專(zhuān)家”的鼓動(dòng)下,有越看越美的趨勢。
真問(wèn)題的剖析
首先,我們來(lái)看看“真問(wèn)題”。文中提及有三:第一,“建設初期”的高投入,低回報;第二,難覓消費能力與高收費相當的客戶(hù);第三,目前基本上處于“全行業(yè)”虧損的局面。
以上三個(gè)問(wèn)題是環(huán)環(huán)相扣的。要講清楚這個(gè)問(wèn)題,先要從“養老地產(chǎn)”虛妄的贏(yíng)利目標談起,即文中提到的“目前中國養老市場(chǎng)的商機約4萬(wàn)億元人民幣,而到2030年有望增加至13萬(wàn)億元。”然而,作出這樣的預測,不知有何根據?
經(jīng)濟學(xué)的常識告訴我們,所謂“商機”,換個(gè)角度說(shuō),就是“需求”。但需求有兩種,一是需要的人有支付能力支撐,這樣的需求叫做“有效需求”;二是需要的人并沒(méi)有支付能力支撐,這樣的需求只能叫“潛在需求”。
文中提出的“商機”,目前的是4萬(wàn)億,2030年則要發(fā)展到13萬(wàn)億,這顯然是把有效需求和潛在需求混為一談了。試想,目前中國有2億老人,4萬(wàn)億就意味著(zhù)每個(gè)老人平均支付2萬(wàn)元。先刨除生活在農村的1億多老人中的絕大多數,因為要他們1年拿出2萬(wàn)元絕無(wú)可能。減少一半,剩下1億老人,每人支付的費用就要增加一倍,4萬(wàn)元,。有沒(méi)有可能?中國有5000多萬(wàn)可以領(lǐng)取養老金的城鎮企業(yè)退休人員,但他們的平均養老金只有每月2000元,1 年只有24000元。全部支付給“商機”,也只合60%。再刨除這些人,就剩5000萬(wàn)老人了,4萬(wàn)億平均到每個(gè)人頭上,就是8萬(wàn)元。5000萬(wàn)人中,有1000多萬(wàn)機關(guān)事業(yè)單位的退休人員,這是工薪階層中比較有支付能力的人了,但據說(shuō)他們的退休金平均下來(lái)每年也只有5萬(wàn)元。全部支付給“商機”,還是只合60%上下……
如果我們換個(gè)方向來(lái)計算,拿報道舉例中最便宜的“養老地產(chǎn)”的費用是每年10萬(wàn)元,4萬(wàn)億就需要4000萬(wàn)老人來(lái)支付,是目前老人群體的20%。中國每年拿得出10萬(wàn)元來(lái)養老的老人有4000萬(wàn)之多嗎?你信是你的事,反正我不信。再說(shuō),即使每年能夠拿出10萬(wàn)元,每月8000多元,按現在中老年人的思路:為什么不干脆請個(gè)保姆到家里伺候老人?
綜上所述,4萬(wàn)億的“商機”本就是忽悠的,事實(shí)上,這樣的市場(chǎng)評估,或許就是造成目前困境的“傷機”。15年后,據說(shuō)這個(gè)“商機”要增長(cháng)2.25倍,達到13億。但到那時(shí),即使老年人的收入也能增長(cháng)2.25倍,也不過(guò)是仍然維持目前同樣的局面而已。以上的數據分析,可以回答第二個(gè)“真問(wèn)題”——“難覓消費能力與高收費相當的客戶(hù)”,因為中國本來(lái)就沒(méi)有這么多具有高消費能力的人。
忽悠“商機”的后果,就接出了本文開(kāi)始時(shí)提及的“惡果”。為什么“沒(méi)有好果子吃”?因為對老齡化高潮到來(lái)會(huì )創(chuàng )造相應“商機”的判斷失誤,很多的忽悠造成了認識上的誤區。準確的表達是:養老服務(wù)是一項“初期高投入,長(cháng)期有回報”的產(chǎn)業(yè)。投資者絕無(wú)可能在高投入之后,幾年內就收回成本。這是對第一個(gè)真問(wèn)題——“建設初期的高投入,低回報”的回答,也是對第三個(gè)“真問(wèn)題”——“目前基本上處于‘全行業(yè)’虧損的局面”的回答。
在北京的一次會(huì )議上,有做風(fēng)投咨詢(xún)的專(zhuān)家說(shuō):“年收益5—8%,那誰(shuí)來(lái)投資?”要是這樣的態(tài)度,趁早撤離為好。不過(guò),在中國經(jīng)濟進(jìn)入“新常態(tài)”之后,一夜暴富應該已經(jīng)成為“天方夜譚”。安心地在30—40年中,做長(cháng)期的“5—8%”,那怕是“3—5%”,應該說(shuō)是有遠見(jiàn)的。
錯對策的誤區
其次來(lái)談?wù)?ldquo;錯對策”。在厘清了一些關(guān)于養老地產(chǎn)“商機”的忽悠之后,我們再來(lái)討論本文的標題中提出的問(wèn)題:養老地產(chǎn),是“地產(chǎn)”還是“養老”?其實(shí)這很關(guān)鍵。媒體報道中提到試圖“尋找答案”,從某種意義上說(shuō),正確的答案應該是負面的——“錯,扣10分”;或者說(shuō),按照現在“養老地產(chǎn)”的思路,是找不到解決問(wèn)題的出路的,
中國老齡化的進(jìn)程正在加速,2013年的現狀是,60歲及以上老年人的比重是14.9%,人數是2.02億人。順便說(shuō)兩句,按照聯(lián)合國的說(shuō)法,60歲及以上的老人占10—20%是輕度老齡化,20—30%是中度老齡化;30%以上才是重度老齡化。因此,根據中國的國情,中國社會(huì )的老齡化程度是在從輕度老齡化走向中度老齡化的過(guò)程中,還遠遠沒(méi)到只能“病急亂投醫”的情狀。當前的關(guān)鍵,是政府的公共政策或社會(huì )政策必須當機立斷地回到正確的路子上來(lái)。
說(shuō)公共政策或社會(huì )政策不對路,這幾年的“養老地產(chǎn)熱”就是一例。報道中所說(shuō)的三大集團——“保險系”、“央企系”、“房企系”,其實(shí)絕大多數看重的是“地產(chǎn)”,“養老”在這里通常不過(guò)是個(gè)幌子而已。譬如報道中所說(shuō):完善的醫療配套、合理的建筑設計、人性化的服務(wù)體系……此排列順序很能說(shuō)明問(wèn)題——硬件在先,軟件在后。但中國社會(huì )真正需要的“養老”,并非硬件——“地產(chǎn)”,而是軟件——“服務(wù)”。
回憶一下“養老地產(chǎn)”說(shuō)法的變化也許是很有趣的�，F在說(shuō)得更多的似乎是“養老社區”。因為前幾年政府提出了“9037”或“9064”的說(shuō)法,把養老服務(wù)分成三個(gè)層次——機構養老(3—4%)、社區養老(6—7%)和居家養老(90%)。養老地產(chǎn)接過(guò)了“社區養老”的概念,顛倒了一下,偷換概念變成了“養老社區”,實(shí)際上是“以養老為目標”的“商業(yè)小區”。
“社區養老”的概念原本是,要重視老年人日常生活的社會(huì )人文環(huán)境,盡可能地讓老人在自己已經(jīng)居住了很長(cháng)時(shí)間甚至一輩子的熟悉的家庭和社區環(huán)境中度過(guò)晚年。因為這里的地理環(huán)境、文化氛圍、人際關(guān)系、支持網(wǎng)絡(luò )等社會(huì )人文因素是有利于老人身心健康的——老人生活中,可能最在乎的是諸如“熟門(mén)熟路”、“熱熱鬧鬧”、“有人說(shuō)話(huà)”……這些平�？磥�(lái)并不起眼的與親情、鄉情相關(guān)的人類(lèi)行為和活動(dòng)。
然而,“養老社區”或“養老地產(chǎn)”恰恰反其道而行之——將一個(gè)實(shí)質(zhì)上的“商業(yè)小區”建設在一個(gè)相對遙遠的陌生地方。雖然號稱(chēng)功能齊全,但如果選擇到那里去居住,老人幾乎所有熟悉的人文地理環(huán)境和社會(huì )支持網(wǎng)絡(luò )都被隔絕了,甚至連家人探視也很不便利——這是“養老地產(chǎn)”最根本且無(wú)解的致命傷。不排除有些老人喜歡自得其樂(lè )地離群索居,但決不會(huì )太多,支撐不起一個(gè)“產(chǎn)業(yè)”。
雖然在養老地產(chǎn)中,似乎“人性化的服務(wù)體系”也很受重視,但其實(shí)未必。實(shí)際上,近年來(lái)養老地產(chǎn)中所熱衷的“人性化的服務(wù)體系”,其真正涵義是網(wǎng)絡(luò )化、信息化的計算機系統及其終端設備。強調一句,真正的養老服務(wù)是人對人的貼身服務(wù),這是無(wú)法取代的。網(wǎng)絡(luò )化、信息化是很便捷,但一般來(lái)說(shuō),得益更多的是服務(wù)提供者,而并非接受服務(wù)的老人。
總而言之,養老服務(wù)和做房地產(chǎn)絕對是兩回事。中國的房地產(chǎn)商把房子建成后通過(guò)營(yíng)銷(xiāo)賣(mài)出去,于是這樁生意就基本了結。但養老不同,服務(wù)需求源源不斷,而且會(huì )逐步升級。老人來(lái)時(shí)很健康,但隨著(zhù)年歲的增長(cháng),總會(huì )逐漸地部分失能直到完全失能�？梢匀跞醯貑�(wèn)一句,連一般居民住宅的物業(yè)服務(wù)都做不好屢受吐槽的房地產(chǎn)商,有可能做好養老服務(wù)嗎?不好意思,我認為,可信度極低。
“養老地產(chǎn)”的出路
但是,不管怎樣,養老地產(chǎn)這個(gè)事物實(shí)際上已經(jīng)客觀(guān)存在,投入的資金和其他資源也已為數不少,我們不能視而不見(jiàn)。養老服務(wù)的贏(yíng)利空間和贏(yíng)利點(diǎn)以上已經(jīng)分析過(guò),現在是作出決斷的時(shí)候了:
辦法之一,徹底轉型。把房地產(chǎn)商的那套經(jīng)營(yíng)思路和言行作為統統忘掉,真正地投身養老服務(wù)業(yè),轉變?yōu)轲B老服務(wù)運營(yíng)商。已經(jīng)轉型成功的可以說(shuō)眼下就有,但真正能下此決心的恐怕不會(huì )太多。對于徹底轉型者,養老機構的贏(yíng)利模式是從長(cháng)計議。因為房產(chǎn)自有,所以贏(yíng)利要比租房辦養老院的更容易些。贏(yíng)利點(diǎn)是真心做好服務(wù),靠服務(wù)贏(yíng)得老人踴躍入住。一般的經(jīng)驗,一個(gè)200個(gè)床位的養老院,如果滿(mǎn)員,年利潤可以達到5%。以后逐年會(huì )有所增加,最高預計能達到8%。超出這個(gè)范圍,可能就有克扣老人或玩其他貓膩的嫌疑。順便提醒一下,養老機構以200張床位最為適當,最多400張,再大就不好管理了。
辦法之二,轉包轉租給養老服務(wù)運營(yíng)商,坐收分紅或租金。估計走這條路的會(huì )比較多,因為操作起來(lái)不難,且不失房地產(chǎn)商的本色。將來(lái)養老服務(wù)可能會(huì )形成這樣的格局——產(chǎn)權擁有者做養老的地產(chǎn)房產(chǎn),養老服務(wù)則由養老服務(wù)運營(yíng)者提供。對于產(chǎn)權擁有者來(lái)說(shuō),這樣做贏(yíng)利會(huì )更容易些,但需要較長(cháng)的時(shí)間。但要想清楚了,因為中途不能反悔,不要看到有其他贏(yíng)利點(diǎn)就毀約。當然想毀約也不太容易,一是土地批租時(shí)一定規定了土地用途是養老服務(wù),不能反悔;二是老人住進(jìn)去了,要改變主意讓他們搬走也并非易事;三是政府對養老機構的重視和支持越來(lái)越多,要打官司贏(yíng)面很小,輸面極大。
辦法之三,如果上面兩個(gè)辦法都不想采納,那就趕緊退出這個(gè)領(lǐng)域。一是將養老地產(chǎn)轉讓,轉給真正愿意辦養老機構的投資者;二是若有可能,再投入一筆資金,把本來(lái)應該付的資金索性都補上,改變土地用途,變成名副其實(shí)的房地產(chǎn)。尤其是那些當年“跑馬圈地”,打著(zhù)“養老”的旗號賣(mài)房子的人,雖然他必然有背景,但最好趕緊改弦易轍,設法辦了手續,省得害己害人。
經(jīng)過(guò)以上的大浪淘沙,虛頭巴腦的“政績(jì)”、“商機”……統統淘汰。真正的需求以及需求的層次會(huì )顯得明晰,以便于負責任的政府全面統籌,做好養老服務(wù)的規劃。
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