非穗籍居民補繳社保購房已被叫停
繼北京、上海、重慶密集發(fā)布新國五條實(shí)施細則后，廣州、深圳昨日趕在大限到來(lái)前亮出了自己的“底牌”，廣州直至昨晚22時(shí)14分左右才公布新國五條落地細則。其中，廣州、深圳兩地均明確提出要引導房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)理性定價(jià)，廣州更是明確將對商品住宅的預售申報價(jià)格實(shí)行指導，超過(guò)申報價(jià)格銷(xiāo)售的，不得網(wǎng)上簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同。
廣州還提高了外地人購房門(mén)檻，非本市戶(hù)籍居民家庭持補繳納稅證明或社保證明購房的，不予認可。
房?jì)r(jià)漲幅低于人均可支配收入增幅
今年1、2月份，廣州房?jì)r(jià)分別同比上漲10%和14%。按照國家統計局發(fā)布的數據，在70個(gè)大中城市中，廣州和北京的2月房?jì)r(jià)，以3.1%的環(huán)比漲幅并列第一，而深圳環(huán)比上漲2.2%，僅排在北上廣之后。
在這樣的上漲壓力下，廣州、深圳如何收緊房?jì)r(jià)狂奔的韁繩？
直至昨晚22時(shí)許，廣州才遲遲公布了新國五條落地細則，堪稱(chēng)一線(xiàn)城市中最遲公布細則的城市。其中提出，XX年廣州市新建商品住房?jì)r(jià)格漲幅要低于廣州市年度城市居民人均可支配收入實(shí)際增幅。
深圳版細則也如出一轍：將根據深圳市年度經(jīng)濟發(fā)展目標、人均可支配收入增長(cháng)速度和居民住房支付能力等情況，確保XX年深圳市新建商品住房?jì)r(jià)格漲幅低于本市人均可支配收入的實(shí)際增長(cháng)速度。
深圳版細則還提出，要加強市場(chǎng)監測與價(jià)格分析，引導房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)理性定價(jià)，嚴格規范新建商品住房供應管理，促進(jìn)中低價(jià)位普通商品住房和保障性住房的有效供應，進(jìn)一步完善穩定房?jì)r(jià)工作機制。
針對房?jì)r(jià)控制目標的可實(shí)現性，業(yè)內人士指出，從各地設定的房?jì)r(jià)控制目標來(lái)看，北京版細則對于房?jì)r(jià)目標控制最為嚴厲，提出XX年北京新建商品住房?jì)r(jià)格相對2012年保持穩定，進(jìn)一步降低自住型、改善型商品房?jì)r(jià)格。相比之下，廣州、深圳實(shí)際上仍保持一定的房?jì)r(jià)上漲預期，政策余地較大，目標實(shí)現的難度并沒(méi)有那么大。
個(gè)稅計征
兩地均未明確計征細則
在新國五條細則中，最受關(guān)注的莫過(guò)于“二手房交易按轉讓所得的20%計征個(gè)人所得稅”的規定如何細化執行。在落地細則出臺前，廣州、深圳兩地均出現二手房交易過(guò)戶(hù)井噴的現象，不少市民趕搭政策末班車(chē)。
廣州、深圳兩地細則均提出，將嚴格執行國家關(guān)于出售自有住房個(gè)人所得稅的征收規定。深圳版細則還提出，要充分發(fā)揮稅收政策的調節作用，提出完善房地產(chǎn)價(jià)格評估技術(shù)，繼續加強存量房交易稅收征管工作，并根據房?jì)r(jià)變動(dòng)，適時(shí)、適當調整征稅評估價(jià)格。
但是，兩地細則并未明確二手房交易“20%個(gè)稅”的計征細則，甚至未像北京一樣明確“新舊政策以買(mǎi)賣(mài)合同網(wǎng)簽時(shí)間為準”。
目前，廣州市地稅局牽頭、市國土房管局配合，正在對具體操作細則進(jìn)行研究，待明確后將及時(shí)向社會(huì )公布。
專(zhuān)家表示，雖然各地細則提出出售二手房按差額的20%征個(gè)稅，但大多僅停留在重申新國五條原文的基礎上，對于如何計算房產(chǎn)增值、各種費用如何扣減、各類(lèi)房屋是否統一征收等問(wèn)題有待細化。具體如何執行，仍需等稅務(wù)總局的細則出臺。
對于二套房貸，廣州細則稱(chēng)，人民銀行廣州分行可結合XX年廣州新建商品住房?jì)r(jià)格控制目標和廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)調控的相關(guān)要求，提高第二套住房貸款的首付款比例和貸款利率。而深圳細則則是加多了“在必要時(shí)候”調整第二套住房貸款的首付比例和利率。
限購措施
從化增城自主確定限購措施
廣東新國五條細則要求廣州、深圳、珠海、佛山市要繼續嚴格執行住房限購政策，原出臺的住房限購政策與國五條不符的，應立即作出調整。
昨日出爐的廣州版細則提出，將從嚴、從緊執行住房限購措施。包括：購房資格審查環(huán)節前移至簽訂購房合同(認購)之前。對非本市戶(hù)籍居民家庭持正常納稅證明或社保證明購房的，審核標準由“自購房之日起前2年內在本市累計繳交1年以上”調整為“自購房之日起前2年內在本市連續繳交1年以上”。非本市戶(hù)籍居民家庭持補繳納稅證明或社保證明購房的，不予認可。
資深房產(chǎn)專(zhuān)家黎文江表示，這也意味著(zhù)廣州對外地人在廣州購房門(mén)檻提高，堵住了此前限購存在的漏洞。
對于廣州而言，增城、從化是否納入限購成為熱點(diǎn)。昨日的廣州版細則要求，從化市、增城市嚴格落實(shí)國辦發(fā)〔XX〕17號、粵府辦〔XX〕11號文，切實(shí)采取有效措施，確保完成XX年新建商品住房?jì)r(jià)格控制目標。限價(jià)、限購等措施的執行問(wèn)題，將由從化、增城市政府結合本市實(shí)際研究實(shí)施。
深圳版細則重申繼續嚴格執行國家、省、市商品住房限購措施。其中表示，市規劃國土部門(mén)要加強與市稅務(wù)、民政、公安、社保等部門(mén)的合作，實(shí)現信息互通，杜絕通過(guò)補繳社保、多重戶(hù)口等方式規避限購政策的行為，并發(fā)揮個(gè)人住房信息系統在限購、限貸政策中的作用。不過(guò)，有業(yè)內人士表示，這一表述深圳目前已經(jīng)在嚴格執行，細則并無(wú)任何新意，尤其是沒(méi)有提出類(lèi)似北京的“單身限購一套房”等政策。
預售價(jià)格
廣深將引導樓盤(pán)理性定價(jià)
值得注意的是，自新國五條出臺后，深圳就立即重申從嚴執行曾在2011年市場(chǎng)調控中使用的“價(jià)格調控機制”——“限價(jià)令”�！跋迌r(jià)令”的核心在于要求開(kāi)發(fā)商的預售商品房?jì)r(jià)格不能高于片區均價(jià)并實(shí)現“月度環(huán)比零增長(cháng)”等指標。而這次的`細則中，深圳也明確要“強化商品房預售管理，引導房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)理性定價(jià)”。
廣州版細則同樣提出，引導開(kāi)發(fā)企業(yè)理性定價(jià)，對商品住宅的預售申報價(jià)格實(shí)行指導。預售方案申報價(jià)格過(guò)高且不接受?chē)练抗懿块T(mén)指導的商品住宅項目，暫不核發(fā)預售許可證。已取得預售許可證的商品房項目，繼續嚴格執行商品房銷(xiāo)售明碼標價(jià)、一房一價(jià)規定；超過(guò)申報價(jià)格銷(xiāo)售的，不得網(wǎng)上簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同，調整后再予銷(xiāo)售。
從兩地細則的這一表述看，廣州、深圳均明確在未來(lái)的樓市調控中將采取限價(jià)措施。
土地供應
廣州今年供地近6平方公里
一些城市連續3年未完成年度供地計劃，導致新樓盤(pán)供應堪憂(yōu)。
伴隨著(zhù)新國五條落地細則出爐，廣州市國土房管局昨日一口氣公布了廣州市(含從化市、增城市)XX年建設用地供應計劃。今年，廣州全市住宅用地計劃供應5.95平方公里，比過(guò)去5年平均實(shí)際供應量4.48平方公里多1.47平方公里，其中，中小套型普通商品住房用地供應比例不低于住宅用地供應總量的70%。
廣州市國土房管局表示，在今年的土地供應中，將優(yōu)先保障保障性住房和普通商品住房用地供應，確保房地產(chǎn)市場(chǎng)調控貫徹實(shí)施。
深圳版細則盡管未明確土地供應規模，但也提出，XX年深圳住房用地供應總量應不低于過(guò)去5年平均實(shí)際供應量。進(jìn)一步加大公共租賃住房、安居型商品房和普通商品住房用地供應力度，確保各類(lèi)保障性住房和中小套型普通商品住房用地不低于年度住房建設用地供應總量的70%。加快保障性住房和中小套型普通商品住房項目的建設和銷(xiāo)售，促進(jìn)市場(chǎng)供應。
“廣州XX年供地計劃是落實(shí)新國五條的一大亮點(diǎn)，增加供應是調控市場(chǎng)的根本，有利于穩定住宅市場(chǎng)預期�！焙细恢脴I(yè)首席分析師認為。
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