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土地租賃稅率

時(shí)間:2024-08-22 16:40:24 辦稅指南 我要投稿
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土地租賃稅率

  國有土地租賃制作為土地有償使用方式之一,以其獨有的特點(diǎn)越來(lái)越顯現出其特有的優(yōu)勢。大家知道土地租賃稅率是多少嗎?

  土地出租應攜帶國有土地使用證、租賃合同等有關(guān)資料,主動(dòng)到所在地地方稅務(wù)機關(guān)辦理納稅申報,并按照規定繳納營(yíng)業(yè)稅等,具體如下:

  一、營(yíng)業(yè)稅:按租賃收入依5%稅率計征;

  二、城建稅:按營(yíng)業(yè)稅額依7%稅率計征;

  三、教育費附加:按營(yíng)業(yè)稅額依3%的征收率計征(有的地方還開(kāi)征了地方教育附加,各地不同,征收率有1%,也有1.5%。

  四、印花稅:按租賃收入千分之一貼花。

  土地租賃方式

  一是國有土地租賃;

  一是土地使用權出租。

  國有土地租賃和土地使用權出租都是國有土地有償使用的方式。

  在土地管理法規中,國有土地租賃的概念在1998年2月17日發(fā)布的《國有企業(yè)改革中劃撥土地使用權管理暫行規定》(原國家土地管理局第8號令)首次被提出并予以界定的,而且被規定為國家處置土地資產(chǎn)的方式。

  1998年12月24日頒布的《土地管理法實(shí)施條例》已經(jīng)將國有土地租賃明確規定為國有土地有償使用的一種方式。

  1999年7月27日國土資源部頒發(fā)的《規范國有土地租賃若干意見(jiàn)》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)《意見(jiàn)》)第一條規定:"國有土地租賃是指國家將國有土地出租給使用者使用,由土地使用者與縣級以上人民政府土地行政主管部門(mén)簽訂一定年期的土地租賃合同,并支付租金的行為。國有土地租賃是國有土地有償使用的一種形式,是出讓方式的補充。"《意見(jiàn)》第六條規定:"國有土地租賃,承租人取得承租土地使用權。"土地使用權出租的標的物具有復合性,即不僅包括土地使用權,還包括土地上的建筑物及其他附著(zhù)物。當出租地上建筑物、其他附著(zhù)物時(shí),其范圍內的土地使用權隨之出租,同時(shí),出租土地使用權時(shí),其地上建筑物、其他附著(zhù)物也隨之出租。土地出租一般是同房屋租賃結合在一起的,單純的場(chǎng)地出租行為在整個(gè)土地使用權出租市場(chǎng)中比較少。

  由于在土地使用權出租中,土地使用權及地上建筑物、其他附著(zhù)物所有權不發(fā)生轉移,承租人以支付租金為代價(jià)取得對土地及地上建筑物、其他附著(zhù)物一定期限使用的權利,期限通常較短,投資相對較少,方便靈活,出租人則通過(guò)承租人支付的租金收回投資,因而土地使用權出租十分普遍,具體形式也有多種多樣。如商業(yè)柜臺出租、各種鋪面出租和住房出租等,都包含著(zhù)土地使用權的出租。

  土地租賃方式的區別

  在國有土地租賃和土地使用權出租的概念中,都采用了租賃、租金這樣的詞語(yǔ),使人容易混淆,實(shí)質(zhì)上國有土地租賃和國有土地使用權出租之間存在以下主要區別:

  第一,所處的土地市場(chǎng)不同。國有土地租賃屬于土地一級市場(chǎng);國有土地使用權出租屬于土地二級或者三級市場(chǎng)。

  第二,法律關(guān)系主體不同。國有土地租賃的主體是土地所有者與土地使用者。國有土地使用權出租是在土地使用者之間進(jìn)行,其主體--出租人是通過(guò)劃撥、出讓(或轉讓)取得土地使用權的受讓人;承租人為取得一定年限的土地及地上建筑物、其他附著(zhù)物的全部或者一部分的使用權,并定期向出租人支付租金的行為主體。

  第三,土地使用者的權益不同!兑庖(jiàn)》第六條規定:"國有土地租賃,承租人取得承租土地使用權。承租人在按規定支付土地租金并完成開(kāi)發(fā)建設后,經(jīng)土地行政主管部門(mén)同意或根據租賃合同約定,可將承租土地使用權轉租、轉讓或抵押。承租土地使用權轉租、轉讓或抵押,必須依法登記!"承租土地使用權的轉租。承租人將承租土地轉租或分租給第三人的,承租土地使用權仍由原承租人持有,土地承租人與第三人建立了附加租賃關(guān)系,第三人取得土地的他項權利。

  承租土地使用權的轉讓。承租人轉讓土地租賃合同的,租賃合同約定的權利義務(wù)隨之轉給第三人,租賃合同經(jīng)更名后繼續有效。

  承租土地使用權的抵押。從《意見(jiàn)》第六條的規定可以看出:

  第一,單獨的承租土地使用權可設定抵押權,即地上沒(méi)有建筑物或構筑物的承租土地使用權可設定抵押權。

  第二,地上房屋等建筑物、構筑物依法抵押的,承租土地使用權可隨之抵押。抵押權實(shí)現時(shí)土地租賃合同同時(shí)轉讓。

  劃撥土地使用權的出租!冻擎倗型恋厥褂脵喑鲎尯娃D讓暫行條例》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)《條例》)第四十四條規定:"劃撥土地使用權,除本條例規定的情況外,不得轉讓、出租、抵押。"第四十五條規定:"符合下列條件的,經(jīng)市、縣人民政府土地管理部門(mén)和房產(chǎn)管理部門(mén)批準,其劃撥土地使用權和地上建筑物、其他附著(zhù)物所有權可以轉讓、出租、抵押:

  一、土地使用者為公司、企業(yè)、其他經(jīng)濟組織和個(gè)人;

  二、領(lǐng)有國有土地使用證;

  三、具有地上建筑物、其他附著(zhù)物合法的產(chǎn)權證明;

  四、依照本條例第二章的規定簽訂土地使用權出讓合同,向當地市、縣人民政府補交土地使用權出讓金或者以轉讓、出租、抵押所獲收益抵交土地使用權出讓金。"根據上述規定可知,劃撥土地使用權轉讓、出租、抵押時(shí),地上必須具有合法的建筑物或其他附著(zhù)物。也就是說(shuō),地上沒(méi)有建筑物或其他附著(zhù)物而單純的劃撥土地使用權,是不能出租的。同時(shí),根據《城市房地產(chǎn)管理法》第五十五條規定,房地產(chǎn)所有權人以營(yíng)利為目的,將劃撥土地使用權的地上建筑物出租的,應當將租金中所含土地收益上繳國家。值得注意的是,如果土地使用者無(wú)合法原因擅自出租劃撥土地使用權,屬非法行為。

  出讓(或轉讓)土地使用權的出租。按《條例》規定,取得土地使用權的土地使用者,在規定的期限內土地使用權可以出租,未按土地使用權出讓合同規定的期限和條件投資開(kāi)發(fā)、利用土地的,土地使用權不得出租。

  什么樣的農村土地可以租賃?該土地是否可作為商業(yè)用途?例如:養馬場(chǎng)、游樂(lè )園等。

  根據《中華人民共和國土地管理法》第六十三條之規定,農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業(yè)建設;但是,符合土地利用總體規劃并依法取得建設用地的企業(yè),因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權依法發(fā)生轉移的除外。從農業(yè)用地轉為建設用地需首先經(jīng)過(guò)政府的土地征收程序將農村用地轉為建設用地后才可以用于商業(yè)用途。要經(jīng)縣級土地部門(mén)審批,從農業(yè)用地轉為建設用地需首先經(jīng)過(guò)政府的土地征收程序將農村用地轉為建設用地后才可以用于商業(yè)用途。

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