- 相關(guān)推薦
不動(dòng)產(chǎn)登記制度細則
不動(dòng)產(chǎn)登記制度細則
不動(dòng)產(chǎn)登記為物權法中的重要制度，是指經(jīng)權利人或利害關(guān)系人申請，由國家專(zhuān)職部門(mén)將有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)物權及其變動(dòng)事項記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿的事實(shí)。作為物權公示手段，不動(dòng)產(chǎn)登記本質(zhì)上為產(chǎn)生私法效果的事實(shí)行為而非登記機關(guān)的行政管理行為。目前世界上存在的契據登記制、權利登記制和托倫斯登記制三種模式各有所長(cháng)，我們應充分比較借鑒上述登記制度的長(cháng)處，結合中國的現實(shí)國情，構建有中國特色的不動(dòng)產(chǎn)物權登記制度。
不動(dòng)產(chǎn)登記制度的意義
不動(dòng)產(chǎn)登記，是指經(jīng)權利人或利害關(guān)系人申請，由國家專(zhuān)職部門(mén)將有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)物權及其變動(dòng)事項記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿的事實(shí)。例如，某甲通過(guò)合法建筑建造住宅一處，經(jīng)甲向房產(chǎn)管理部門(mén)申請，由房產(chǎn)管理部門(mén)將其房屋權屬狀況記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿，該項記載就是不動(dòng)產(chǎn)登記，又稱(chēng)不動(dòng)產(chǎn)物權登記。
不動(dòng)產(chǎn)登記具有如下含義。
1.登記是依當事人申請的行為。
2.登記是國家專(zhuān)職部門(mén)的活動(dòng)。
3.登記內容為不動(dòng)產(chǎn)物權及其變動(dòng)事項。
不動(dòng)產(chǎn)登記的對象包括以下權利：(1)所有權;(2)地上權;(3)永佃權;(4)地役權;(5)先取特權;(6)質(zhì)權;(7)抵押權;(8)租賃權;(9)采石權。
4.登記事項須記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿。不動(dòng)產(chǎn)登記制度的性質(zhì) 不動(dòng)產(chǎn)登記的性質(zhì)，是指不動(dòng)產(chǎn)登記行為的法律屬性。關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記的性質(zhì)，大致有三種學(xué)說(shuō)：(1)公法行為說(shuō)。(2)證明行為說(shuō)。(3)私法行為說(shuō)。我們認為，不動(dòng)產(chǎn)登記并非登記機關(guān)的行政管理行為，其本質(zhì)應為產(chǎn)生私法效果的事實(shí)行為。
不動(dòng)產(chǎn)登記制度細則內容
一、不動(dòng)產(chǎn)登記制度的相關(guān)理論
不動(dòng)產(chǎn)登記為物權法中的重要制度，是指經(jīng)權利人或利害關(guān)系人申請，由國家專(zhuān)職部門(mén)將有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)物權及其變動(dòng)事項記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿的法律制度。①作為物權公示手段，不動(dòng)產(chǎn)登記本質(zhì)上為產(chǎn)生私法效果的事實(shí)行為而非登記機關(guān)的行政管理行為。登記的首要意義在于物權變動(dòng)的公示與公信，其所產(chǎn)生的是私法上的效果。不動(dòng)產(chǎn)登記具有公示力、形成力、推定力和公信力四種效力。不動(dòng)產(chǎn)登記的主要目的在于公示，即通過(guò)登記向公眾公開(kāi)不動(dòng)產(chǎn)物權歸屬及變動(dòng)情況，使其了解不特定的物權狀態(tài)，使第三人在參與交易時(shí)有一個(gè)識別、判斷物權的客觀(guān)標準;登記的形成力是指登記具有使基于法律行為的不動(dòng)產(chǎn)物權變動(dòng)能否生效的效力;登記的推定力，又稱(chēng)權利正確性推定效力，是指以不動(dòng)產(chǎn)登記簿上所記載的當事人的權利內容為正確不動(dòng)產(chǎn)權利的效力，但是登記權利正確性推定效力不及于明知登記權利瑕疵而惡意取得該項權利者;登記的公信力是指不動(dòng)產(chǎn)登記簿所記載的權利推定為真正的權利，并賦予其公信力，基于登記的公信力，即使登記錯誤或遺漏，因相信登記正確而與登記名義人進(jìn)行交易的善意第三人，其所得利益仍將受到法律的保護。
研究不動(dòng)產(chǎn)登記制度，對于搞好涉及不動(dòng)產(chǎn)案件的執行具有重要意義。作為物權公示手段的不動(dòng)產(chǎn)登記在財產(chǎn)權保護中扮演了極為重要的角色，它甚至決定了基于法律行為的不動(dòng)產(chǎn)物權變動(dòng)能否發(fā)生效力。著(zhù)名民法學(xué)者梁慧星先生指出：“不論物權法如何完善，如果沒(méi)有一個(gè)好的登記制度，那你的物權法就不會(huì )有好的結果，不會(huì )得到切實(shí)的實(shí)施。”研究不動(dòng)產(chǎn)登記制度，掌握物權法關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記的新規定，正確理解物權變動(dòng)法理，處理好物權法與民法通則、擔保法以及最高法院的相關(guān)司法解釋的銜接問(wèn)題，對于搞好涉及不動(dòng)產(chǎn)案件的執行，進(jìn)而保障交易安全，維護交易秩序，都具有重要意義。
二、物權法出臺前后關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記的規定以及對不動(dòng)產(chǎn)執行的影響
(一)物權法出臺前不動(dòng)產(chǎn)登記的規定及主要缺陷評析
物權法出臺之前不動(dòng)產(chǎn)登記規定存在的一個(gè)重要缺陷是基本上認為登記為不動(dòng)產(chǎn)轉讓合同的生效要件，不適當地擴大了登記的效力范圍，把登記作為不動(dòng)產(chǎn)物權移轉合同的生效要件，誤解了登記的制度屬性，“混淆了物權和債權法律性質(zhì)的區別，混淆了物權變動(dòng)和債權變動(dòng)在法律根據方面的區別”②，違背了物權變動(dòng)的區分原則的基本法理和基本要求，從而導致買(mǎi)受人的利益得不到完善的保護，同時(shí)也放縱了出賣(mài)人的隨意違約行為。如《城市房地產(chǎn)管理法》第35條規定：“房地產(chǎn)轉讓、抵押，當事人應當依照本法第五章規定辦理權屬登記。”《城市私有房屋管理條例》第6條規定：“房屋所有權轉移或房屋現狀變更時(shí)，須到房屋所在地房管機關(guān)辦理所有權轉移或房屋現狀變更登記手續。”言下之意是，不動(dòng)產(chǎn)交易要以登記為要件，具體來(lái)說(shuō)就是不動(dòng)產(chǎn)交易是“合同不登記不生效”，不是“物權不登記不生效”，因此，如果當事人簽訂的不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同沒(méi)有登記，該合同就被判定為無(wú)效。事實(shí)上，沒(méi)有進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)物權登記，只是未能發(fā)生物權變動(dòng)，而不能否認有效成立的合同的效力。物權法出臺之前不動(dòng)產(chǎn)登記規定還存在的一個(gè)重要缺陷是不動(dòng)產(chǎn)登記的種類(lèi)不健全，缺少預告登記和異議登記等重要內容，有待進(jìn)一步完善。
(二)物權法關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記的規定以及對不動(dòng)產(chǎn)執行的影響
物權法在總結我國不動(dòng)產(chǎn)登記實(shí)踐經(jīng)驗的基礎上，借鑒西方國家先進(jìn)立法經(jīng)驗，對不動(dòng)產(chǎn)登記的法律效力、不動(dòng)產(chǎn)登記機構、登記程序、登記類(lèi)型及登記錯誤的賠償責任等重要問(wèn)題以專(zhuān)節14個(gè)條文作出了明確規定，完善和發(fā)展了我國的不動(dòng)產(chǎn)登記制度，主要體現在以下方面：
(1)對不動(dòng)產(chǎn)變動(dòng)原則的完善和發(fā)展。一是物權法貫徹區分原則理論③，明確規定不動(dòng)產(chǎn)物權變動(dòng)采登記對抗主義。規定登記不是法定義務(wù)，不登記，也可以發(fā)生物權變動(dòng)，但是不登記，不得對抗善意第三人。即區分物權變動(dòng)和債權變動(dòng)，將物權變動(dòng)合同的效力與物權變動(dòng)的效力相區分，不動(dòng)產(chǎn)變動(dòng)的合同雖然沒(méi)有登記仍然有效，不受不動(dòng)產(chǎn)是否發(fā)生變動(dòng)的影響�！段餀喾ā返�15條規定：當事人之間訂立有關(guān)設立、變更、轉讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權的合同，除法律另有規定或者合同另有約定外，自合同成立時(shí)生效;未辦理物權登記的，不影響合同效力�！段餀喾ā返�129條和第158條也規定不動(dòng)產(chǎn)物權變動(dòng)采登記對抗主義。二是登記要件原則。按照《物權法》第9條的規定，不動(dòng)產(chǎn)物權的變動(dòng)，經(jīng)過(guò)依法登記而發(fā)生效力，也是我國不動(dòng)產(chǎn)物權變動(dòng)的主要方式。三是合同生效，發(fā)生物權變動(dòng)。這是《物權法》第127第第1款的規定，農村土地承包經(jīng)營(yíng)權通過(guò)合同就可以設立，這是我國物權法獨有的規定。
(2)增加規定了更正登記、異議登記、預告登記等登記類(lèi)型。
更正登記是指為消除因登記錯誤或遺漏而導致的登記與實(shí)體權利關(guān)系的不一致?tīng)顟B(tài)，對既存登記的部分內容進(jìn)行修正而發(fā)生的登記。更正登記的目的在于為錯誤的登記提供救濟途徑，保護真正權利人的權利，維護秩序安定與交易安全�！段餀喾ā返�19條第1款規定：“權利人、利害關(guān)系人認為不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的事項錯誤的，可以申請更正登記。不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的權利人書(shū)面同意更正或者有證據證明登記確有錯誤的，登記機構應當予以更正。”
異議登記是指事實(shí)上的權利人或利害關(guān)系人對不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的權利提出異議而進(jìn)行的登記。④該法第19條第2款規定：“不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的權利人不同意更正的，利害關(guān)系人可以申請異議登記。登記機構予以異議登記的，申請人在異議登記之日起15日內不起訴，異議登記失效。異議登記不當，造成權利人損害的，權利人可以向申請人請求損害賠償。” 異議登記制度的目的在于阻卻登記的公信力，從而保護事實(shí)上的權利人或真正權利人的利益，它是為更正登記所設置的臨時(shí)保全措施。登記錯誤的更正需要一個(gè)過(guò)程，在此過(guò)程中，登記權利人有可能處分不動(dòng)產(chǎn)，從而使真正權利人的權利受到損害。為防止更正登記之前登記權利人的處分行為，有必要采取異議登記這項措施來(lái)保全權利。
預告登記是指當事人所期待的不動(dòng)產(chǎn)物權變動(dòng)所需要的條件缺乏或者尚未成就時(shí)，法律為保全這項將來(lái)發(fā)生的不動(dòng)產(chǎn)物權變動(dòng)為目的的請求權而進(jìn)行的登記⑤。我國物權法亦規定了預告登記制度，該法第20條規定：“當事人簽訂買(mǎi)賣(mài)房屋或者其他不動(dòng)產(chǎn)物權的協(xié)議，為保障將來(lái)實(shí)現物權，按照約定可以向登記機構申請預告登記。預告登記后，未經(jīng)預告登記的權利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權效力。預告登記后，債權消滅或者自能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起三個(gè)月內未申請登記的，預告登記失效。”預告登記的目的就在于保護關(guān)于未來(lái)發(fā)生不動(dòng)產(chǎn)物權變動(dòng)的請求權，以維護不動(dòng)產(chǎn)交易秩序。
(3)物權法關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記的規定對不動(dòng)產(chǎn)執行之影響
物權法有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)物權變動(dòng)的規定對傳統的不動(dòng)產(chǎn)執行方式和執行理念有較大影響，主要體現在以下幾個(gè)方面：
一是物權法的實(shí)施對涉及不動(dòng)產(chǎn)的執行既帶來(lái)機遇，也有挑戰。這種機遇主要表現為對不動(dòng)產(chǎn)的執行提供了明確的法律依據和有力的理論支撐。如執行中處理不動(dòng)產(chǎn)登記名義人與實(shí)際權利人不一致的問(wèn)題時(shí)，可結合物權法關(guān)于異議登記的規定，及時(shí)解決爭議，恰當處置不動(dòng)產(chǎn);還例如物權法關(guān)于預告登記的規定，使執行人員在查封前對不動(dòng)產(chǎn)的相關(guān)權利人了如指掌，為及時(shí)采取預查封措施提供了便利。同時(shí)，物權法的實(shí)施也使執行工作面臨較大挑戰，需要執行人員深入學(xué)習和研究物權法的相關(guān)規定，準確把握物權法的立法宗旨，深刻理解物權變動(dòng)的內涵，依法及時(shí)執行涉及不動(dòng)產(chǎn)的案件，維護權利人的合法物權。
二是對傳統執行方式和執行理念產(chǎn)生較大影響，要求執行人員在執行中及時(shí)調整執行思路，改變執行方式，增強執行技巧，依法執行�！段餀喾ā返诹鶙l規定：“不動(dòng)產(chǎn)物權的設立、變更、轉讓和消滅，應當依照法律規定登記。動(dòng)產(chǎn)物權的設立和轉讓?zhuān)瑧斠勒辗梢幎ń桓?rdquo;。該條規定從根本上區分了不動(dòng)產(chǎn)和動(dòng)產(chǎn)物權設立和變動(dòng)的公示方法。對于不動(dòng)產(chǎn)，不動(dòng)產(chǎn)登記簿是物權歸屬和內容的根據，不動(dòng)產(chǎn)權屬證書(shū)是權利人享有該不動(dòng)產(chǎn)物權的證明。執行人員執行中要認真貫徹物權法規定的不動(dòng)產(chǎn)變動(dòng)規則，在采取強制執行措施前應認真調查不動(dòng)產(chǎn)物權變動(dòng)的情況，不能簡(jiǎn)單地以登記確定權屬，還要看該不動(dòng)產(chǎn)上是否存在預告登記、異議登記等情況，準確采取執行措施。
三是要求執行人員在執行中注重保護執行當事人的合法權利。既保護申請人的合法債權，又要保護被執行人的合法不動(dòng)產(chǎn)物權，做到二者的統一。執行實(shí)踐中，對當事人合法權益產(chǎn)生侵害的行為主要為有關(guān)機關(guān)的協(xié)助執行行為和法院的執行行為本身。對于一些行政機關(guān)在協(xié)助執行時(shí)拒絕協(xié)助、縮小或擴大協(xié)助范圍或違法采取措施造成其損害的，執行人員應當告知當事人通過(guò)行政訴訟判決其履行職責，拒不履行職責造成損失的，承擔行政賠償責任。法院執行人員違法執行，侵害當事人的合法權益的，法院要承擔行政賠償責任。
三、貫徹物權法，執行涉及不動(dòng)產(chǎn)的案件應注意的幾個(gè)問(wèn)題
1、關(guān)于國有劃撥土地使用權的執行
實(shí)踐中，對于能否強制執行被執行人擁有使用權的國有劃撥土地問(wèn)題，存在不同的認識。本人認為，法院在執行中應當本著(zhù)既有利于最大化實(shí)現債權，又不違反現行法律規定的原則，依據《物權法》、土地管理法律法規和《最高人民法院關(guān)于破產(chǎn)企業(yè)國有劃撥土地使用權應否列入破產(chǎn)財產(chǎn)等問(wèn)題的批復》(法釋[2003]6號)的有關(guān)規定，在與土地管理部門(mén)取得一致意見(jiàn)后，再行裁定轉移，進(jìn)行妥善處理。對原屬劃撥方式取得但不再屬于供地范圍的，應告知權利受讓人辦理國有土地使用權出讓手續。如果該國有劃撥土地上還有房屋及其他附著(zhù)物，法院應當通過(guò)房地產(chǎn)評估將土地使用權與房屋所有權價(jià)值分離(僅限執行房產(chǎn))，并會(huì )同國土資源部門(mén)完成收回承載房屋及其他附著(zhù)物的國有劃撥土地使用權，由國土資源部門(mén)依據土地管理和城市規劃等有關(guān)法律規定采取招標拍賣(mài)，掛牌出讓等方式對該土地依法進(jìn)行處置。
2、關(guān)于集體土地使用權的處理問(wèn)題
在我國，集體土地所有權和使用權原則上是禁止交易的，但實(shí)踐中集體土地權屬也存在事實(shí)上的交易。如《擔保法》第34條第(5)項、第36條第3款規定，農村“四荒”土地的使用權和鄉鎮企業(yè)廠(chǎng)房等建筑物所占用范圍內的土地使用權可以設定抵押，那么該抵押權人在行使抵押權時(shí)，必然牽涉到集體土地使用權的處分問(wèn)題。對此應當如何處理?本人認為，法院執行案件涉及集體土地使用權時(shí)應與當地國土資源管理部門(mén)進(jìn)行協(xié)商，取得一致意見(jiàn)后予以執行。依照《土地管理法》第63條的規定，人民法院執行集體土地使用權僅限于用地單位因破產(chǎn)、兼并等情形。執行土地成交前，人民法院應當會(huì )同國土資源部門(mén)查驗原土地使用權證書(shū)和用地批文，完成地籍調查，責成集體土地所有權單位簽訂征地補償協(xié)議書(shū)，并書(shū)面告知權利受讓人成交價(jià)款中是否包含該集體土地的征地補償費。
按照《土地管理法》第62條、第63條之規定，權利受讓人應僅限于該集體經(jīng)濟組織內符合宅基地審批條件的農戶(hù)。執行農村房屋涉及集體土地使用權的處置時(shí)，應會(huì )同國土資源部門(mén)查驗原土地使用權證書(shū)和用地批文，并完成地籍調查，并對該集體組織范圍內符合宅基地審批條件的農戶(hù)進(jìn)行審查，確認權利受讓人的資格;人民法院應當責成該集體經(jīng)濟組織出具相關(guān)證明材料，協(xié)助權利受讓人依法辦理土地變更登記手續。
3、關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記名義人與實(shí)際權利人不一致時(shí)的處理
實(shí)踐中，不動(dòng)產(chǎn)登記名義人與實(shí)際權利人不一致存在以下幾種情形。第一種情形是：申請執行的房地產(chǎn)登記在案外第三人名下，卻被被執行人占有、使用，對此法院一般不能直接裁判權屬爭議。
如果申請執行人認為登記虛假，執行人員應當告知其通過(guò)以下幾種渠道尋求救濟，一是依照物權法的規定向登記機構提出異議登記申請，請求撤銷(xiāo)該登記;二是依據合同法中的撤銷(xiāo)權訴訟，通過(guò)民事審判撤銷(xiāo)案外第三人的虛假登記行為;三是通過(guò)提起行政訴訟，撤銷(xiāo)登記機構的登記行政行為。如果法院發(fā)現登記行為虛假，則只能建議登記機構撤銷(xiāo)虛假登記。原登記被撤銷(xiāo)后，要恢復為被執行人登記，此后，法院方可采取查封措施。
當然，如果登記名義人明確承認其并非實(shí)際權利人且書(shū)面認可房地產(chǎn)實(shí)際屬于被執行人時(shí)，為了提高執行效率，節省司法資源，執行法院也可以直接采取查封措施。第二種情形是，被執行人通過(guò)繼承、判決和執行等合法途徑已經(jīng)得到了不動(dòng)產(chǎn)的占有權，但還沒(méi)有進(jìn)行物權變動(dòng)登記的，可以對該不動(dòng)產(chǎn)先行采取預查封措施，待不動(dòng)產(chǎn)辦理了過(guò)戶(hù)登記后，預查封自動(dòng)轉為正式查封。第三種情形是：登記在被執行人名下的不動(dòng)產(chǎn)，并非屬于被執行人所有，對這種情況法院仍可對該不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行查封。如果案外人主張所有權的，可提出執行異議，法院應當認真審查，如果異議屬實(shí)，應及時(shí)依法糾正執行錯誤。
4、對不動(dòng)產(chǎn)的預查封問(wèn)題
預查封是指對尚未在登記機關(guān)進(jìn)行物權登記但又履行了一定的批準或者備案等預登記手續、被執行人享有物權期待權的房地產(chǎn)所采取的控制性措施⑥。這是《最高人民法院 國土資源部 建設部關(guān)于依法規范人民法院執行和國土資源房地產(chǎn)管理部門(mén)協(xié)助執行若干問(wèn)題的通知》(法發(fā)[2004]5號)規定的一項執行措施。物權法實(shí)施后，該項規定仍然有效。執行實(shí)踐中對不動(dòng)產(chǎn)采取預查封措施時(shí)應當注意以下兩點(diǎn)：一是嚴格執行預查封的程序性規定，即由法院制發(fā)預查封裁定書(shū)和協(xié)助執行通知書(shū)，由國土資源、房地產(chǎn)管理部門(mén)辦理預查封登記手續;待該房地產(chǎn)權屬登記完結時(shí)轉為正式查封。在法院預查封期間，任何單位和個(gè)人不得擅自處分預查封的財產(chǎn)，有關(guān)部門(mén)也不得辦理轉讓、抵押手續。二是正確適用預查封的輪候制度。當某一房地產(chǎn)被某一法院查封、預查封后，后續送達的查封、預查封裁定并不當然失效，而是按照各個(gè)法院向國土資源、房地產(chǎn)管理部門(mén)送達協(xié)助執行通知書(shū)的時(shí)間先后進(jìn)行登記排列等候，一旦在先查封的法院依法解除查封、預查封或者查封、預查封自動(dòng)失效，且原查封或者預查封的房地產(chǎn)尚有可供查封或者預查封的價(jià)值時(shí)，排列在先的輪候查封或者輪候預查封就自動(dòng)轉為查封或者預查封并依次輪定。
【不動(dòng)產(chǎn)登記制度細則】相關(guān)文章：
不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細則全文07-20
不動(dòng)產(chǎn)異議登記制度的司法適用01-15
論不動(dòng)產(chǎn)登記簿公信力和不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度的區分12-05
論不動(dòng)產(chǎn)登記制度和不動(dòng)產(chǎn)物權變動(dòng)模式的關(guān)聯(lián)與協(xié)調-03-21
論我國不動(dòng)產(chǎn)登記制度在民事執行中的適用05-31