承租人的優(yōu)先購買(mǎi)權若干題目初探

“房屋租賃合同是指出租人與承租人簽訂的關(guān)于將房屋交付給承租人使用，承租人支付租金，并于合同終止時(shí)將房屋返還給出租人的協(xié)議”。房屋租賃合同作為當事人間極為重要的結合關(guān)系由來(lái)已久，且普遍得到世界各國民事立法的廣泛認可。其原因在于房屋租賃合同有較高的價(jià)值。它不但能給其中的一方當事人（承租人）提供了買(mǎi)賣(mài)合同之外獲得租賃房屋的使用和收益的機會(huì )，而且還給另一方當事人（出租人）提供了融通資金，盤(pán)活資產(chǎn)的可能，使承租人和出租人雙方利益不經(jīng)過(guò)買(mǎi)賣(mài)即可得到滿(mǎn)足，充分實(shí)現物盡其用，各得其所。隨著(zhù)市場(chǎng)經(jīng)濟的深進(jìn)，房屋租賃合同的日漸廣泛。對承租人來(lái)說(shuō)，他可以經(jīng)過(guò)租金的一期或多期支付，以相對較少的代價(jià)取得對租賃房屋使用和收益的權利，而不必為一時(shí)之需而支付購買(mǎi)房屋的價(jià)款來(lái)取得所要租賃的房屋所有權；對出租人而言，其在不喪失房屋所有權條件下，獲得了必要的發(fā)展資金（即房屋租賃收益），而且更有利于其生產(chǎn)和生活，為其發(fā)展提供了更為寬廣的空間。因此，房屋租賃合同對新時(shí)期的經(jīng)濟發(fā)展，活躍市場(chǎng)經(jīng)濟，拓展就業(yè)門(mén)路方面起到一定的積極作用。近年來(lái)，隨著(zhù)住房制度改革和二級市場(chǎng)的開(kāi)放，房屋買(mǎi)賣(mài)和房屋租賃合同更是發(fā)展迅猛，但同時(shí)，涉及房屋買(mǎi)賣(mài)和租賃的合同糾紛大量出現，其中就承租人的優(yōu)先購買(mǎi)權的行使與實(shí)現引發(fā)的紛爭也顯得尤其突出。，由于我國法律法規就房屋租賃合同中承租人的優(yōu)先購買(mǎi)權的題目的規定卻顯得比較原則而且條文也相對偏少，在審判實(shí)踐中不便于操縱，給司法實(shí)踐中處理此類(lèi)案件帶來(lái)不少困難。本文僅就房屋租賃合同中承租人的優(yōu)先購買(mǎi)權的概念、特點(diǎn)、法律依據、行使條件及立法完善談一些粗淺的熟悉，以期對審判實(shí)踐有所裨益。
一、承租人優(yōu)先購買(mǎi)權的概念、特征及其法律依據
優(yōu)先購買(mǎi)權又稱(chēng)先買(mǎi)權，是指特定的民事主體依照法律規定享有的，先于他人購買(mǎi)某項特定財產(chǎn)的權利。在我國優(yōu)先購買(mǎi)權制度最早可追溯到《唐律》。唐律規定，房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)，必須先問(wèn)***，次問(wèn)四鄰。***四鄰不要，才得賣(mài)與別人。宋朝時(shí)《宋刑統》也記載有典賣(mài)中的禁止條件和優(yōu)先權的規定。田宅等產(chǎn)業(yè)需要典賣(mài)時(shí)，其支屬和四坊鄰居依照傳統享有優(yōu)先典賣(mài)權。我國這種優(yōu)先購買(mǎi)權制度對于當時(shí)維護封建國家宗法制度的需要、維護封建社會(huì )秩序起到了一定的積極作用。新成立之后，在制定新中國民法典時(shí)，立法者也對優(yōu)先購買(mǎi)權進(jìn)行了規定，比如《中華人民共和國民法

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