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淺論人口老齡化與中國房地產(chǎn)業(yè)的可持續發(fā)展
摘要：可持續發(fā)展歸根結底是人口、資源、環(huán)境、社會(huì )、經(jīng)濟的協(xié)調發(fā)展。當前，人口老齡化是人口問(wèn)題中的重要問(wèn)題之一，房地產(chǎn)業(yè)是滿(mǎn)足人口“住有所居”的重要保障，也是推動(dòng)經(jīng)濟社會(huì )發(fā)展的重要力量。因此，從人口老齡化所產(chǎn)生的主要問(wèn)題角度來(lái)分析它對房地產(chǎn)業(yè)可持續發(fā)展產(chǎn)生的影響具有重要的現實(shí)意義。 關(guān)鍵詞：人口老齡化；房地產(chǎn)業(yè)；可持續發(fā)展 Abstract: In the final analysis, sustainable development is a kind of harmonious development of population, resource, environment, society and economy. At present, population aging is one of the most important population problems, and real estate industry is the important security of satisfying everyone’s living in habitat, besides, it’s the main power for promoting economy and society. Thus, from the point of the problems of population, analyzing the effect on sustainable development of real estate industry has great real significance. Key words: population aging; real estate industry; sustainable development21世紀以來(lái)，房地產(chǎn)業(yè)在中國國民經(jīng)濟中的支柱性地位愈加凸顯，它是“城市化發(fā)展”過(guò)程中的客觀(guān)要求。因此，房地產(chǎn)業(yè)的可持續發(fā)展程度直接關(guān)系到中國的城市化建設是否是可持續的，從而影響到中國現代化建設等多方面的可持續性發(fā)展。在中國城市化快速發(fā)展的同時(shí)，人口老齡化趨勢也更加明顯，而人口老齡化的問(wèn)題不僅是數量增多的問(wèn)題，還存在一系列因為數量增多和老年人口自身變化引起的其他問(wèn)題。
一、中國人口老齡化現狀及趨勢
1.中國人口老齡化的現狀
據統計，2006年中國60歲以上的老年人口占總人口的13.28%，65歲以上老年人口占總人口的9.18%[1]。按照國際標準，中國人口已經(jīng)達到老齡化水平。與此同時(shí)，中國人口老齡化還存在著(zhù)與西方發(fā)達國家人口老齡化所未有的一些問(wèn)題。諸如，中國人口老齡化速度特別快，60歲以上的人口占總人口的比例從7%增加到14%，法國經(jīng)過(guò)了115年，瑞典經(jīng)過(guò)了85年，德國、美國經(jīng)過(guò)了50年左右，而中國不到30年就達到這個(gè)水平[2]；中國的人口老齡化具有比較明顯的“未富先老”特點(diǎn)，特別是在農村地區，2005年全國農村人均純收入為3 255元，這樣的收入水平很難承受老年人口增多所帶來(lái)的物質(zhì)和精神上的壓力；此外，中國養老保障體系還很不完善，在大多數的農村地區，家庭養老仍然是廣大農民的主要養老形式。
2.中國人口老齡化的發(fā)展趨勢
生育率下降、死亡率下降、人的預期壽命延長(cháng)及人口的遷移是影響人口老齡化程度的主要因素。隨著(zhù)科學(xué)技術(shù)水平的發(fā)展、人們生育觀(guān)念的轉變和城市化進(jìn)程的推進(jìn)，生育率和死亡率都會(huì )最終達到低水平的均衡發(fā)展，人們的預期壽命會(huì )持續增加，人口遷移發(fā)生的可能性也將更大，所以人口老齡化將越來(lái)越影響社會(huì )經(jīng)濟發(fā)展的各方面。中國60歲以上人口占全部人口的比例：1990年5.57%；2000年6.96%；2003年10%[3]。到2010年，中國的老年人口總數將達到1.71億，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展能否滿(mǎn)足這么龐大的特殊人群的需要是衡量它是否可持續發(fā)展的標準之一。
二、人口老齡化對房地產(chǎn)業(yè)可持續發(fā)展的影響
房地產(chǎn)業(yè)的可持續發(fā)展是指既要滿(mǎn)足當代人對房地產(chǎn)業(yè)的各種需求，又要合理利用土地資源，保護生態(tài)環(huán)境，為后代人的生產(chǎn)生活創(chuàng )造必要的空間發(fā)展條件[4]。英國學(xué)者韋克斯在研究老年人口問(wèn)題時(shí)曾概括地指出，現代老年人問(wèn)題主要是基于老年人在以下幾個(gè)方面發(fā)生顯著(zhù)變化而造成的：經(jīng)濟來(lái)源所得方面的變化；社會(huì )角色與人際關(guān)系方面的變化；心理和生理方面的變化；身體健康方面的變化。正是因為這些方面的變化使得老年人口群體對房地產(chǎn)業(yè)提出了新的要求，同時(shí)，老年人口增多導致老年扶養比上升將會(huì )影響到整個(gè)人口的經(jīng)濟承受能力等。
1.老年人口的收入水平與房地產(chǎn)業(yè)的可持續發(fā)展
消費是生產(chǎn)的目的，也是生產(chǎn)的動(dòng)力，所以，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的動(dòng)力來(lái)自于人們對它的消費。同時(shí)，房地產(chǎn)的消費不同與其他普通生活資料消費，它需要消費者具有相當實(shí)力的經(jīng)濟收入水平。由于老年人口在市場(chǎng)競爭中處于弱勢地位，他們的收入會(huì )受到體力下降等因素影響，再加上退休收入減少，這樣以來(lái)，老年人口群體中有購買(mǎi)房屋能力的人比較少；另一方面，老年人口中也有一些在年輕時(shí)已有房屋，不需要再購買(mǎi)房�？傊�，老年人口都不能成為推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的主要力量,隨著(zhù)人口老齡化程度的加重，房地產(chǎn)業(yè)中特別是商品房的發(fā)展速度會(huì )受到更為明顯的影響。
2.老年扶養比上升與房地產(chǎn)業(yè)的可持續發(fā)展
老年扶養比是指某一人口中老年人口數與勞動(dòng)年齡人口數之比，它是從經(jīng)濟角度反映人口老化社會(huì )后果的指標之一。人口老齡化是老年人口在總人口中所占比重不斷加大的動(dòng)態(tài)過(guò)程，老年人口逐漸增多，而生育率保持不變或降低，就必然會(huì )使得老年撫養比上升。人口年齡結構預測表明，我國老年扶養系數從1970年起一直上升，1975年為12.9%，1999年為13.5%，2010年為17.4%，2030年為37%，2050年則進(jìn)一步上升為47.5%[5]。老年扶養比上升，老年人口增多，則贍養費用也增多，勞動(dòng)力成本就大大提高了。而且，老年人口是退出勞動(dòng)年齡的人口，隨著(zhù)時(shí)間的推移則越來(lái)越遠離勞動(dòng)，成為純被扶養人口[6]。
3.老年人口身體素質(zhì)、心理需求變化與房地產(chǎn)業(yè)的可持續發(fā)展
勞動(dòng)力資源是推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)可持續發(fā)展的重要力量，人口老齡化加重使得勞動(dòng)力的供給減少，也使得勞動(dòng)年齡人口的平均年齡上升，老年勞動(dòng)人口規模變大。從人的生理功能角度來(lái)看，人的身體素質(zhì)到一定年齡后就隨著(zhù)年齡的上升而降低，所以，在人口老齡化過(guò)程中，勞動(dòng)年齡人口的整體身體素質(zhì)有下降趨勢，從而不能更好地創(chuàng )造房地產(chǎn)發(fā)展的人口環(huán)境。 在人的老年時(shí)期，生理與心理等方面與中青年時(shí)期有很大差異，在住的方面，他們希望能滿(mǎn)足安全性和私密性的基本要求，同時(shí)，人口老齡化中的高齡化現象突出，高齡老年人更多的身體行動(dòng)不便者，所以，房地產(chǎn)在開(kāi)發(fā)時(shí)需要不斷考慮到滿(mǎn)足老年人需要而進(jìn)行的對住宅房基礎設施和功能改善的建設，而基礎設施和功能改善建設需要大量資金和技術(shù)的投入，一些企業(yè)考慮到眼前利益就可能忽視此類(lèi)建設，這樣房地產(chǎn)業(yè)的供給就難以滿(mǎn)足廣大老年人群的住房需要，房地產(chǎn)業(yè)的可持續發(fā)展也將無(wú)從談起。
4.農村勞動(dòng)力轉移受到限制影響房地產(chǎn)業(yè)的可持續發(fā)展
房地產(chǎn)業(yè)我們雖然把它定性為第三產(chǎn)業(yè)，實(shí)際上和其直接相關(guān)的建筑屬于第二產(chǎn)業(yè)，其職工中有相當大部分是屬于從事體力和重體力勞動(dòng)。雖然現在許多工地逐步在實(shí)施機械化，但在施工過(guò)程中體力勞動(dòng)仍是一個(gè)比重相當大的工作。從目前的建筑工地來(lái)看，很多工地，除少數的管理人員是建筑公司的職工外，絕大多數都是來(lái)自農村的民工。不少人認為，農村可以為城市建設提供無(wú)限的剩余勞動(dòng)力，實(shí)際上，情況并非如此，隨著(zhù)農村人口老齡化程度的加重，一些局部農村也已經(jīng)存在著(zhù)勞動(dòng)力不足的現象。比如，四川家戶(hù)土地休耕、拋荒原因中勞動(dòng)力不足的占36.5%；將土地租供或送人原因中勞動(dòng)力不足的占60.8%[7]。農村人口老齡化帶來(lái)的影響一方面表現在：老年人口增多，需要更多年輕人照顧，年輕勞動(dòng)力進(jìn)城的可能性降低；另一方面，人口老齡化造成勞動(dòng)人口比例下降和勞動(dòng)人口年齡偏高，使得勞動(dòng)力的轉移受到限制。這樣以來(lái)，房地產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)所需要的勞動(dòng)力逐漸稀缺，開(kāi)發(fā)成本則相應提高，房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展受到影響。
三、小結及建議
人口老齡化中的老年人口群體是一個(gè)特殊的群體，但卻不是孤立的群體，老年人是社會(huì )、家庭的重要成員，所以他們的生存需要和發(fā)展需要影響到社會(huì )經(jīng)濟的方方面面。人口老齡化對房地產(chǎn)業(yè)可持續發(fā)展的影響更多的是間接的、長(cháng)遠的，甚至在目前是微不足道的，但從長(cháng)遠來(lái)看，通過(guò)采取一些措施一方面可以讓老年人口共享社會(huì )經(jīng)濟發(fā)展成果，另一方面還能解決人口老齡化中“老有所居，老有所樂(lè )”問(wèn)題和房地產(chǎn)業(yè)供需矛盾等問(wèn)題。
1.加大老年公寓等其他老年服務(wù)機構的建設。我國的人口老齡化是與人口轉型和社會(huì )轉型同步發(fā)生的，人口老齡化程度加重的同時(shí)，家庭規模在減小，傳統的養老方式受到挑戰，家庭養老壓力加大，因此，有人認為應當放寬計劃生育政策來(lái)緩解家庭的養老負擔，這樣只能解決暫時(shí)的問(wèn)題，卻會(huì )產(chǎn)生更大的人口壓力，加重人口與資源的矛盾，形成惡性循環(huán)；我們應當把家庭養老和社會(huì )養老相結合，改變傳統的家庭養老的單一模式，這就需要建設相應的養老設施保障社會(huì )養老得到推行與支持。
2.加大房地產(chǎn)業(yè)中的技術(shù)創(chuàng )新與應用。目前，我國房地產(chǎn)業(yè)的技術(shù)含量較低，缺乏先進(jìn)的設備、技術(shù)，許多建設行業(yè)仍停留在20世紀五六十年代的水平。只有通過(guò)新技術(shù)的應用，才能建設功能齊全、設計人性化的房地產(chǎn)業(yè)，才能充分滿(mǎn)足人口老齡化中不斷增多的老年人口群體的特殊需要。
3.提高年輕年齡段的人口文化素質(zhì)。老年人的文化素質(zhì)直接決定著(zhù)老年人口的就業(yè)、經(jīng)濟收入、經(jīng)濟生活來(lái)源和供養狀況，并間接影響到他們的身體健康和文化生活狀況。受低水平的歷史發(fā)展和教育發(fā)展制約，現階段的老年人口整體文化水平是比較低的，再加上老年人對事物的接受能力比較低，所以提高現階段老年人口的文化素質(zhì)難度較大，但應重視提高年輕年齡段人口的文化素質(zhì)，為他們將來(lái)的老年生活打下良好基礎，最終才能對房地產(chǎn)業(yè)的可持續發(fā)展產(chǎn)生積極影響。
參考文獻：
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[8] 中國社會(huì )科學(xué)院人口研究所.中國老年人口文選[M].北京:經(jīng)濟管理出版社,1989.
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