地產(chǎn)公司對新企業(yè)會(huì )計準則的N種解讀

在2007年上市公司年報中，既有采用新核算方法的，也有不為所動(dòng)的。在新會(huì )計準則實(shí)施的第一個(gè)年度，房地產(chǎn)上市公司的財務(wù)報告對新會(huì )計準則做出了不同的解讀。 　　利好地產(chǎn)公司　　由于新會(huì )計準則進(jìn)一步向國際會(huì )計準則靠攏，使企業(yè)的會(huì )計數據更加準確地反映實(shí)際經(jīng)營(yíng)情況，信息披露行為更加規范和透明，從制度上限制了此前部分上市公司通過(guò)會(huì )計處理變動(dòng)任意人為操縱利潤的現象�！　∑渲�，新會(huì )計準則對上市公司凈利潤可能直接產(chǎn)生影響的主要內容，涉及投資性房地產(chǎn)價(jià)值重估損益、資產(chǎn)減值，等等。因此，受影響最大的行業(yè)和公司包括：金融業(yè)、房地產(chǎn)企業(yè)、石油企業(yè)、擁有大型在建項目外債融資的公司等�！　�對于房地產(chǎn)上市公司而言，新會(huì )計準則要求將已出租的土地使用權、長(cháng)期持有并準備增值后轉讓的土地使用權，企業(yè)擁有并已出租的建筑物劃分為投資性房地產(chǎn)，根據新準則的規定進(jìn)行處理�！　“凑招聲�(huì )計準則的規定，企業(yè)應于會(huì )計期末采用成本模式對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后繼計量，如果有確鑿證據表明投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值能夠持續可靠地取得，應當采用公允價(jià)值模式。企業(yè)采用公允價(jià)值模式計量的，不對投資性房地產(chǎn)計提折舊或進(jìn)行攤銷(xiāo)，應當以會(huì )計期末投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值為基礎調整其賬面價(jià)值，公允價(jià)值與原賬面價(jià)值之間的差額計入當期損益。這對所有擁有投資性房地產(chǎn)企業(yè)的當期收入確認產(chǎn)生影響�！　〗�年來(lái)，在房地產(chǎn)資產(chǎn)大幅增值的背景下，大多數投資性物業(yè)的賬面凈值相對于市場(chǎng)價(jià)值已明顯低估。采用公允價(jià)值將對投資性物業(yè)比重較大的公司，其凈資產(chǎn)賬面值和當期利潤得到較大提升�！　〈饲�，從謹慎性原則出發(fā)，會(huì )計報表采用的都是市價(jià)和成本“孰低法”。例如，投資房地產(chǎn)，購入成本為1億元，如今漲到2億元了，按“孰低法”，只要房地產(chǎn)不轉讓?zhuān)�賬面上仍只能是1億元；而新會(huì )計準則將按“公允價(jià)值”計算，即市價(jià)真的升值到2億元，這塊房地產(chǎn)投資便可調整到2億元�！　∪欢�，新會(huì )計準則并沒(méi)有對價(jià)值重估帶來(lái)的當期損益的稅收安排做出明確解釋。如果按現行的評估增值會(huì )計處理方式，盡管凈資產(chǎn)增加的一部分只是形成遞延稅，不影響當期應計稅款。但是，由于企業(yè)采用公允價(jià)值模式計量，不對投資性房地產(chǎn)計提折舊或進(jìn)行攤銷(xiāo)，使得企業(yè)利潤提前實(shí)現了，相應的企業(yè)所得稅也增加了，惡化了企業(yè)的現金流。因此，在新準則沒(méi)有強制性規定的情況下，大多數房地產(chǎn)企業(yè)通常不會(huì )采用公允價(jià)值模式計提其投資性潛在收益。　　獲益程度有別　　金地集團2007年實(shí)現主營(yíng)業(yè)務(wù)收入74.9億元，與按新會(huì )計準則調整后的上年同期數相比，增長(cháng)110%，歸屬于上市公司股東的凈利潤為9.6億元，增長(cháng)103%.　　但與市場(chǎng)此前的預期相反，金地集團對投資性房地產(chǎn)項目的計量并未采用新會(huì )計準則中的公允價(jià)值法，而是沿襲了成本計量法�！　　靶聲�(huì )計準則在引入公允價(jià)值模式的同時(shí)，也提供了成本模式。成本模式要求計提折舊或進(jìn)行攤銷(xiāo)，與現行核算方法并無(wú)本質(zhì)區別，上市公司可以二者選一，金地集團出于謹慎原則可以理解�！币坏禺a(chǎn)行業(yè)分析師表示。 　　兩地上市的北辰實(shí)業(yè)A股和H股年報則對投資性房地產(chǎn)采用了不同的計量模式，前者報表采用成本模式，后者報表采用公允價(jià)值模式�！　�兩種計量模式對凈利潤的影響體現在兩塊。其一，是否計提折舊或攤銷(xiāo)。北辰實(shí)業(yè)境內外會(huì )計準則差異調節表顯示，因為不對投資性房地產(chǎn)計提折舊，其H股報表凈利潤較A股增加3460.5萬(wàn)元。其二，是否將公允價(jià)值變動(dòng)部分計入損益�！　≡诠�允價(jià)值計量模式下，投資性房地產(chǎn)不提折舊或攤銷(xiāo)，公允價(jià)值與原賬面價(jià)值之間的差額計入當期損益。數據顯示，由于確認了投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值變動(dòng)損益，北辰實(shí)業(yè)H股報表凈利潤較A股增加1139萬(wàn)元。北辰實(shí)業(yè)A股報表凈利潤為46183萬(wàn)元，上述兩塊共增加4599.5萬(wàn)元，增幅不到10%.　　由于境內外準則差異對凈資產(chǎn)的影響是多年累積的結果，所以，兩種計量模式對北辰實(shí)業(yè)凈資產(chǎn)的影響數額要大一些。北辰實(shí)業(yè)兩張報表凈資產(chǎn)因該因素造成的差異為12.18億元，H股報表較A股報表增加14%左右�！　�業(yè)內人士認為，投資性房地產(chǎn)領(lǐng)域在公允價(jià)值的計量問(wèn)題上，新會(huì )計準則與國際財務(wù)報告準則的相關(guān)規定仍存在不同之處。前者確定的標準更為嚴格，要求公司應從活躍的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)上取得同類(lèi)或類(lèi)似房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格等相關(guān)信息，從而對投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值作出合理估計，不允許采用估值技術(shù)確定投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值。 [next]　　而經(jīng)過(guò)資產(chǎn)重組的萊茵置業(yè)則成為新會(huì )計準則的一大受益者，但其受益的并非投資性房產(chǎn)，而是合并報表�！　�2007年底，萊茵置業(yè)向大股東萊茵達集團定向增發(fā)1.3億股股份，購買(mǎi)了萊茵達集團所持有的南通萊茵達等資產(chǎn)。收購完成后，萊茵達集團持股由此前的28.14%增至65.93%，借此，萊茵達集團實(shí)現了房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的整體上市。按照新會(huì )計準則，萊茵置業(yè)此次從大股東處購買(mǎi)的資產(chǎn)，2007年度財務(wù)報表將被納入合并報表范圍內�！　�1月18日，萊茵置業(yè)發(fā)布業(yè)績(jì)預增公告稱(chēng)，由于納入合并報表公司數增加，致使2007年度凈利潤較上年度有較大幅度的增長(cháng)，預計增幅約800%，從而一舉扭轉了2007年前三季度累計虧損112.17萬(wàn)元的局面。　　新估值體系建立　　業(yè)內人士認為，在A(yíng)股市場(chǎng)目前從事投資性地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的上市公司中，股價(jià)較之賬面溢價(jià)極為有限。而實(shí)際上，部分公司資產(chǎn)大多取自于上世紀90年代，公允價(jià)較之賬面的成本價(jià)，甚至已有高達3~5倍以上的增長(cháng)。新會(huì )計準則出臺，將凸顯這部分公司的投資價(jià)值�！　　靶聲�(huì )計準則的出臺，意味著(zhù)投資性地產(chǎn)股的估值標準面臨挑戰，股票價(jià)格圍繞公允價(jià)值波動(dòng)，將最終成為市場(chǎng)投資的主題�！　≡瓉�(lái)市場(chǎng)普遍認同的市盈率法估值標準，因公司損益將會(huì )隨市場(chǎng)公允價(jià)巨幅波動(dòng)，從而失去參考意義�！胺治鰩煴硎��！　∩鲜龇治鰩熣J為，公允價(jià)值波動(dòng)計入當年損益，意味著(zhù)上市公司的利潤將會(huì )巨幅波動(dòng)，一改租金收益的一貫穩定性。即便公允價(jià)值僅出現5%左右的小幅波動(dòng)，就意味著(zhù)損益可能出現成倍的或正或負的變化，投資性地產(chǎn)股的估值標準面臨挑戰�！　�會(huì )計標準的國際化，必然導致地產(chǎn)股估值標準的國際化接軌。即股票價(jià)格圍繞公允價(jià)值波動(dòng)，將最終成為市場(chǎng)投資的主題。擁有較高資產(chǎn)溢價(jià)，以及良好現金流的公司，將具有很好的投資價(jià)值�！　〉�也有業(yè)內人士認為，新會(huì )計準則并沒(méi)有改變公司本身質(zhì)地，對于上市公司來(lái)說(shuō)，新會(huì )計準則只是將過(guò)去企業(yè)隱性的東西在報表中顯現出來(lái)，使報表更國際化、更合理，對公司經(jīng)營(yíng)本身沒(méi)有實(shí)質(zhì)性影響。因此，金地集團等地產(chǎn)上市公司也對新會(huì )計準則的使用頗為謹慎。

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