關(guān)于房地產(chǎn)與小區規劃的淺談

簡(jiǎn)介： 淺談我國房地產(chǎn)與居住區規劃建設的影響淺談我國房地產(chǎn)與居住區規劃建設的影響。
關(guān)鍵字：居住空間 規劃 房地產(chǎn)
一、居住區的發(fā)展和房地產(chǎn)1．1 我國居住區的發(fā)展居住是人類(lèi)生活的基本需要，居住區是一定規模的住宅及相關(guān)建筑的組合，是一種現代的人居環(huán)境，居住是現代城市的四大功能之一，居住用地占據40%--50%的城市建設用地，居住區包括居住小區、居住組團、住宅街坊和住宅群落，居住用地包含住宅用地、公共服務(wù)設施用地、道路用地、綠地。我國的居住區是從解放后發(fā)展起來(lái)的，解放初期居住區的居住建筑主要是多層建筑，有的為成片的居住小、工人新莊，有的用地擁擠，住宅標準極低，設備簡(jiǎn)陋，多為小戶(hù)型，小廳小臥室或居室兼臥室、居室兼廚房。小區規模較小，同時(shí)小區基本的設施不健全，小區環(huán)境簡(jiǎn)單。80年代后小區居住標準逐漸提高，通過(guò)規劃的改進(jìn)，小區有了一定的環(huán)境，同時(shí)小區的規模較以前也有了一定的增加，小區的道路出現了明顯的分級。在戶(hù)型設計上有所改進(jìn)，對家電的使用納入了設計的考慮中。90年代居住區的規模進(jìn)一步變大，同時(shí)在規劃的布局上開(kāi)始考慮環(huán)境與居住的關(guān)系，注重了一些必要的公共設施，戶(hù)型面積和廳室面積有所改變，功能清晰，出現了單獨的客、餐廳，臥室有了主次之分，同時(shí)有些地方出現了雙衛生間，在住宅布置上注意了日照、消防等因素。經(jīng)濟發(fā)達的地方空調進(jìn)入了家庭。房地產(chǎn)行業(yè)剛剛興起，使居住有了不同規模的公寓和度假村等類(lèi)別。大城市中高層增多，物業(yè)逐漸進(jìn)入社會(huì )。我國居住區早期在規劃設計上往往沒(méi)有統一的規劃，布局不合理，同時(shí)一些配套設施也十分不齊全，單體設計也是千篇一律，功能過(guò)于單一。多層均為磚混結構，60年代的邢臺地震、70年代的地震將居住的抗震與安全問(wèn)題提到了日程上來(lái)，各城市按當地的地震烈度設計，80年代工程質(zhì)量顯著(zhù)提高，推廣了新材料、新技術(shù)取得了較好的經(jīng)濟效益，在國內出現了第一批居住小區的建設試點(diǎn)，以提高全國的住宅建設水平。規劃和設計進(jìn)行了統一。90年代提出了小康住宅計劃，廚房衛生設備迅速提升，家庭裝修與環(huán)境設計成了90年代后的時(shí)尚。優(yōu)良的人居環(huán)境在新一代的居住區出現，部分小區的規劃設計采用方案競賽的方法，進(jìn)行了多方案比較，有的小區規模達到了10公頃左右。一些小區進(jìn)行專(zhuān)向的調查研究，及時(shí)的發(fā)現了小區建設中存在的問(wèn)題。明確了以人為本的思想，滿(mǎn)足居民的多方面需要，包含生理、生活的需求，如居民對日照、通風(fēng)、防噪音、衛生、安全的需要：居民購物、交通、交往青少年就讀的要求等。在滿(mǎn)足居民需求的同時(shí)，根據各城市的自然條件、地形地貌、小區所處環(huán)境、各地風(fēng)俗、歷史文脈、城市發(fā)展經(jīng)濟條件和技術(shù)水平的不同情況因地制宜。過(guò)去許多小區雖對規劃、建筑、綠化環(huán)境作了統籌考慮，但往往并沒(méi)有按設計設施，單體設計與環(huán)境脫節，有的作了植物培植，缺乏整體環(huán)境，景觀(guān)的完整性差。90年代后期在規劃設計的同時(shí)考慮了建筑的平、立面、色彩和風(fēng)格，并對整體環(huán)境空間、綠化、小品、主要景觀(guān)進(jìn)行了同步設計，統一規劃，保證了居住區建設的統一性。使小區環(huán)境得到了可靠的保證。2000年以后的居住區建設在各方面都有了顯著(zhù)的提高，規劃更加靈活，環(huán)境的質(zhì)量不斷提高，生態(tài)的概念被提了出來(lái)，以人為本的建筑設計思路，可持續發(fā)展的小區建設觀(guān)念形成了共識。1. 2 房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展和現狀在中國80年代的以前均是計劃經(jīng)濟（產(chǎn)品經(jīng)濟）。住房政策及房源動(dòng)置均是由國家，單位統一調配，也就是房子不是商品而是福利品，通常是由單位無(wú)償分配給個(gè)人—福利分房，一種待遇。80年代中后期房地產(chǎn)才逐漸踏入中國市場(chǎng)。1988年憲法修正案規定土地使用權可以依法轉讓?zhuān)瑸榉康禺a(chǎn)成為完全的商品解除了法律限制。在此期間國家對住房制度進(jìn)行了多次探索，為建立房地產(chǎn)市場(chǎng)奠定了良好的市場(chǎng)基礎。93年．是中國第一輪房地產(chǎn)熱。主要體現在沿海市場(chǎng)。如：福建、海南、廣州等地。主要原因是92年鄧小平同志南巡講話(huà)。要求加快改革開(kāi)放的步伐，特別是走市場(chǎng)化道路。房地產(chǎn)作為“投資少、見(jiàn)效快、效益好”的重點(diǎn)行業(yè)得到不斷扶持，這個(gè)時(shí)期的房地產(chǎn)市場(chǎng)不成熟。97年．中國宣布宏觀(guān)經(jīng)濟調控基本實(shí)現，經(jīng)濟軟著(zhù)陸。98年．經(jīng)濟呈現出軟起動(dòng)，政府的口號高增長(cháng)、低膨脹，房地產(chǎn)市場(chǎng)又呈現出復蘇動(dòng)態(tài)。又逢世紀交際。城市拉大框架和基礎設施的大量建設都給房地產(chǎn)業(yè)的展提供了必然的趨勢。2000年以后，房地產(chǎn)的興盛時(shí)期到來(lái)了——這是房地產(chǎn)業(yè)界對產(chǎn)業(yè)前景的共同認識，房地產(chǎn)逐漸走出了忽冷忽熱、波動(dòng)不定的狀況，逐漸向按需定價(jià)、供需相對平衡的市場(chǎng)體系發(fā)展：人們對房地產(chǎn)的認識更加深刻，房地產(chǎn)已成為國民經(jīng)濟發(fā)展的新增長(cháng)點(diǎn)。房地產(chǎn)市場(chǎng)結構趨于合理和成熟。同時(shí)房地產(chǎn)業(yè)對相關(guān)產(chǎn)業(yè)有廣泛的帶動(dòng)性，直接帶動(dòng)了建筑、設計、建材、等行業(yè)的蓬勃發(fā)展，同時(shí)間接的促進(jìn)了裝修、家電、家具等市場(chǎng)，大大拉動(dòng)了國民經(jīng)濟。幾年來(lái)，我國城鎮住宅投資、全社會(huì )住宅投資和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資比以往呈現出超常規的規模和增長(cháng)速度。這兩年住宅的供給增長(cháng)明顯快于需求增長(cháng)，住宅建設是房地產(chǎn)業(yè)中的主流，住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展在推動(dòng)國民經(jīng)濟增長(cháng)方面將起到日益明顯的作用。在未來(lái)的十幾年中我國住宅產(chǎn)業(yè)將面臨更多的機遇和挑戰，這些機遇和挑戰為我國住宅產(chǎn)業(yè)提供了廣闊的發(fā)展前景。這些機遇和挑戰主要來(lái)自以下幾方面：1城市化水平穩步提高對住宅形成巨大需求到2010年我國城市人口將達到6.1億，為滿(mǎn)足這些新增城市人口的住房需求，每年就需要新建住宅3.27億平方米。住宅產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟增長(cháng)和相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展有很強的相連性和超前性，我國目前人均GDP接近的比重將由3%上升到中等發(fā)達國家的8%。2流動(dòng)人口增長(cháng)對住宅形成巨大需求例如在北京這樣的國際化大都市，國內外流動(dòng)人口將成為住宅需求的生力軍。另外，隨著(zhù)城市化步伐的加快城市居民不斷增多，也將極大的擴大居民的居住需要。3居民消費結構變化對住宅形成巨大的需求我國城鎮居民已經(jīng)進(jìn)入了由溫飽型消費向小康型消費的轉變時(shí)期。人民生活水平逐漸提高，因而對改善居住條件的需求非常迫切。4舊城改造的速度加快，安置居民需要大量住宅5改革深化與市場(chǎng)發(fā)展刺激了對住宅的需求1．3 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)對居住區建設的促進(jìn)（一）房地產(chǎn)的發(fā)展使居住區更加接近市場(chǎng)。早期的居住區規劃建設多為單位的集體建設，通常情況下僅考慮本單位的一些內部因素，在規劃的前期調研工作往往被忽略，小區的規劃也是由指定的設計單位進(jìn)行設計，設計的深度不夠，小區的道路缺少必要的環(huán)境配置，道路大多數為直線(xiàn)型，住宅的布置行列式居多，在有限的土地上為了增加居住面積，樓體之間的間距不夠，造成住宅的采光不夠，居住擁擠，同時(shí)戶(hù)型組合上也較為單一，沒(méi)有考慮社會(huì )的家庭人口構成類(lèi)型，另外由于規劃缺少長(cháng)遠的考慮，當居住面積需要增加時(shí)，只能機械性的擴大用地規模，使整個(gè)居住區內部缺少應有的聯(lián)系，一些基礎配套設施未能有效的滿(mǎn)足生活需要，服務(wù)半徑較大。房地產(chǎn)將居住區的建設推向了市場(chǎng)，作為建設單位的開(kāi)發(fā)商，為了迎合市場(chǎng)，首先在項目的建設前期，會(huì )進(jìn)行一定的市場(chǎng)調研，便于了解當地的市場(chǎng)，能較好的掌握當地的收入水平、區域的居住人群、當地的文化脈絡(luò )、家庭構成等，同時(shí)開(kāi)發(fā)單位也在掌握了市場(chǎng)第一手資料的情況下能較準確的進(jìn)行合理的市場(chǎng)定位，進(jìn)一步確定居住區的潛在客戶(hù)，根據相應的客戶(hù)群進(jìn)行戶(hù)型設計，布置對應的服務(wù)設施，進(jìn)行和居住建筑相符合的環(huán)境設計，使整個(gè)小區特色鮮明，道路、住宅、服務(wù)設施、環(huán)境等協(xié)調一致。(二)房地產(chǎn)使居住區市場(chǎng)化的同時(shí)，也使居住區的形態(tài)出現了不同類(lèi)型。根據小區所處的城市和區位，不同的土地上在建設水平和和環(huán)境營(yíng)造上出現了較大差別，經(jīng)濟實(shí)用房、高檔公寓、別墅的出現使居住區的居住人群在經(jīng)濟收入和從事的社會(huì )職業(yè)有了較大區別，而早期的居住區在居住規模和居住環(huán)境及居住質(zhì)量上差別不大，更多的是從面積和樓層中存在了差異。由于多種形態(tài)的居住區更適合相對應的人群，所以在小區環(huán)境布置上更加商業(yè)化，同時(shí)在戶(hù)型的設計上也更加豐富，經(jīng)濟實(shí)用房主要考慮居住的面積的實(shí)用性，而高檔公寓則在戶(hù)型上過(guò)多的考慮功能的齊全性，滿(mǎn)足中高收入家庭對生活質(zhì)量的需求，在建筑內部還會(huì )設計一些相應服務(wù)空間。別墅初滿(mǎn)足必要的面積基礎上，功能更加齊全，包含有書(shū)房、客廳、健身房、車(chē)庫花房等附屬功能用房，同時(shí)別墅在外部環(huán)境要求上要高于前者。（三）隨著(zhù)社會(huì )的發(fā)展，居住區的物業(yè)管理日益重要，房子本身便是一種消費品，在整個(gè)使用過(guò)程中要進(jìn)行必要的環(huán)境保養、設備維護、衛生清潔。由于房地產(chǎn)的出現，一個(gè)樓盤(pán)品質(zhì)的高低不僅在于道路、環(huán)境、設施的差別上，小區的物業(yè)服務(wù)也直接制約著(zhù)居住區后期使用。開(kāi)發(fā)單位為了提高居住區自身的市場(chǎng)競爭力，往往在物業(yè)服務(wù)上也十分注重，今天的物業(yè)不單單是硬件的維修和維護，同時(shí)增加了許多新的服務(wù)項目，包含有教育、培訓、家政服務(wù)、定餐、購物等極大的方便了居民生活，在一定程度上也改變了人們生活方式。（四）房地產(chǎn)對居住區的結構形式也產(chǎn)生了一些影響，傳統的居住區結構形式多為三級結構，即居住區、居住小區、組團，過(guò)去的小區多采用千人指標的計算方法來(lái)平衡各項用地規模，以小區的小學(xué)、中心廣場(chǎng)為重心來(lái)制定小區的結構形式。由于部分小區的規模較大，一些居住區除了中心景觀(guān)外還設置了貫穿整個(gè)小區的景觀(guān)大道，同時(shí)沿景觀(guān)大道布置多個(gè)負中心景觀(guān)節點(diǎn)。有些小區根據自身的性質(zhì)不設中心廣場(chǎng)，而是建設了多個(gè)組團景觀(guān)，使社區景觀(guān)的均好性得到體現。有些小區內不設小學(xué)，將臨近教學(xué)質(zhì)量好的學(xué)校作為小區居民子女就讀保證，同時(shí)也提高了居住區的入住率。（五）小區功能的多樣性，居住區是人們居住生活的環(huán)境，過(guò)去居住區的功能過(guò)于單一，多數小區通常只考慮居民的居住需要，除日常的購物、交通、休閑外小區的功能和配套較少。在小區的健身和娛樂(lè )等方面考慮較少，居住區建設的市場(chǎng)化，使居住區的功能多樣化，例如北京的奧林匹克家園將運動(dòng)健身的概念引入到了小區中，在小區專(zhuān)門(mén)修建了運動(dòng)場(chǎng)，同時(shí)布置了一系列的健身器材，在小區居住的居民有一個(gè)良好的體育鍛煉環(huán)境，同時(shí)也豐富了小區生活。有的小區將綠色生態(tài)作為居住區的主要特色，在靠近城市綠地的地方建設生態(tài)、綠色為主體的小區，例如小區通過(guò)屋頂綠化和增加地面綠化面積來(lái)提高綠化率，同時(shí)采用環(huán)保用水設備，實(shí)現了分質(zhì)用水，提高了水的使用率，在居住區采暖上靠太陽(yáng)能代替部分的鍋爐供熱，節省了能源，也有利于小區的可持續發(fā)展。（六）房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)建設，有利于小區的環(huán)境改變，陽(yáng)光、綠色、環(huán)保等在今天得到了廣大人民的關(guān)注，作為居住區的建設單位，開(kāi)發(fā)商在建設的前期十分重視居住區的環(huán)境營(yíng)造，多數小區都把小區環(huán)境和景觀(guān)作為重要的一項來(lái)建設，無(wú)論在綠化率還是景觀(guān)設計上，今天的小區環(huán)境都得到了前所未有的提高，在造景手法上更加豐富，同時(shí)借助現代的新材料和新技術(shù)，使得雕塑、水景、小品、燈具的表現形式得到了極大的應用，同時(shí)一些薄膜和拉桿的應用使得一些新的景觀(guān)形式不斷出現。由于大量燈光的應用，小區的夜景觀(guān)也成為了居住區景觀(guān)的重要組成部分，同樣的景物通過(guò)燈光的渲染產(chǎn)生了絢麗多彩的效果，噴泉和燈光的結合使景觀(guān)動(dòng)態(tài)化，創(chuàng )造了動(dòng)靜結合的景觀(guān)組合。（七）居住區的規模正在不斷增加，由于土地的市場(chǎng)化，使得大的居住區逐漸向郊區和城市邊緣轉移，一些超大社區不斷出現，一些交通便捷，市政設施齊全的地塊出現了相對高檔的居住區，而城市中心則以高層公寓為主，由于土地的級差性，使得好路段的居住成本相對較高，高收入的人群相對集中，使得同等定位的樓盤(pán)趨于集中。二、房地產(chǎn)對居住區建設的影響2. 1居住區結構形式的發(fā)展居住區的規劃結構，是根據居住區的功能要求綜合地解決住宅與公共設施、道路、綠地等相互關(guān)系而采用的組織方式，居住區的規劃結構主要取決于居住區的功能要求，而功能要求必須滿(mǎn)足和符合居民的生活要求，因此居民在居住區內的生活規律和特點(diǎn)是影響居住區規劃結構的決定因素。而居民的生活又受經(jīng)濟、商業(yè)服務(wù)、文教體育、醫療衛生、等社會(huì )因素制約。規劃結構本身不存在固定的模式，在觀(guān)念、概念、系統、形態(tài)和布局方面，建立一個(gè)以提高居住生活環(huán)境質(zhì)量、促進(jìn)社會(huì )發(fā)展、使住宅區在物質(zhì)和非物質(zhì)方面均能適應現代生活需求為目標。居住區的基本形式：1、以居住小區為規劃基本單位來(lái)組織居住區，居住小區使由城市道路和自然界線(xiàn)劃分的具有一定規模并不為城市干道所穿越的完整地段，小區的人口規模一般為10000人左右，用地為10公頃。2、以居住組團為基本單位組織居住區，這種方式不劃分明確的小區用地范圍，居住區由若干的居住組團組成，一個(gè)居住組團一般為300-800戶(hù)，公共設施根據不同的特點(diǎn)按服務(wù)半徑在居住區內統一考慮，靈活布置。3、以居住組團和居住小區為基本單位來(lái)組織居住區，結構形式為居住區—居住小區—居住組團，居住區由若干個(gè)居住小區組成，每個(gè)小區由2-3個(gè)居住組團組成。居住區的規劃結構形式并不是一成不變的，隨著(zhù)社會(huì )的發(fā)展，人民生活的提高，社會(huì )生活組織和生活方式的變化，公共設施服務(wù)社會(huì )的不斷完善和發(fā)展，居住區的規劃結構也在不斷的變化，房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)進(jìn)一步加具了居住區結構的變化，使規劃結構趨于多樣化，傳統的居住區多以道路為骨架進(jìn)行居住區的結構規劃，通過(guò)居住區道路、小區道路、組團道路將居住區分成均衡的若干個(gè)組團，各組團在規模和布置上相對一致，在組團的公共設施配置上也都相同，整個(gè)小區的居住密度近似一致，整個(gè)小區多數情況下都為多層，在設施布局上各設施的服務(wù)半徑通常固定。整個(gè)居住區的空間層次區分明顯，中心的綠地廣場(chǎng)為公共空間，組團內的綠地和公共空地為半公共空間。在景觀(guān)上通常在在各組團內設置組團綠地，組團與組團的綠地相對獨立，各自之間聯(lián)系較少。隨著(zhù)社會(huì )的發(fā)展，高層、小高層逐漸增多，在同一個(gè)居住區內同時(shí)建設有高層、小高層、多層住宅，由于多層的建筑密度和居住密度與高層的不相同，同時(shí)高層的居住人群和多層的居住人群也有一定差別，所以小區的組團與組團之間在道路寬度和環(huán)境質(zhì)量及物業(yè)配套方面有較大的差別。在小區的規劃結構上就不同與以往的小區結構。房地產(chǎn)的建設投資較大，建設周期較長(cháng)，所以在實(shí)際的項目實(shí)施過(guò)程中，居住區要分期建設，前期的建設完成后，市場(chǎng)及社會(huì )經(jīng)濟總要發(fā)生一定的變動(dòng)，開(kāi)發(fā)建設單位往往要根據市場(chǎng)的變化對原定的規劃和定位進(jìn)行一定的變動(dòng)。這樣以來(lái)會(huì )使的原本統一的規劃結構發(fā)生改變，而產(chǎn)生一個(gè)居住區內的規劃結構差別較大，例如居住區的前期定位是別墅，別墅區內不需要大型的中心廣場(chǎng)和集中的大面積綠地，別墅的容積率相對較底，同時(shí)各自的宅前院后要進(jìn)行較好的綠化，而且別墅要滿(mǎn)足小汽車(chē)直接進(jìn)院的要求，所以整個(gè)規劃結構相對就沒(méi)有突出的中心，為了保證主人的私密性，各個(gè)建筑之間還要保留一定的距離。別墅區內通常不設置集中的會(huì )所，一些公共服務(wù)設施相對較少，所以別墅的規劃結構沒(méi)有很明顯的組團中心，更多的是一種單體的重復。別墅區要求交通要方便，但環(huán)境要求幽靜，同時(shí)應有高密度的綠化面積，以滿(mǎn)足別墅的自身需求。當房地產(chǎn)市場(chǎng)需求發(fā)生變化時(shí)，原本作為別墅的用地可能要改為高層或多層住宅，多層建筑的規劃結構不同于別墅，首先要有明顯的組團概念，一個(gè)小區會(huì )分成多個(gè)規模均等的組團，各個(gè)組團通過(guò)合理的道路聯(lián)系在一塊，而整個(gè)小區會(huì )有統一的公共設施、會(huì )所。所以居住區內部便出現了兩種截然不同的規劃結構。