城鎮化建設對我國房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響論文

　　一、緒論

　　房地產(chǎn)業(yè)是我國改革開(kāi)放過(guò)程中才慢慢出現的新興產(chǎn)業(yè)，卻已經(jīng)成為我國國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)。其支柱性主要是因為，房地產(chǎn)行業(yè)和我國國民經(jīng)濟的關(guān)系日益深厚，不僅影響著(zhù)與房地產(chǎn)業(yè)有關(guān)系的一些企業(yè)，對整個(gè)金融范圍甚至上升到整個(gè)國家的經(jīng)濟體系都會(huì )產(chǎn)生不可估量的影響。這樣一來(lái)，房地產(chǎn)業(yè)是否能夠蓬勃發(fā)展就顯得彌足重要，它作為支柱性的產(chǎn)業(yè)已經(jīng)深深地影響著(zhù)國家的未來(lái)，直接刺激經(jīng)濟水平的提高。

　　城鎮化作為國家戰略規劃中不可或缺的一大重要決定，不僅已經(jīng)拿來(lái)被一些有名望的專(zhuān)家學(xué)者深入研究，對社會(huì )的進(jìn)步和人民收入的提高舉足輕重，顯而易見(jiàn)，城鎮化進(jìn)程的加快直接帶來(lái)的就是城鎮居民的住房需求的暴漲。

　　隨著(zhù)房地產(chǎn)業(yè)規模的不斷增大，住房供應量不斷地增加，導致出現了房?jì)r(jià)迅速上漲、多地區發(fā)展不平衡等現象。面對這種情形，房地產(chǎn)業(yè)該如何實(shí)施定位和快速有效的控制以及優(yōu)化房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展規模，這就是本文的選題依據。研究所得結果期望能夠有利于推動(dòng)城鎮化進(jìn)程，加快房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，使兩者能夠協(xié)調發(fā)展。

　　二、城鎮化建設對我國房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響

　�。ㄒ唬┪覈�城鎮化水平與房地產(chǎn)業(yè)規模的量變關(guān)系。改革開(kāi)放以前，我國的城鎮化發(fā)展一直處于相對比較緩慢的狀態(tài)下，甚至出現過(guò)短暫的停滯現象。進(jìn)入20世紀80年代以來(lái)，城鎮化發(fā)展水平的進(jìn)步那是顯而易見(jiàn)的，這還要歸功于改革開(kāi)放的大好政策扶持，特別是踏入21世紀以來(lái)，城鎮人口平均每年增長(cháng)竟然超過(guò)1，500多萬(wàn)人，城鎮化率更別提了，高出1.37%，值得一提的是，在2011年城鎮化水平更是取得了突破性的進(jìn)展，高達51.3%，終于打破了50%的極限；到2015年末，我國城鎮常住人口更是多的驚人，7億多是什么概念，城鎮化率更是高達56.1%，這與“十二五”規劃的貫徹執行密不可分。

　�。ǘ�）城鎮化背景下我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展規�；�本情況。隨著(zhù)房地產(chǎn)熱一波波朝我們襲來(lái)，也給我們帶來(lái)了許多的問(wèn)題，隨之而生的就是一個(gè)又一個(gè)不好解決的問(wèn)題。但是，也只能面對解決了。首先，我們應該找到問(wèn)題的根源所在，下面從三個(gè)角度簡(jiǎn)單概述房地產(chǎn)目前的發(fā)展現狀。

　　1、房?jì)r(jià)不斷大幅度的飆升。由于我國的國情現狀，土地仍是稀缺性的資源，供不應求是必然的，我們都學(xué)過(guò)經(jīng)濟學(xué)，一旦出現供不應求，必將伴隨著(zhù)價(jià)格上漲。消費者對房地產(chǎn)投機欲望的持續增長(cháng)為市場(chǎng)需求的發(fā)展鋪平了前進(jìn)的道路。與此同時(shí)，許多地產(chǎn)商只想到了怎么賺錢(qián)，根本不管你買(mǎi)不買(mǎi)得起房，進(jìn)而不斷地抬高房地產(chǎn)價(jià)格。

　　2、房地產(chǎn)市場(chǎng)本身存在的問(wèn)題。因為房地產(chǎn)業(yè)存在著(zhù)許多非常誘人的灰色收入，再加上從事房地產(chǎn)行業(yè)沒(méi)有很高的入門(mén)要求，這樣一來(lái)，大多數投資者利用便利條件紛紛加入，更有甚者有的人為了謀取高額利潤，竟然在短時(shí)間內成立一家并不完善的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司，不可避免地，行業(yè)內的領(lǐng)導者資質(zhì)良莠不齊，當然領(lǐng)導者們的決策也是非�；靵y的。

　　3、我國的房地產(chǎn)金融體系不盡規范。當前，我國的房地產(chǎn)金融已經(jīng)形成了較為完善的制度體系，在制度建設的過(guò)程中也保持著(zhù)良好的發(fā)展前景，但是不可否認的是，這其中還是存在著(zhù)一定的問(wèn)題，如果問(wèn)題解決不及時(shí)，后果也很難想象。以下幾種現象對房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的形象舉足輕重：在經(jīng)濟比較發(fā)達的西方國家或地區，其住房貸款甚至可以達到房產(chǎn)總貸的70%之高，而我國連10%都不到；另外，貸款在解決居民住房問(wèn)題的同時(shí)也給銀行帶來(lái)了不小的風(fēng)險，資產(chǎn)流動(dòng)性差、金融市場(chǎng)的不完善等問(wèn)題層出不窮，再加上個(gè)人信用制度并不像發(fā)達國家那么完善、政府干預的不及時(shí)等都會(huì )為房地產(chǎn)行業(yè)帶來(lái)不可估量的影響，解決以上問(wèn)題刻不容緩。

　�。ㄈ�）城鎮化發(fā)展對房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的影響。城鎮化在擴大城市規模的同時(shí)，不僅數量得到明顯的提高，而且城鎮功能和結構也發(fā)生了質(zhì)的改變，進(jìn)而改變了城鄉布局和產(chǎn)業(yè)結構，供需關(guān)系也發(fā)生了變化。從住房需求方面來(lái)看，相關(guān)資料表明，中國城鎮化率每年的增長(cháng)率都穩定在1.5%以上，城鎮人口保持在4%～5%的水平上，這是刺激住房需求的關(guān)鍵因素。除此之外，政府拆遷政策的落實(shí)也讓居民住房的再消費成了現實(shí)，當然其中不乏居民隨著(zhù)收入的提高想要改善生活條件的要求。從供應角度分析，城鎮中一些公司、企業(yè)為了擴大生產(chǎn)規模、促進(jìn)產(chǎn)品銷(xiāo)售以及提高人性化服務(wù)，進(jìn)而不斷擴大生產(chǎn)場(chǎng)地，這就需要更多的房子。除此之外，國家支持適當提高中低價(jià)位的小戶(hù)型商品房和保障房的供應比例。再加上近年來(lái)有更多的投資愛(ài)好者購置房產(chǎn)不是滿(mǎn)足居住需求，而是當成保值增值的一種方式來(lái)獲取一定的收入。

　　綜上概述，城鎮化不僅刺激了居民的消費需求、投資者的投資需求、企業(yè)的生產(chǎn)性需求，而且改變了居民的消費理念、增加了居民需求層次。

　　三、城鎮化進(jìn)程中存在的主要問(wèn)題

　�。ㄒ唬┏擎偦�建設本身存在的缺陷

　　1、城鎮化建設過(guò)程中缺乏合理的規劃。絕大部分的鄉鎮在最初開(kāi)始步入城鎮化的時(shí)候，并沒(méi)有十分明確的目標和方向，更不要提及相應的政策支持，再加上各個(gè)城鎮之間與鄉村的聯(lián)系也比較密切，沒(méi)有明確的分界線(xiàn)。城鎮化這一路線(xiàn)在起初提出來(lái)的時(shí)候，只是一個(gè)雛形，并沒(méi)有形成明確的分工和科學(xué)的布局，這都是在日后不斷的發(fā)展中摸索出來(lái)的。一些發(fā)展較快的城鎮也只是片面追求效率，而沒(méi)有做到因地制宜，也不注重特色設計。

　　2、國家一直忽略對鄉鎮地區的城鎮化建設。近些年來(lái)，許多縣城的面貌也是煥然一新。相比而言，大部分的城鎮已經(jīng)開(kāi)發(fā)得體無(wú)完膚，資源已經(jīng)面臨壽終正寢的局面，雖然規模不大，但是各類(lèi)基礎設施應有盡有，這些城鎮地區沒(méi)有一線(xiàn)城市那么雄厚的經(jīng)濟實(shí)力支撐，就不能維護這些配套功能的日常運轉，就不能更好地發(fā)揮吸納集聚的功能，規模效益已經(jīng)收到了極大地剝削。

　　3、城鎮作為中心發(fā)展區不應有很強的附設服務(wù)效果，但是制約因素也是此起彼伏。城鎮建設進(jìn)程中不斷與土地規劃發(fā)生沖突，國家擁有土地的最終支配權，土地不能失而復得，但是城鎮建設設施不行還可以重來(lái)，國家在面臨這一選擇的時(shí)候多半選擇后者，土地在進(jìn)行規劃的時(shí)候并沒(méi)有考慮城市整體的規劃，土地雖然是國家的，但是建設用地還是不足，而且很多土地不能循環(huán)使用，流轉也變得困難。

　　4、在中國這樣一個(gè)泱泱大國中，戶(hù)籍工作的完成并不那么的順利，雖然國家頒布了相應的戶(hù)籍制度來(lái)加強社會(huì )保障，但是政府并沒(méi)有做到及時(shí)地管理，再加上一些執行部門(mén)行動(dòng)力較差。前段時(shí)間的政策改革把鄉鎮地區的城市建設辦公室取消了，農民失去土地就要按制度辦事，轉為非農業(yè)戶(hù)口，但是國家對這一部分的規定也不是那么的詳細和完善，執法人員得過(guò)且過(guò)，才會(huì )出現無(wú)人理睬的局面，各種違規亂建、耕地荒置的情況層出不窮。

　�。ǘ�）城鎮化下房地產(chǎn)市場(chǎng)所面臨的問(wèn)題

　　1、房?jì)r(jià)將持續上漲，主要是因為需求的加大。首先，城鎮化的腳步太快了，中國人愛(ài)面子，都想在城里生活；其次，消費者消費觀(guān)念的轉變，對房產(chǎn)的投資比例加大；最后，近幾年，到處都在拆房子，拆遷安置讓房產(chǎn)需求不斷增加。這樣無(wú)形中是在給消費者帶來(lái)壓力。

　　2、二手房市場(chǎng)不斷升溫，“賣(mài)舊買(mǎi)新”已經(jīng)成為大多數人改善生活條件的主要途徑，很多人甚至把其作為獲得利益的一種途徑。之前，三級市場(chǎng)的房源大多是以民用住宅房為主。二手房房源形式也變得更加多樣化。二手房市場(chǎng)中的部分別墅、公寓將更多地加入到三級市場(chǎng)競爭中來(lái)。特別是別墅、公寓與一手房市場(chǎng)相比又有價(jià)格上的優(yōu)勢，更容易受到人們的青睞，這樣發(fā)展不平衡的局面，讓其他房地產(chǎn)市場(chǎng)甚是尷尬。

　　3、政府加大了對房地產(chǎn)業(yè)的宏觀(guān)調控，這一點(diǎn)在像北京、深圳、哈爾濱這樣的大城市表現得尤為明顯。政府將更加全面地介入房地產(chǎn)業(yè)，而不僅僅只是規范市場(chǎng)秩序。政府從國家利益角度出發(fā)，將政策深入到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、土地轉讓、經(jīng)營(yíng)等許多方面，某種程度上違背了城鎮化發(fā)展順應自然的原則。

　　四、對我國城鎮化建設及房地產(chǎn)業(yè)協(xié)調發(fā)展的建議

　　保持適當的城鎮化發(fā)展速度，為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展指明道路，政府應當對房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展加以有序地引導，結合國外的一些發(fā)展經(jīng)驗為我國所用，因地制宜，還要保證其可以穩定、持續地發(fā)展。在此基礎上，縮小城鎮化發(fā)展與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的差距也是重中之重。國家應該加大對公共基礎設施建設的投入力度，同時(shí)也要實(shí)行互幫互助的良好發(fā)展模式，讓發(fā)達城市或地區幫助二、三線(xiàn)城市甚至是較為貧困的地區和城鎮快速提高工業(yè)化、城鎮化發(fā)展水平。我國的國情已經(jīng)注定了我們在以市場(chǎng)為主導的同時(shí)，也要加強政府的宏觀(guān)調控，根據不同的發(fā)展地區做出相應的調整與改變。二者相互影響，相互聯(lián)系。

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