簡(jiǎn)析模擬企業(yè)的物業(yè)管理實(shí)踐教學(xué)探討
摘要：物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)是一門(mén)實(shí)踐性很強的學(xué)科，不僅要求學(xué)生系統掌握與物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理有關(guān)的理論知識，而且要求學(xué)生具有較強的實(shí)際操作技能。通過(guò)分析不同年級學(xué)生在模擬企業(yè)中的培養任務(wù)，探討基于模擬企業(yè)的物業(yè)管理實(shí)踐教學(xué)模式的運行，以此推動(dòng)物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)實(shí)踐性教學(xué)改革。
關(guān)鍵詞：物業(yè)管理;模擬企業(yè);實(shí)踐教學(xué)
隨著(zhù)我國社會(huì )經(jīng)濟的發(fā)展，物業(yè)管理行業(yè)不斷發(fā)展壯大，已經(jīng)成為新興的朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)。隨著(zhù)物業(yè)管理行業(yè)的深入和發(fā)展，對人才的需求也越來(lái)越迫切。2005年 12月1日開(kāi)始，我國物業(yè)管理行業(yè)建立注冊物業(yè)管理師制度。為了適應這種變化，必須深化物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)教學(xué)改革，要根據物業(yè)管理的從業(yè)要求，確定學(xué)生培養目標，加強技能訓練，提高實(shí)踐能力，培養和造就符合國家注冊物業(yè)管理師基本要求的優(yōu)秀專(zhuān)業(yè)人才。
一、物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)人才的培養需求
從目前來(lái)看，物業(yè)管理企業(yè)頻頻發(fā)出人才招聘信息，表現出對能夠獨當一面的物業(yè)管理人才的渴求，但無(wú)論是本科學(xué)校還是高等職業(yè)院校，這個(gè)專(zhuān)業(yè)的招生數量都在逐年下降;在招生數量減少的同時(shí)，我們看到的是，由于物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)人才的缺乏，整個(gè)行業(yè)的人員素質(zhì)難以滿(mǎn)足社會(huì )經(jīng)濟發(fā)展對物業(yè)管理人才的需求，使這個(gè)行業(yè)的發(fā)展和企業(yè)總體管理長(cháng)期處于比較低的水平。
物業(yè)管理本科教育作為培養高素質(zhì)專(zhuān)業(yè)人才的重要方式，在人才培養的過(guò)程中應該充分考慮職業(yè)特點(diǎn)來(lái)完善教學(xué)思路。結合行業(yè)的綜合性強、實(shí)踐性強的特點(diǎn)，物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)本科的培養目標應該是培養具備房地產(chǎn)、法律、建筑、信息系統等方面的知識和能力，知識面廣、溝通協(xié)調能力強，熟悉相關(guān)法律法規，能適應智能化、網(wǎng)絡(luò )化、信息化等高質(zhì)量物業(yè)管理服務(wù)的管理人才。在物業(yè)管理本科專(zhuān)業(yè)教學(xué)中，必須做到實(shí)踐與理論的結合，運用各種教學(xué)方法和教學(xué)手段，課內與課外相結合，使知識與能力同步發(fā)展。
二、基于模擬公司的物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)教學(xué)
為增強學(xué)生實(shí)踐能力，培養高素質(zhì)的物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)人才，在物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)教學(xué)中，采取成立模擬公司的教學(xué)方法，充分發(fā)揮學(xué)生主動(dòng)性，調動(dòng)學(xué)生興趣，培養學(xué)生實(shí)際操作能力，保證培養目標的實(shí)現。
模擬公司起源于20世紀50年代的德國，是指人為創(chuàng )造的經(jīng)濟活動(dòng)仿真模擬環(huán)境，作為經(jīng)濟類(lèi)專(zhuān)業(yè)的實(shí)踐教學(xué)場(chǎng)所和組織形式。學(xué)生在其中可經(jīng)歷全部業(yè)務(wù)操作過(guò)程，了解和弄清其各環(huán)節之間的聯(lián)系，而又不必承擔任何經(jīng)濟活動(dòng)風(fēng)險。
模擬物業(yè)服務(wù)企業(yè)作為物業(yè)管理學(xué)生的實(shí)踐場(chǎng)所和學(xué)習的組織形式，通過(guò)構建虛擬的經(jīng)營(yíng)管理平臺與氛圍，學(xué)生在“模擬公司”中可經(jīng)歷物業(yè)管理行業(yè)的主要業(yè)務(wù)操作過(guò)程，了解公司各環(huán)節、各部門(mén)之間的聯(lián)系，與各相關(guān)部門(mén)之間關(guān)系。運作的基本方法在教學(xué)過(guò)程中，把教學(xué)內容按照公司運作，分成相關(guān)模塊，通過(guò)教師講授和學(xué)生自學(xué)，讓學(xué)生主動(dòng)參與到公司運作過(guò)程，在相應的“工作崗位”上學(xué)習，提高崗位實(shí)操能力，增強“實(shí)際”工作經(jīng)驗，提升職業(yè)素質(zhì)和能力，保證人才培養目標的實(shí)現。教學(xué)過(guò)程中教師可采用的模擬教學(xué)法、引導教學(xué)法、案例教學(xué)法、角色教學(xué)法等等。
整個(gè)教學(xué)過(guò)程中，要注意三點(diǎn)：一是以學(xué)生為中心、自主性學(xué)習為主;二是學(xué)生參加教學(xué)全過(guò)程：收集信息、制定計劃、作出決策、實(shí)施計劃、反饋控制、評估成果;三是教師是學(xué)習過(guò)程的組織者、咨詢(xún)者和伙伴。
三、不同年級學(xué)生的參與方式與培養任務(wù)
不同年級的學(xué)生在參與物業(yè)公司運作的過(guò)程中，由于知識結構的深淺不同，參與模式也不有一樣，著(zhù)重培養的能力也有所不同。
大一學(xué)生剛剛入學(xué)，對大學(xué)的一切都還處于不斷適應階段，這一階段主要以培養學(xué)生從事職業(yè)活動(dòng)所需要的社會(huì )行為能力(強調對社會(huì )的適應性，具有積極的人生態(tài)度)和基本素質(zhì)為主。具體任務(wù)如下。
1.引導學(xué)生樹(shù)立正確的價(jià)值觀(guān)
價(jià)值觀(guān)是人們對于什么是價(jià)值、怎樣判斷價(jià)值以及如何創(chuàng )造價(jià)值等問(wèn)題的最根本觀(guān)點(diǎn)，是個(gè)體核心的信念體系，是個(gè)體評價(jià)事物與抉擇的標準，價(jià)值觀(guān)決定著(zhù)人們行為的取向，它通過(guò)影響態(tài)度而最終影響行為。大學(xué)階段是大學(xué)生人生觀(guān)、價(jià)值觀(guān)形成的重要階段。因此，對大學(xué)生進(jìn)行價(jià)值觀(guān)教育至關(guān)重要，這會(huì )對他們明確自己的未來(lái)定位和發(fā)展方向，積極努力地塑造自我，為社會(huì )需要的有用之才起著(zhù)導航作用。
為此，可以組織學(xué)生在班級展開(kāi)對價(jià)值觀(guān)及職業(yè)生涯規劃的大討論，讓不同的學(xué)生講述自己的價(jià)值觀(guān)并探討。
2.培養基本素質(zhì)與能力
(1)人際交往能力。在物業(yè)管理實(shí)踐中，無(wú)論執行任何技術(shù)或步驟，必要的溝通都是不可缺少的要素。只有具備了良好的溝通能力，才能夠為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。通過(guò)物業(yè)管理者與業(yè)主之間的溝通，可以使業(yè)主能夠明白具體事件的發(fā)生起因、處理方法、進(jìn)展及一系列相關(guān)情況，從而妥善解決問(wèn)題。
(2)組織協(xié)調能力。組織協(xié)調能力是管理者必備的能力之一，主要包括組織能力、問(wèn)題解決能力和領(lǐng)導力。物業(yè)管理工作的開(kāi)展是伴隨著(zhù)矛盾問(wèn)題進(jìn)行的。一個(gè)合格的物業(yè)管理人員，不僅不懼怕問(wèn)題，而且要有解決問(wèn)題的能力，更重要的是要有避免沖突的能力。也就是說(shuō)，對工作中出現的矛盾和問(wèn)題，要有準確的判斷。
(3)自主學(xué)習能力。大學(xué)生在校期間掌握良好的學(xué)習方法，培養較強的學(xué)習能力，對提高學(xué)習效率和學(xué)習成績(jì)，增強大學(xué)生的社會(huì )適應能力具有重要的作用。隨著(zhù)高科技及信息網(wǎng)絡(luò )時(shí)代的到來(lái)，業(yè)主對物業(yè)管理的服務(wù)要求逐步提高，面對新時(shí)期的巨大挑戰，物業(yè)管理人員必須重視各類(lèi)專(zhuān)業(yè)管理技術(shù)的掌握，不斷更新、學(xué)習新的管理服務(wù)技術(shù)，適應現代物業(yè)管理的技術(shù)要求，加強管理技術(shù)的學(xué)習，努力提高管理技術(shù)水平，才能保證自己的管理實(shí)力始終與物業(yè)相關(guān)設備的科技進(jìn)步同步。
(4)社會(huì )適應能力。適應社會(huì )能力主要包括競爭能力、承受挫折的能力和團隊合作能力等方面。物業(yè)管理人員在服務(wù)的過(guò)程中，涉及到方方面面，會(huì )遇到各種環(huán)境，會(huì )遇到各種各樣的人和事，同時(shí)還要處理好各方面的關(guān)系。沒(méi)有良好的適應能力往往容易出現偏差。
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為培養這些基本的素質(zhì)和能力，在正式成立模擬物業(yè)公司之前，可以班級為單位，經(jīng)常組織學(xué)生參與一些集體活動(dòng)和課外活動(dòng)，通過(guò)參與鍛煉學(xué)生各方面的能力。
大二是新生在基本適應了大學(xué)的學(xué)習生活之后形成穩定的行為和心理特征的重要階段。從總體來(lái)看，大二學(xué)生的學(xué)習興趣和學(xué)習熱情處于整個(gè)大學(xué)的全盛時(shí)期，學(xué)生的專(zhuān)業(yè)方向逐漸清晰，大部分學(xué)生找到了屬于自己的學(xué)習方式，主動(dòng)在課后閱讀相關(guān)書(shū)籍與文獻拓展專(zhuān)業(yè)知識，進(jìn)入了專(zhuān)業(yè)學(xué)習的全盛時(shí)期。在這個(gè)階段，學(xué)生開(kāi)始接觸專(zhuān)業(yè)課的相關(guān)內容，有了初步的專(zhuān)業(yè)知識。因此教師要進(jìn)一步培養學(xué)生的學(xué)習興趣，為他們提供課后獲取知識的途徑和方法，告訴他們如何充分利用學(xué)校的學(xué)習資源，引導相關(guān)學(xué)生提高學(xué)習動(dòng)力。這階段的主要任務(wù)是培養學(xué)生興趣，提高學(xué)生的思辨能力，增強學(xué)生對業(yè)務(wù)知識的感性認識，開(kāi)闊學(xué)生視野。同時(shí)，讓學(xué)生充分了解物業(yè)管理行業(yè)的美好前景及目前該專(zhuān)業(yè)人才的缺乏，使之對該專(zhuān)業(yè)充滿(mǎn)信心。只有學(xué)生熱愛(ài)了該專(zhuān)業(yè)，在以后的物業(yè)管理實(shí)踐能力的培養中，才能充分調動(dòng)學(xué)生積極性，使培養效果事半功倍。本階段應該著(zhù)手組建物業(yè)服務(wù)公司，初步模擬企業(yè)運行。具體有以下幾項任務(wù)。
(1)指導學(xué)生組建物業(yè)服務(wù)企業(yè)。學(xué)生可以自由分組組建物業(yè)服務(wù)企業(yè)，每組20人左右，并按照各自的性格特點(diǎn)和愛(ài)好形成分配到不同崗位，由一位有領(lǐng)導能力的同學(xué)擔任總負責人，領(lǐng)導其他同學(xué)一起制訂公司的相關(guān)規則，崗位職責，人員要求等文件。
(2)編制公司計劃并逐步實(shí)施。讓各公司根據公司目標編制公司計劃，通過(guò)實(shí)施公司計劃，學(xué)生模擬公司及社會(huì )活動(dòng)，為以后的實(shí)習奠定堅實(shí)的基礎。編制公司計劃一般先由各組學(xué)生自行編制，再由教師評判，最后學(xué)生們再進(jìn)行修改和完善。通過(guò)編制和實(shí)施實(shí)踐計劃，學(xué)生在提高專(zhuān)業(yè)知識儲備量的同時(shí)，提高了人際交往能力，在實(shí)踐中鍛煉組織、協(xié)調、綜合運用知識、獨立解決問(wèn)題及創(chuàng )新等方面的能力。既能夠對物業(yè)管理工作有一個(gè)初步的概括性的認識、了解，也能夠清楚物業(yè)管理的業(yè)務(wù)項目，所應了解掌握的基本知識和操作技能，對于培養學(xué)生的專(zhuān)業(yè)認識有著(zhù)積極的作用。
(3)舉辦公司例會(huì )并討論相關(guān)議題。選擇一些議題，各公司可以結合公司情況，每三周開(kāi)一次例會(huì )，選取相關(guān)議題作為公司例會(huì )討論的內容。每個(gè)企業(yè)自主選題，自主組織材料，討論之后形成一份文件，在全班同學(xué)中宣傳推廣。這個(gè)過(guò)程既可以鍛煉學(xué)生的查閱文選、自主學(xué)習、解決問(wèn)題的能力，又能加強學(xué)生之間的溝通交流，形成思想的碰撞，產(chǎn)生新的觀(guān)點(diǎn)或方法。
大學(xué)三年級是大學(xué)生活的關(guān)鍵時(shí)期，是大學(xué)生確定人生方向并為之付出努力的關(guān)鍵時(shí)期。大三學(xué)生已經(jīng)掌握了學(xué)習方法，并完全適應了大學(xué)生活節奏，分別有各自明確的努力方向。在這一階段要充分發(fā)揮他們的主動(dòng)性，引導學(xué)生掌握專(zhuān)業(yè)必備的基本知識和技能，做好職業(yè)規劃乃至人生規劃。在模擬企業(yè)運行中，有以下幾項工作要做。
(1)模擬物業(yè)服務(wù)企業(yè)的主要環(huán)節的工作。大三階段，學(xué)生開(kāi)始學(xué)習物業(yè)管理實(shí)務(wù)的相關(guān)內容，可以隨著(zhù)專(zhuān)業(yè)課程的學(xué)習，模擬物業(yè)管理實(shí)務(wù)課程中的實(shí)踐能力模塊。如招投標模塊，可以某個(gè)物業(yè)項目為基礎，組織幾組學(xué)生分別模擬招標方、投標方，演習招投標的整個(gè)流程;物業(yè)服務(wù)合同工作模塊，就要求學(xué)生將合同的洽談過(guò)程和制定過(guò)程進(jìn)行模擬，并提供各個(gè)環(huán)節上的各種文書(shū);早期介入及承接查驗階段，讓學(xué)生扮演相關(guān)角色，并預設有關(guān)問(wèn)題進(jìn)行解決;入住和裝修模塊，通過(guò)模擬整個(gè)的入住過(guò)程，讓學(xué)生熟悉物業(yè)公司在業(yè)主入住過(guò)程中的主要工作及注意事項;物業(yè)管理方案制定模塊，則將考察學(xué)生對整門(mén)課程及專(zhuān)業(yè)知識的綜合熟悉程度。通過(guò)這種模擬活動(dòng)，引導學(xué)生進(jìn)入角色，培養學(xué)生主動(dòng)思考，主動(dòng)動(dòng)手的能力。
(2)協(xié)助參與小區的日常物業(yè)管理活動(dòng)。以物業(yè)公司為單位，組織公司內部人員利用周末或其他課余時(shí)間，選擇學(xué)校附近的社區作為固定的實(shí)踐基地，開(kāi)展有連續性的實(shí)踐活動(dòng);學(xué)生可以分組參與物業(yè)管理活動(dòng)中的保潔、保安、綠化、設施設備管理、客戶(hù)服務(wù)等工作，一段時(shí)間后再進(jìn)行輪崗，通過(guò)在不同崗位上獲取崗位相關(guān)知識，來(lái)完善對物業(yè)管理實(shí)踐工作的認識，培養自己的實(shí)踐操作技能。
(3)為業(yè)主提供物業(yè)管理咨詢(xún)活動(dòng)。通過(guò)為小區業(yè)主(可以是真實(shí)的，也可以是模擬的)提供咨詢(xún)服務(wù)，檢驗同學(xué)們對物業(yè)管理知識的掌握程度和處理物業(yè)管理問(wèn)題的基本能力。
工作完成之后，可以提供一個(gè)平臺，以供學(xué)生交流實(shí)踐信息，分享不同的經(jīng)驗和認識;同時(shí)可鼓勵學(xué)生進(jìn)行實(shí)踐總結，引導學(xué)生通過(guò)實(shí)踐重新評價(jià)自己，評價(jià)專(zhuān)業(yè);認識自己，主動(dòng)尋求自我完善與發(fā)展。
大四階段，學(xué)生的專(zhuān)業(yè)課程基本已經(jīng)學(xué)完，同時(shí)面臨就業(yè)。學(xué)生對專(zhuān)業(yè)的基本知識和技能都已經(jīng)熟悉，已經(jīng)具備從事物業(yè)管理工作的基礎。這段時(shí)間的實(shí)踐可以服務(wù)學(xué)習為主。
服務(wù)學(xué)習起源于20世紀60年代的美國社區服務(wù)志愿者項目。喬治·赫伯特·沃克·布什總統在1990年簽署的《國家與社區服務(wù)法案》(National and Community Service Act of 1990)，認為服務(wù)學(xué)習是“社區、學(xué)校和社區服務(wù)計劃中心相互配合，安排學(xué)生完成社區真正需要的服務(wù)，以幫助學(xué)生或參與者的學(xué)習或成長(cháng)，培養學(xué)生的公民責任感，將學(xué)生的學(xué)術(shù)性課程與社區服務(wù)整合為教學(xué)單元，給學(xué)生或參與者一定時(shí)間去分享服務(wù)所得經(jīng)驗與心得”。
對于物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)引入服務(wù)學(xué)習，可將范圍定位在學(xué)校物業(yè)管理公司或實(shí)習物業(yè)公司。依據物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)學(xué)生的知識背景，有針對性地在小區里(包括在物業(yè)服務(wù)企業(yè)里)開(kāi)展服務(wù)學(xué)習活動(dòng)。在服務(wù)學(xué)習活動(dòng)中，學(xué)生是直接為小區居民提供服務(wù)，或協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)為小區的物業(yè)管理提供服務(wù)。通過(guò)真正的服務(wù)檢驗學(xué)生的基本知識與能力。
四、總結與評價(jià)
總結與評價(jià)是對學(xué)生成立模擬物業(yè)公司及整個(gè)過(guò)程進(jìn)行記錄、思考、討論和評價(jià)。通過(guò)學(xué)生將在整個(gè)過(guò)程中遇到的問(wèn)題、體驗與同伴交流，再聽(tīng)取同伴們及老師的評價(jià)，整合學(xué)生的新舊經(jīng)驗，強化學(xué)生對專(zhuān)業(yè)知識和技能的認識�；谀M企業(yè)的物業(yè)管理教學(xué)，通過(guò)組建運行模擬公司，可以增強了學(xué)生對本專(zhuān)業(yè)興趣和認同感，最大限度地發(fā)揮學(xué)生的主體作用，增強對物業(yè)管理人員的角色認知，鍛煉學(xué)習和解決問(wèn)題的能力，提高理論知識水平和實(shí)踐操作能力。
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