試析侵害承租人優(yōu)先購買(mǎi)權的賠償問(wèn)題
論文摘要 現有法律對房屋承租人優(yōu)先購買(mǎi)權規定較為簡(jiǎn)單致使實(shí)踐中操作不一。對此，本文在對相關(guān)現狀進(jìn)行分析的基礎上，發(fā)現所存在的問(wèn)題，并對侵害承租人優(yōu)先購買(mǎi)權的賠償依據、條件以及范圍進(jìn)行分析研究，以期對司法實(shí)務(wù)有所幫助。
論文關(guān)鍵詞 房屋承租人 優(yōu)先購買(mǎi)權 賠償
一、研究背景及問(wèn)題的提出
近年來(lái)，因承租人優(yōu)先購買(mǎi)權遭受侵害而提起的訴訟尤為常見(jiàn)且各地法院處理標準不一，令人深思。
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近年來(lái)，人民法院受理的房屋租賃合同糾紛案件日益增多，由于相關(guān)法律規范比較原則化，法院在審理此類(lèi)糾紛案件中面臨很多具體適用法律的難點(diǎn)問(wèn)題。
1．立法層面。房屋承租人的優(yōu)先購買(mǎi)權是指當房屋承租人轉讓房屋時(shí)，房屋承租人在同等條件下，依法享有優(yōu)先于其他買(mǎi)受人而購買(mǎi)房屋的權利。我國最高法院于2009年6月22日通過(guò)了《關(guān)于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問(wèn)題的解釋》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《解釋》），在該《解釋》第2l條至24條，對承租人的優(yōu)先購買(mǎi)權問(wèn)題作了規定。此前，相關(guān)規定主要有，《合同法》第230條、《城市私有房屋管理條例》第11條、《最高人民法院關(guān)于貫徹執行〈中華人民共和國民法通則〉若干問(wèn)題意見(jiàn)（試行）》（已廢止）第118條。但相關(guān)立法都過(guò)于簡(jiǎn)單，缺乏可操作性，以至于在司法實(shí)踐中，處理此類(lèi)糾紛常出現偏差，既無(wú)法保護當事人的合法權益，也沒(méi)有達到立法者的預期目標。
2．理論層面。與之相對的，立法的模糊也反過(guò)來(lái)使得理論界對承租人的優(yōu)先購買(mǎi)權定性認識不一，主要有以下幾種：（1）形成權說(shuō)及附條件形成權說(shuō)。前者認為，優(yōu)先買(mǎi)權人在具備了法律規定的條件的情況下，只須依自己一方意思表示，即可形成與出賣(mài)人之間的買(mǎi)賣(mài)關(guān)系。而后者認為，先買(mǎi)權人可依單方之意思形成以出賣(mài)人與第三人同等條件為內容之契約，無(wú)須出賣(mài)人同意，但此形成權附有停止條件，必須等出賣(mài)人出賣(mài)標的物給第三人時(shí)才能行使。（2）期待權。即承租人的優(yōu)先購買(mǎi)權是指承租人對其所租賃的房屋的優(yōu)先取得有期待的權利，“權利尚未現實(shí)化，只處于期待權狀態(tài)”，待一定的條件成就即出租人出賣(mài)房屋，便可在同等條件下優(yōu)先取得房屋的所有權。（3）物權說(shuō)。即承租人優(yōu)先購買(mǎi)權具有對抗第三人的物權效力，應于物權法中規定。在此種情況下，優(yōu)先購買(mǎi)權具有對抗第三人的效力。（4）債權說(shuō)。即優(yōu)先購買(mǎi)權實(shí)質(zhì)上是一種債權，是優(yōu)先購買(mǎi)權人所享有的一種請求權，其實(shí)現依賴(lài)于出賣(mài)人將自己的財產(chǎn)出賣(mài)時(shí)，承租人具有請求與出租人就租賃物訂立買(mǎi)賣(mài)合同的請求權，在同等條件下，出租人有承諾的義務(wù)，應當轉讓給優(yōu)先購買(mǎi)權人。如果出租人不通知承租人而直接與第三人訂立合同出賣(mài)租賃物時(shí)，承租人只能對出租人主張損害賠償，而不能主張優(yōu)先購買(mǎi)租賃物。
對此，筆者認為，只要承租人在同等條件下表示購買(mǎi)，即可成立買(mǎi)賣(mài)合同，進(jìn)而取得房屋所有權，符合形成權的特征，因此，承租人的優(yōu)先購買(mǎi)權是形成權；另外，承租人優(yōu)先購買(mǎi)權具有不可轉讓性，而期待權是可以轉讓給他人的，故而承租人的優(yōu)先購買(mǎi)權并非期待權；我們知道物權法定，從實(shí)然的角度看，現行的《物權法》并未將承租人的優(yōu)先購買(mǎi)權歸入其中，另外，從應然的角度看，物權具有支配特定物的權利，即可以處分該物，但是我們清楚，承租人的優(yōu)先購買(mǎi)權只是相對限制出租人處分財物的權利，并不是承租人對此享有處分權，因而，物權說(shuō)亦不符合；對于債權說(shuō)，筆者持贊成意見(jiàn)，這樣一方面放松了對出租人行使處分權的限制，另一方面，也對承租人行使優(yōu)先購買(mǎi)權起到一定的保護作用，當優(yōu)先購買(mǎi)權得不到保障時(shí)，承租人可以基于債權請求對方給予賠償，而且，《解釋》也已經(jīng)確定了承租人優(yōu)先購買(mǎi)權的性質(zhì)為債權。
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《解釋》為如何保護承租人優(yōu)先購買(mǎi)權提供了一種新的解決思路，以解決《物權法》實(shí)施后承租人優(yōu)先購買(mǎi)權的保護問(wèn)題，規定了承租人在優(yōu)先購買(mǎi)權受侵害時(shí)可以獲得損害賠償的權利，為承租人在該權利難以得到實(shí)現時(shí)請求獲得賠償提供了法律依據，但該《解釋》對承租人要求損害賠償的請求權依據及在何種情況下可獲得賠償等均沒(méi)有明確規定，故而有必要對侵害承租人優(yōu)先購買(mǎi)權的賠償問(wèn)題進(jìn)行研究。對此，本文主要從以下幾個(gè)方面進(jìn)行研究。
二、侵犯承租人優(yōu)先購買(mǎi)權之賠償依據
《解釋》第二十一條規定：“出租人出賣(mài)租賃房屋未在合理期限內通知承租人或者存在其他損害承租人優(yōu)先購買(mǎi)權情形，承租人請求出租人承擔賠償責任，人民法院應予以支持。但請求確認出租人與第三人簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效的，人民法院不予支持�！边@里的承租人要求出租人承擔賠償責任是基于何種責任，目前亦看法不一，主要有：侵權責任說(shuō)、締約過(guò)失責任說(shuō)、違約責任說(shuō)和獨立責任說(shuō)等四種。筆者更傾向于締約過(guò)失責任說(shuō)，理由如下：
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1．對于侵權責任，《解釋》已將承租人的優(yōu)先購買(mǎi)權定性為債權，若適用侵權責任說(shuō)的話(huà)，則即是侵犯承租人的債權，但侵犯債權的主體必須是債之外的第三人，出租人為債的相對人，而非第三人，因此，侵權責任說(shuō)不符。
2．對于違約責任，《解釋》第二十一條中明確規定承擔“賠償責任”，而違約責任有繼續履行、采取補救措施、違約金等形式，解釋中連違約責任最為重要的責任形式違約金都沒(méi)有規定，說(shuō)明此處的賠償損失并非違約責任，且在實(shí)踐中，當承租人的優(yōu)先購買(mǎi)權受到侵害時(shí)，常要求出租人賠償房屋出售的價(jià)格差，這是違約責任所無(wú)法解釋的。
3．對于獨立責任說(shuō)，我們知道，最高法院進(jìn)行解釋的權限為對法律、法令具體應用的解釋?zhuān)摗督忉尅凡⒉荒軇?chuàng )立新的責任形式，只是對現有法律的解釋說(shuō)明，因此，獨立責任說(shuō)也行不通。
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以上三種學(xué)說(shuō)都難以解釋承租人優(yōu)先購買(mǎi)權受損的賠償問(wèn)題，而對于締約過(guò)失責任說(shuō)，承租人的優(yōu)先購買(mǎi)權是指在出租人賣(mài)房時(shí)，承租人請求與出租人訂立房屋買(mǎi)賣(mài)合同的一種權利，是一種先合同的權利，而對出租人來(lái)說(shuō)，履行通知義務(wù)也是在其與承租人簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同之前，屬于一種先合同義務(wù)。出租人未履行通知義務(wù)侵害承租人優(yōu)先購買(mǎi)權的，侵害的是承租人的信賴(lài)利益，而不是履行利益。因此，承租人與出租人之間的房屋買(mǎi)賣(mài)合同并未成立，不能要求出租人承擔違約責任。另外，適用締約過(guò)失責任，也能更好地保護承租人的利益，因為締約過(guò)失責任的賠償范圍比違約責任要廣。一般認為，締約過(guò)失責任之賠償范圍，應以不超過(guò)履行利益為原則，但根據具體情況也可不以履行利益為限。這就給法官一定的自由裁量權，可以根據具體案情來(lái)確定損害賠償的范圍。對此，筆者認為，《解釋》第二十一條所說(shuō)的賠償責任為締約過(guò)失責任。
三、侵害承租人優(yōu)先購買(mǎi)權的的賠償范圍
在上文中，已將賠償責任定為締約過(guò)失責任，根據《合同法》的規定，賠償的金額應該是相當于因違約所造成的損失，包括實(shí)際損失和可得利益損失，但是不得超過(guò)違反合同一方訂立合同時(shí)預見(jiàn)或應當預見(jiàn)到的因違反合同可能造成的損失。
在出租人侵害承租人優(yōu)先購買(mǎi)權之時(shí)，承租人只能請求財產(chǎn)損害之賠償。而對于財產(chǎn)損害賠償責任之范圍，尚有不同意見(jiàn)。一種意見(jiàn)認為，承租人未購得房屋的損失，與房屋價(jià)格漲跌直接相關(guān)。另一種意見(jiàn)認為，給承租人造成的損失分為直接損失和間接損失，前者是迫使其在租賃期屆滿(mǎn)后另行購、租房屋而支出不必要的交易成本；后者是使承租人喪失以買(mǎi)受人同等條件購買(mǎi)房屋的機會(huì )，從而因房屋市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng)失去可得利益。本文認為，出租人侵害承租人優(yōu)先購買(mǎi)權，應賠償承租人的損失包括以下幾個(gè)方面：
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主要是指承租人為了行使優(yōu)先購買(mǎi)權或要求出租人承擔賠償責任而支出的費用。如承租人為確定出租人是否出賣(mài)房屋進(jìn)行的調查取證費用，為確定房屋價(jià)格而發(fā)生的鑒定費用，為與出租人交涉而產(chǎn)生的費用等。
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主要是指房屋價(jià)差損失。具體分為以下幾種情況：（1）出租人按市場(chǎng)價(jià)出賣(mài)房屋給第三人，但出賣(mài)房屋時(shí)的市場(chǎng)價(jià)格較低，而承租人要求賠償時(shí)的市場(chǎng)價(jià)較高，這時(shí)承租人有權要求出租人賠償兩者的價(jià)差損失；（2）房屋市場(chǎng)價(jià)格維持不變，出租人以低于市場(chǎng)價(jià)的價(jià)格出售給了第三人，此時(shí)承租人有權要求出租人賠償市場(chǎng)價(jià)與交易價(jià)之間的價(jià)差損失；（3）交易的價(jià)格高于承租人請求出租人賠償時(shí)的市場(chǎng)價(jià)的，此時(shí)對承租人而言不存在價(jià)差損失。
對于價(jià)差損失的賠償，可參照以下方式：雙方協(xié)商確定的，從其約定；無(wú)法協(xié)商的，原則上可比照最相類(lèi)似房屋的市場(chǎng)成交價(jià)與買(mǎi)賣(mài)合同成交價(jià)之差確定房屋漲跌損失；無(wú)最相類(lèi)似房屋比照的，可通過(guò)專(zhuān)業(yè)機構評估確定房屋漲跌損失。認定損失的時(shí)間點(diǎn)應從保護承租人的利益出發(fā)，以承租人的請求為基合，租賃合同終止之日、房屋過(guò)戶(hù)登記之日以及審理中房屋的漲跌情況等，合理確定。另外，還需注意：一是承租人的損失賠償額應扣除必要的交易稅費。房屋轉讓和登記過(guò)程中，必然會(huì )產(chǎn)生各種稅金和登記費用，這些費用無(wú)論由出租人承擔還是由第三人承擔，均應從價(jià)差損失中予以扣除。二是現實(shí)交易中經(jīng)常出現真實(shí)交易價(jià)格與在房地產(chǎn)登記部門(mén)備案的合同的交易價(jià)格不一致情況，此時(shí)應根據真實(shí)交易價(jià)格來(lái)確定，而不能依據備案合同的交易價(jià)格為基準來(lái)計算價(jià)差損失。
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這里是指，在租賃期滿(mǎn)后承租人另行租賃房屋所產(chǎn)生的相關(guān)費用。對此，應分情況而定，如果承租人已得到了房屋價(jià)差損失賠償，此時(shí)租金若上漲了，一般不應給予租金價(jià)差的賠償，因為此時(shí)承租人已經(jīng)實(shí)現了房屋價(jià)差的損失，而租金來(lái)源于取得房屋所得到的收益，此時(shí)承租人已經(jīng)確定的不能再取得房屋，當然就不能要求賠償因取得房屋所產(chǎn)生的收益；如果承租人沒(méi)有獲得房屋價(jià)差賠償，而此時(shí)租金若上漲的，從平衡雙方利益的角度考慮，出租人應適當地賠償承租人的租金價(jià)差損失。
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在租賃期滿(mǎn)后，承租人另行購買(mǎi)房屋的相關(guān)費用不在賠償范圍之內。因為，即使承租人實(shí)現了優(yōu)先購買(mǎi)權，那么承租人在購買(mǎi)房屋并進(jìn)行轉移登記的過(guò)程中，也是必然會(huì )產(chǎn)生交易成本的，所以不存在承租人新增損失的問(wèn)題，因此不應予以賠償。
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