共有人優(yōu)先購買(mǎi)權若干問(wèn)題探究

摘要：共有關(guān)系中的優(yōu)先購買(mǎi)權處于物權法中十分重要的位置，優(yōu)先購買(mǎi)權是解決利益沖突、實(shí)現利益平衡的主要解決依據的權利，在享有優(yōu)先購買(mǎi)權的共有人優(yōu)先購買(mǎi)權受到侵害時(shí)，如何明確優(yōu)先購買(mǎi)權、優(yōu)先購買(mǎi)權的效力如何實(shí)現等問(wèn)題，在審判實(shí)踐中尚存爭議。本文就共有關(guān)系中的優(yōu)先購買(mǎi)權的概念特征、適用效力，以及優(yōu)先購買(mǎi)權競合等若干法律問(wèn)題進(jìn)行探析。

　　關(guān)鍵詞：　共有　 優(yōu)先購買(mǎi)權　 效力

　　一、共有人優(yōu)先購買(mǎi)權概念和特征的界定

　�。ㄒ唬┕灿嘘P(guān)系中優(yōu)先購買(mǎi)權的概念

　　共有可分為按份共有和共同共有，共有關(guān)系中優(yōu)先購買(mǎi)的權利在我國《民法通則》、《民通意見(jiàn)》和《物權法》中均可見(jiàn)其規定，民法通則第78條第3款規定按份共有人出讓其共有財產(chǎn)份額時(shí)，其他共有人在同等條件下有優(yōu)先購買(mǎi)權；物權法第101條規定了按份共有人對轉讓的動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)份額，其他共有人也享有優(yōu)先購買(mǎi)權；民通意見(jiàn)則規定了共同共有人出賣(mài)自己分割的共有財產(chǎn)時(shí)，對于其他共有人的主張購買(mǎi)時(shí)，在同等條件下享有優(yōu)先權。上述規定明確了共有關(guān)系優(yōu)先購買(mǎi)權的法律適用。

　　對于共有關(guān)系中優(yōu)先購買(mǎi)權的定義，一種觀(guān)點(diǎn)認為，優(yōu)先購買(mǎi)權是指共有人在其他共有人有償轉讓其共有份額或者已經(jīng)分割的應有部分時(shí)，所享有的在同等條件下優(yōu)先于其他第三人購買(mǎi)的權利�！�1而另一種觀(guān)點(diǎn)認為，優(yōu)先承買(mǎi)權云者，謂特定人約定或法律規定，于所有人（義務(wù)人）出賣(mài)動(dòng)產(chǎn)或不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，有依同樣條件優(yōu)先購買(mǎi)之權利�！�2這兩種觀(guān)點(diǎn)的不同之處在于共有人之間是否僅限于動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)，其他的概念基本相同，結合上面的物權法條款中只規定了動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)，而物權法相對于民法通則來(lái)說(shuō)是特別法，根據特別法由于一般法的原則，可以得出共有人的優(yōu)先購買(mǎi)權利的標的財產(chǎn)是動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)，因此，筆者認為，共有人優(yōu)先購買(mǎi)權是指共有人就轉讓共有財產(chǎn)的不動(dòng)產(chǎn)或動(dòng)產(chǎn)的份額時(shí)，其他共有人享有同等條件下優(yōu)先購買(mǎi)的權利。

　�。ǘ�）共有人優(yōu)先購買(mǎi)權的特征

　　綜合分析以上優(yōu)先購買(mǎi)權的法律條文，以及優(yōu)先購買(mǎi)權的基本概念，從優(yōu)先購買(mǎi)權的主體、范圍和具體的內容看，其特征應當是：

　　1.共有人優(yōu)先購買(mǎi)權的權利主體是共有關(guān)系中特定的共有人，即除了出賣(mài)人之外的其他共有人，而相對于共有人之外的第三人，在同等條件下不能作為優(yōu)先購買(mǎi)權的權利主體。

　　2.共有人優(yōu)先購買(mǎi)權的權利標應當是民法上的物和共有關(guān)系中的特定財產(chǎn)，至于權利是否能作為標的，物權法上沒(méi)有規定。此外，特定財產(chǎn)僅為動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)，但是在實(shí)踐中主要是不動(dòng)產(chǎn)交易。

　　3.共有人優(yōu)先購買(mǎi)權行使條件要求是同等條件，只有規定了其他共有人只能在與第三人購買(mǎi)的條件是同等的時(shí)候，才能存在優(yōu)先購買(mǎi)的問(wèn)題，這樣嚴格的限定條件，才能夠體現利益公平公正，否則不利于交易的公平安全。

　　4.共有人優(yōu)先購買(mǎi)權效力特征是優(yōu)先于第三人購買(mǎi)的權利，即排除他人購買(mǎi)的權利，這是優(yōu)先購買(mǎi)權的主要作用，也是法律規定優(yōu)先購買(mǎi)權的主要立法的目的。

　　二、共有人優(yōu)先購買(mǎi)權的性質(zhì)和效力分析

　�。ㄒ唬┕灿腥藘�(yōu)先購買(mǎi)權的性質(zhì)

　　有關(guān)優(yōu)先購買(mǎi)權的性質(zhì)，學(xué)者們有著(zhù)不同的看法，例如有的主張“期待權”說(shuō)，有的主張“物權”或“債權”說(shuō)，還有的主張“形成權”說(shuō)，具體的觀(guān)點(diǎn)如下：

　　1.優(yōu)先購買(mǎi)權是一種期待權

　　主張“期待權”說(shuō)的學(xué)者認為，標的物所有人即共有人、出租人等未將標的物出賣(mài)，則優(yōu)先購買(mǎi)權人的權利尚未實(shí)現化�！�3只有在出賣(mài)人出賣(mài)標的物這一特定法律事實(shí)出現時(shí)，優(yōu)先購買(mǎi)權人才能行使優(yōu)先購買(mǎi)權，使此權利由可能性變?yōu)楝F實(shí)性。因此說(shuō)，優(yōu)先購買(mǎi)權為一種期待權。

　　2.優(yōu)先購買(mǎi)權是物權或者債權

　　而持“債權”說(shuō)學(xué)者認為，優(yōu)先購買(mǎi)權具有物權的效力，可以對抗第三人，屬于物權范疇，具有物權性。其理由是優(yōu)先購買(mǎi)權是由法律明文規定的，經(jīng)過(guò)不動(dòng)產(chǎn)的登記具有公示效力，具備公信力。最后優(yōu)先購買(mǎi)權具有對抗第三人的效力，即十分明顯的物權效力，又說(shuō)優(yōu)先購買(mǎi)權為債權者認為，它是一種債權請求權，是相對于出賣(mài)人的請求權，并且優(yōu)先于第三人的效力。

　　3.優(yōu)先購買(mǎi)權是形成權
　　“形成權”說(shuō)在我國得到了大多數學(xué)者的認同，如江平教授認為：優(yōu)先購買(mǎi)權性質(zhì)為形成權。按份共有人主張優(yōu)先購買(mǎi)權的，在該按份共有人與出賣(mài)人之間即按照出賣(mài)人與第三人之間的交易條件成立的買(mǎi)賣(mài)合同�！�4當優(yōu)先購買(mǎi)權人行使優(yōu)先購買(mǎi)權即可依法排除出賣(mài)人將標的物出賣(mài)給第三人的可能，使其與出賣(mài)人形成買(mǎi)賣(mài)標的物合同的權利義務(wù)關(guān)系。因此，優(yōu)先購買(mǎi)權是一種形成權。

　　筆者同意上述第三種形成權的觀(guān)點(diǎn)，因為共有人主張優(yōu)先購買(mǎi)權，就是依照其一方的意思表示，和出賣(mài)人形成一種合同的權利義務(wù)關(guān)系，但是這種關(guān)系必須依據同等的條件為前提，因此可以說(shuō)是一種附條件的形成權。（二）共有人優(yōu)先購買(mǎi)權的適用效力

　　優(yōu)先購買(mǎi)權具有對抗其他一般約定的效力，出賣(mài)人如果與其他第三人簽訂了買(mǎi)賣(mài)合同，除非共有人放棄行使優(yōu)先購買(mǎi)權的，這種約定對于共有人應當是無(wú)效的。其次優(yōu)先購買(mǎi)權具有及于轉讓財產(chǎn)的權利，就是對于處分的動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)份額，其效力及于特定財產(chǎn)的全部。

　　但也有的學(xué)者主張，優(yōu)先購買(mǎi)權的效力除了上述的一般效力以外，還具有債權和物權的特殊效力，債權效力即優(yōu)先購買(mǎi)權具有債的效力，不能影響出賣(mài)人和第三人的買(mǎi)賣(mài)合同的效力。物權的效力是指優(yōu)先購買(mǎi)權具有對世性效力，可以對抗任何人，即使出賣(mài)人有和第三人買(mǎi)賣(mài)合同，對于共有人仍不具效力。

　　三、優(yōu)先購買(mǎi)權競合問(wèn)題探析

　�。ㄒ唬┕灿腥藘�(yōu)先購買(mǎi)權和債權優(yōu)先購買(mǎi)權的競合

　　民通意見(jiàn)第118條規定了出租人出賣(mài)出租房屋的，承租人在同等條件下享有優(yōu)先購買(mǎi)權；而合同法第230條也規定了出租人租賃房屋的，應當在出賣(mài)之前的合理期限內通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買(mǎi)的權利。這就產(chǎn)生了共有人優(yōu)先購買(mǎi)權與承租人優(yōu)先購買(mǎi)權競合的情形，在這種情況下，筆者認為處理的原則應該是，在同等的價(jià)格條件下，共有人優(yōu)先于承租人的優(yōu)先購買(mǎi)權，其理由有：其一，共有人本來(lái)就是共有財產(chǎn)的所有人，與共有財產(chǎn)的聯(lián)系較為密切，有利于其他共有人對接受者的信任，其二，共有關(guān)系先于租賃關(guān)系的發(fā)生，即是先發(fā)生的物權相對于承租人的物權較先，根據國外立法的一般規則—物權優(yōu)于債權的原則，共有關(guān)系的購買(mǎi)權屬于物權范疇，而承租人的購買(mǎi)權屬于債權范疇，可見(jiàn)共有人的優(yōu)先購買(mǎi)權優(yōu)于債權的優(yōu)先購買(mǎi)權；其三，依“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”的原則，承租人不會(huì )因沒(méi)有行使優(yōu)先購買(mǎi)權而使原有租賃合同受到影響，其權利也不會(huì )受到影響和損害。

　�。ǘ�）對共有人的優(yōu)先購買(mǎi)權立法上的檢討完善

　　我國對于共有的優(yōu)先購買(mǎi)權的立法規定，只是在諸部法律的若干條文中規定了優(yōu)先購買(mǎi)的權利，特別是物權法僅以一條法律條文規定了共有關(guān)系中按份共有的動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)的優(yōu)先購買(mǎi)權利，而物權法對于共同共有的優(yōu)先購買(mǎi)權沒(méi)有規定，因此物權法未能夠形成一個(gè)統一完整的體系，如上面闡述的與承租人優(yōu)先購買(mǎi)權的分歧問(wèn)題，以及對于優(yōu)先購買(mǎi)權的具體范圍、效力和順序以及行使權利的條件期限、違反這一制度的救濟等沒(méi)有詳細的規定。這樣會(huì )增加在實(shí)務(wù)操作中的實(shí)行的困難度，對于規范交易秩序沒(méi)有強有力的作用。

　　針對于上述不足，筆者認為，在立法和實(shí)踐之中應當進(jìn)一步完善優(yōu)先共有關(guān)系的優(yōu)先購買(mǎi)權制度，特別是統一按份共有和共同共有的規定，盡量克服制度上的缺陷，避免法律條文之間的沖突，建立具體的優(yōu)先購買(mǎi)權制度，通過(guò)對優(yōu)先購買(mǎi)權制度的范圍、效力、行使的條件，地點(diǎn)，期限、競合的優(yōu)先順序、解決沖突的途徑等方面制定優(yōu)先購買(mǎi)權制度。

　　綜上所述，共有人優(yōu)先購買(mǎi)權是指共有人在共有財產(chǎn)被轉讓時(shí)，就可以轉讓的不動(dòng)產(chǎn)或動(dòng)產(chǎn)份額，作為共有人享有同等條件下優(yōu)先購買(mǎi)的權利。優(yōu)先購買(mǎi)權和其他優(yōu)先購買(mǎi)權競合時(shí)具有較強的效力。雖然對于我國法律規定的優(yōu)先購買(mǎi)權利不夠完善，但是我國法律將來(lái)亦會(huì )制定優(yōu)先購買(mǎi)權制度，使它有利于共有財產(chǎn)的管理，以實(shí)現物盡其用。

注釋

○1楊立新：《共有權研究》，高等教育出版社2003年版，第405頁(yè).

○2王澤鑒：《民法學(xué)說(shuō)與判例研究》（第一冊），中國政法大學(xué)出版社1998年版，第505頁(yè).

○3張新榮：《試論“優(yōu)先購買(mǎi)權”及其法律保護》，法學(xué)1989年第9期.

○4江平：《中國物權法教程》，知識產(chǎn)權出版社2007年版，第224頁(yè).

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