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按份共有人優(yōu)先購買(mǎi)權若干問(wèn)題探析
摘要：優(yōu)先購買(mǎi)權制度具有其獨特的價(jià)值功能，已經(jīng)被世界各國所普遍得認同和遵循，我國目前對于優(yōu)先購買(mǎi)權制度的立法尚未系統化，只是在《民法通則》、《物權法》、《合同法》、《公司法》、《合伙企業(yè)法》等若干民事單行法中零散得做了簡(jiǎn)單的規定，在理論層面并不確定性也不完善性，導致在司法實(shí)踐中難以具體操作，本文將主要基于共有人優(yōu)先權制度中的按份共有人的優(yōu)先購買(mǎi)權制度對其價(jià)值取向、性質(zhì)、以及具體適用中存在的若干問(wèn)題加以闡述自己的一點(diǎn)看法。
關(guān)鍵詞：共有;優(yōu)先購買(mǎi)權;不動(dòng)產(chǎn);承租人
一、 我國按份共有人優(yōu)先購買(mǎi)權制度的立法概況
共有人優(yōu)先購買(mǎi)權，指共有人有償轉讓其共有份額時(shí)，或者原共有人轉讓已經(jīng)分割的共有部分時(shí)，其他共有人或者原共有人所享有的在同等條件下優(yōu)先于其他人購買(mǎi)轉讓份額的權利。常說(shuō)的共有人優(yōu)先權指的是按份共有人的優(yōu)先購買(mǎi)權。僅適用于按份共有人向共有人之外的人轉讓其份額(應有部分)的場(chǎng)合，但不適用于建筑物區分所有權制度中的共有領(lǐng)域[1].《物權法》第101條規定：“按份共有人可以轉讓其享有的共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)份額。其他共有人在同等條件下享有優(yōu)先購買(mǎi)的權利。”可見(jiàn)， 1987年的《民法通則》與07年的《物權法》對于按份共有人優(yōu)先購買(mǎi)權的規定基本是一致的，沒(méi)有任何實(shí)質(zhì)性變化，依然十分簡(jiǎn)略，例如對優(yōu)先購買(mǎi)權行使的合理期限、同等條件的界定以及共有人內部?jì)?yōu)先權的沖突等問(wèn)題都沒(méi)有做出明確規定。
二、 按份共有人優(yōu)先購買(mǎi)權的性質(zhì)
以王澤鑒為代表的大多數學(xué)者認為，當優(yōu)先購買(mǎi)權人滿(mǎn)足了共有人出賣(mài)自己份額，具有“同等條件”，且沒(méi)有合同約定時(shí)，優(yōu)先購買(mǎi)權人在附加上述條件情形下可以完全排除出賣(mài)人與第三人簽訂合同的可能，因此認為其為一種附條件的形成權。還有以王利明為代表的少數學(xué)者堅持，按份共有優(yōu)先購買(mǎi)權不是形成權，因為該權利只是在某一共有人要出賣(mài)其份額時(shí)其他共有人較之有關(guān)系以外的第三人有優(yōu)先購買(mǎi)的權利，而不是直接使法律關(guān)系發(fā)生變動(dòng)，直接與出賣(mài)人形成買(mǎi)賣(mài)關(guān)系[2].
筆者認為，我國的按份共有人優(yōu)先購買(mǎi)權應該是一種請求權，傳統意義上的形成權只需一方意思表示即可達到法律關(guān)系變動(dòng)的目的。而按份共有優(yōu)先權人只有在其他共有人出賣(mài)自己的份額，并在同等條件下才享有優(yōu)先購買(mǎi)權，其不一定導致買(mǎi)賣(mài)合同的形成，必須經(jīng)由出賣(mài)人同意方可實(shí)現權利，法院即使支持原告勝訴，無(wú)法予以強制執行，出賣(mài)一方的共有人完全可以放棄出賣(mài)意向，導致優(yōu)先權人的權利成為永遠的期待性權利。因而從解釋論的角度來(lái)看，目前的司法實(shí)踐是無(wú)法直接形成立法論意義上優(yōu)先權的法律結果的，綜上，筆者認為所謂形成權意義上的按份共有人優(yōu)先權只是一種立法意義上學(xué)者提倡的應然的優(yōu)先權，而司法實(shí)踐中的既存的實(shí)際上是一種請求權。
三、按份共有人優(yōu)先購買(mǎi)權的實(shí)現
(一)如何確定行使時(shí)間
關(guān)于按份共有人優(yōu)先購買(mǎi)權的行使期間法律沒(méi)有明確規定，以德國為代表的大陸法系的傳統民法理論認為：出賣(mài)人在于第三人簽訂交易合同之后，應當將此合同的交易條件告知于有資格優(yōu)先購買(mǎi)的共有人，按照這個(gè)理論，出賣(mài)人優(yōu)先購買(mǎi)權的行使是以交易合同簽訂為前提的，只有在優(yōu)先購買(mǎi)權人沒(méi)有行使優(yōu)先購買(mǎi)權的情形下，交易合同才能生效。
筆者認為，優(yōu)先購買(mǎi)權是同等條件下成立合同并優(yōu)先實(shí)現合同債權的權利，出賣(mài)人與第三人買(mǎi)賣(mài)合同不成立，沒(méi)有確定的合同條款，則不存在同等條件，優(yōu)先購買(mǎi)權便沒(méi)有成立基礎。所以?xún)?yōu)先購買(mǎi)權只在出賣(mài)人與第三人成立買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)才產(chǎn)生，只有自此時(shí)起權利人才能行使權利。因此有必要對于按份共有人優(yōu)先購買(mǎi)權的行使規定一定的行使期間，國外立法例往往是規定一定的除斥期間(大多為兩到三個(gè)月)，在此期間內優(yōu)先購買(mǎi)權不行使即告消滅，對此我國在后續司法實(shí)踐中也應當規定一定的行使期限。
(二)如何解釋同等條件
筆者認為，同等條件不一定就是完全相同條件。即便優(yōu)先購買(mǎi)人在同等條件下愿意購買(mǎi)，也必須要與出賣(mài)人就合同的內容進(jìn)一步的具體協(xié)商。這種觀(guān)點(diǎn)也是學(xué)界共識，即相對等同說(shuō)。
首先，同等條件最主要的是價(jià)格條件，優(yōu)先購買(mǎi)權人愿意支付的價(jià)格與其他購買(mǎi)人開(kāi)出的價(jià)格相同;其次，適當考慮其他條件。包括數量、支付方式、交易時(shí)間等合同主要條款的要求。如時(shí)間條件，出賣(mài)人對其他購買(mǎi)人的要求是即時(shí)付款，優(yōu)先購買(mǎi)權人不得用一定期限內分期付款要求行使優(yōu)先購買(mǎi)權�！兜聡穹ǖ洹返�509條規定，“如果出賣(mài)人不準許第三人延期付款，則先買(mǎi)權人除非為出賣(mài)人提供了充分而適當的擔保，否則不得請求延期付款。”又如，支付方式。出賣(mài)人要求其他購買(mǎi)人用現金付款，優(yōu)先購買(mǎi)權人不得用轉讓的匯票來(lái)付款。等等�？梢�(jiàn)，其他條件不應當對出賣(mài)人有明顯的不利因素，其他交易條件只要沒(méi)有從根本上影響到出賣(mài)人的利益，出賣(mài)人就不能以此作非同等條件而對抗優(yōu)先購買(mǎi)權人[3].當然，在訴訟中，法官根據案情，有自由裁量的余地。
四、按份共有人優(yōu)先購買(mǎi)權的沖突問(wèn)題
根據物權法101 條的規定，共有人優(yōu)先購買(mǎi)權行使的對象是其他按份共有人欲出讓的共有財產(chǎn)的財產(chǎn)份額，因此只有在共有人出讓其共有財產(chǎn)份額時(shí)，才存在所謂的優(yōu)先購買(mǎi)權的問(wèn)題，這是按份共有人優(yōu)先購買(mǎi)權和其他優(yōu)先購買(mǎi)權的主要區別。按照這一見(jiàn)解，如果共有人不出賣(mài)財產(chǎn)份額而只是出賣(mài)共有財產(chǎn)，應根據《物權法》第97條的規定，按照共有人約定的規則進(jìn)行處分，如果沒(méi)有約定，需經(jīng)占份額三分之二以上的按份共有人同意之后方可出賣(mài)。無(wú)論如何，在只出賣(mài)共有財產(chǎn)的情況下，不存在按份共有人的優(yōu)先購買(mǎi)權。其主要原因在于共有財產(chǎn)的出讓在法律性質(zhì)上不同于財產(chǎn)份額的出讓?zhuān)鲎尮灿胸敭a(chǎn)后，按份共有人可以就出讓所得的金錢(qián)或財產(chǎn)，按各自份額進(jìn)行分割或共有，并不會(huì )影響到按份共有人的利益。
另外，最高人民法院<民通意見(jiàn)>第92條規定：“共同共有財產(chǎn)分割后，一個(gè)或者數個(gè)原共有人出賣(mài)自己分得的財產(chǎn)時(shí)，如果出賣(mài)的財產(chǎn)與其他原共有人分得的財產(chǎn)屬于一個(gè)整體或者配套使用 ，其他原共有人主張優(yōu)先購買(mǎi)權的，應當予以支持。上述92條的規定不同于《物權法》第101條規定的共有人的優(yōu)先購買(mǎi)權，而是某個(gè)或某些原共同共有人，即現在的各個(gè)單獨所有權人于共同共有關(guān)系消滅后，對其他原共有人分得的”屬于一個(gè)整體或者配套使用 “的原共同共有物的優(yōu)先購買(mǎi)權。
(一)共有份額轉讓時(shí)，其他按份共有人之間的優(yōu)先權效力問(wèn)題
在按份共有人轉讓其份額時(shí)，兩個(gè)或兩個(gè)以上的其他共有人均主張優(yōu)先購買(mǎi)權，此時(shí)優(yōu)先購買(mǎi)權如何處置?以王利明先生為代表的部分學(xué)者認為，這種情況下，可以由轉讓一方的共有人單方自由選擇受轉讓人。但是這種處置方式，很難做到公平公正，沒(méi)有合理的可操作性，爭議較大。國外立法例和司法實(shí)踐中很少有上述類(lèi)似規定，大部分國家的司法實(shí)踐是在尊重當事人意思自治的基礎上，按照共有人份額比例為基礎來(lái)分配優(yōu)先購買(mǎi)權的[4].《法國民法典》第815條14副條規定：如果有多個(gè)按份共有人行使優(yōu)先購買(mǎi)權，視他們在共有財產(chǎn)中所占的份額比例，共同取得擬出賣(mài)的財產(chǎn)，有相反約定的除外。實(shí)際上我國現行法已經(jīng)有了類(lèi)似的規定，比如我國公司法第72條第3款后段關(guān)于“兩個(gè)以上股東主張行使優(yōu)先購買(mǎi)權的，協(xié)商確定各自的購買(mǎi)比例;協(xié)商不成的，按照轉讓時(shí)各自的出資比例行使優(yōu)先購買(mǎi)權”的規定處理，即該數個(gè)共有人按各自在共有物中所占的比例取得轉讓的份額應有部分。這樣，可維持各個(gè)共有人對共有物的比例關(guān)系不變，此種規定在形式上較為公平。在物權法后續法規制定中不妨予以借鑒。
(二)共有人的優(yōu)先購買(mǎi)權和承租人的優(yōu)先購買(mǎi)權的競合問(wèn)題
我國《合同法》第230條和《民通意見(jiàn)》第118條對于承租人的優(yōu)先購買(mǎi)權做出了相關(guān)規定。部分學(xué)者認為，承租人優(yōu)先權的設立是多此一舉，完全沒(méi)有必要，認為“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”已經(jīng)足以保護承租人權益[5].其實(shí)不然，承租人優(yōu)先權的設立主旨是為穩定一種以債權為紐帶所形成的有期限的物的利用關(guān)系，以達到保護承租人穩定利用租賃物的目的，其主要是用于對抗租賃關(guān)系之外的第三人的介入。而共有人優(yōu)先權的設立主旨則是為了簡(jiǎn)化和穩定共有關(guān)系，防止外部介入導致共有關(guān)系復雜化，維護財產(chǎn)秩序，提高資源利用率，二者在設立主旨上其實(shí)是沒(méi)有沖突的。也有學(xué)者認為，按份共有人的優(yōu)先權跟承租人優(yōu)先購買(mǎi)權是不可能產(chǎn)生沖突的，理由主要是因為按份共有人優(yōu)先權的客體是份額，而承租人優(yōu)先購買(mǎi)權的客體是標的物整體，二者在法律性質(zhì)上是不同的，共有人優(yōu)先權是一種基于物權上的共有關(guān)系產(chǎn)生的，而承租人優(yōu)先權的權利基礎僅僅是一紙債權合同，因此，綜合考量起來(lái)應該傾向于共有人的優(yōu)先購買(mǎi)權。
筆者認為，上述兩種觀(guān)點(diǎn)是一刀切，把問(wèn)題絕對化的表現。對于共有人優(yōu)先權和承租人優(yōu)先權的關(guān)系，應該辯證得區分看待：
1.按份共有人優(yōu)先購買(mǎi)權單獨存在
共有人只是轉讓自己的部分份額，而不是共有物的整體轉讓?zhuān)藭r(shí)承租人沒(méi)有優(yōu)先購買(mǎi)權，因為根據《合同法》230條和《民通意見(jiàn)》118條的規定，承租人只能對共有物整體享有優(yōu)先權，而且在部分份額的轉讓過(guò)程中并不會(huì )對承租人利益造成損害，因此沒(méi)有必要賦予承租人額外的優(yōu)先購買(mǎi)權的必要。
2.按份共有人優(yōu)先購買(mǎi)權和承租人優(yōu)先購買(mǎi)權同時(shí)存在
在共有物整體作價(jià)補償分割，轉歸于其中某一共有人的情況下，實(shí)質(zhì)上導致了共有物的整體轉讓?zhuān)藭r(shí)既符合了按份共有人優(yōu)先購買(mǎi)權的產(chǎn)生要件，又滿(mǎn)足了承租人優(yōu)先購買(mǎi)權的要件，必然導致了兩種法定優(yōu)先權的競合。
筆者認為，在此條件下，應該傾向于保護共有人優(yōu)先購買(mǎi)權的利益，首先，即使共有物整體轉移于共有人，并不會(huì )導致承租人既得利益的受損，承租人依然可以繼續租賃使用，即“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”規則;而如果傾向于保護承租人一方，則會(huì )導致共有人一方所有權的喪失，直接涉及到共有人的切身利益。不利于維護簡(jiǎn)單穩定的共有關(guān)系，違背了基本設立主旨。
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