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個(gè)人開(kāi)店投資注意事項匯總
一：土地性質(zhì)目前市場(chǎng)上某些商鋪是由原來(lái)的住宅通過(guò)“居改非”變更過(guò)來(lái)的，這兩類(lèi)房屋是兩種完全不同的土地使用性質(zhì)。
“住宅”是專(zhuān)供居住的房屋，“商用房”(全稱(chēng)是商業(yè)服務(wù)用房)則是從事商業(yè)和為居民生活服務(wù)所用的房屋，兩者至少在三個(gè)方面發(fā)生變更。從土地管理角度看“居改非”已經(jīng)改變了土地用途，即把“居住用地”改變?yōu)?ldquo;商業(yè)用地”;從規劃角度看，其內涵已被變更為《建設工程規劃許可證》中的各項規定;從房屋使用功能角度看，房屋用途具有了經(jīng)營(yíng)功能。
《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第18條曾經(jīng)規定：“土地使用者需要改變土地使用權出讓合同規定的土地用途的，應當征得出讓方同意并經(jīng)土地管理部門(mén)和城市規劃部門(mén)批準，依照本章的有關(guān)規定重新簽訂土地使用權出讓合同，調整土地使用權出讓金，并辦理登記”。
可以看出，所投資的“商鋪”如果原來(lái)是居住用地的話(huà)，以后會(huì )有麻煩。
二：規劃變更要搞清楚商鋪所在地及其周邊地區今后是否會(huì )面臨規劃方面的變更，這也將決定投資是否成功的重要環(huán)節。
從宏觀(guān)角度看，整個(gè)城市如果推出新一輪規劃綱要的話(huà)，所投資的商鋪未來(lái)肯定受到新一輪規劃的影響。譬如上海市西部地區崛起虹橋交通樞紐工程，表明整個(gè)上海同長(cháng)三角將形成一個(gè)三小時(shí)車(chē)程的“都市圈”，未來(lái)這里將吸引大量人流、物流、信息流和資金流。這就使上海市西部地區凸現商業(yè)地產(chǎn)投資機遇。從微觀(guān)角度看，一旦所投資的商鋪周邊規劃開(kāi)建新的軌道交通線(xiàn)，可以肯定該商鋪有著(zhù)上升的價(jià)值。
三：相關(guān)權益所謂商鋪權益主要包括兩個(gè)內容，一是房屋產(chǎn)權，二是其他相關(guān)權益。前者只要有產(chǎn)證就可以證明，而后者涉及的內容有很多。譬如二手商鋪原來(lái)是否有租客、該租客同房東之間有何協(xié)議、商鋪室內裝修部分如何處理等等，這里都會(huì )涉及到投資客的“權益”。
大家知道，二手商鋪原有租客有“優(yōu)先購買(mǎi)權”，所以投資客在買(mǎi)房前一定要了解租客同房東原來(lái)簽訂的協(xié)議內容。如果租客放棄“優(yōu)先購買(mǎi)權”，房東也必須出示有關(guān)書(shū)面證據。至于原有的裝修、設備等問(wèn)題，投資客也要問(wèn)清楚其中的權益范圍，以免買(mǎi)下后發(fā)生賠償等麻煩事情。
個(gè)四：面積大小商鋪根據地段和樓層的不同，其價(jià)值同面積大小成正比。但從個(gè)人投資經(jīng)營(yíng)及自身風(fēng)險角度考慮，商鋪面積一般在50至100平方米為宜。
類(lèi)似面積商鋪有市場(chǎng)層面廣、出租容易、經(jīng)營(yíng)靈活、租金較高、前期投資較小、投資風(fēng)險較低等優(yōu)勢，如小飲食業(yè)、服裝店、便利店、咖啡店、花鋪、茶吧、藥店等等，面積都不需要過(guò)大。
選擇商鋪面積主要注意兩點(diǎn)，繁華鬧市地段商鋪因地價(jià)較高，投資時(shí)盡量注意減小單個(gè)門(mén)面面積，目標是提高商鋪的單位面積價(jià)值;若是二層以上的商鋪，盡量選擇開(kāi)放式和多通道布局的商鋪，以便讓顧客方便駐足和流動(dòng)。
五：用途結構商鋪內部結構狀況對個(gè)人投資客大有講究，特別考慮投資商鋪做餐飲業(yè)時(shí)，絕不能回避這一點(diǎn)。
要注意許多住宅小區底樓店鋪是不允許搞餐飲業(yè)的，哪怕沿街也不行。投資商鋪前一定要了解是否有廚房和衛生設施、可否做餐飲行業(yè)等。商鋪內在結構和尺寸也大有講究，譬如層高是多少、能否加裝夾層(或者送夾層)等。底層商鋪層高若在5米以上，投資客可以自己加裝夾層。一層用于經(jīng)營(yíng)，二層用于居住或小型辦公室，這是最理想的商鋪了。
要注意商鋪結構和模式不能零亂、戶(hù)型結構合理、有效使用面積高，這類(lèi)商鋪一來(lái)便于經(jīng)營(yíng);二來(lái)物業(yè)公司也方便管理，商鋪價(jià)值也就相應提高了。
六：設備裝修購買(mǎi)商鋪時(shí)有必要關(guān)心室內的裝修和設備等情況，尤其對房屋的裝飾要有詳細的約定。
一般情況下二手商鋪都是經(jīng)過(guò)裝修的，有的還帶有各種設備。雙方簽訂買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)最好另外單獨訂立一個(gè)附件，即《房屋設備裝修裝飾清單》。列出這些設備和裝修費用等情況，譬如是否包括在房屋總價(jià)內，折價(jià)的話(huà)可折多少等，以免日后同原房東以及周邊鄰居發(fā)生矛盾。
七：稅費品種商鋪買(mǎi)賣(mài)需要繳納稅費，個(gè)人投資客一定要厘清這些稅費。因為，這些費用所占房?jì)r(jià)的比例很高。主要有營(yíng)業(yè)稅、契稅、印花稅、土地增值稅、個(gè)人所得稅等，具體都要在協(xié)議中講清楚。有人建議，如果是某企業(yè)出售的商鋪，有的可以采用股權轉讓形式進(jìn)行投資。據說(shuō)，這樣可以合理規避部分稅費。
八：抵押貸款投資商鋪時(shí)若考慮辦理抵押貸款，必須了解房地產(chǎn)抵押貸款方面的有關(guān)知識。
目前，銀行對商鋪貸款審核比較嚴格，最低面積標準定為50平方米、最低總價(jià)定為40萬(wàn)元、貸款成數大都為5成。而對于那些臨街具有獨立產(chǎn)權的商鋪以及分割型商鋪，抵押貸款審批更為嚴格。因為，這些商鋪可能涉及到今后規劃動(dòng)遷或鄰居產(chǎn)權糾紛等難題。
商鋪抵押貸款前投資客必須到銀行進(jìn)行估價(jià)，所估價(jià)格通常由商業(yè)銀行委托評估公司擬定。所估價(jià)格一般不會(huì )超過(guò)評估價(jià)，商鋪的實(shí)際抵押貸款成數也就低于5成。
九：回報時(shí)間商鋪投資講究的是長(cháng)期回報，從目前國內外大型商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)驗來(lái)看，一個(gè)優(yōu)質(zhì)商鋪所獲得的長(cháng)期租金收益遠遠高于初始投入。
對于商鋪投資來(lái)說(shuō)，“地段、地段，還是地段”這句“名言”仍然適用。而且，商鋪投入同回報通常也是成正比的，但也有特例。譬如一些城鄉結合部的商鋪，剛建成是冷落的。但是，隨著(zhù)城市化進(jìn)程的加速，區域市場(chǎng)從無(wú)到有，從小到大。包括區域人口的增加、居住社區的出現、道路開(kāi)通、公共設施興建等，房?jì)r(jià)或鋪價(jià)都會(huì )水漲船高，促使商鋪投資升值。當然，不是人人都能看準這種“潛力鋪”的，主要還是要耐得住寂寞。
如果投資那些大型商業(yè)地產(chǎn)項目中的商鋪，開(kāi)發(fā)商的素質(zhì)包括其實(shí)力、能力、誠信度、專(zhuān)業(yè)度和知名度等等值得關(guān)注，這同商鋪投資回報是密切相關(guān)的。因為，這涉及到開(kāi)發(fā)商未來(lái)對該商鋪的市場(chǎng)培育以及統一經(jīng)營(yíng)管理等問(wèn)題。
十：市場(chǎng)因素市場(chǎng)因素對商鋪的影響是至關(guān)重要的，這里包括宏觀(guān)、中觀(guān)以及微觀(guān)等各種因素。有些是能夠預見(jiàn)并掌控的，但有些卻是難以預料的，這就要看投資客本人的綜合素質(zhì)了。
上海的商鋪市場(chǎng)自2001年興起已有7年之久，商鋪市場(chǎng)正在逐步走向成熟。不過(guò)也有高低快慢區分，如“黃金”旺鋪往往無(wú)價(jià)無(wú)市，包括淮海中路、南京東路、豫園、徐家匯等黃金地段;而偏冷地段商鋪卻是一鋪難銷(xiāo)，經(jīng)營(yíng)面臨較大困難。
建議近期注意以下幾類(lèi)商鋪：商場(chǎng)底鋪、商業(yè)街、專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)、批發(fā)市場(chǎng)等類(lèi)型的商鋪，而購物中心、商場(chǎng)等產(chǎn)權式商鋪投資客大都沒(méi)有賺到錢(qián)。這里涉及的問(wèn)題十分復雜，需要請教有經(jīng)驗或者得到過(guò)教訓的投資客，他們是你投資商鋪真正的“老師”。
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