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房屋交易稅費由買(mǎi)方承擔合法嗎？
“稅費由買(mǎi)受人承擔”這樣的約定在人們的日常經(jīng)濟活動(dòng)中普遍存在，似乎已經(jīng)約定俗成。如房屋轉讓、房屋租賃甚至人民法院在強制執行案件時(shí)委托發(fā)布的《拍賣(mài)公告》中也有這樣的約定。筆者曾受理過(guò)此類(lèi)交易的稅收事宜，個(gè)別買(mǎi)受人因不了解相關(guān)稅收政策而承擔了轉讓方的巨額稅費(本文所稱(chēng)“稅費”特指稅務(wù)機關(guān)征收的稅款和具有稅款性質(zhì)的附加)，致使自己遭受了不必要的重大經(jīng)濟損失，求助稅務(wù)機關(guān)或者咨詢(xún)律師幾乎都無(wú)解。那么，“稅費由買(mǎi)受人承擔”這樣的約定就真的是合法有效、無(wú)懈可擊嗎?
下面是小編搜集整理的以人民法院強制執行案件中拍賣(mài)不動(dòng)產(chǎn)為例，談?wù)勊暮戏ㄓ行约捌涮幚矸绞健?/p>
人民法院(委托)拍賣(mài)涉案不動(dòng)產(chǎn)以清償債權是強制司法交易活動(dòng)。既然是交易活動(dòng)就涉及稅收征管問(wèn)題，其稅收征管毫無(wú)疑問(wèn)適用《中華人民共和國稅收征收管理法》。根據稅收相關(guān)法律、法規規定，不動(dòng)產(chǎn)交易涉及所得稅(企業(yè)所得稅或者個(gè)人所得稅)、營(yíng)業(yè)稅(營(yíng)改增后為增值稅)、城建稅、印花稅、契稅等法律法規。筆者認為，“稅費由買(mǎi)受人承擔”擅自改變了營(yíng)業(yè)稅、企業(yè)所得稅或者個(gè)人所得稅等納稅義務(wù)人(即納稅主體)，明顯違反了《中華人民共和國營(yíng)業(yè)稅暫行條例》、《中華人民共和國企業(yè)所得稅法》或者《中華人民共和國個(gè)人所得稅法》對納稅人的規定;同時(shí)加重了買(mǎi)受人(即契稅納稅人)的稅收負擔。違反了《中華人民共和國稅收征收管理法》第三、第四、第五條中關(guān)于“任何機關(guān)、單位和個(gè)人不得作出與稅收法律、行政法規相抵觸的決定”之規定。因此，“稅費由買(mǎi)受人承擔”這一約定是不合法的。
再從契約形式看它的有效性�！杜馁u(mài)公告》雖是“要約”邀請，但它與《成交確認書(shū)》一起組成了完整的履約合同。而合同講究有效性，《中華人民共和國合同法》第五十二條專(zhuān)門(mén)列舉了合同無(wú)效的五種情形，其中第五款規定“違反法律、行政法規的強制性規定”的合同無(wú)效�！逗贤ń忉尪�(法釋〔2009〕5號)第十四條專(zhuān)門(mén)指出“合同法第五十二條第(五)項規定的‘強制性規定’是指效力性強制性規定”。同時(shí)《合同法解釋一》(法釋〔1999〕19號)第四條規定：“合同法實(shí)施以后，人民法院確認合同無(wú)效，應當以全國人大及其常委會(huì )制定的法律和國務(wù)院制定的行政法規為依據，不得以地方性法規、行政規章為依據”。顯然，稅收征管法、企業(yè)所得稅法或者個(gè)人所得稅法、營(yíng)業(yè)稅暫行條例等法律、法規是國家對稅收征收管理、納稅人(即各稅種納稅主體)、納稅人權利及義務(wù)等涉稅行為的效力性強制規定;同時(shí)，也是管理性強制規定。因此，實(shí)務(wù)中即使買(mǎi)受人自愿出錢(qián)承擔轉讓人(賣(mài)方)的稅費，稅務(wù)機關(guān)也必須在賣(mài)方完稅憑證的納稅人欄填寫(xiě)賣(mài)方的名稱(chēng)或姓名，而不得填寫(xiě)為出錢(qián)人(買(mǎi)受人);否則，稅務(wù)機關(guān)也跟著(zhù)違法。所以，筆者認為，“稅費由買(mǎi)受人承擔”這樣的約定，不論誰(shuí)規定的，也不管它出現在哪種合同中，都是無(wú)效的。
筆者認為，既然有上述稅收政策規定，買(mǎi)受人完全可以以此為據，依法請求人民法院或者仲裁機構變更合同，雙方各自履行自己的納稅義務(wù)，各繳各的稅;或者請求撤銷(xiāo)合同(確認書(shū))依法收回已支付的定金(保證金)。
除上述法律條文外，還可以根據合同法第五十四條第(一)款之規定，當事人“因重大誤解訂立的”合同，有權請求人民法院變更或者撤銷(xiāo)。據筆者了解，之所以《拍賣(mài)公告》中經(jīng)常出現“稅費由買(mǎi)受人承擔”的約定，大都是執行法官和拍賣(mài)機構對拍賣(mài)涉案不動(dòng)產(chǎn)的相關(guān)稅收政策不是很了解;而且，又沒(méi)有與稅務(wù)機關(guān)溝通，以常識認為只有買(mǎi)房人需要繳契稅而已;同時(shí)，競買(mǎi)人大多分不清執法和司法的區別，錯誤地認為此類(lèi)稅費應是法院說(shuō)了算，只咨詢(xún)執行法官而不咨詢(xún)稅務(wù)機關(guān)。
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