房地產(chǎn)項目融資
房地產(chǎn)項目融資是整個(gè)社會(huì )融資系統中的一個(gè)重要組成部分，是房地產(chǎn)投資者為確保投資項目的順利進(jìn)行而進(jìn)行的融通資金的活動(dòng)。與其他融資活動(dòng)一樣，房地產(chǎn)項目融資同樣包括資金籌措和資金供應兩個(gè)方面。
房地產(chǎn)項目融資的實(shí)質(zhì)，是充分發(fā)揮房地產(chǎn)的財產(chǎn)功能，為房地產(chǎn)投資融通資金，以達到盡快開(kāi)發(fā)、提高投資效益的目的。
房地產(chǎn)的融資方式有以下幾種：
(1)注冊資本金，房地產(chǎn)企業(yè)股東提供的股本金。除此之外，股東還可不斷以股東借款形式向房地產(chǎn)企業(yè)注入資金。
(2)銀行融資，現在這一塊卡得比較嚴，中國人民銀行對四證不全的房地產(chǎn)項目是不辦理的。
(3)發(fā)行債券，根據《公司法》，發(fā)行債券主體要求嚴格，只有國有獨資公司、上市公司、兩個(gè)國有投資主體設立的有限責任公司才有發(fā)行資格，并且對企業(yè)資產(chǎn)負債率、資本金以及擔保等都有嚴格限制，加之我國債券市場(chǎng)相對規模較小，交投清淡，發(fā)行和持有的風(fēng)險均較大。長(cháng)期債券還面臨較大的利率風(fēng)險，欠缺避險工具。這就注定大多數的房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行債券難以實(shí)現。
(4)上市發(fā)行募集資金，一直以來(lái)，國家都不支持房地產(chǎn)企業(yè)上市 ，主要是為了抑制過(guò)熱的經(jīng)濟，直到1997年開(kāi)始解禁。中國證監會(huì )在《關(guān)于進(jìn)一步規范股票首次發(fā)行上市有關(guān)工作的通知》規定：“自2004年1月1日起，除國有企業(yè)整體改制、有限責任公司整體變更和國務(wù)院批準豁免的情況外，股份公司必須設立滿(mǎn)3年后才能申請首發(fā)上市;同時(shí)，為使發(fā)行人最近3年盈利具有可比性，要求發(fā)行人的業(yè)務(wù)、管理層最近3年內未發(fā)生重大變化，實(shí)際控制人未發(fā)生變更。”大多數的房地產(chǎn)公司都無(wú)法達到此要求。
(5)海外資金，國內企業(yè)與海外資金的合作有這樣兩種形式，以合資或合作的方式，以信托的形式。目前國際資本絕大多數都集中在基金上，而于中國目前的法律法規沒(méi)有明確的依據，所以外資多借財務(wù)管理公司、投資公司等形式改頭換面。
(6)房地產(chǎn)投資信托(REIT)，是指通過(guò)發(fā)行受益憑證的方式，募集投資者的資金，然后進(jìn)行房地產(chǎn)或房地產(chǎn)抵押貸款投資，REIT是一種專(zhuān)門(mén)投資房地產(chǎn)的信托產(chǎn)品，其在歐美已經(jīng)盛行多年。我國還剛剛處于探索階段。REIT未來(lái)的發(fā)展前景十分看好。
(7)房地產(chǎn)基金，此類(lèi)基金的收入來(lái)源除了資產(chǎn)增值之外，還有房租收入。房地產(chǎn)是對抗通貨膨脹的理想工具，房地產(chǎn)基金亦然。由于房地產(chǎn)本身變現能力極低，因此房地產(chǎn)基金多半會(huì )有較嚴謹的贖回規定。
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