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房地產(chǎn)融資渠道變遷2017
2017年有關(guān)房地產(chǎn)融資渠道的變遷，大家知道多少？下面是小編收集的相關(guān)知識，歡迎大家閱讀與了解。
摘要：
● 房地產(chǎn)融資渠道概覽
主流的房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道有權益融資、開(kāi)發(fā)貸款、非標融資、海外融資、傳統債券融資及資產(chǎn)證券化等。權益融資最大的優(yōu)勢是直接做大凈資產(chǎn)，改善企業(yè)的資產(chǎn)負債率，從而實(shí)現迅速加杠桿。銀行的開(kāi)發(fā)貸款一直是房地產(chǎn)企業(yè)最穩定和主要的融資模式，具有成本和門(mén)檻雙低的特點(diǎn)。非標融資因為進(jìn)入門(mén)檻低和監管靈活而受到房地產(chǎn)企業(yè)的青睞。海外融資則偏愛(ài)大型房企。債券融資的具有審核難度較小、期限與開(kāi)發(fā)周期匹配、進(jìn)入門(mén)檻低和綜合成本低等優(yōu)勢。資產(chǎn)證券化可以實(shí)現基礎資產(chǎn)與發(fā)行人資質(zhì)的隔離。
● 房地產(chǎn)融資渠道變遷歷程
自2006年至今，隨著(zhù)我國房地產(chǎn)投融資體制的變化和有關(guān)政策的出臺, 房地產(chǎn)融資渠道經(jīng)歷了階段性的變遷過(guò)程。2006-2009年，IPO、股票增發(fā)是主要的融資渠道;其后受到2009年底至2010年初“國四條”、“國十條”等政策出臺的影響，權益融資受限，非標興起;在市場(chǎng)調控作用下，2014年后房地產(chǎn)非標再次被重啟的定增所取代;2015年初證監會(huì )頒布公司債新政，政策放松下的房企紛紛放量發(fā)行，債券融資在近兩年增長(cháng)迅速。
● 房地產(chǎn)未來(lái)融資渠道展望
短期看，房地產(chǎn)企業(yè)賬面現金狀況良好，拿地積極性下降，融資需求邊際將下滑;中長(cháng)期來(lái)看，小型房企公司債發(fā)行受阻，需要在融資結構上有所改變。一方面，房地產(chǎn)企業(yè)將更加依賴(lài)于來(lái)源穩定、成本低的銀行貸款;另一方面，在融資額度的約束下，更多房企會(huì )增加進(jìn)入門(mén)檻低、額度有保障的非標融資;與此同時(shí)，中票、項目收益債等品種也是直接融資方面較好的補充。
風(fēng)險提示：
房地產(chǎn)公司債發(fā)行監管?chē)栏�，中小型地產(chǎn)公司融資受阻
一、房地產(chǎn)融資渠道概覽
1、權益融資：改善資產(chǎn)負債率
傳統的權益融資方式包括IPO和增發(fā)兩種。2010年開(kāi)始證監會(huì )叫停了房地產(chǎn)IPO，因此2011-2015年間沒(méi)有房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)A股IPO方式融資。增發(fā)最大的優(yōu)勢是直接做大凈資產(chǎn)，改善企業(yè)的資產(chǎn)負債率，從而實(shí)現迅速加杠桿。2006-2009年的定增潮中上市房企通過(guò)“增發(fā)-做大凈資產(chǎn)-增加杠桿”的方式迅速拿地;2014年重啟定增，2015年房地產(chǎn)通過(guò)增發(fā)融資規模達1439.05億元。定增資金雖不能直接用于拿地，但定增增加凈資產(chǎn)依然為加杠桿奠定了基礎。
2、開(kāi)發(fā)貸款：低成本低門(mén)檻
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款指商業(yè)銀行對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)或其控股股東發(fā)放的用于住房、商業(yè)用房和其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設的中長(cháng)期項目貸款。銀行的開(kāi)發(fā)貸款一直是房地產(chǎn)企業(yè)最穩定和主要的融資模式，具有成本和門(mén)檻雙低的特點(diǎn)。
開(kāi)發(fā)貸款的使用存在以下問(wèn)題：第一，開(kāi)發(fā)貸款到位時(shí)間和現金流出的時(shí)間有錯配。開(kāi)發(fā)貸款要求四證齊全后可以辦理，但是往往拿地之后就需要支付土地款，而土地成本在總投資中占比較高，僅依靠開(kāi)發(fā)貸難以進(jìn)行現金流匹配。第二，開(kāi)發(fā)貸款的額度受到抵押物價(jià)值的限制。房地產(chǎn)企業(yè)在擴張過(guò)程中，需要大量的啟動(dòng)資金，僅僅依靠開(kāi)發(fā)貸不能滿(mǎn)足房地產(chǎn)企業(yè)的拿地擴張需求。
3、非標融資：進(jìn)入門(mén)檻低，監管靈活
房地產(chǎn)企業(yè)非標融資在2010-2013年迅速增長(cháng)，一度成為房地產(chǎn)企業(yè)最重要的融資方式。常用的非標融資方式有信托、基金子公司等。按照權益實(shí)質(zhì)，房地產(chǎn)信托和產(chǎn)業(yè)基金的性質(zhì)都有兩種，一種是債權性投資，一種是權益性投資。
債權性股權投資是指通過(guò)投資優(yōu)先級份額或直接通過(guò)各類(lèi)資產(chǎn)管理計劃對目標公司進(jìn)行股權投資，僅做項目審核，不參與經(jīng)營(yíng)管理，退出方式為負債到期償還或劣后級投資人(或項目公司、指定第三方)回購基金份額。權益投資是通過(guò)投資優(yōu)先級份額或普通份額，對目標公司進(jìn)行股權投資，回收方式是通過(guò)目標公司上市后出售股票或項目公司分紅等，權益性投資的目的是分享目標公司未來(lái)發(fā)展帶來(lái)的收益。
非標融資的優(yōu)勢有以下幾點(diǎn)：第一，信托以股權的形式(或權益性質(zhì)的產(chǎn)業(yè)基金)投資房地產(chǎn)企業(yè)可以繞開(kāi)銀監會(huì )的“四三二” 限制;第二，信托融資的進(jìn)入門(mén)檻較低，解決了非上市公司以及非大型房企通過(guò)股票增發(fā)和海外融資的渠道不順暢的問(wèn)題;第三，資金用途靈活。
4、海外融資：偏愛(ài)大型房企
房地產(chǎn)海外融資的渠道以發(fā)行美元債和美元票據為主，由于評級門(mén)檻高，海外債更適合大型房企。2013年以前，發(fā)行海外債的優(yōu)勢是既可以享受海外的低利率環(huán)境，又可以享受人民幣升值的收益。目前，由于境外評級公司對國內企業(yè)的評級普遍偏低，疊加人民幣處于貶值通道，發(fā)行美元債融資的成本優(yōu)勢并不明顯。因而，海外融資的方式更加偏愛(ài)評級較高的大型房企。
到目前為止，發(fā)行海外債的房地產(chǎn)企業(yè)以大中型企業(yè)為主，其中評級在投資級的主體只占34%。發(fā)行票面利率的中樞有所下降，由2013年的10%以上下降到當前6-8%。
5、傳統債券融資：多重優(yōu)勢疊加
房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)行債券融資自2015年放開(kāi)，與其他融資方式相比，債券融資的具有審核難度較小、期限與開(kāi)發(fā)周期匹配、進(jìn)入門(mén)檻低和綜合成本低等優(yōu)勢，因而受到大小房企的青睞。
2015年以前，較少房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)發(fā)行債券的方式融資。2015年1月，證監會(huì )正式頒布《公司債券發(fā)行與交易管理辦法》，新公司債管理辦法將發(fā)行主體由上市公司擴展到融資平臺以外的所有公司制法人，這意味著(zhù)公司債發(fā)行主體不僅限于上市公司，實(shí)現了在非上市公司發(fā)行公司債方面的擴容，尤其房地產(chǎn)公司債的擴容。截止到10月底，房地產(chǎn)公司債存量余額1.1萬(wàn)億，占存量公司債的比重達到28%;房地產(chǎn)中票余額近1500億，萬(wàn)達和萬(wàn)科是發(fā)行主力。
6、資產(chǎn)證券化：基礎資產(chǎn)與發(fā)行人資質(zhì)隔離
資產(chǎn)證券化方式有如下優(yōu)勢：第一，基礎資產(chǎn)與發(fā)行人資質(zhì)相互獨立，可以不受凈資產(chǎn)40%的限制且滿(mǎn)足中小企業(yè)主體的需求;第二，通過(guò)基礎資產(chǎn)與發(fā)行人資質(zhì)的隔離，獲得更高的信用等級，從而節約融資成本;第三，資金期限和用途靈活;第四，通過(guò)合理設計可以實(shí)現出表。
二、融資渠道變遷歷程
自2006年至今，隨著(zhù)我國房地產(chǎn)投融資體制的變化和有關(guān)政策的出臺, 房地產(chǎn)融資渠道經(jīng)歷了階段性的變遷過(guò)程。2006-2009年，IPO、股票增發(fā)是主要的融資方式;其后受到2009年底至2010年初“國四條”、“國十條”等政策出臺的影響，權益融資受限，非標興起;在市場(chǎng)調控作用下，2014年后房地產(chǎn)非標再次被重啟的定增所取代;2015年初證監會(huì )頒布公司債新政，政策放松下的房企紛紛放量發(fā)行，債券融資在近兩年增長(cháng)迅速。
1、2006-2009年：股票牛市推動(dòng)IPO和定增攀升
2006-2007年股票牛市環(huán)境下，房地產(chǎn)企業(yè)紛紛上市并通過(guò)定增直接融資。2006年是房地產(chǎn)企業(yè)IPO額度達到頂峰，當年房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)IPO融資60億元;2007-2009年，A股上市房地產(chǎn)公司通過(guò)增發(fā)融資額度分別為342、149和204億元。
2、2010-2013年：房企定增叫停，非標興起
2009年底到2010年初，國家出臺一系列房地產(chǎn)企業(yè)調控政策，如“國四條”、“國十條”等，提出增加供給、抑制投機、嚴格二套房貸款管理等舉措。2010年1月，證監會(huì )指出房地產(chǎn)公司IPO和再融資，都需要征求國土資源部意見(jiàn)，其開(kāi)發(fā)行為需要住建部進(jìn)一步檢查認定。與此同時(shí)，非標融資迅速增長(cháng)。
2010-2013年是房地產(chǎn)信托發(fā)行高峰，2010年發(fā)行增速創(chuàng )造歷史新高335%，2010年創(chuàng )造發(fā)行量歷史新高4025億元。
2013年3月，《國務(wù)院辦公廳關(guān)于繼續做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調控工作的通知》中指出，對存在閑置土地和炒地、捂盤(pán)惜售、哄抬房?jì)r(jià)等違法違規行為的房地產(chǎn)企業(yè)，有關(guān)部門(mén)要建立聯(lián)動(dòng)機制，加大查處力度。與此同時(shí)，信托余額達到高峰，增速開(kāi)始下滑，2013年上半年末，房地產(chǎn)信托余額為8119億元。
2012年起基金子公司可以開(kāi)展專(zhuān)項資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)，基金管理公司可以設立子公司來(lái)投資于未通過(guò)證券交易所轉讓的股權、債券及其他財產(chǎn)權利以及中國證監會(huì )認可的其他資產(chǎn)。
3、2014-2016年：非標收縮，定增迅速壯大
2014年，房地產(chǎn)再融資暫停3年多之后，中茵股份、天�；ǘㄔ霁@得證監會(huì )批準，標志著(zhù)房地產(chǎn)股權融資再次開(kāi)閘。14年后房地產(chǎn)非標被定增所取代，房地產(chǎn)信托在2014年達到1.3萬(wàn)億的峰值，在全部信托中占比10%。與此同時(shí)，基金化房地產(chǎn)信托余額規模大幅下降，從2012年最高的408億元下降到2016年年初的92.5億元。2014年下半年，被叫停3年的房企股權再融資開(kāi)閘，在2015年的牛市環(huán)境下，房地定增迅速增長(cháng)。2014年上市房企定增金額400億元;2015年房地產(chǎn)企業(yè)定增1439億元;截止到2016年8月底，上市房地產(chǎn)企業(yè)定增1303億元。
4、2015-2016年：公司債首次對房企放開(kāi)
2015年1月，證監會(huì )正式頒布《公司債券發(fā)行與交易管理辦法》，新公司債管理辦法有如下規定：發(fā)行主體由上市公司擴展到融資平臺以外的所有公司制法人。這意味著(zhù)公司債發(fā)行主體不僅限于上市公司，實(shí)現了在非上市公司發(fā)行公司債方面的擴容，尤其房地產(chǎn)公司債的擴容。截止到10月25日，非城投房地產(chǎn)債存量1.1萬(wàn)億，占公司債總量的28%。2015年5月之后，房地產(chǎn)企業(yè)公司債發(fā)行迅速增長(cháng)，2016年1月單月發(fā)行高峰達到1259.2億元。
三、房地產(chǎn)未來(lái)融資渠道展望
1、非標和公司債是當前房地產(chǎn)企業(yè)重要的融資來(lái)源
除了銀行貸款以外，非標和公司債是房地產(chǎn)企業(yè)最重要的融資來(lái)源。2016年上半年房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)信托和公司債進(jìn)行融資的額度分別為3124億元和4440億元，總和接近定增規模的十倍。
2、房地產(chǎn)公司債發(fā)行監管趨嚴
根據上交所發(fā)布的《關(guān)于試行房地產(chǎn)、產(chǎn)能過(guò)剩行業(yè)公司債券分類(lèi)監管的函》，房地產(chǎn)業(yè)采取“基礎范圍+綜合指標評價(jià)”的分類(lèi)監管標準，“基礎范圍”是房地產(chǎn)企業(yè)申報公司債券應當符合的基礎條件，綜合指標評價(jià)是通過(guò)整體規模和流動(dòng)性管理指標將房企進(jìn)一步劃分為“正常類(lèi)”、“關(guān)注類(lèi)”和“風(fēng)險類(lèi)”。
除此之外，房地產(chǎn)企業(yè)的公司債券募集資金不得用于購置土地，上交所強調“在房地產(chǎn)市場(chǎng)調控期間，在重點(diǎn)調控的熱點(diǎn)城市存在競拍帝王、哄抬地價(jià)等行為”的房企禁止發(fā)行公司債。房企拿地能力顯著(zhù)下滑，前期拿地較為激進(jìn)的高杠桿房企將面臨較大的資金壓力。預計房地產(chǎn)公司債發(fā)行的收縮將在四季度有所體現。
3、未來(lái)融資更依賴(lài)銀行貸款、非標和銀行間債券
公司債新規對房地產(chǎn)企業(yè)的影響是分化式的，40%以上的企業(yè)將受到影響，其中主要為中小型房企。根據上交所對164家房地產(chǎn)申報企業(yè)(截至2016年3月底)的測算，正常類(lèi)、關(guān)注類(lèi)和風(fēng)險類(lèi)的數量占比分別為57%、23%和20%。符合基本準入標準的企業(yè)為111家，其中正常類(lèi)74家，關(guān)注類(lèi)25家，風(fēng)險類(lèi)12家。針對“風(fēng)險類(lèi)”發(fā)行人，主承應嚴格風(fēng)險控制措施，審慎承接相關(guān)項目;針對“關(guān)注類(lèi)”發(fā)行人，應按照相關(guān)要求作進(jìn)一步披露和核查。(名單及存量債券余額見(jiàn)附錄。)
短期看，房地產(chǎn)企業(yè)賬面現金狀況良好，拿地積極性下降，融資需求邊際將下滑;中長(cháng)期來(lái)看，小型房企公司債發(fā)行受阻，需要在融資結構上有所改變。一方面，房地產(chǎn)企業(yè)將更加依賴(lài)于來(lái)源穩定、成本低的銀行貸款;另一方面，在融資額度的約束下，更多房企會(huì )增加進(jìn)入門(mén)檻低、額度有保障的非標融資;與此同時(shí)，中票、項目收益債等品種也是直接融資方面較好的補充。
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