房屋、土地使用權融資租賃合同難獲法律支持

　　有關(guān)房屋與土地使用權融資租賃合同為何難獲法律支持?下面是一些說(shuō)明資料，我們一起了解吧。

　　歷經(jīng)15年，6易其稿,最高人民法院《關(guān)于審理融資租賃合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》(下稱(chēng)《司法解釋》)日前頒布并于3月份正式生效。

　　截至2013年底，國內融資租賃行業(yè)租賃合同余額首度突破2萬(wàn)億，租賃糾紛也急劇上升，21世紀經(jīng)濟報道記者從中國租賃聯(lián)盟獲悉，2008年，各地法院受理一審融資租賃案件860件，2012年為4591件，2013年則達到8530件。

　　3月1日，《司法解釋》生效當天，融資租賃合同糾紛司法解釋起草人——最高人民法院民二庭雷繼平審判長(cháng)，在中國租賃聯(lián)盟為全國的融資租賃公司高管開(kāi)辦的“《司法解釋》培訓班”上，首度對該法案做了權威解讀。

　　目前，包括房產(chǎn)、商業(yè)住宅，港口、碼頭和高速公路在內的不動(dòng)產(chǎn)租賃，占到整個(gè)融資租賃業(yè)務(wù)半壁江山，行業(yè)對這部分租賃合同認定也最為關(guān)注。在《司法解釋》征求意見(jiàn)稿中，曾認定其無(wú)效。

　　“但在征求意見(jiàn)之中，我們來(lái)了一次上海，聽(tīng)到業(yè)界反對聲音很大，此次《司法解釋》沒(méi)有予以明確規定。”雷繼平稱(chēng)。不過(guò)他也坦言，盡管沒(méi)有直接認定上述不動(dòng)產(chǎn)租賃合同無(wú)效，但房產(chǎn)、港口、碼頭類(lèi)融資租賃合同在具體案件中也仍難獲得支持。

　　不動(dòng)產(chǎn)租賃難獲認同

　　雷繼平表示，根據最高法院調研，在其他國家，很少規定房產(chǎn)等不動(dòng)產(chǎn)不能作為融資租賃標的物，也很少有國家以標的物來(lái)否定融資租賃合同，但在國外，房產(chǎn)、土地所有權類(lèi)不動(dòng)產(chǎn)融資租賃業(yè)務(wù)也并不常見(jiàn)，主要是租賃方式成本高昂，手續迂回。

　　不過(guò)在國內，因受到房地產(chǎn)、融資平臺限貸等調控政策存在，開(kāi)發(fā)商和地方政府則愿意接受融資租賃方式融資，且21世紀經(jīng)濟報道記者采訪(fǎng)多位租賃人士了解，和開(kāi)發(fā)貸款用途單一相比，租賃融資使用也更為方便。這些刺激國內不動(dòng)產(chǎn)業(yè)務(wù)占比甚至超過(guò)1/2。

　　“《司法解釋》并沒(méi)有直接予以否定，也就是說(shuō)，最高法院不簡(jiǎn)單一刀切裁定不動(dòng)產(chǎn)租賃合同有效還是無(wú)效，需要結合具體案件交易形式、國家產(chǎn)業(yè)政策、訴訟雙方利益均衡等角度綜合裁定。”雷繼平稱(chēng)。

　　不過(guò)，在最高院總體看來(lái)，房屋、土地使用權等不動(dòng)產(chǎn)不太符合融資租賃的形式，預期仍很難把其認定此類(lèi)租賃合同。

　　雷繼平表示，盡管從國外看，并沒(méi)有否定房產(chǎn)作為租賃標的物，但鑒于國內相關(guān)業(yè)務(wù)多處不符合租賃性質(zhì)，實(shí)踐中，預測認可其合同有困難。

　　“港口、碼頭等土地使用權類(lèi)租賃，中間存在法律不實(shí)，比房產(chǎn)類(lèi)業(yè)務(wù)更不符合融資租賃性質(zhì)，比如城投公司是否能作為土地的所有人、承租人?目前均回答不了。我猜測此類(lèi)土地使用權租賃合同認定，面臨的難度比地產(chǎn)、住宅更為嚴峻。”雷繼平坦言。

　　不過(guò)，對于廠(chǎng)房類(lèi)不動(dòng)產(chǎn)，如果和廠(chǎng)區設備一起作為融資租賃標的物，最高院認為其符合融資租賃合同性質(zhì)，通常會(huì )予以認定。

　　售后回租放行

　　售后回租也是租賃公司最關(guān)心的議題，本報記者了解，目前，在租賃業(yè)務(wù)中，售后回租業(yè)務(wù)模式占比約七八成，房產(chǎn)類(lèi)回租業(yè)務(wù)最為盛行。

　　因為售后回租業(yè)務(wù)的“類(lèi)信貸”特征，在《司法解釋》征求意見(jiàn)稿中，一度不認可此類(lèi)業(yè)務(wù)。不過(guò)最終《司法解釋》明確，不會(huì )以售后回租業(yè)務(wù)中“承租人和出賣(mài)人是同一人”否定合同性質(zhì)。

　　“考慮到售后回租交易有利于市場(chǎng)主體盤(pán)活資產(chǎn)、引導資金服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟，相關(guān)監管部門(mén)的規章對此類(lèi)交易形式也已明確認可，且承租人與出賣(mài)人相重合，并不違反合同法第二百三十七條有關(guān)融資租賃合同構成要件的規定，司法解釋予以了認可。”雷繼平表示。

　　這也意味著(zhù)，規模萬(wàn)億元的售后回租業(yè)務(wù)被正名。

　　不過(guò)，雷繼平也提醒租賃公司高管，如果出租人與承租人簽訂了售后回租合同，而實(shí)際并無(wú)租賃物，或者租賃物低值高估，以融資租賃之名，行借款、貸款之實(shí)，人民法院仍應按照其實(shí)際構成的借款合同關(guān)系予以處理。此外，對于出租人(租賃公司)資質(zhì)認定也備受關(guān)注，也就是說(shuō)，作為融資租賃的出租人，如果沒(méi)有經(jīng)過(guò)銀監會(huì )、商務(wù)部批準，不符合金融租賃、外資租賃、內資租賃其中一類(lèi)資質(zhì)，是否影響合同性質(zhì)?

　　雷繼平稱(chēng)，在《司法解釋》征求意見(jiàn)稿中，認定此類(lèi)合同無(wú)效，但在正式稿中，沒(méi)有直接予以規定，背后的考慮是，行業(yè)準入應該留給監管部門(mén)考量。“一個(gè)可能的結果是，可能會(huì )有更多的機構參與分享融資租賃蛋糕”。

　　房屋融資租賃協(xié)議

　　北京外交人員房屋服務(wù)公司(以下簡(jiǎn)稱(chēng)甲方)自____年__月__日起，將______外交人員公寓__樓___單元___號公寓___套租給___國駐華大使館(以下簡(jiǎn)稱(chēng)乙方)作住宅之用。如房屋結構、裝置或設備有缺陷由甲方負責修理并承擔費用。

　　雙方茲訂立租賃合同如下：

　　第一條

　　自本合同生效之日起，乙方須按季度預付租金(外匯支票)____美元(或其他外幣，或外匯兌換券___元)乙方接到甲方的收租通知單后，應在三十天內一次付清。逾期須按日支付千分之____的滯納金，以補償甲方所受的損失。

　　甲方根據北京地區物價(jià)和房屋修繕費用提高的幅度，可以對乙方承租的公寓租金進(jìn)行調整，但應提前三個(gè)月通知乙方。

　　第二條

　　甲方負責向乙方承租的房屋提供水、電、煤氣和熱力。乙方須按儀表數據繳付電費和煤氣費。由于甲方對乙方承租的房屋設備維修不及時(shí)，引起水、電和熱力的供應中斷，甲方將酌情減收相應的費用。

　　第三條

　　甲方對出租房屋進(jìn)行定期檢查，并負責下列自然損耗的免費維修：

　　1.屋頂漏雨，地板糟朽;

　　2.門(mén)窗五金配件、門(mén)窗紗的修理和更新;

　　3.管道堵塞、漏水，閥門(mén)、水咀和水箱零件失靈，上下水管道、暖氣片及零件、衛生設備的修理和更換;

　　4.燈口、插座、電門(mén)和電線(xiàn)的修理和更換;

　　5.公用樓道的粉刷，首層每二年一次，二層以上每三年一次;

　　6.電梯故障的及時(shí)排除和對乘員的.人身安全保險。

　　乙方應將承租的公寓和設備損壞的情況及時(shí)通知甲方，甲方在接到通知后應盡快修理，甲方未能及時(shí)修理的，乙方可以自行修理，修理費用由甲方承擔。

　　第四條

　　甲方對出租的公寓進(jìn)行檢查、維修前，應征得乙方同意，乙方應給予必要的方便和協(xié)助。如遇住房發(fā)生水災、大量跑水、煤氣漏氣，在甲方無(wú)法及時(shí)通知乙方的危急情況下，甲方可進(jìn)入乙方住宅處置。

　　甲方要定期檢查和保養樓內的消防器材。

　　第五條

　　由于甲方對乙方承租的住房檢查不周、維修不及時(shí)而造成房屋結構損壞，發(fā)生安全事故，使乙方遭受損失時(shí)，由甲方負責賠償。如房屋大修，不能繼續使用，必須騰出時(shí)，甲方應給乙方提供條件大體相當的住房，乙方應按期從承租的公寓中遷出。如果乙方借故拖延不遷出，造成一切損失，由乙方負責。乙方如發(fā)現承租的房屋危及自身安全或健康，可以隨時(shí)解除合同。

　　第六條

　　乙方對承租的公寓和設備有愛(ài)護保管的責任。由于使用不當造成的損失或損壞要負責修復或賠償。乙方應遵守《住戶(hù)須知》(另發(fā))中的規定。乙方對公寓住房結構或裝置設備的自然損耗不負賠償責任。

　　第七條

　　乙方在征得甲方同意后，對承租的公寓可進(jìn)行下列各項自費工程：

　　1.在不損壞房屋結構的條件下，改變室內裝修原樣;

　　2.增添固定裝置和設備。

　　乙方在改變室內裝修原樣、拆除或更換原有的爐具、燈具、衛生設備等應事先通知甲方并負擔相應的損失費。在租賃關(guān)系結束時(shí)，乙方增添或更換的設備可以拆除。乙方可以自費油漆粉刷房間。

　　第八條

　　乙方在征得甲方同意后，可以對承租的公寓增加電容量。但施工費用由乙方負擔。乙方不得使用超負荷的電氣設備和擅自改動(dòng)供電設備。否則，由此造成的損失，由乙方負全部責任。

　　乙方應自行設置必要的消防器材。

　　第九條

　　遇有不可抗拒的自然災害，致使乙方承租的公寓遭到破壞，甲方應視房屋破壞的程度，免收部分或全部租金，直至該公寓修復時(shí)為止。

　　第十條

　　乙方承租的房屋不得私自轉讓或轉租。退房時(shí)須提前半個(gè)月通知甲方，經(jīng)甲方檢驗住房及其設備，確認完好(除自然損耗外)后，雙方辦理終止租賃手續。租金按終止日結算。

　　乙方主動(dòng)申請調換公寓時(shí)，須繳付原租公寓的油漆粉刷費。

　　第十一條

　　本合同自雙方簽字、蓋章之日起生效。有效期自____年__月__日起至____年__月__日止。期滿(mǎn)前三十天，如任何一方不提出異議，合同將自動(dòng)延長(cháng)一年。

　　本合同于____年__月__日在北京簽訂，一式兩份，每份都用中文和___文寫(xiě)成，兩種文本同等作準。

　　甲方代表：______ 　　乙方代表：______

　　(本人簽名) 　　(本人簽名)

　　土地使用權租賃協(xié)議

　　甲方:_________集團公司

　　住所:_________省_________市_________路_________號

　　乙方:_________股份有限公司(籌)

　　住所:_________省_________市_________路_________號

　　鑒于:

　　1.甲方是具有中國法人地位的國有企業(yè),持有工商行政管理部門(mén)頒布的企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執照;乙方是經(jīng)有關(guān)政府主管部門(mén)批準,由甲方作為獨家發(fā)起人擬設立的股份有限公司;

　　2.甲方已以出讓方式取得本協(xié)議所列的各宗土地的使用權,土地使用期限為_(kāi)________年;

　　3.乙方在正式設立后將使用本協(xié)議附件所列的各宗土地和有關(guān)房屋,經(jīng)雙方協(xié)商,甲方同意向乙方出租上述的各宗土地使用權,乙方同意向甲方承租該等土地使用權。

　　為明確甲、乙雙方的權利義務(wù),保護雙方的合法權益,根據有關(guān)法律、法規的規定,甲、乙雙方當事人本著(zhù)平等、自愿、等價(jià)有償的原則,訂立本土地使用權租賃協(xié)議。

　　1. 租賃范圍:_________。

　　2. 租賃期限:_________。

　　3. 租金標準:_________。

　　4. 甲方的'權利、義務(wù):_________。

　　5. 乙方的權利、義務(wù):_________。

　　6. 租賃物的交驗:_________。

　　7. 續租:_________。

　　8. 違約責任:_________。

　　9. 爭議的解決:_________。

　　10. 附則:_________。

　　甲方(蓋章):_________ 乙方(蓋章):_________(籌):

　　法定代表人(簽字):_________ 法定代表人(簽字):_________

　　_________年____月____日 _________年____月____日

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