- 相關(guān)推薦
2017房企融資政策或收緊
引導語(yǔ)：2017年的房企融資政策是如何的?會(huì )收緊?下文是一些信息，歡迎大家閱讀了解。
從交易所的發(fā)行渠道看，涉及房地產(chǎn)融資的主要包括IPO、再融資和公司債。從目前來(lái)看，房企IPO自2010年暫停以來(lái)始終未放行，僅有個(gè)案通過(guò)借殼實(shí)現上市。
再融資方面，今年房企再融資規模和募集資金用途都較去年有所收窄。Wind數據顯示，今年前8個(gè)月，21家上市房企通過(guò)股份定向增發(fā)募集資金總額接近740億元。去年全年，房地產(chǎn)行業(yè)共38家企業(yè)完成了股票定向增發(fā)，募資總額約為1687億元。
在今年已經(jīng)完成定向增發(fā)的上市房企中，至少有12家企業(yè)將募集所得資金部分用于補充流動(dòng)資金或償還銀行貸款。不過(guò)，今年7月證監會(huì )保薦機構專(zhuān)題培訓會(huì )議指出，不允許房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)再融資對流動(dòng)資金進(jìn)行補充，募集資金只能用于房地產(chǎn)建設而不能用于拿地和償還銀行貸款。
而今年房地產(chǎn)公司融資主要渠道的公司債，自9月下旬以來(lái)相關(guān)政策進(jìn)行了調整。其中，上交所對房地產(chǎn)公司的債券審核制度進(jìn)行調整，主要涉及提高發(fā)債準入門(mén)檻和進(jìn)行分類(lèi)管理。在此背景下，房地產(chǎn)企業(yè)公司債審批和發(fā)行速度均有所放慢。
根據上交所的披露，10月19日，貴陽(yáng)城南地產(chǎn)(集團)有限公司2016年非公開(kāi)發(fā)行規模為30億元的公司債顯示為終止狀態(tài)。而此前在上海拿下地王的融信(福建)投資集團有限公司，擬公開(kāi)發(fā)行一筆規模達到43億元公司債，受理后兩個(gè)月尚未得到批準。
自9月12日以來(lái)，只有三家房企公司債得以發(fā)行上市，發(fā)行規模均在20億元以?xún)�。這與9月8日富力地產(chǎn)成功發(fā)行的100億元公司債券相比差距很大。
前述投行人士表示，該項政策若實(shí)施短期影響有限。“目前能發(fā)公司債的大房企基本都已經(jīng)發(fā)過(guò)，該方案對他們影響不大;對資質(zhì)較差的二三線(xiàn)城市房企影響較大，但這類(lèi)資質(zhì)稍差的房企不是拿地主力。”他同時(shí)表示。“但傳達出的政策風(fēng)向有助于房企重視融資難度以及高價(jià)拿地的風(fēng)險。”
負債率處在高位
從房企經(jīng)營(yíng)數據來(lái)看，盡管今年前三季度房企銷(xiāo)售狀況明顯向好，但總負債、資產(chǎn)負債率呈現偏高狀態(tài)，速動(dòng)比率處在不合理區間。加之現在政策趨緊，預計明年樓市將迎來(lái)調整期。上市房企可能面臨資金面的問(wèn)題，不排除個(gè)別資金緊張的企業(yè)可能出現資金鏈斷裂的風(fēng)險。
同策咨詢(xún)研究部數據顯示，上半年，上市房企總負債排行TOP100企業(yè)的負債總額達到84060億元。其中，恒大以8179億元的總負債金額排名首位，成為唯一負債金額超過(guò)8000億元的房企。在總負債方面，排在恒大后面的三家房企分別是萬(wàn)科、綠地、萬(wàn)達，總負債分別為5743億元、5453億元、5047億元。
上半年財務(wù)數據顯示，上市房企資產(chǎn)負債率依然處在階段性高位，尤其是龍頭房企的資產(chǎn)負債率普遍較高。其中，嘉凱城資產(chǎn)負債率為93.55%，較上年的84.64%提高8.91個(gè)百分點(diǎn);此外，萬(wàn)科、華夏幸福、綠地控股等18家房企資產(chǎn)負債率達到80%以上。
地產(chǎn)行業(yè)分析人士指出，今年以來(lái)，土地成本明顯上漲，這些都影響了利潤率。房企普遍負債率高企，部分房企收獲過(guò)多、過(guò)高地王項目，一旦市場(chǎng)出現調整，可能出現連鎖循環(huán)。
部分公司另辟新徑
在交易所債券、資本市場(chǎng)面臨收緊的背景下，部分房企選擇轉戰銀行間交易商市場(chǎng)以及海外債券市場(chǎng)。部分績(jì)優(yōu)房企則奔向城商行以獲得綜合授信，豐富融資渠道“儲糧過(guò)冬”。
碧桂園選擇發(fā)行美元債券。9月21日，碧桂園宣布發(fā)行6.5億美元于2023年到期優(yōu)先票據為現有債務(wù)再融資，票面利率4.75%。實(shí)際上，受人民幣貶值預期影響，近年來(lái)房企海外發(fā)行美元債越來(lái)越少，碧桂園此次發(fā)行美元債券或顯示出公司對資金的強烈需求。而在9月5日，碧桂園剛宣布完成發(fā)行第四期100億元公司債，最低票面利率4.15%;公司7日表示，尋求物業(yè)服務(wù)在A(yíng)股市場(chǎng)獨立上市，尋求資金動(dòng)力十足。
目前國內債市呈現出交易所、銀行間交易商協(xié)會(huì )和發(fā)改委審批的“三分天下”局面。由于此前對房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行中票有嚴格限制，在債券市場(chǎng)發(fā)行規模中，占據絕對優(yōu)勢的銀行間市場(chǎng)交易商協(xié)會(huì )在地產(chǎn)債權融資方面表現并不突出。2015年6月16日，交易商協(xié)會(huì )發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步推動(dòng)債務(wù)融資工具市場(chǎng)規范發(fā)展工作措施的通知》，標志著(zhù)房企銀行間發(fā)債標準有所放松。
部分房企逐步轉向銀行間市場(chǎng)。在成功完成發(fā)行433億元公司債券后，10月4日，富力地產(chǎn)宣布擬發(fā)行銀行間債券市場(chǎng)債務(wù)融資工具400億元。
總部位于香港的九龍倉集團近日發(fā)行總額不超過(guò)200億元的熊貓債券獲銀行間協(xié)會(huì )批準，創(chuàng )下了單筆最高額度的記錄。10月12日首期發(fā)行的40億元人民幣票據，市場(chǎng)總認購金額達到120億元，超過(guò)擬發(fā)行額三倍。從九龍倉集團的資產(chǎn)分布看，其總資產(chǎn)的30%位于內地。此次發(fā)行債券的資金將主要用于建設成都和長(cháng)沙的國際金融中心。
部分上市房企與面臨優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)荒的城商行不謀而合。10月以來(lái)，泰禾集團先后與江蘇銀行和大連銀行簽署戰略合作協(xié)議。其中，江蘇銀行將為泰禾集團的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目等方面提供100億元的融資授信，并提供全面金融支持。大連銀行將為泰禾集團提供200億元的綜合授信服務(wù)。
10月10日，華夏幸福宣布，擬與渤海銀行石家莊分行簽訂戰略合作協(xié)議，各類(lèi)授信和融資的總余額不超過(guò)200億元;同時(shí)，華夏幸福還擬與郵儲銀行河北省分行簽訂戰略合作協(xié)議，郵儲銀行河北省分行將向華夏幸福提供各類(lèi)授信和融資的總余額不超過(guò)500億元。
一種新型房地產(chǎn)融資方式大行其道 給房企雪中送炭
盡管?chē)鴥冉?jīng)濟增速放緩，資本對房地產(chǎn)的投資熱情依然不減。
只不過(guò)，受制于房地產(chǎn)市場(chǎng)持續調控，不少第三方理財機構發(fā)起的房地產(chǎn)基金開(kāi)始轉變策略——從原先的房產(chǎn)項目開(kāi)發(fā)投資，轉向持有經(jīng)營(yíng)成熟辦公樓等商業(yè)地產(chǎn)項目獲取穩健的租金回報。
近期，諾亞財富等第三方理財機構發(fā)起的房地產(chǎn)基金都將商業(yè)地產(chǎn)持有經(jīng)營(yíng)納入重要的投資策略。
“它們就像是另類(lèi)的接盤(pán)俠。”一位商業(yè)地產(chǎn)交易咨詢(xún)機構負責人直言。近期他幫助某國內房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商將持有的一棟商務(wù)樓(位于一線(xiàn)城市中心地段)出售給一家房地產(chǎn)基金，而房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商獲取的逾10億元資金，一部分償還銀行貸款改善財務(wù)狀況，另一部分則準備繼續拿地擴大業(yè)務(wù)版圖。
他直言，這家房地產(chǎn)基金對持有經(jīng)營(yíng)這棟商務(wù)樓設定的預期年化回報為8%-9%，但這份投資預期能否兌現，依然面臨著(zhù)諸多挑戰。“但在資產(chǎn)荒的格局下，越來(lái)越多資金正紛紛通過(guò)這種方式尋求穩健的回報，它已經(jīng)成為房地產(chǎn)市場(chǎng)資金輸血的新渠道。”多位金融業(yè)內人士直言。
千億房地產(chǎn)基金
在這位商業(yè)地產(chǎn)交易咨詢(xún)機構負責人看來(lái)，房地產(chǎn)基金要找到一個(gè)優(yōu)質(zhì)的商業(yè)地產(chǎn)收購標的，并非易事。
“通常，房地產(chǎn)基金管理團隊考察10個(gè)擬出售的商業(yè)地產(chǎn)項目，能有1-2個(gè)進(jìn)入收購洽談階段，已經(jīng)是相當不錯的成績(jì)。”他指出。究其原因，通常房地產(chǎn)基金持有經(jīng)營(yíng)商業(yè)地產(chǎn)的.周期通常在10年以上，這迫使管理團隊需要對商業(yè)地產(chǎn)及其周邊配套環(huán)境發(fā)展前景有著(zhù)長(cháng)遠的判斷。
他透露，通常房地產(chǎn)基金在考察收購項目時(shí)，基本會(huì )考慮四大因素，一是項目拿地成本是否較低，有助于壓低商業(yè)地產(chǎn)收購價(jià)格以提高租金回報;二是商業(yè)地產(chǎn)所處的城市地價(jià)還有多大的升值潛力;三是項目開(kāi)發(fā)商是采用自有資金，還是銀行貸款進(jìn)行項目投資建設，若是前者，整個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項目出售定價(jià)無(wú)需考慮銀行還貸利息支出部分;四是項目開(kāi)發(fā)商的樓宇管理水準能否保持較高的長(cháng)期入住率。
“空置率高低，往往是房地產(chǎn)基金做出投資決策的關(guān)鍵考量因素。”他表示，比如一線(xiàn)城市中心地段辦公樓的入駐率得超過(guò)90%(即空置率小于10%)，若一個(gè)辦公樓入駐率低于這個(gè)數值，表明它的未來(lái)租金收益存在較大變數。
鑒于不少二線(xiàn)城市中心地段辦公樓空置率接近20%，不少房地產(chǎn)基金已將這些城市辦公樓項目剔除出投資范圍。
在他看來(lái)，當前多數房地產(chǎn)基金更傾向收購一線(xiàn)城市中心地段，開(kāi)發(fā)商自有資金開(kāi)發(fā)的商業(yè)地產(chǎn)樓盤(pán)。畢竟，按照地以稀為貴的投資規則，上海、北京等一線(xiàn)城市中心地段可用于商業(yè)開(kāi)發(fā)的土地越來(lái)越少，勢必導致地價(jià)與房租標準雙雙上漲，令房地產(chǎn)基金不但能獲得較高的租金收益，未來(lái)項目出售的利潤也相當可觀(guān)。
多位金融業(yè)內人士直言，房地產(chǎn)基金的持有經(jīng)營(yíng)投資策略，與REITS相比類(lèi)似。兩者最大的不同，一是房地產(chǎn)基金是向合格投資者募資，不像REITS向公眾發(fā)行;二是房地產(chǎn)基金目前無(wú)法享受REITS的相關(guān)稅收優(yōu)惠。但在實(shí)際操作環(huán)節，房地產(chǎn)基金將會(huì )借助基金子公司通道設計產(chǎn)品，用于收購商業(yè)地產(chǎn)持有經(jīng)營(yíng)。這種做法的好處，是基金子公司理財產(chǎn)品無(wú)需對個(gè)人所得稅代扣代繳，等于變相為投資者避稅。
據清科集團發(fā)布的2015年房地產(chǎn)基金白皮書(shū)測算，當前涉足商業(yè)地產(chǎn)收購-持有-經(jīng)營(yíng)的房地產(chǎn)基金資金規模已超過(guò)千億大關(guān)，儼然成為民間資本輸血房地產(chǎn)的另類(lèi)投融資模式。
“現在市場(chǎng)不差錢(qián)，差的是優(yōu)質(zhì)商業(yè)地產(chǎn)項目。”一家房地產(chǎn)基金負責人表示。為了壓低收購價(jià)格抬高租金收益，多數房地產(chǎn)基金樂(lè )衷于收購開(kāi)發(fā)商急需套現融資的商業(yè)地產(chǎn)項目、然而，除非房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商融資壓力緊迫，否則不大愿意在價(jià)格方面做出過(guò)多讓步。
“畢竟，現在市場(chǎng)信息透明度很高，一線(xiàn)城市中心地段優(yōu)質(zhì)商業(yè)地產(chǎn)項目能創(chuàng )造多大的收益，大家心里都知根知底。”他表示。
房地產(chǎn)基金的“算盤(pán)”
隨著(zhù)越來(lái)越多房地產(chǎn)基金熱衷持有經(jīng)營(yíng)商業(yè)地產(chǎn)，讓房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商看到更多資本運作的空間。
記者多方了解到，部分國內大型開(kāi)發(fā)商動(dòng)起出售商業(yè)地產(chǎn)提前償還美元債務(wù)的念頭。
過(guò)去數年人民幣不斷單邊升值，令大量開(kāi)發(fā)商采取海外發(fā)行美元債券方式籌集資金，期待未來(lái)能用更少人民幣償還這筆債務(wù)。但是，隨著(zhù)近年人民幣匯率有所下降，這些開(kāi)發(fā)商被迫紛紛購匯，提前兌付海外美元債券。
令他們無(wú)奈的是，為了遏制人民幣貶值趨勢，部分國有大型銀行暫緩了房企購匯提前償還海外債務(wù)的申請，避免外匯儲備過(guò)多流失。
于是，某些精明的房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商便將商業(yè)地產(chǎn)改制為境外殼公司控股的VIE架構(Variable Interest Entities可變利益實(shí)體，也稱(chēng)為“協(xié)議控制”，是指境外上市實(shí)體與境內運營(yíng)實(shí)體相分離，境外上市實(shí)體通過(guò)協(xié)議的方式控制境內運營(yíng)實(shí)體，使該運營(yíng)實(shí)體成為上市實(shí)體的可變利益實(shí)體)項目，若房地產(chǎn)基金購買(mǎi)上述商業(yè)地產(chǎn)項目，需以境外投資的名義申請購匯額度，再將相應美元資金用于認購境外殼公司所有股權，間接實(shí)現商業(yè)地產(chǎn)的收購事宜。到時(shí)房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商則可以將這筆美元資金用于提前償還美元債務(wù)。
除此之外，部分房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商還引入聯(lián)合開(kāi)發(fā)的投融資方式。具體而言，房地產(chǎn)基金一方面為開(kāi)發(fā)商籌建的一線(xiàn)城市中心地段寫(xiě)字樓項目提供開(kāi)發(fā)資金，一方面享有低價(jià)收購上述商業(yè)地產(chǎn)的權利。
在上述房地產(chǎn)基金負責人看來(lái)，此舉既讓開(kāi)發(fā)商解決了項目開(kāi)發(fā)資金問(wèn)題，又讓房地產(chǎn)基金能低價(jià)收購持有經(jīng)營(yíng)創(chuàng )造更高租金收益。
“不過(guò)，看似雙贏(yíng)的合作，其實(shí)也存在不少操作風(fēng)險，比如項目開(kāi)發(fā)風(fēng)險與開(kāi)發(fā)商挪用資金風(fēng)險等。”他強調說(shuō)。為此不少房地產(chǎn)基金一面采取名單制合作方式——只與國內排名前50的開(kāi)發(fā)商合作;一面不定時(shí)派專(zhuān)人到施工現場(chǎng)拍照，考察房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目的建筑進(jìn)度，作為資金分期支付的依據，杜絕資金挪用風(fēng)險。
“盡管存在諸多約束，在銀行收緊房地產(chǎn)貸款額度的情況下，這筆資金對房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商而言，依然好比是雪中送炭。”一家房地產(chǎn)公司資金部人士坦言。
【房企融資政策或收緊】相關(guān)文章：
中國的房企融資18種模式01-16
中小企融資策略要素12-24
銀行收緊融資租賃業(yè)務(wù) 風(fēng)險醞釀敞口呈現03-01
融資租賃涉及的稅收政策03-27
融資租賃公司設立的法規及政策10-16
銀行收緊融資租賃業(yè)務(wù) 源起e某寶嗎11-18
房企創(chuàng )新融資方式：互聯(lián)網(wǎng)金融+類(lèi)資產(chǎn)證券化01-13
花旗看好中小企融資市場(chǎng)前景01-17
內地房企紛紛出海投資01-13