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房地產(chǎn)企業(yè)的48種融資方式解讀
房地產(chǎn)融資也是指在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、流通和消費過(guò)程中，通過(guò)貨幣流通和信用渠道所進(jìn)行的籌資、融資及相關(guān)金融服務(wù)的一系列融資活動(dòng)的總稱(chēng)。那么如何沖破融資困境，選擇合適的融資方式呢?
第一計：應收賬款融資
1 付款方是有信用的，政府機構，大集團，銀行，其他銀行信任的單位。
2 應收賬款證券化(信托)
第二計：應付帳款融資
1、遠期承兌匯票
2、質(zhì)量保證托管
3、應收賬款證券償付
重要提示：和政府部門(mén)打交道，心情，人情，事情。有國有資產(chǎn)1%的項目，不會(huì )投資
第三計：資產(chǎn)典當融資
1、急事告貸，典當最快
2、受理動(dòng)產(chǎn)，庫存，設備等市場(chǎng)上有價(jià)值的典當物
3、可分批贖回
第四計：企業(yè)債券融資
1、債權人不干涉經(jīng)營(yíng)
2、利息在稅前支付
第五計：存貨質(zhì)押融資
1、一定時(shí)間內價(jià)值相對穩定
2、存放第三方倉庫。
第六計：租賃融資(大設備)(買(mǎi)賣(mài)雙方均可用)
1、有利于提高產(chǎn)能，行業(yè)競爭力
2、逐年分攤成本，實(shí)現避稅
3、買(mǎi)斷前幾所有權
第七計：不動(dòng)產(chǎn)抵押融資
1、不接受小產(chǎn)權
2、可評估后加貸
(小產(chǎn)權可以租給在銀行用信用的大公司，按年租金可在銀行貸款)
第八計：有價(jià)證券抵押貸款
1、可保留國債股票的預期收益
2、可分批贖回
3、一般為不記名債券
第九計：經(jīng)營(yíng)性貸款
1、已有的經(jīng)營(yíng)記錄為基礎
2、用于公司的主營(yíng)業(yè)務(wù)
第十計：裝修貸款
1、有抵押物無(wú)還款來(lái)源
2、額度范圍和比例空間較大
第十一計：專(zhuān)利融資
1、有有效期限制
2、有成功的市場(chǎng)，有規模
深圳市福田區和南山區政府有專(zhuān)門(mén)針對企業(yè)專(zhuān)利貸款貼息政策。
第十二計：預期收益融資
1、能有效提前使用預期回報
2、一般需要用到擔保工具
第十三計：內部管理融資
1、留存利潤融資
2、盤(pán)活存量融資
案例：萬(wàn)樂(lè )電器1億
案例：產(chǎn)權轉股權融資節稅800萬(wàn)
第十四計：個(gè)人信用貸款
1.個(gè)人信用最大化
2.現金流最大化
第十五計：企業(yè)信用融資
1、企業(yè)信用最大化，
2、企業(yè)現金流最大化
第十六計：商業(yè)信用融資
1、有形的商業(yè)融資
2、無(wú)形的商業(yè)融資
第十七計：民間借款融資
1、充分運用非正規軟財務(wù)信息
2、手續便捷，方式靈活
3、特殊的風(fēng)險控制和催收方式
第十八計：應收貨款預期融資
1、預期是可以預見(jiàn)的
2、預期是增大的趨勢
第十九計：補償貿易融資
1、供應和需求是同一個(gè)系統的
2、需要明顯大于供者
第二十計：BOT項目融資
1、A建設-A經(jīng)營(yíng)-移交B(公共工程特許權)
2、A建設-A經(jīng)營(yíng)-移交B(民間)
第二十一計：項目包裝融資
1、價(jià)值無(wú)法體現或者是變現
2、可預見(jiàn)的升值空間
第二十二計：資產(chǎn)流動(dòng)性融資
1、有價(jià)值無(wú)將來(lái)
2、新項目回報預期高
第二十三計：留存盈余融資(內部融資)
1、主動(dòng)，可控，底利息成本，
2、有穩定團隊的作用
第二十四計：產(chǎn)權交易融資
1、以資產(chǎn)交易融資
2、能優(yōu)化股權結構，優(yōu)化資產(chǎn)配置，提高資源使用率
3、含國有資產(chǎn)的企業(yè)使用多
第二十五計：買(mǎi)殼上市融資
1、曲線(xiàn)上市融資
2、綜合成本小，市盈率也較低
第二十六計：商品購銷(xiāo)融資
1、預收貨款融資
案例：順馳快速制勝之道
第二十七計：經(jīng)營(yíng)融資
1、會(huì )員卡融資
2、促銷(xiāo)融資
第二十八計：股權轉讓融資
1、戰略性合作伙伴融資
2、優(yōu)先股，債轉股
第二十九計：增資擴股融資
1、股本增加，股權比例發(fā)生變化
2、規模擴大，原股東投資額不變
第三十計：杠桿收購融資
1、以小搏大的工具
2、集資、收購、拆賣(mài)、重組、上市
第三十一計：私募股權融資
1、成長(cháng)性，競爭性，優(yōu)秀團隊
2、良好的退出渠道和回報預期
第三十二計：私募債權融資
1、穩定的現金流
2、良好的信用系統
第三十三計：上市融資
1、國內，國外上市，美國香港新加坡澳大利亞臺灣
2、主板，中小板，創(chuàng )業(yè)板
第三十四計：資產(chǎn)信托融資
1、有較高的成本17%左右
2、有效規模的要求
第三十五計：股權質(zhì)押融資
1、公司價(jià)值可有效評估
2、股權結構清晰
第三十六計：引進(jìn)風(fēng)險投資
1、風(fēng)險投資的價(jià)值不僅僅是錢(qián)
2、以上市退出為目的
第三十七計：股權置換融資
1、股權清晰可評估
2、以戰略性置換為重點(diǎn)
第三十八計：保險融資
1、是最后一道保護屏障
2、不可不買(mǎi)，不可多買(mǎi)
第三十九計：衍生工具融資
1、適用于大型企業(yè)
2、有很高的金融風(fēng)險
第四十計：民間融資(個(gè)人借貸和委托貸款)
1、個(gè)人借貸融資
2、企業(yè)拆借融資
案例：粵東自來(lái)水廠(chǎng)項目
第四十一計：不動(dòng)產(chǎn)、動(dòng)產(chǎn)抵押貸款
1、房地產(chǎn)抵押貸款
2、土地使用權抵押貸款
3、設備抵押融資
4、動(dòng)產(chǎn)質(zhì)押融資
5、浮動(dòng)抵押(產(chǎn)品、半成品等)
第四十二計：票據貼現貸款
1、商業(yè)票據貼現貸款
2、買(mǎi)方或協(xié)議付息票據貼現貸款
案例：思路決定出路
案例：猛龍過(guò)江震京津
案例：產(chǎn)權式公寓模式
第四十三計：融資租賃
1、簡(jiǎn)單融資租賃
案例：廣華出租車(chē)項目
2、BOT ( BLT、BTO、BCC、BOO、BOOT、BT )
3、ABS
案例：歐洲迪斯尼樂(lè )園項目
第四十四計：投資銀行融資
1、投資銀行
案例：蒙牛騰飛
2、風(fēng)險投資公司
3、科技風(fēng)險投資基金
資料：風(fēng)險評估指標
4、房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金
5、證券投資基金
第四十五計：資產(chǎn)證券化融資
1、(房地產(chǎn))資產(chǎn)證券化
2、抵押貸款證券化
案例：奧運3000億融資
3、可轉換債券
第四十六計：場(chǎng)外交易市場(chǎng)
1、中小企業(yè)私募。需要企業(yè)達到一定規模，目前綜合成本在12%-18%
2、深圳前海股權中心梧桐私募債。操作靈活，方式多樣，放款時(shí)間快。年利息成本在8-12%.
3、國內三板市場(chǎng)。融資渠道多，影響大。
第四十七計：眾籌模式
通過(guò)互聯(lián)網(wǎng)集資，應操作規范，避免非法集資紅線(xiàn)，適合小企業(yè)、藝術(shù)家或個(gè)人對公眾展示他們的創(chuàng )意。
第四十八計：保理
保理業(yè)務(wù)是指企業(yè)將現在或未來(lái)的基于企業(yè)與其客戶(hù)(買(mǎi)方)訂立的銷(xiāo)售合同所產(chǎn)生的應收賬款債權轉讓給銀行或者保理公司，由銀行或者保理公司提供買(mǎi)方信用風(fēng)險擔保、資金融通、賬務(wù)管理及應收賬款收款服務(wù)的綜合性金融服務(wù)。
地產(chǎn)融資趨緊 房企探路新融資方式
進(jìn)入2017年，房企面臨著(zhù)融資成本上升、融資渠道收窄、流動(dòng)性收緊等諸多不利因素，如何融資、拿到低成本的資金，成為決定上市開(kāi)發(fā)商利潤表現的關(guān)鍵因素。在告別高杠桿時(shí)代的當口，開(kāi)發(fā)商自身資質(zhì)及融資能力在競爭中顯得更加重要。
第一財經(jīng)記者梳理發(fā)現，去年下半年開(kāi)始，央行、銀監會(huì )、證監會(huì )均對房企融資釋放收緊信號，房企的杠桿被降低，融資環(huán)境反轉。為了破解融資難局面，一些房企開(kāi)始探索新的融資途徑。
去杠桿“殺器”重重
房地產(chǎn)融資收緊趨勢逐步確立。去年9月以來(lái)，各地房地產(chǎn)調控政策密如雨下，與之同時(shí)資金面也在收緊。一方面，整體信貸環(huán)境保持穩健且實(shí)質(zhì)性偏緊，另一方面對資金流向房企的通道監管越來(lái)越嚴格。去年10月初，上海率先公開(kāi)發(fā)文嚴查土地款融資，銀行資金支持開(kāi)發(fā)商高杠桿搶高價(jià)地的現象受控。
10月底，上交所向各公司債券承銷(xiāo)機構發(fā)函，明確規定房企發(fā)行公司債券募集的資金不得用于買(mǎi)地。接著(zhù)，11月初，銀監會(huì )向16個(gè)熱點(diǎn)城市所在銀監局發(fā)文，要求開(kāi)展金融機構房地產(chǎn)相關(guān)業(yè)務(wù)專(zhuān)項檢查，檢查內容包括是否嚴格審查房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)各項資質(zhì)、銀行資金是否違規用于購地等。12月中央經(jīng)濟工作會(huì )議更明確定調“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”。
進(jìn)入2017年，一些資金進(jìn)入房地產(chǎn)的通道再被堵死。2月13日，中國證券投資基金業(yè)協(xié)會(huì )發(fā)布“4號文”，重點(diǎn)規范私募資管計劃向熱點(diǎn)城市普通住宅項目輸血、支持房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商買(mǎi)地或補充流動(dòng)資金等行為。2月17日，央行將下階段的貨幣政策定調為“穩健中性”，同時(shí)強調限制信貸流向投資投機性購房。同樣在2月17日，證監會(huì )也宣布修訂再融資規則，引導資金從虛回實(shí)。
受監管約束，諸如土地款融資之類(lèi)的銀行業(yè)務(wù)被忌憚。一國有銀行華東區域對公業(yè)務(wù)人士日前告訴第一財經(jīng)記者：“去年四季度上海加強監管后，土地款融資業(yè)務(wù)我們行就不做了，現在我們在甄選一些資質(zhì)好的企業(yè)客戶(hù)做開(kāi)發(fā)貸業(yè)務(wù)。”
其次，發(fā)債方面也傳來(lái)收緊的消息。“我們現在聽(tīng)到的交易所的聲音是所有房地產(chǎn)(發(fā)債)都收緊了，包括一些大的央企。”一名專(zhuān)門(mén)從事債券業(yè)務(wù)的工作人員上周對本報記者透露，目前房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)債難度加大，對房地產(chǎn)和城投兩類(lèi)企業(yè)發(fā)債的管控都呈收緊趨勢。
另外，受“4號文”影響，有私募機構心態(tài)出現變化。“4號文”下發(fā)次日(2月14日)，北京某資管公司高層在電話(huà)中告訴本報記者，年初有幾家開(kāi)發(fā)商跟她熟悉的機構談融資，春節前談好了產(chǎn)品結構，受到“4號文”影響，該機構隨即決定對此前的結構進(jìn)行調整。
今年房地產(chǎn)“水龍頭”的緊張，也從地產(chǎn)研究機構的統計數據中得到印證。同策咨詢(xún)研究部提供給第一財經(jīng)的數據顯示，今年1月，40家典型上市房企完成融資金額折合人民幣共計397.52億元，環(huán)比2016年12月的717.97億元減少44.63%。來(lái)自中原地產(chǎn)研究部的數據則稱(chēng)顯示，今年1月全國房企包括私募債、公司債、中期票據等的融資合計僅133.08億元，延續了去年四季度以來(lái)的低迷狀態(tài)，相比2016年1月同期下降幅度達92%。同時(shí)資金價(jià)格也出現明顯上行趨勢。
關(guān)于未來(lái)政策走向，民生證券研究院固定收益組負責人李奇霖預計，未來(lái)抑制房地產(chǎn)泡沫、控制房貸仍是政策重點(diǎn)，重點(diǎn)城市房地產(chǎn)調控還將繼續。
探路并購和綠色債
“其實(shí)近年來(lái)市面上金融創(chuàng )新產(chǎn)品確實(shí)挺多，給房企提供了多種融資渠道。房企這些年發(fā)展不錯，跟金融市場(chǎng)多渠道的融資有很大關(guān)系。”某上市房企焦姓財務(wù)總監日前告訴第一財經(jīng)記者，房地產(chǎn)是一個(gè)資金密集型行業(yè)，前兩年房地產(chǎn)杠桿率比較高，但2016年10月份以來(lái)，針對房地產(chǎn)的融資監管加強，公司債、私募、資管受限，土地融資也被禁止，房企資金渠道收窄、流動(dòng)性收緊。諸多不利影響下，他所在的公司選擇今年更多地做并購重組，“用其他的融資方式來(lái)破解融資收緊的問(wèn)題”。
同樣提及加強并購的還有泰禾。3月4日，泰禾集團董事長(cháng)黃其森對第一財經(jīng)等媒體坦言，過(guò)去很多資金流入房地產(chǎn)，中央加強金融監管是正確的，因為金融需要穩定，用來(lái)服務(wù)大眾，服務(wù)實(shí)體。他說(shuō)，房地產(chǎn)資金來(lái)源主要是兩個(gè)，一個(gè)是金融機構融資，一個(gè)是銷(xiāo)售回款，如果這兩頭收緊，肯定會(huì )對市場(chǎng)有影響，不排除有些地方樓市出現波動(dòng)。在黃其森看來(lái)，今年資金緊于去年，地產(chǎn)業(yè)并購機會(huì )也將增多。
一度被房企用作融資的公司債在收緊。去年10月，在房地產(chǎn)市場(chǎng)調控措施頻出的背景下，滬深交易所相繼收緊房企公司債券發(fā)行。自去年11月份到今年1月，未有房企成功發(fā)行境內公司債。據同策咨詢(xún)研究部總監張宏偉的觀(guān)察，目前房企國內發(fā)債的單筆規模大幅下降，總規模趨勢也出現大幅下降，發(fā)債的利率也在小幅回升。在這樣的背景下，2016年初正式啟動(dòng)的.綠色債券市場(chǎng)走入了房企的企業(yè)視野，成為房企追逐的對象。
綠色債券即“綠債”，是指募集資金最終投向綠色項目的債權債務(wù)憑證，是為綠色項目融資的一個(gè)重要渠道。
從發(fā)行利率上看，與其他融資渠道相比，綠債的成本優(yōu)勢較為明顯。但從目前的結構來(lái)看，綠債沒(méi)能成為房企戰場(chǎng)。
中誠信國際信用評級有限責任公司研究院近日提供給第一財經(jīng)的一份《綠色債券年度報告》稱(chēng)，2016年，在監管政策及市場(chǎng)需求的雙重驅動(dòng)下，綠色債券發(fā)行規模去年保持快速增長(cháng)。去年全年境內貼標綠色債券與貼標綠色資產(chǎn)支持證券共計發(fā)行 53只，發(fā)行規模2052.4億元。盡管如此，該研究院綠債評估部分析師劉心荷告訴本報記者，盡管不少地產(chǎn)公司前來(lái)咨詢(xún)如何發(fā)綠債，但從境內綠色債券市場(chǎng)啟動(dòng)到今年2月中旬，境內發(fā)行的綠債中沒(méi)有一家發(fā)行人是房地產(chǎn)公司。
原因與綠債門(mén)檻有關(guān)。劉心荷舉例說(shuō)，在綠色債務(wù)融資工具與綠色公司債依據的《綠色債券支持項目目錄》中，明確要求新建綠色建筑達到《綠色工業(yè)建筑評價(jià)標準》或《綠色建筑評價(jià)標準》二星級及以上，標準要求較為嚴格。
直到2月17日，房企境內綠債的消息才傳向市場(chǎng)。香港上市的國內房企龍湖地產(chǎn)(00960.HK)發(fā)布公告稱(chēng)，該公司間接附屬重慶龍湖企業(yè)拓展有限公司，已于2016年10月接獲發(fā)行規模不超過(guò)人民幣40.4億元(含40.4億元)的綠色債券。龍湖此次綠色債券采用分期發(fā)行方式，發(fā)行人于2017年2月16日發(fā)行第一期綠色債券，規模30.4億元。3月7日，二期10億元債券發(fā)行。
龍湖地產(chǎn)首席執行官邵明曉日前對本報記者表示，龍湖發(fā)債時(shí)一般會(huì )提前考慮還款節奏，并控制融資成本于較低水平，管控資產(chǎn)負債表，保持財務(wù)穩健安全，提升公司抗風(fēng)險能力。
穆迪則在早前提供給第一財經(jīng)的《中國房地產(chǎn)業(yè)2017年展望》報告中分析，今年全年，中國開(kāi)發(fā)商到期的境內外債券金額相對較小,債券和貸款市場(chǎng)仍向受評開(kāi)發(fā)商開(kāi)放。但2017年房地產(chǎn)行業(yè)整合將會(huì )繼續進(jìn)行,這一趨勢將對財務(wù)健康的大型開(kāi)發(fā)商有利。
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