土地流轉調查報告
XX縣土地流轉調查報告
一、 農村土地流轉的新形勢
農村土地家庭承包經(jīng)營(yíng)，實(shí)現了農產(chǎn)品供需總量平衡，豐年有余。農村經(jīng)濟發(fā)展進(jìn)入結構調整新階段，家庭經(jīng)營(yíng)受小生產(chǎn)與大市場(chǎng)的制約存在不少問(wèn)題。突出表現在兩個(gè)方面：一是受資金、技術(shù)、信息限制，產(chǎn)業(yè)結構趨同、產(chǎn)品單一、品質(zhì)不優(yōu)，商品化、產(chǎn)業(yè)化程度低，難以適應激烈競爭和瞬息萬(wàn)變的市場(chǎng)。二是土地平均承包不能滿(mǎn)足農民增收致富需要，農村勞動(dòng)力大量轉移，有田無(wú)人種與有人無(wú)田種同時(shí)并存。尊重市場(chǎng)規律，按照效益優(yōu)先原則，在穩定家庭承包經(jīng)營(yíng)制度基礎上，創(chuàng )新土地經(jīng)營(yíng)機制，探索土地使用權流轉是農業(yè)發(fā)展的客觀(guān)要求。
縣委、縣政府十分重視農村土地流轉工作，主管部門(mén)積極工作，發(fā)揮職能作用，使我縣土地流轉探索取得初步成效，從第二輪土地延包工作后至20xx年6月30日，全縣共有農村土地流轉143宗，面積20xx6.44畝（除水面、林地外），其中田3727.83畝，土2573.51畝，四荒地13845.1畝，涉及農戶(hù)5914戶(hù)，其中流轉的田土面積占全縣耕地面積的1.02%。這次統計范圍是指簽訂有流轉合同的部分，不含農戶(hù)間零星托管，即沒(méi)有簽訂合同的農戶(hù)間自愿協(xié)商的土地互換、轉包等不包括在內。流轉的土地主要用于農業(yè)規模經(jīng)營(yíng)，涉及油菜制種、水果、蔬菜、蠶桑、水產(chǎn)養殖等經(jīng)濟項目。流轉的形式有反租倒包、轉包、租賃、互換等，全縣涌現了一批如“渝黃一號”、“三合水庫生態(tài)園”、新民藕魚(yú)工程、蔬菜、蠶桑、苗圃等農業(yè)產(chǎn)業(yè)化示范項目或龍頭企業(yè)。
土地流轉對改造我縣傳統農業(yè)，優(yōu)化農業(yè)農村經(jīng)濟結構，經(jīng)濟社會(huì )發(fā)展產(chǎn)生巨大而深遠的影響：
一是創(chuàng )造了區域特色農業(yè)，形成布局合理，規模經(jīng)營(yíng)，特色突出的沙坪“渝黃一號”油菜制種基地、太平牡丹旅游區，七橋藕魚(yú)工程、三合生態(tài)農業(yè)科技園等名特優(yōu)新稀專(zhuān)業(yè)生產(chǎn)區。二是涌現了大中型農業(yè)龍頭企業(yè)，提高了農業(yè)組織化程度。利農一把手公司、猴王集團、桂溪生態(tài)園開(kāi)發(fā)園、新民優(yōu)質(zhì)蠶桑示范園等一批經(jīng)濟實(shí)力強、科技水平高、經(jīng)營(yíng)機制活的新型農業(yè)經(jīng)營(yíng)典型。三是增強了可持續發(fā)展后勁。承接業(yè)主自籌資金，自帶技術(shù)、信息、人才投資土地綜合開(kāi)發(fā)，修道路、興水利、建科研基地、商品生產(chǎn)基地、加工基地。僅渝黃一號基地投資上千萬(wàn)元修建科研所、育種溫室、良種儲備庫。四是營(yíng)造了墊江投資環(huán)境和提升了墊江品牌，隨著(zhù)利農公司落戶(hù)我縣，農業(yè)資源優(yōu)勢、區位優(yōu)勢、發(fā)展潛力和獲利環(huán)境被國內外客商看好，先后有日本、韓國、馬來(lái)西亞客商考察，相繼引進(jìn)通和藥業(yè)、天力公司等一批品牌企業(yè)和廣州XX區公司、宜昌開(kāi)發(fā)公司等骨干企業(yè)。渝黃一號油菜居國際領(lǐng)先地位，成為中國農業(yè)的硅谷，創(chuàng )造了墊江優(yōu)質(zhì)油菜名牌，良種銷(xiāo)往湖北、安徽等10多個(gè)省市，占領(lǐng)國內近半市場(chǎng)。五是走出了農業(yè)產(chǎn)業(yè)化模式。企業(yè)與農戶(hù)以合同訂單把家庭經(jīng)營(yíng)過(guò)渡到公司+農戶(hù)、科技+農戶(hù)、基地+農戶(hù)，農民接受企業(yè)現代經(jīng)營(yíng)理念和制度化管理方法，農民按照市場(chǎng)信息、經(jīng)營(yíng)戰略、經(jīng)營(yíng)目標實(shí)施標準化生產(chǎn)，到時(shí)發(fā)工資，促進(jìn)市場(chǎng)觀(guān)念、科技知識、身份、生產(chǎn)、生活方式轉變和提高。六是提升農業(yè)素質(zhì)，增加了農民收入。特色商品生產(chǎn)基地生產(chǎn)出批量?jì)?yōu)質(zhì)高效農產(chǎn)品，適銷(xiāo)對路。流轉土地農民不付種地成本，不擔市場(chǎng)風(fēng)險和自然風(fēng)險，穩定獲取土地出讓金收入，更能從企業(yè)務(wù)工中獲取勞務(wù)收入。渝黃一號基地每年每畝支付勞工工資500元，計80余萬(wàn)元；新民朱學(xué)平蔬菜基地60余畝一項今年支付勞動(dòng)工資6萬(wàn)元左右。據初步估計，每畝流轉地年平均支付勞務(wù)工資在200元以上，全縣流轉地20xx6畝，農民從務(wù)工中獲收入在400萬(wàn)元以上。利用渝黃一號基地油菜花，今年產(chǎn)純天然蜂蜜5000余公斤，產(chǎn)值8萬(wàn)元；畢橋村支書(shū)胡榮華，今年在油菜花盛開(kāi)季節辦農家樂(lè )營(yíng)業(yè)收入8萬(wàn)余元，利稅近3萬(wàn)元。
當前，土地流轉適逢良好機遇。近兩年的積極探索，積累了有益的經(jīng)驗；進(jìn)入wto，生產(chǎn)要素的合理流動(dòng)和優(yōu)化配置是大勢所趨；特別是中央專(zhuān)門(mén)下發(fā)關(guān)于做好農戶(hù)承包地使用權流轉工作的通知，要求引導農村土地使用權流轉健康發(fā)展。我們應抓住機遇，制定積極的農村土地政策，積極探索土地流轉辦法，加快全縣經(jīng)濟社會(huì )發(fā)展的步伐。
二、 新形勢下的新問(wèn)題
土地流轉是農業(yè)農村經(jīng)濟體制改革深入發(fā)展中的新事物。新情況、新問(wèn)題的出現是事物發(fā)展的正�，F象。主要存在以下幾個(gè)方面的問(wèn)題：
1、認識不足，重視不夠。一是部分基層領(lǐng)導和有關(guān)人員認為土地流轉是農戶(hù)自己的事，應由農戶(hù)和業(yè)主自由協(xié)商，與鄉鎮村社無(wú)關(guān)，不加強管理，對之采取聽(tīng)之任之的態(tài)度；農民的戀土情結、小農經(jīng)濟等意識較嚴重，有的農民甚至還存在金不調銀不換的思想，嚴重阻礙了土地的合理流轉。二是對土地流轉采取行政命令，有的鄉鎮或村社為了實(shí)施形象工程、政績(jì)工程或完成某項工作考核任務(wù)，對業(yè)主許以各種承諾，不尊重農民的意愿和堅持民主協(xié)商、公開(kāi)、公平的原則，采取強迫的
手段，促成土地流轉的實(shí)現，以完成工作任務(wù)。
2、監督管理不力。2000年，為了加強對農村土地流轉的管理，縣農業(yè)局通過(guò)廣泛的調查研究，根據《XX市農村合作經(jīng)濟組織承包合同條例》，制定下發(fā)了《XX縣土地流轉管理辦法（試行）》，用以指導全縣農村的土地流轉管理工作，并獲XX市農業(yè)局科技進(jìn)步二等獎。一年多來(lái)，土地流轉管理因為各種原因，試行辦法管理的力度不夠，鄉鎮基本上沒(méi)有按試行辦法操作。各鄉鎮農業(yè)服務(wù)站因體制原因，機構改革后農經(jīng)站屬事業(yè)編制，鄉鎮承包合同管理機構沒(méi)有建立或及時(shí)調整，機構不健全；而農經(jīng)站從事以農民負擔、土地承包、集體資產(chǎn)三大管理為主的行政管理、行政監督、行政執法工作，既無(wú)收費權利，也無(wú)經(jīng)營(yíng)項目，許多農經(jīng)干部連基本工資都難以保證，在為生計發(fā)愁，未主動(dòng)介入土地流轉管理工作，現在的農村土地流轉基本處于無(wú)序狀態(tài)。
3、政府未及時(shí)出臺土地流轉的配套法規政策和制度性文件，政策宣傳和引導乏力，社會(huì )化服務(wù)滯后，流轉環(huán)境不夠好。土地資產(chǎn)評估、流轉知識培訓跟不上，信息、服務(wù)處于盲區，使一些地區土地流轉較為困難，土地撂荒嚴重。二是部分農民自發(fā)流轉，做法各異，弊端較多。農民口頭交涉，承讓雙方權利義務(wù)不明確，稅費負擔難以落實(shí)；有的將基本農田轉作非農產(chǎn)業(yè)用地；個(gè)別地方發(fā)動(dòng)群眾不充分，干部包辦代替，流轉糾紛屢有發(fā)生。如合尤金錢(qián)村2000年3月流轉70余畝土地，期限25年，20xx年初解除合同，給業(yè)主造成了較大的經(jīng)濟損失。
4、農村土地流轉合同的簽訂不規范。
�。�1）、面積不實(shí)。據調查，有的鄉鎮土地流轉簽約時(shí)，是按照第二輪土地承包時(shí)的習慣面積計算的，而不是以實(shí)際丈量面積簽訂合同。一般而言，習慣面積都大于實(shí)際面積，但實(shí)際面積和習慣面積的真實(shí)差距一些業(yè)主和農民心中無(wú)數。
�。�2）、土地流轉期限。有的在簽訂農村土地流轉合同時(shí)，超過(guò)了第二輪土地延包合同的`剩余期限�？h委[1998]6號文件明確規定第二輪土地延包期從1998年7月起一定30年不變（集體所有的四荒地除外），而我們調查中有一個(gè)土地流轉合同是從2000年10月27日起至2030年10月26日止，超過(guò)了第二輪承包的剩余期限。
�。�3）承包費問(wèn)題。許多土地流轉合同的期限較長(cháng)，如以貨幣為對象支付轉包費，難以預料今后物價(jià)的升降情況，有可能給承包戶(hù)或農民造成損失，進(jìn)而引起合同糾紛，因此以貨幣方式支付租金或轉包費應考慮物價(jià)因素的影響。如以實(shí)物方式支付轉包費或租金也應考慮生產(chǎn)力發(fā)展水平等因素的影響。有的鄉鎮在確定租金時(shí)沒(méi)有參考本縣其它地方的水平，確定的標準較低，損害農民的利益。如有一個(gè)鄉鎮將農民的田租給業(yè)主發(fā)展蠶桑，給農民的補償是每年每畝600年稻谷，并且是按習慣面積計算，明顯低于我縣其它地區的水平。
�。�4）合同條文的語(yǔ)意表達問(wèn)題。一是合同簽訂中在關(guān)鍵字句上有涂改現象，并無(wú)雙方同意更正的任何標記。二是語(yǔ)意模糊，表達意思不清的現象較突出。三是有的合同雙方責、權、利不對等，顯失公平。如一旦發(fā)生合同糾紛，農業(yè)承包合同管理機關(guān)或人民法院將難以辯別合同雙方的真實(shí)意圖，給業(yè)主或農民帶來(lái)?yè)p失。
三、 土地流轉的基本思路
農村土地流轉的基本思路，以發(fā)展為主題，以經(jīng)濟效益為中心，培植龍頭企業(yè)；依靠經(jīng)營(yíng)體制和機制創(chuàng )新，調整優(yōu)化農業(yè)農村經(jīng)濟結構，增加農民收入。在流轉原則上，堅持維護農村集體土地所有權，長(cháng)期穩定農戶(hù)承包權，依法流轉使用權。在流轉目標上，依靠各方面的優(yōu)勢組合，實(shí)施耕地規模集約經(jīng)營(yíng)，發(fā)展優(yōu)質(zhì)高產(chǎn)高效農業(yè)。積極開(kāi)發(fā)非耕地和低效益地，發(fā)展特色農業(yè)、生態(tài)農業(yè)和可持續農業(yè)，滿(mǎn)足人們不斷增長(cháng)的物質(zhì)文化生活需要。在流轉方向上，依靠科技成果轉化和實(shí)用新技術(shù)運用，著(zhù)力市場(chǎng)信息、資金、勞力和先進(jìn)管理經(jīng)驗有效對接，建設一批有特色、有優(yōu)勢、科技含量高、市場(chǎng)前景好、輻射帶動(dòng)能力強的商品生產(chǎn)基地和現代農業(yè)示范區。在流轉方式上，堅持農民與業(yè)主自主選擇。
四、 措施和建議
土地流轉問(wèn)題實(shí)質(zhì)上是生產(chǎn)要素的合理流動(dòng)和優(yōu)化配置與現代生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)方式、體制、機制等生產(chǎn)關(guān)系相適應，促進(jìn)經(jīng)濟社會(huì )協(xié)調發(fā)展的問(wèn)題。必須按照中央文件的要求，從健全完善社會(huì )主義市場(chǎng)經(jīng)濟體制高度，做好以下幾個(gè)方面工作：
1、 提高認識，掌握工作主動(dòng)權。土地流轉歷來(lái)是黨在農村的重要政策，早在土地承包初期，1984年中央1號文件明確提出，鼓勵土地逐步向種田能手集中。1992年在黨的十四大提出建立社會(huì )主義市場(chǎng)經(jīng)濟體制目標中，再次明確把培育農村土地市場(chǎng)，促進(jìn)土地流轉作為一項重要政策加以推進(jìn)、實(shí)施。去年底，中央專(zhuān)門(mén)下發(fā)關(guān)于做好農戶(hù)承包地使用權流轉工作的通知，強調要求采取有效措施正確引導和規范農村土地使用權流轉。
按照中央通知精神，各級領(lǐng)導重新認識“土地問(wèn)題是農業(yè)農村工作的核心，是農村穩定的基礎�！币凑�***“三個(gè)代表”重要思想，加強黨的
農村政策的學(xué)習和宣傳教育，正確引導和規范農村土地流轉工作，確保農村土地的合理使用，為土地流轉提供法律政策服務(wù)，維護農民長(cháng)遠利益。
2、 修訂完善《XX縣土地流轉管理辦法（試行）》，規范流轉秩序。土地流轉是集法制性、經(jīng)濟性、社會(huì )性于一體的體制和機制創(chuàng )新。應在總結成功經(jīng)驗的基礎上，修訂《XX縣土地流轉管理辦法（試行）》，確立其在我縣經(jīng)濟社會(huì )改革中的地位，與集體經(jīng)濟組織、家庭承包經(jīng)營(yíng)之間關(guān)系。明確規定流轉的原則、形式、期限、工作程序、使用權的確認、管理機構及其職責，各方面的權利、義務(wù)、糾紛處理及法律責任。并對出讓費管理、流轉合同文書(shū)、檔案、鑒證等做出明確要求。真正使土地流轉走上法制化、規范化軌道。
3、 加強政府引導，著(zhù)力政策推進(jìn)。土地流轉處于起步階段，政府引導尤為重要。第一，以政策服務(wù)為中心，營(yíng)造流轉氛圍。出臺專(zhuān)門(mén)文件，召開(kāi)專(zhuān)門(mén)會(huì )議，全面宣傳貫徹黨中央土地政策，解除部分基層領(lǐng)導和群眾思想疑慮。結合實(shí)際，制訂鼓勵流轉的政策，特別明確土地開(kāi)發(fā)利用政策，輕稅薄賦政策，權益保障、環(huán)境、信貸、服務(wù)方面政策。第二，綜合規劃，選好發(fā)展項目。按照區域化、特色化、產(chǎn)業(yè)化思路，進(jìn)行規模經(jīng)營(yíng)、集約經(jīng)營(yíng)規劃，著(zhù)力招商引資。第三，強化組織協(xié)調，明確部門(mén)分工，專(zhuān)門(mén)機構管理，一條龍服務(wù)。充分調動(dòng)村社基層組織積極性，廣泛聽(tīng)取群眾意見(jiàn)，依法完善前期流轉中的遺留問(wèn)題，積極組織競爭流轉。
4、 構筑流轉載體，催生市場(chǎng)體系。首先是培育承接業(yè)主，總結表彰一批示范典型企業(yè)，招商引資一批內外資業(yè)主。其次，建立一批流轉中介組織。從事土地信息收集、整理、廣告、政策咨詢(xún)、信用擔保，開(kāi)展土地資產(chǎn)評估、物資供應服務(wù)。形成縱橫聯(lián)合、政策配套、信息共享、服務(wù)高效的配套體系。再次，建立市場(chǎng)規則，維護公開(kāi)、公平、公正的競爭秩序，防止下流轉指標、用行政手段搞拉郎配等現象發(fā)生。
5、 加強土地基礎設施建設，提升土地價(jià)值。農業(yè)基礎設施落后是制約土地流轉的重要原因。改善土地生產(chǎn)條件，創(chuàng )造流轉優(yōu)勢。一是加強農業(yè)綜合開(kāi)發(fā)，大力改造中低產(chǎn)田土，配套完善水利排灌設施，建設穩產(chǎn)高產(chǎn)農田。二是以生態(tài)建設為中心，治理水土流失，防治污染。三是加強以道路、電信、電網(wǎng)、供水等為主體的生產(chǎn)生活設施建設，增強綜合開(kāi)發(fā)利用能力。
6、 大力發(fā)展非農產(chǎn)業(yè)，促進(jìn)農村人口和勞動(dòng)力轉移。農村人口和勞動(dòng)力轉移是合理調整生產(chǎn)力布局，扎實(shí)推進(jìn)產(chǎn)業(yè)升級的重要標志，也是土地流轉的必然要求。一是著(zhù)眼農產(chǎn)品多層次增值，大力發(fā)展農副產(chǎn)品加工業(yè)、營(yíng)銷(xiāo)業(yè)、儲藏、保鮮、包裝產(chǎn)業(yè)。重點(diǎn)圍繞龍頭骨干加工業(yè)擴規模上檔次，吸收大量農村人口轉移到產(chǎn)前、產(chǎn)后或二三產(chǎn)業(yè)穩定就業(yè)。二是積極發(fā)展鄉鎮企業(yè)，抓住西部大開(kāi)發(fā)機遇，吸引一批名牌企業(yè)和對口支持企業(yè)及項目落戶(hù)我縣，以東部資金、技術(shù)、設備、經(jīng)驗建設一批新型龍頭企業(yè)和支柱產(chǎn)業(yè)。三是加快以產(chǎn)業(yè)為支撐的小城鎮建設，擴大規模，完善功能，吸引農村人口和勞動(dòng)力安居樂(lè )業(yè)。四是開(kāi)發(fā)旅游資源，發(fā)展配套觀(guān)光休閑服務(wù)產(chǎn)業(yè)。同時(shí)加強與發(fā)達地區及企業(yè)聯(lián)系，積極向國內外市場(chǎng)發(fā)展勞務(wù)輸出。
7、 堅持市場(chǎng)導向，多種渠道流轉。以項目開(kāi)發(fā)為著(zhù)眼點(diǎn)，招商引資；核心企業(yè)為龍頭，實(shí)施特色資源開(kāi)發(fā)；招標投標為基礎，競爭承包；使用權為紐帶，建立新型專(zhuān)業(yè)合作組織；以科技實(shí)體為主力軍，建設各型現代農業(yè)示范區；委托代耕，互相調換，子女繼承等都是適宜的流轉渠道。各種渠道流轉的具體形式多種多樣，關(guān)鍵是從實(shí)際出發(fā)，承讓雙方選擇最合適的渠道和形式，實(shí)現優(yōu)勢互補，經(jīng)濟雙贏(yíng)。共同承擔可持續發(fā)展的責任。
8、 健全機構，強化職能�？h上要及時(shí)調整充實(shí)縣農業(yè)承包合同管理委員會(huì )及其成員，主管部門(mén)要切實(shí)履行職責，做好農村土地流轉的指導和管理工作。鄉鎮相應建立或調整農業(yè)承包合同管理機構，并落實(shí)專(zhuān)人辦公，報縣農業(yè)局備案。根據農經(jīng)站履行農村土地承包、農民負擔、集體資產(chǎn)與財務(wù)的三大行政管理工作職能，將農經(jīng)站納入參照公務(wù)員管理的事業(yè)單位，人員工資、必要的工作經(jīng)費納入同級財政預算管理。同時(shí)農經(jīng)部門(mén)要加強對農村土地流轉情況調查研究、分析、匯報，密切注意發(fā)展動(dòng)態(tài)；指導農村土地流轉合同的訂立，及時(shí)辦理因土地流轉引起的合同變更、解除、重訂和使用權的確認工作。搞好合同鑒證，建立流轉合同檔案，引導業(yè)主與農戶(hù)建立合理的利益聯(lián)結機制，及時(shí)調解和處理土地承包、流轉合同糾紛。在確保我縣農村社會(huì )長(cháng)期穩定的前提下，加快農業(yè)產(chǎn)業(yè)結構調整步伐，促進(jìn)我縣農村經(jīng)濟持續、快速、健康發(fā)展
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